Module 1 : La stratégie de la division

INTRODUCTION :

Nous allons rentrer en douceur dans ce premier module de la formation en expliquant à quoi elle va servir. Je vous expliquerai également les difficultés qu’on rencontrera pour mettre en place une division mais également tous les bénéfices que l’on peut en tirer. Ça sera dur, il y aura du sang, des sueurs froides, mais si vous faites les choses correctement, vous y arriverez ! Vos neurones seront en ébullition, car l’immobilier c’est compliqué, mais faire une division, c’est vraiment, mais alors vraiment plus compliqué.

PREAMBULE :

Cette formation complète vous permettra de connaître absolument toutes les obligations/contraintes légales et techniques afin de faire une division sans embûche. Dans cette formation de 50 modules, vous allez comprendre absolument tout ce qu’il faut savoir sur la division immobilière. C’est un thème que beaucoup d’investisseurs souhaitent maîtriser, mais dont peu connaissent vraiment le fonctionnement, car il n’existe aucune vraie formation sur ce domaine actuellement.

Vous comprendrez enfin la différence entre une division officieuse et une division officielle, et toutes les subtilités qu’il faut savoir pour chacune de ces divisions. Vous saurez enfin la procédure qu’il faut suivre pour faire une division dans les règles. Vous apprendrez ce qu’est le droit public et le droit privé, il faut suivre ce que dit la loi pour que notre division soit légale. Vous verrez également toutes les procédures à suivre pour chacune des divisions afin que ce soit fait correctement au niveau administratif, au niveau juridique, et au niveau de la copropriété.

Vous saurez enfin ce qu’il faudra vérifier pendant la recherche de biens, lors de vos visites pour déterminer si tel ou tel bien est divisible ou non. Lors des visites, il y a des tonnes de détails qu’il faudra regarder. En effet, on regardera comment créer un sas entre les 2 appartements, comment vérifier la disposition des fenêtres afin d’être sûr qu’on puisse en avoir dans chaque appartement provenant de la division. Nous vérifierons également tout ce qui est évacuation et arrivée d’eau, pour voir si la faisabilité du projet est assurée ou non.

Je vous indiquerai ce qu’il faudra faire comme travaux au niveau de l’électricité et de la plomberie car ce sont des postes très importants pour une division réussie. En effet, sans nouvelles arrivées d’eau et de points électriques, la division n’existe pas. Il y aura un gros point sur tout ce qui est isolation, car c’est l’un des postes les plus importants à mettre en place lors d’une division réussie. Une mauvaise isolation et c’est une catastrophe pour vos appartements.

Une fois cette formation terminée, vous saurez aisément déterminer en quelques minutes si un bien est divisible ou non, vous connaîtrez toute l’importance d’une division (de réagencement ou officielle), vous saurez également gérer tous les travaux inhérents à la division.

Pas à pas, vous allez être guidés dans la formation la plus complète du marché sur la division de bien immobilier, tout au long de cette dure épreuve sur le groupe Facebook privé « Grosse rentabilité immobilière ». Si tu as des questions, n’hésite pas à poster sur le groupe, nous sommes près de 10 000 membres sur le groupe, nous essayons de répondre à tout le monde.

On le verra en détail dans les modules suivants, mais il faut savoir avant d’aller plus loin dans cette formation que la division apporte évidemment beaucoup d’avantages, mais également des inconvénients, c’est pourquoi il ne faut pas se lancer tête baissée. Notamment, le plus gros inconvénient, c’est que la procédure est longue et assez coûteuse lorsqu’on fait une division dans les règles.

UNE STRATÉGIE COMPLEXE

La division immobilière est l’une des stratégies les plus complexes à mettre en place dans le domaine immobilier. En effet, tu le verras par toi-même lors de cette formation, il y a énormément de points techniques à vérifier, il y a des normes à suivre, et il y a de fortes connaissances à avoir au niveau juridique et fiscal afin d’être dans la légalité. On ne fait pas de la division immobilière n’importe comment, il faut suivre des étapes pas à pas et ne pas se tromper de route afin que celle-ci se fasse correctement.

C’est une stratégie assez rare sur l’ensemble des opérations immobilières, pour vous donner un exemple, il y a plus d’opérations de “marchand de biens”, lequel achète un bien, pour le revendre derrière, que d’opérations de division. Sachant que les opérations de marchand de biens sont marginales dans le monde de l’immobilier, alors, imagine pour une division… Tu ne passeras pas inaperçu si tu veux faire ce genre de travaux, alors sache que tu dois être bien préparé pour que tout se passe toujours bien.

Tu devras rester focus, quoiqu’il arrive, tu ne devras rien lâcher, car diviser un logement c’est très dur, et si tu ne fais pas les choses correctement, il se peut que ça se passe vraiment très mal par la suite au niveau travaux ou au niveau juridique. Quels que soient les soucis que tu vas rencontrer tout au long de ta procédure de division immobilière, ça sera quelque chose qui te fera grandir, chaque erreur ou échec permet d’avancer dans la vie. Tu vas avoir une mairie qui va te saouler pour un permis de construire, tu vas avoir Enedis qui va te bloquer des mois pour un compteur, tu vas avoir un artisan qui va t’ignorer, mais ce n’est pas grave, tu devras toujours aller de l’avant sans te lamenter sur ton sort.

Je ne conseille pas à un débutant dans l’immobilier de commencer par faire de la division immobilière car l’immobilier en règle générale, lorsqu’on commence, ce n’est pas évident, car il y a beaucoup de choses à retenir. Entre la fiscalité, la gestion locative, tout le processus d’achat, ça demande déjà beaucoup de temps et d’énergie, et il faut déjà avoir acheté quelques biens immobiliers afin de connaître les rouages de tout ça. Une fois que vous connaîtrez la routine d’achat d’un bien, et que vous voudrez passer à la vitesse supérieure, alors vous pourrez commencer à chercher un bien à diviser. Néanmoins, sachez qu’à la fin de cette formation, vous connaîtrez tout le processus pour faire une division correctement, après libre à vous de commencer par faire une division immobilière dès votre premier achat, ça sera très compliqué, mais pas impossible. Si vous aimez, comme moi, foncer et faire toujours plus que les autres, faites comme vous le sentez, mais vous êtes prévenus.

MES STRATÉGIES

Selon moi, la division est l’une des meilleures stratégies qui existe en immobilier, et si elle est couplée avec d’autres stratégies rentables, alors c’est le jackpot au niveau cashflow, mais également au niveau patrimonial. En effet, tu le verras à la suite de la formation, mais une petite surface se vend plus cher au qu’une grande surface. Voici les différentes stratégies que je mixe afin d’avoir de très bonnes rentabilités :

Ma première stratégie, c’est d’acheter uniquement des immeubles, me permettant d’avoir des prix à l’achat au beaucoup plus bas puisque j’achète en gros. Mais ce n’est pas la seule raison. Acheter un immeuble, c’est être en mono-propriété, c’est-à-dire que je fais ce que je veux, de plus, je suis le seul maître à bord du navire, je fais donc ce que je veux dans tout l’immeuble sans rendre de compte à une copropriété. Enfin, ça me permet de gagner beaucoup de temps puisque la demande de prêt, le passage chez le notaire etc… se font en une seule fois.

Ma deuxième stratégie, c’est d’acheter des biens pourris, que des trucs dont personne ne veut. Ça me permet de massacrer le prix lors des négociations, puisque personne n’en veut, je suis en position de force. N’oubliez pas, ne faites pas ce que les autres vous disent, soyez toujours à contre-courant.

Ma troisième stratégie, c’est de faire beaucoup de travaux, afin de pouvoir refaire un bien à neuf, afin que je puisse louer beaucoup plus cher que la moyenne du marché immobilier. De plus, ça me permet de n’avoir aucun impôt pendant des années.

Ma quatrième stratégie, c’est d’acheter en nom propre et de louer en meublé. Je suis actuellement en LMNP, je passerai peut-être en LMP l’année prochaine. Louer en meublé me permet d’avoir des avantages fiscaux comme notamment les amortissements. Ça permet également de louer plus cher également puisque le bien est meublé.

Ma cinquième stratégie, c’est de faire de la division, je te donnerai tous les avantages plus tard, mais en tous cas, tu comprendras assez vite qu’il est très avantageux de faire de la division. Toutes les difficultés liées à la division d’un bien seront très vite oubliées lorsque tu verras le « pognon de dingue » que tu gagneras en contrepartie, comme dirait notre cher président.

Voilà, je t’ai donné mon secret pour gagner beaucoup d’argent en immobilier. Je récapitule, je n’achète que des immeubles, uniquement dans un état pourri, je fais beaucoup de travaux, je loue en meublé et je fais de la division. En faisant ce mix des 5 stratégies, je vous mets au défi de ne pas être rentable dans n’importe quelle ville de France, hors Paris et encore, certains y arrivent.

LES CONTRAINTES

Pour ceux qui ont déjà suivi ma première formation gratuite ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS, vous avez vu qu’il était déjà assez complexe d’acheter un immeuble pour plusieurs raisons, mais faire une division d’un appartement, voire d’un immeuble complet, c’est une autre paire de manches.

En effet, tu verras pendant ta route des situations complexes auxquelles tu pourras remédier pour certaines, puis pour d’autres, tu n’auras pas le choix que d’attendre que ça arrive. En tant qu’investisseur, tu aimes tout maîtriser, mais lorsqu’on fait de la division immobilière à grande échelle, ce n’est pas possible de tout maîtriser, il y a des éléments extérieurs qui viendront brouiller le message. Néanmoins, si vous préparez tout bien correctement en amont, alors il sera déjà plus simple d’atténuer les effets de ces éléments perturbateurs.

Vous le verrez durant toute cette formation, chaque poste clé de la division vous apportera des problèmes plus ou moins compliqués à résoudre. Vous êtes un chef d’entreprise et vous devez agir en conséquence. Pour cela, vous devez toujours ANTICIPER, c’est le maître-mot de tout bon chef d’entreprise. Quel que soit le type de souci, qu’il soit de votre fait ou non, même si c’est une broutille, il ne faut jamais laisser ce problème envahir votre espace. Cela pourrait perturber votre jugement, et sur le long terme, vous faire perdre beaucoup d’argent, si tout cela n’est pas anticipé correctement.

C’est pour ça que dans cette formation, il y aura évidemment beaucoup de pratique, mais également beaucoup de théorie et d’apprentissage. En effet, la division est un ensemble de postes qui devront être préparés correctement grâce à un apprentissage poussé, grâce notamment à une théorie poussée qui te permettra de ne passer à côté de rien.

Lorsqu’on fait une division, il y a plusieurs postes à problème, des postes sur lesquels vous êtes sûrs que vous aurez des problématiques conséquentes ou au moins des lourdeurs qui vous feront perdre du temps. Pour vous mettre l’eau à la bouche, je vais vous mettre une petite liste non exhaustive de soucis que vous allez rencontrer, puis si vous avez encore envie de faire des divisions après ça, alors vous serez prêts mentalement.

1ère problématique :

Le droit public, c’est ce qui régit tout ce que sont les obligations et normes obligatoires édictées par la puissance publique. Cela concerne les rapports entre les personnes publiques et les personnes privées.

Nous sommes en France, les lourdeurs au niveau des normes sont assez conséquentes. Même si la plupart des contraintes sont normales, comme l’obligation de ne pas avoir un bien insalubre, la surface minimum pour qu’un locataire puisse y habiter, les normes au niveau de l’hygiène, il y a d’autres obligations plus contraignantes comme le permis de construire et dans une moindre mesure, la demande préalable finalisée par une déclaration d’achèvement des travaux.

2ème problématique : Le droit privé, lui, régit tout ce qui relève de la sphère privée, comme notamment le fameux règlement de copro, avec ce qu’il autorise et ce qu’il interdit. On verra également toute la partie de l’assemblée générale et les surprises qu’on peut y trouver. Pour ceux qui achètent des immeubles complets comme moi, il n’y a pas de souci puisqu’en mono propriété, il n’y a pas tous les soucis de la copropriété.

3ème problématique : Nos amis les monopoles, en effet, vous le verrez rapidement, l’électricité gérée par ENEDIS et l’eau par des antennes locales en fonction des villes, sont des merdiers pas possible. En effet, pour créer un compteur électrique, c’est plusieurs mois de procédure et c’est au bon vouloir de l’interlocuteur qu’on a en face de soi. De plus, les normes et obligations au niveau de la création d’un compteur électrique sont conséquentes, il faut faire les choses dans l’ordre et correctement, je ne vous explique pas toutes les problématiques pour la création d’une colonne électrique, ça sera un point complet de la formation. Au niveau de l’eau, c’est moins problématique, ils sont plus réactifs et il y a moins de normes, donc en général, ça va quand même beaucoup plus vite.

4ème problématique : Les travaux, nos grands amis les travaux. Sans eux, pas de suppressions d’impôt pendant des années, pas de très gros cashflow. Vous le savez, je ne jure que par les travaux, mais encore une fois, c’est une nouvelle problématique à laquelle il faudra être attentif. En effet, les travaux lorsqu’ils sont bien faits, c’est parfait, mais lorsqu’un grain de sable vient se mettre ou qu’une chose non prévue se pointe, il faut faire très attention, car on peut perdre beaucoup si ce n’est pas anticipé un minimum à l’avance.

Voila les 4 principales problématiques qui font que votre chemin vers la division sera compliqué et semé d’embûches, mais au final, lorsque vous aurez atteint le sommet, vous en serez d’autant plus heureux, car non seulement vous aurez réussi quelque chose que peu savent faire, mais en plus, vous aurez une très belle rentabilité.

Alors vous êtes prêts pour cette nouvelle aventure avec moi ? C’est parti, préparez vos bloc-notes, nous partons ensemble pour une grande aventure qui vous permettra de gagner très gros si vous suivez tout ce que je vous dirai.

Comments (18)

Leave a comment

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *