Module 2 : Les généralités de la division

INTRODUCTION :

C’est bien de parler de division, mais avant de rentrer dans les détails de cette formation, on va voir ensemble ce qu’est une division de façon générale. Puis on ira plus en détails pour voir les différents types de division qui existent comme la division officielle et la non officielle. Je t’expliquerai également quelles sont les différences entre faire de la division dans un bien en copropriété et faire de la division dans un bien en mono propriété, il y a des points similaires ainsi que des choses totalement différentes.

C’EST QUOI LA DIVISION ?

La division, également appelée la découpe d’un bien immobilier, est le fait de diviser un appartement, une maison ou un immeuble en plusieurs habitations. La division d’un bien d’habitation n’est pas une chose aisée, c’est l’un des points les plus techniques qui existe dans l’immobilier.

La division d’un bien immobilier n’est pas à prendre à la légère, ça demande beaucoup de compétences techniques et juridiques afin d’effectuer une division dans les règles. Tous les biens immobiliers ne peuvent pas se diviser. Que ce soit une division officielle ou officieuse, la division est très rentable, elle a beaucoup d’avantages. En contrepartie, beaucoup d’obligations et de contraintes seront présentes au niveau juridique mais également au niveau des travaux.

Il y a le terme juridique et le terme non officiel dans une division. Légalement, une division signifie qu’un bien qui valait 1 seul lot, désormais, après la division en vaut 2 ou plus, en fonction du nombre de logement créés grâce à cette division. Vous le verrez juste après, mais il y a également la notion de division non officielle, où l’on parle d’une division, mais qui n’en est pas réellement une puisqu’elle n’est pas officielle. Que ce soit une maison, un appartement ou tout un immeuble, le fait de diviser le bien en plusieurs appartements ne veut pas dire qu’elle soit officielle tant que les obligations administratives n’ont pas été faites correctement. Vous comprendrez la différence plus tard.

Pour prendre un exemple simple, vous prenez un appartement de 50m², vous le découpez en 2 studios de 25m², vous venez donc de faire une division. Vous voyez que c’est très simple à comprendre, mais ça sera plus compliqué à réaliser.

LES 2 TYPES DE DIVISION

La division non-officielle

La division de bien immobilier de type réaménagement, porte ce nom car elle n’est pas officielle. Cela signifie que le bien n’est pas officiellement divisé, les 2 lots créés ne sont pas juridiquement distincts. Cela revient à faire du réaménagement d’intérieur, c’est comme si vous faisiez des travaux pour une colocation par exemple. Vous allez créer 2 appartements différents (cuisine, salle de bain, salon…) mais ces 2 appartements feront partie d’un même lot juridiquement.

Cette technique de division offre des contraintes et des avantages qui seront détaillés plus tard dans la formation, mais sachez que le gros avantage de la division non-officielle, c’est que c’est plus simple au niveau de la gestion et c’est moins cher, par contre vous serez limité assez rapidement car il y a pas mal de contraintes qui vont bloquer la situation (les compteurs, les interdictions, les impôts, l’interdiction de toucher aux communs, l’impossibilité de toucher un mur porteur…)

Même si c’est autorisé, certains copropriétaires peuvent se poser des questions, car la division non-officielle n’est pas courante. Dans certains cas exceptionnels, ça peut se terminer en justice.

Ce n’est pas le type de division que je conseille, car si on veut vraiment être tranquille sur le long terme et ne pas être dans le stress d’un problème au niveau de la copro ou au niveau juridique, il vaut mieux faire une division officielle. Néanmoins, il faut savoir que ce type de division, lorsqu’elle est bien faite, est légale, mais pour cela, vous devrez suivre les instructions indiquées dans cette formation. Attention, ce type de division est légale si tu suis correctement la procédure et que tu ne fais pas n’importe quoi, sinon, tu pourrais facilement être dans l’illégalité.

La division officielle

La division officielle est quant à elle aux antipodes de la division non-officielle. Ce qui signifie que les lots seront séparés juridiquement via plusieurs étapes avec un géomètre, une assemblée générale extraordinaire de copro (si vous êtes en copro) et un notaire. Au niveau des travaux, c’est similaire à la division non-officielle, mais ce qui change vraiment, c’est toute la partie administrative et juridique qui s’ajoute au processus, ainsi que la création de compteurs indépendants.

Cette division est conseillée car il n’y aura aucune limite avec des biens divisés officiellement, ils pourront être revendus ou loués comme bon vous semble. En amont, il y aura plus de travail au niveau de la gestion globale, mais ensuite, ça sera beaucoup plus pratique.

Il existe des dérogations possibles pour ce genre de division, permettant de faire une division officielle avec plus ou moins de souplesse. J’ai d’ailleurs demandé une dérogation pour mon nouvel immeuble de 700m² actuellement en cours d’achat au moment où j’écris ces lignes. Je vous en parlerai plus tard dans la formation lorsqu’on sera dans la partie de la division officielle.

C’est le type de division que je conseille, car c’est à la fois la méthode la plus sécurisée, mais également celle qui ne vous bloquera pas pour la revente, et diminuera votre gestion au niveau des locataires.

Ce que j’en pense

Il est important de savoir que les 2 types de division sont légales, mais les 2 types de division sont à utiliser en fonction de vos différents besoins. Si vous souhaitez faire de la location meublée, que la copro est exigeante au niveau de la division, que vous ne souhaitez pas revendre dans l’immédiat et que vous ne souhaitez pas vous embêter avec beaucoup d’administratif, alors la division non-officielle suffit. Cela ne vous empêchera pas de devoir suivre quand même certaines étapes importantes au niveau notamment de la copro.

En revanche, si vous souhaitez être libre avec vos biens, pouvoir les louer comme vous le souhaitez et les revendre à l’unité, alors il sera préférable de faire de la division officielle.

A savoir que les baux pour la location d’un bien divisé officiellement ou d’un bien non divisé officiellement seront les mêmes. Pour de la location meublée, si vous gérez les charges, le locataire ne saura pas que vous avez divisé votre bien officiellement ou officieusement.

Vous l’aurez compris, la division officielle est à privilégier car elle vous permettra d’être totalement libre avec vos biens.

DIVISER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ

Les divisions les plus courantes se font dans des appartements car les prix sont très accessibles pour les investisseurs confirmés, mais surtout pour les investisseurs débutants. Il est aisé d’acheter un appartement à moins de 50K€ et de le diviser, si toutes les configurations le permettent.

La division d’un appartement est souvent très limitée, dans de rares cas, il est possible de diviser un appartement en 3 voire 4 habitations différentes, mais dans la plupart des cas, la division d’un appartement sera possible en 2 au maximum.

Si vous êtes débutant, c’est la division d’appartement qui est conseillée, car elle va vous permettre d’acquérir une expérience réelle moins coûteuse qu’une maison ou un immeuble avec moins de contraintes techniques.

Les contraintes, le plus souvent liées à la copropriété, seront un point de vérification important avant toute opération car elle peut limiter grandement la division pour plusieurs raisons qui ne sont pas spécialement explicites. Savoir interpréter un règlement de copro et comprendre les différentes procédures techniques d’une division d’appartement seront des points importants pour mener à bien ce projet.

Vous le verrez un peu plus tard dans le module DROIT PRIVÉ, mais pour amorcer le terrain, sachez qu’une copro a presque le droit de vie ou de mort sur votre projet de division. En effet, c’est elle qui décide de tout dans votre immeuble, vous n’êtes pas le maître à bord. Si elle dit blanc, vous faites blanc, si elle dit noir, vous faites noir et vous devez suivre ce qu’elle dit.

Voici les risques encourus en cas de non respect du règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires. Les sanctions applicables en cas d’infraction à ces stipulations sont celles attachées à l’inexécution de tout contrat par les articles 1217 et suivants du code civil, à savoir l’obligation imposée au copropriétaire défaillant de tenir ses engagements et/ou l’obligation de réparer le préjudice causé au syndicat ou aux autres copropriétaires par le paiement de dommages et intérêts… Ce serait donc bête de vous retrouver au tribunal…

Sur le règlement de copropriété, il peut y avoir des choses qu’on ne peut même pas imaginer. Voici quelques exemples surprenants qu’on peut trouver dans un règlement de copro que j’ai vu tout au long de ma vie d’investisseur lors de visites ou des exemples relevés par des amis investisseurs :

Exemple 1 : Il est interdit de sortir son chien entre 8h et 18h

Exemple 2 : Il est interdit d’avoir un animal dans son appartement

Exemple 3 : Les locataires doivent être de bonnes mœurs

Ce sont 3 exemples parmi tant d’autres qui montrent la stupidité de certains règlements. Quelle est la limite d’une personne de bonnes mœurs ou de mauvaises mœurs ? Est-ce qu’un poisson rouge est un animal ? Même si certaines tournures sont illégales, sachez qu’il faudra bien faire attention au règlement de copro, car une simple phrase peut vous interdire tout simplement une division d’un appartement. Au final, si vous achetez le bien, mais qu’en fin de compte, vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas faire de division, c’est une catastrophe pour votre rentabilité et vos futurs investissements.

C’est l’une des raisons pour lesquelles je n’achète jamais de bien en copro, j’achète uniquement des immeubles, me permettant d’être tranquille dans mes achats. Il n’y a rien de pire que d’être bloqué par des copropriétaires jaloux et aigris qui sont toujours dans la contestation.

DIVISER UN BIEN EN MONO PROPRIÉTÉ

En tant qu’investisseur rentable, tu comprendras au fur et à mesure de cette formation à quel point il est important de toujours optimiser son temps, quelle que soit la tâche à accomplir. Une tâche qui peut mettre plusieurs heures à être faite par quelqu’un de mal organisé, ne peut prendre qu’1 heure à quelqu’un qui a tout organisé en amont. Comme je te l’ai toujours dit, le temps c’est la chose la plus précieuse qui existe dans ce monde, puisque le temps ne s’achète pas (quoique tu sais que Google travaille sur le ralentissement, et même l’arrêt du vieillissement des cellules de notre corps. Un jour peut être, nous devrons payer pour vivre le plus de temps possible).

Un exemple concret d’optimisation du temps : tu feras des biens à la chaîne dans ta division, ce qui signifie que vouloir faire une ambiance différente pour chacun des 10 appartements créés, n’a aucun intérêt. Ça peut se faire quand tu crées 2, 3, 4 appartements, mais pour 10, 20 appartements, c’est une perte de temps. Beaucoup ne seront pas d’accord avec moi, mais il n’y a aucun intérêt à faire des univers différents pour chaque appartement. Ça te fait plaisir à toi, à ton ego, mais tu ne loueras pas plus cher pour autant. Si tu veux vraiment optimiser ton temps, fais des biens à la chaîne, avec les mêmes déco, les mêmes meubles, tu gagneras beaucoup de temps sur le choix du mobilier et tu payeras moins cher car tu feras l’achat de gros.

Que ce soit la division d’une grande maison ou d’un immeuble complet en plusieurs studios ou appartements, il faut savoir que cette division est généralement plus simple au niveau administratif que l’appartement qui se situe en copropriété. En effet, dans une maison ou un immeuble il n’y a pas de copropriétaires qui peuvent interdire ou limiter la division, ce qui nous enlève une épine du pied.

Généralement, à l’achat, une maison ou un immeuble coûtent plus cher qu’un appartement, car tu achètes beaucoup de m². Donc le m² te coûte moins cher, mais l’investissement global est plus important. L’avantage d’acheter des grandes surfaces, c’est qu’il est possible de créer 5, 10, 15 logements avec le même bien, te permettant d’économiser un maximum de temps chez le notaire, à la banque, pour les visites…

Ce genre de projet est plutôt conseillé aux investisseurs ayant déjà pratiqué la division d’appartement, car il y a plus de contraintes techniques au niveau des travaux pour une division d’une grande surface en beaucoup d’habitations. Un débutant peut commencer par diviser une maison, mais il devra faire plus attention car les risques sont plus importants. En contrepartie, la division d’une maison est plus rentable et moins administrative que la division d’un appartement.

Tu connais ma position, moi je n’achète que des immeubles, c’est beaucoup plus compliqué à trouver car il y a très peu d’immeubles en vente. Moins de 1% du marché, mais en contrepartie, il y a également beaucoup moins de concurrence, et la négociation est beaucoup plus facile. Bref, il y a énormément d’avantages. La division d’immeuble est le but ultime de l’investisseur qui fait de la division. Ce type de division est très rentable et permet de gagner beaucoup d’argent. En revanche, beaucoup de contraintes seront présentes pour vous barrer la route, il faudra savoir surmonter toutes les épreuves de ce type de division.

Non seulement l’immeuble coûte moins cher à l’achat au m² puisque c’est un achat au prix de gros, mais en plus la division augmente également la rentabilité. Cette stratégie est très rentable lorsqu’on suit toutes les étapes correctement sans faire aucune erreur.

Evidemment, ce type de division n’est pas réservé aux débutants, de par le fait de toutes les contraintes techniques qui seront présentes durant tout le processus de la division, mais également parce que suivre un chantier de 5 – 10 – 20 appartements à diviser en même temps demande beaucoup d’expérience et de sang froid pour tout diriger correctement.

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