Contrato de alquiler amueblado: condiciones y cláusulas
Muchos propietarios optan por el alquiler amueblado en lugar del alquiler vacío, ya que resulta más interesante desde el punto de vista fiscal. El alquiler amueblado consiste en alquilar una vivienda digna que dispone de todo el mobiliario necesario, como la ropa de cama y el equipamiento de cocina. No obstante, esta forma de alquiler suele estar regulada por un marco legal que impone un contrato de alquiler tipo. Se trata de un documento jurídico que vincula al arrendador y a su inquilino durante la cesión de uso de la vivienda amueblada. Tras la firma de este documento, ambas partes se comprometen a respetar rigurosamente todas sus cláusulas. ¿Qué es un contrato de alquiler amueblado? ¿Qué debe contener un contrato así? ¿Y cuáles son las ventajas de este tipo de alquiler? Hacemos balance en este artículo.
¿Qué es un contrato de alquiler amueblado?
Según el artículo 25-4 de la ley francesa del 6 de julio de 1989, la vivienda amueblada se define como «una vivienda digna equipada con un mobiliario en cantidad y calidad suficientes para permitir al inquilino dormir, comer y vivir adecuadamente conforme a las exigencias de la vida cotidiana». En cuanto a la definición de un contrato de alquiler amueblado, hay que subrayar que, cuando un propietario o arrendador decide poner a disposición su vivienda amueblada, debe hacer firmar necesariamente a su inquilino un contrato de alquiler. Este documento puramente jurídico vincula de algún modo a ambas partes y fija al mismo tiempo los derechos y obligaciones de cada una.
Para que una vivienda se califique como amueblada, debe ser habitable. Es decir, el inquilino no tendrá que comprar mobiliario para la vivienda antes de instalarse en ella. Además, el decreto del 31 de julio de 2015 enumera de forma exhaustiva los elementos de mobiliario para alquiler amueblado que deben estar presentes en una vivienda amueblada. Cabe señalar, por ejemplo:
- Ropa de cama con edredón;
- Cortinas en los dormitorios;
- Placas de cocción;
- Un compartimento de congelación;
- Utensilios de cocina…
Si una vivienda puesta en alquiler como amueblada no dispone de estos elementos, el inquilino podrá llevar el asunto ante el tribunal judicial con el fin de obtener una indemnización por daños y perjuicios. El contrato de alquiler también podrá recalificarse como alquiler de vivienda vacía, puesto que este contiene disposiciones diferentes conforme a la ley del 6 de julio de 1989.
¿Qué hay que saber sobre la ley Alur?
La ley Alur tiene como objetivo esencial mejorar el acceso al derecho a la vivienda. Esta ley es conocida como ley Duflot II y su denominación oficial es ley n.º 2014-336, de 24 de marzo de 2014. Por definición, la ley Alur es un texto oficial del Gobierno francés para facilitar el acceso a la vivienda al tiempo que fomenta un urbanismo renovado. Votada a principios de 2014 tras las votaciones y el examen del texto por parte del Consejo Constitucional, esta ley entró en vigor en marzo de 2014.
En cuanto a sus objetivos, la ley Alur es un texto que busca alcanzar metas como:
- La mejora del acceso al derecho a una vivienda digna;
- La protección de las poblaciones vulnerables;
- El equilibrio de las relaciones entre profesionales inmobiliarios, propietarios e inquilinos;
- La regulación del mercado inmobiliario;
- El desarrollo de la transparencia.
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¿Cuáles son los principales elementos de un contrato de alquiler amueblado?
El contrato de alquiler amueblado es muy sencillo de rellenar, como la mayoría de los formularios. En primer lugar, basta con indicar el nombre y la dirección de las personas firmantes y, a continuación, mencionar la dirección del inmueble así como su descripción. En cuanto a los principales elementos de este contrato, se incluyen, por ejemplo, la duración del alquiler, las posibilidades de dar por terminado el contrato al inquilino, el importe de la renta y de los gastos, así como la fianza obligatoria.
La duración del alquiler
La duración del contrato de alquiler amueblado suele estar regulada cuando la vivienda alquilada por el inquilino constituye su residencia habitual. Esta regulación es, en principio, de un año, renovable por períodos de un año. En cambio, cuando el inquilino es estudiante, se prevé una excepción. En ese caso, es posible ofrecer al estudiante un contrato de nueve meses no renovable.
En cuanto al contrato de movilidad, la duración es ajustable de uno a diez meses según las necesidades del inquilino en movilidad. Conviene recordar que este contrato solo puede ofrecerse a un inquilino que se encuentre en alguna de las situaciones que permiten firmar este tipo de contrato.
El preaviso y su duración
En un contrato de alquiler amueblado, el propietario y el inquilino pueden poner fin al contrato dando el preaviso correspondiente. De hecho, las condiciones suelen ser distintas según sea el arrendador o el inquilino quien lo dé. No obstante, en ambos casos hay un plazo mínimo que respetar, que no es otro que el plazo de preaviso. Todas estas modalidades fijadas por la ley suelen recordarse en el contrato de alquiler amueblado.
En cuanto al contrato clásico de un año renovable, cabe señalar que el arrendador solo puede dar el preaviso al inquilino para el vencimiento del contrato. En cuanto al contrato amueblado para estudiantes de nueve meses y al de movilidad, el propietario no tiene que dar ningún preaviso, ya que el alquiler termina automáticamente en la fecha prevista en el contrato.
No obstante, si el inquilino decide marcharse durante la vigencia del contrato, puede dar preaviso al propietario respetando un plazo de un mes. Y ello tanto si ha firmado un contrato de un año renovable, un contrato amueblado para estudiantes o un contrato de movilidad. El preaviso debe enviarse mediante carta certificada con acuse de recibo o por medio de un agente judicial, tanto si lo da el propietario como el inquilino.
La renta
Desde el 27 de marzo de 2014, los propietarios ya no pueden fijar libremente la renta en un nuevo alquiler si la vivienda está situada en una zona denominada «tensionada». En efecto, en estas zonas, la renta del nuevo inquilino no puede en ningún caso superar la del inquilino anterior. No obstante, los propietarios que realizan obras importantes pueden tener en cuenta el coste de dichas obras, que han mejorado su vivienda. Esto les permitirá incrementar la renta en el nuevo alquiler respetando las normas exigidas en la materia.
Además, si la renta está infravalorada, el arrendador dispone también de una opción que le permite reevaluar la renta del nuevo inquilino. Por último, la renta también puede revisarse utilizando el último índice de referencia publicado en la fecha de firma del nuevo contrato, si no ha sido indexada desde hace al menos un año con el inquilino anterior.
Los gastos
Los gastos son una cantidad que el inquilino paga además de la renta. Corresponden al reembolso de gastos abonados por el propietario. Por ejemplo, si el inquilino utiliza el ascensor o la escalera, que se limpia y se ilumina, debe pagar gastos. Hay que subrayar que los gastos cubren los desembolsos que el propietario paga a la administración de la comunidad por cuenta del inquilino y que corresponden a servicios o equipamientos de los que el inquilino se beneficia.
La fianza
Es de capital importancia solicitar una fianza al inquilino. En el ámbito del alquiler amueblado, si se firma un contrato de un año renovable, el importe de la fianza está limitado a dos meses de renta, sin incluir los gastos.
La superficie
En cuanto a las demás cláusulas de un contrato de alquiler, también hay que indicar la superficie habitable de la vivienda. De hecho, los técnicos que elaboran el expediente de diagnósticos técnicos suelen ofrecer la medición de la superficie habitable. Es una buena precaución, ya que esa superficie te vincula. Si la vivienda que se pone en alquiler está situada en una zona en la que se imponen rentas de referencia que hay que respetar, el alquiler máximo se fija de otra manera. Hay que multiplicar la superficie habitable de la vivienda por la renta de referencia incrementada establecida por metro cuadrado según el tipo de vivienda y el barrio.
¿Cuáles son las ventajas del alquiler amueblado?
Para obtener una buena rentabilidad en la inversión inmobiliaria, hay que optar necesariamente por el alquiler amueblado. En efecto, firmar un contrato de alquiler amueblado presenta numerosas ventajas. Cabe destacar, por ejemplo:
Rentas más elevadas
Es importante subrayar que un contrato de alquiler amueblado puede alquilarse entre un 10 y un 30 % más caro que un contrato de alquiler sin amueblar. La calidad del mobiliario, los equipamientos que se ofrecen y la ubicación de tu vivienda influyen en el importe del alquiler. Así, el inquilino se beneficia de un ahorro considerable y de la tranquilidad de poder mudarse rápidamente.
Un régimen fiscal preferente
¿El alquiler inmobiliario no es tu actividad principal? ¿Los alquileres que percibes son inferiores a 23 000 € al año? ¿Tus alquileres no representan más del 50 % de los ingresos de tu hogar fiscal? Si te encuentras en estas situaciones, se te asimilará a un LMNP (arrendador de alquiler amueblado no profesional, régimen fiscal francés de alquiler amueblado). Cabe subrayar que este estatus te permitirá, por ejemplo, pagar impuestos únicamente sobre la mitad de tus ingresos por alquiler. Y ello, a diferencia de un contrato de alquiler sin amueblar, que tributa por el 100 % de los rendimientos inmobiliarios.
Por otra parte, ya se trate de obras, gastos de comunidad o impuesto sobre bienes inmuebles, ten en cuenta también que puedes deducir de tus ingresos el importe de tus gastos. No obstante, este ventajoso régimen fiscal no se limita al alquiler de una vivienda. También puede aplicarse al alquiler de una plaza de aparcamiento, de una oficina, de un local comercial, de un terreno e incluso de un trastero.
Un contrato de alquiler más flexible
El contrato de alquiler suele ser más corto en el alquiler amueblado. A diferencia de un contrato de alquiler sin amueblar, con una duración de tres años, el de alquiler amueblado es solo de un año, 9 meses o diez meses. En cuanto al preaviso del inquilino, también es más corto: mientras que es de tres meses para una vivienda vacía, pasa a un mes como mínimo para una vivienda amueblada. Por parte del arrendador, pasa de 6 meses para una vivienda vacía a 3 meses para una amueblada.
Además, existen otras diferencias notables en el contrato de alquiler que conviene destacar. Es el caso, por ejemplo, de la fianza. Esta se amplía a dos meses para una vivienda amueblada, frente a un mes para una vivienda vacía. Basta con recordar que estas flexibilidades son sinónimo de mayor libertad para los inquilinos, al tiempo que ofrecen más oportunidades a los propietarios, que entre un alquiler y otro pueden revisar el importe de las rentas y realizar también obras de mejora.
¿Cómo redactar un contrato de alquiler amueblado?
Un contrato de alquiler amueblado es un contrato que se redacta forzosamente por escrito. Sin embargo, es importante subrayar que, a falta de documento escrito, el contrato no es nulo, ya que la ley no prevé ninguna sanción por la ausencia de escrito. Además, la jurisprudencia ya ha admitido la celebración de un contrato verbal entre el inquilino y el arrendador. No obstante, por cuestiones de prueba y de seguridad, suele ser preferible formalizarlo por escrito. En la mayoría de los casos, el contrato puede formalizarse mediante documento privado. Esto puede hacerse entre el propietario y el inquilino, con o sin la presencia de un mandatario o de un agente inmobiliario. El contrato también puede formalizarse mediante escritura pública, pero en la práctica lo más habitual es hacerlo en documento privado.
En cuanto al contenido, ten en cuenta que el contrato de alquiler amueblado debe incluir obligatoriamente ciertas cláusulas que se ajustan al contrato tipo previsto por la ley ALUR y el decreto de 2015. Cabe destacar, por ejemplo:
- La designación de las partes;
- El objeto del contrato;
- La fecha de entrada en vigor y la duración del contrato;
- Las condiciones económicas del contrato;
- El importe de la fianza.
¿Cómo declarar los ingresos de un alquiler amueblado?
Por lo general, los ingresos de un alquiler amueblado se declaran como BIC (Beneficios Industriales y Comerciales). En efecto, cabe subrayar que, si optas por el régimen micro-BIC, debes rellenar necesariamente el formulario n.º 2042 C-PRO «Profesiones no asalariadas». A continuación, debes consignar el conjunto de tus ingresos, gastos incluidos, y la reducción del 50 % se aplicará automáticamente. Los ingresos restantes quedarán sujetos a las cotizaciones sociales y tributarán según el baremo de tu hogar fiscal.
Por otra parte, si optas por el régimen real, debes presentar, por ejemplo, un balance, una declaración de resultados n.º 2031 y una cuenta de resultados. En caso de que te beneficies de la amortización, ten en cuenta que también debes rellenar un cuadro de amortización.
¿Cómo convertir una vivienda vacía en una vivienda amueblada?
Es perfectamente posible convertir un alquiler sin amueblar en un alquiler amueblado en cualquier momento, incluso con el contrato en curso, si el inquilino está de acuerdo. En efecto, para convertir una vivienda vacía en una vivienda amueblada debes, por ejemplo:
Aportar el mobiliario y todos los equipamientos indispensables
Es de capital importancia ser cuidadoso en esta etapa en caso de recalificación manteniendo al mismo inquilino. Si, por ejemplo, compras los muebles a tu inquilino, debes emitir una factura de compra precisa.
Adjuntar un inventario del mobiliario y de los equipamientos al acta del estado de la vivienda
Adjuntar un inventario del mobiliario y de los equipamientos al acta del estado de la vivienda es indispensable para demostrar que la vivienda está efectivamente amueblada. De hecho, si falta, la Hacienda francesa podría recalificar el alquiler amueblado como alquiler sin amueblar.
Rellenar el formulario P0i
En esta etapa, debes declarar el inicio de tu actividad de arrendador de alquiler amueblado rellenando el formulario P0i. Se trata de una declaración inicial de inicio de actividad ante el CFE del que depende tu vivienda alquilada. Cabe destacar que esta declaración debe hacerse en los 15 días siguientes al inicio del alquiler de la vivienda. Si la transformación se produce con el contrato en curso, deberás poner fin al contrato vigente y firmar después un nuevo contrato de alquiler amueblado.
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler amueblado?
Hay varias posibilidades para rescindir un contrato de alquiler amueblado. Cabe destacar, por ejemplo, la rescisión por parte del inquilino y la rescisión por parte del propietario.
La rescisión de un contrato de alquiler amueblado por parte del inquilino
El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento respetando un preaviso de un mes. Cabe señalar que no tiene que justificar su salida. El aviso debe dirigirse al arrendador por carta certificada con acuse de recibo. No obstante, hay que saber que, en este caso, el plazo de preaviso empieza a contar a partir de la fecha de recepción de la carta por el arrendador. El aviso también puede dirigirse al arrendador mediante acta de alguacil. En este caso, el plazo de preaviso empieza a contar a partir de la entrega de la notificación del acta. Si el aviso se entrega al arrendador en mano contra recibo o firma, el plazo de preaviso empieza a contar a partir de la entrega.
La rescisión de un contrato de alquiler amueblado por parte del arrendador
Es importante señalar que el arrendador no puede rescindir el contrato en cualquier momento como el inquilino. En efecto, este solo puede rescindir el contrato de alquiler amueblado a su vencimiento, respetando un preaviso de 3 meses. Además, debe motivar este aviso con alguno de los motivos previstos por la ley.
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Lo que dice el servicio público sobre el alquiler amueblado: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165
