Contrato de alquiler amueblado: normativa y modelo gratuito (2022)
Modelo de contrato de alquiler amueblado en PDF
Para facilitarte la tarea, ponemos a tu disposición un modelo de contrato de alquiler amueblado. Puedes descargarlo a continuación.
Este es un modelo de contrato de alquiler amueblado service-public.fr/particuliers/vosdroits/R48468
Contenido y normativa del contrato de alquiler amueblado
Alquilar un inmueble amueblado presenta numerosas ventajas. Tanto a nivel fiscal como financiero, hay varias razones para preferir alquilar una vivienda amueblada. Sin embargo, los contratos son distintos de los de las viviendas vacías, por lo que es fundamental redactar bien el contrato.
En 2014 aparecieron numerosas cláusulas y normas con la ley ALUR (Acceso a la Vivienda y a un Urbanismo Renovado), que regula, entre otros aspectos, el alquiler de viviendas amuebladas.
Para que tu contrato sea lo más completo y preciso posible, vamos a detallarte cada uno de los contenidos que deben figurar en él.
La duración del contrato en el alquiler amueblado
En cualquier contrato de alquiler de una vivienda amueblada, la duración mínima impuesta por la ley es de un año. Por supuesto, es posible ampliar esta duración. Este contrato se renueva automáticamente al llegar a su vencimiento por un período de 1 año, sin que el inquilino tenga que solicitarlo.
Esta duración es diferente en los contratos para estudiantes y en los contratos de movilidad. En el caso de un contrato para estudiantes, la duración puede fijarse en 9 meses y no es renovable.
En cuanto al contrato de movilidad, creado recientemente por la ley Elan, la duración está comprendida entre 1 y 10 meses. Si el inquilino desea quedarse más tiempo, debe firmar un contrato de alquiler amueblado clásico.
Las cláusulas del contrato de alquiler amueblado
Como el contrato puede ser redactado por cualquier propietario, es diferente en cada caso. Para cumplir con la ley, la normativa impone una serie de cláusulas obligatorias.
Si la ley impone ciertas cláusulas, también prohíbe otras tantas para no desequilibrar la relación entre arrendador e inquilino. Para verlo con más claridad, repasemos las cláusulas que tu contrato debe y no debe contener.
Cláusulas obligatorias (llamadas resolutorias)
Estas cláusulas, llamadas resolutorias, son imprescindibles en todo buen contrato de alquiler. Se trata de un conjunto de datos que hay que cumplimentar y que no difiere mucho de un contrato de alquiler no amueblado.
Identificación de los firmantes del contrato
El contrato debe incluir, en efecto, la identidad de todas las partes relacionadas con la vivienda.
- El propietario
- El mandatario (si lo hay)
- El inquilino
- La identidad de todos los inquilinos en el caso de un alquiler compartido con contrato único
Todas las personas mencionadas, físicas o jurídicas, al firmar el contrato certifican haberlo leído y estar de acuerdo con él y con las condiciones generales del alquiler amueblado.
Descripción de la vivienda en un contrato de alquiler amueblado
Al igual que en una vivienda vacía, tu contrato debe describir en detalle las características de la vivienda.
- La fecha de construcción del inmueble
- El tipo de vivienda (casa, piso)
- La ubicación exacta (ciudad, calle, número de la calle, edificio, planta, número de puerta, etc.)
- La superficie en metros cuadrados
- El número de estancias principales (F1, F2, F3, etc.)
- Las partes secundarias del inmueble (jardín, sótano, desván, balcón, etc.)
- La lista de elementos y equipamientos de la vivienda (baño, cocina, etc.)
- Los locales y equipamientos comunes en los edificios (ascensor, cuarto de basuras, garaje para bicicletas, etc.)
- Los locales y equipamientos privados en los edificios (aparcamiento, trastero, etc.)
- Los accesos a los elementos de comunicación tecnológica (televisión, internet, fibra, etc.)
- Las condiciones relativas al agua caliente y a la calefacción
- El tipo de régimen jurídico en los edificios (propiedad única o comunidad de propietarios)
- El uso de la vivienda (uso residencial o mixto)
- La descripción de los elementos presentes en la vivienda amueblada (cama, mesa, etc.)
- El importe y la naturaleza de las obras realizadas entre dos alquileres, si las hubiera
Todos estos puntos deben estar detallados rigurosamente en el contrato. Si alguno de estos datos fuera erróneo, como por ejemplo la superficie, el inquilino tendría derecho a solicitar una reducción del alquiler.
Duración del alquiler
Para que el inquilino pueda disfrutar de la vivienda amueblada, el contrato debe incluir, como es natural, la duración de este alquiler, así como la fecha de puesta a disposición de la vivienda. Conviene señalar que la fecha de entrega de las llaves puede ser distinta de la fecha de firma, siempre que así se especifique.
El alquiler y los aspectos económicos del inmueble
Para llegar a un acuerdo común sobre la financiación, en el contrato deben figurar determinados elementos:
- El importe del alquiler
- El importe de los gastos, si los hay
- Las condiciones de pago
- El importe de la fianza, si la hay
- El importe y la fecha del último alquiler pagado por el anterior inquilino, si dejó la vivienda hace menos de 18 meses
- Las condiciones adicionales en caso de vivienda situada en zona tensionada
Todas las cláusulas citadas anteriormente son obligatorias; no debe faltar ninguno de estos elementos para ajustarse a la ley.
Las cláusulas resolutorias
Durante el alquiler, normalmente el propietario tiene prohibido poner fin al contrato mientras este está vigente. Es un derecho que, por norma general, solo se concede al inquilino. Sin embargo, se autoriza al arrendador a hacerlo si el inquilino:
- No paga el alquiler
- No entrega la fianza
- No tiene seguro de hogar
- No respeta las normas de convivencia (por ejemplo, ruidos nocturnos o diurnos constatados por un agente judicial)
Para poder beneficiarse de este derecho, el propietario debe incluirlas en el contrato.
Cláusulas prohibidas (llamadas abusivas)
Hemos visto las distintas cláusulas obligatorias del contrato. Para no favorecer a ninguna de las dos partes y evitar cualquier abuso de estas, se prohíben una serie de cláusulas. Entre estas cláusulas abusivas o nulas, encontramos por ejemplo:
- Imponer el pago del alquiler mediante domiciliación bancaria
- Prohibir alojar a una tercera persona que no viva habitualmente con el inquilino
- Obligar a contratar un seguro de hogar elegido por el propietario
- Prohibir la práctica de una actividad política, religiosa, sindical o asociativa
- Imponer gastos por reclamaciones o por el envío de recibos
- Imponer penalizaciones en caso de que el inquilino incumpla las cláusulas o, en su caso, el reglamento interno de la vivienda
- Imponer al inquilino la contratación de un alquiler de equipamientos
- Obligar al inquilino a permitir las visitas al inmueble en días festivos o durante más de 2 horas por día laborable con motivo de un nuevo alquiler o de la venta del inmueble
- Prever la responsabilidad colectiva de los inquilinos en caso de deterioro de las zonas comunes del edificio
- Prever la resolución de pleno derecho del contrato por motivos distintos del impago del alquiler, de los gastos o de la fianza, o de la falta de contratación de un seguro de riesgos locativos
- Prever la responsabilidad automática del inquilino en caso de deterioro en la vivienda
- Prohibido que el inquilino pueda reclamar una indemnización en caso de obras de más de 21 días
Naturalmente, ninguna de estas cláusulas prohibidas debe figurar en el contrato de alquiler amueblado, bajo riesgo de dejarlo sin validez.
Fianza de una vivienda amueblada
En el momento de la firma del contrato entre ambas partes, el propietario puede optar por solicitar una fianza al inquilino. El importe de esta fianza no puede ser superior a una cantidad equivalente a dos meses de alquiler.
El objetivo de esta fianza es cubrir las posibles reparaciones de la vivienda tras la salida del inquilino. Una vez que el inquilino ha devuelto las llaves de la vivienda:
- Si la vivienda está en buen estado: el propietario dispone de un mes para devolverle la totalidad del importe de la fianza
- Si la vivienda presenta desperfectos: el propietario puede practicar una retención sobre el importe de la fianza para cubrir los gastos de reparación y dispone de dos meses para devolver el resto del saldo de la fianza.
Los elementos obligatorios en el alquiler amueblado
La gran diferencia entre una vivienda amueblada y una vivienda vacía son los equipamientos que se suministran con el inmueble durante el alquiler. Para ser considerada una vivienda amueblada, esta debe obligatoriamente contener como mínimo los siguientes elementos:
- Ropa de cama (puede ser un sofá cama) con edredón o manta
- Contraventanas o cortinas gruesas, como mínimo en los dormitorios
- Una mesa y sillas
- Estanterías de almacenaje
- Luminarias
- Material de limpieza doméstica adecuado a la vivienda
- Un frigorífico
- Un congelador (puede ser un compartimento del frigorífico)
- Un horno o un microondas
- Placas de cocción (pueden estar integradas en el horno)
- Vajilla (cubiertos, platos, etc.)
- Utensilios de cocina (sartén, cacerolas, etc.)
El propietario puede perfectamente añadir más elementos si lo desea. En ese caso, debe hacérselos constar al inquilino y anotarlos en el inventario del estado de la vivienda.
¿Cómo fijar el alquiler?
El propietario de la vivienda puede fijar el precio del alquiler con total libertad si, y solo si, el inmueble no se encuentra en una zona tensionada. Estas zonas también influyen en los permisos de construcción y en los plazos de preaviso.
Zona no tensionada
Una zona no tensionada es aquella en la que no existe desequilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles en alquiler. Por ello, el arrendador es totalmente libre de fijar el importe de su alquiler en el momento de la firma del contrato.
Solo puede revisar el precio del alquiler durante el arrendamiento si ha incluido una cláusula de actualización en el contrato. Esta revisión del alquiler no puede efectuarse más de una vez al año y no debe superar la variación del índice de referencia de los alquileres publicado por el INSEE cada trimestre.
Zona tensionada
Las zonas tensionadas, por su parte, están reguladas por la ley. Para determinar si el inmueble se encuentra o no en una zona tensionada, consulta la web del servicio público y realiza una búsqueda de la ciudad en la que se encuentra la vivienda.
Estar en una zona tensionada significa que el propietario no puede aumentar el alquiler entre dos arrendamientos y debe respetar los límites máximos de determinadas ciudades. El inmueble está sujeto a dos regulaciones de los alquileres: la regulación en el cambio de inquilino y la limitación de los alquileres.
Regulación de los alquileres
La regulación en el cambio de inquilino prohíbe al propietario aumentar el precio del alquiler entre dos arrendamientos si el inmueble está declarado como vivienda habitual por los inquilinos. El propietario puede eludir esta restricción si:
- El inmueble amueblado no ha estado ocupado por un inquilino durante más de un año y medio tras la salida del inquilino anterior.
- El inmueble amueblado ha sido objeto de obras en los últimos 6 meses realizadas por el propietario, y cuyo coste es igual a la suma de los alquileres del último año.
- El inmueble amueblado tiene un alquiler infravalorado.
Limitación de los alquileres
La limitación de los alquileres impone un precio máximo a las viviendas de determinadas ciudades, que no puede superarse. Estas limitaciones suelen encontrarse en las grandes ciudades del país:
- París
- Burdeos
- Lille
- Marsella
- Lyon
- Toulouse
Fianza personal (aval)
El propietario tiene derecho a solicitar un aval. Este aval puede exigirse al inquilino o a un organismo. La segunda opción ofrece más seguridad frente a los riesgos de impago.
En el caso de los inquilinos estudiantes, el propietario puede acumular varias garantías para su protección: un aval y un seguro.
El documento que recoge la firma del acto de aval por parte de una persona física debe contener distintas informaciones:
- La mención que exprese que ha tomado conocimiento de la naturaleza y del alcance de su compromiso.
- El precio del alquiler, así como las condiciones de revisión del mismo, escrito en cifras y en letras.
- El extracto del artículo 22-1 de la ley de 6 de julio de 1989, apartado 6, a saber: «Cuando el aval de obligaciones derivadas de un contrato de alquiler celebrado en aplicación del presente título no contenga ninguna indicación de duración o cuando la duración del aval se estipule como indeterminada, el avalista puede rescindirlo unilateralmente. La rescisión surte efecto al término del contrato de alquiler, ya sea el contrato inicial o un contrato prorrogado o renovado, durante el cual el arrendador recibe la notificación de la rescisión.»
Documentos que deben adjuntarse al contrato (anexos)
Para finalizar el contrato de alquiler amueblado y para que este esté completo, es necesario reunir una serie de documentos denominados «anexos».
La nota informativa
Desde el 1 de agosto de 2015, la nota informativa relativa a las obligaciones y derechos de los arrendadores y de los inquilinos, y a las vías de conciliación y de recurso disponibles para resolver los litigios, debe añadirse obligatoriamente al contrato, conforme a la orden de 29 de mayo de 2015.
El inventario del estado de la vivienda
Se trata de uno de los documentos más importantes del contrato. El inventario debe recoger el estado completo de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves. Este documento debe ser firmado por ambas partes para considerarse aceptado y válido.
El documento debe reflejar todos los defectos presentes en la vivienda, elementos que falten o estén deteriorados. En caso de desacuerdo o de negativa a firmar por parte del propietario o del inquilino, la otra parte puede recurrir a un comisario de justicia (huissier). Los gastos se reparten entre ambas partes.
Tras la entrega de las llaves, el inquilino dispone de diez días para solicitar que se complete el inventario del estado de la vivienda.
El inventario y el estado detallado del mobiliario
Para comprobar que están presentes los elementos indispensables en una vivienda amueblada, debe realizarse un inventario de los mismos. Todos los muebles y elementos, así como su estado, deben detallarse con precisión para reconocer la propiedad de los mismos al propietario del inmueble.
El propietario es responsable del buen funcionamiento de los elementos en el momento de la firma del contrato de alquiler. Cuando el inquilino abandona la vivienda, el propietario puede exigirle una reparación en caso de deterioro del material.
El certificado de seguro
El inquilino debe entregar al arrendador un certificado de seguro contra los riesgos locativos en el momento de la firma del contrato y, además, cada año de alquiler.
El expediente de diagnósticos técnicos
Este expediente recoge todas las características técnicas de la vivienda amueblada. Debe contener:
- El informe sobre el riesgo de exposición al plomo
- El estado relativo a la presencia de amianto
- El diagnóstico de eficiencia energética (DPE)
- El estado de riesgos y contaminación (inundación, avalanchas, etc.)
- El estado y la instalación de los elementos interiores eléctricos y de gas de más de 15 años
- La información relativa al plan de exposición al ruido de los aeródromos
Los documentos de la comunidad de propietarios
Únicamente si el edificio está en régimen de copropiedad, el propietario debe facilitar al inquilino los estatutos de la comunidad. El inquilino se compromete a respetarlos al firmar el contrato de alquiler amueblado.
Los distintos tipos de contratos de alquiler amueblado
Hasta ahora hemos hablado principalmente del contrato de alquiler estándar, con una duración mínima de 1 año. Hemos mencionado brevemente el contrato para estudiantes y el contrato de movilidad, pero existen todavía otros tipos de contrato de alquiler amueblado con algunas particularidades, como el alquiler de temporada.
- El contrato estándar: El que se ha descrito desde el principio del artículo, sin ninguna particularidad
- El contrato para estudiantes: Para personas menores de 30 años que cursan estudios, prácticas o formación profesional
- El contrato de movilidad: Para personas en formación, estudiando, en aprendizaje, en prácticas o en voluntariado para un servicio público
- Alquiler de temporada: Para periodos inferiores a 90 días. No requiere ninguna situación particular
Tabla comparativa de los tipos de contratos de alquiler amueblado
| Contrato de alquiler amueblado | Contrato para estudiantes | Contrato de movilidad | Alquiler de temporada | |
| Duración del alquiler | 1 año como mínimo | 9 meses | De 1 a 10 meses | Menos de 90 días |
| Renovación | Se renueva automáticamente por 1 año | No renovable | No renovable | Renovable cada año en el mismo periodo |
| Condición de elegibilidad | Ninguna | Según edad y situación | Según situación | Ninguna |
| Fianza | 2 meses de alquiler | 2 meses de alquiler | No | No |
Los contratos de alquiler más específicos
Arriba hemos visto los contratos más habituales a la hora de firmar. Sin embargo, existen contratos de alquiler aún más específicos, realmente adaptados a determinadas necesidades particulares, como por ejemplo:
- La habitación en casa del propietario
- El subarriendo
- La convivencia intergeneracional solidaria
La habitación en casa del propietario
Como su nombre indica, se trata del alquiler de una simple habitación en la vivienda del propietario. Mucho más barato que un alquiler estándar, es un tipo de contrato muy buscado por los estudiantes.
La habitación debe tener un mínimo de 9 m² con una ventana que proporcione luz natural, además de acceso a internet y a agua corriente. Por regla general, las habitaciones incluyen baño privado y aseos, aunque no es obligatorio.
Para el propietario, el alquiler de una habitación amueblada es una fuente de ingresos exentos de impuestos. Requiere un contrato de alquiler clásico, que respete las normas de 2022 de la ley Alur.
El subarriendo
El subarriendo es un contrato que permite a un inquilino realquilar la vivienda que él mismo ha alquilado. Resulta útil cuando tiene que ausentarse durante un tiempo sin por ello rescindir su contrato.
El inquilino solo puede subarrendar si cuenta con el consentimiento del propietario. El propietario del inmueble tiene derecho a rechazar la solicitud de subarriendo del inquilino.
Si el inquilino obtiene la autorización para subarrendar la vivienda, debe redactar un contrato. La gran diferencia con los demás contratos es que el contenido de este no está regulado por la ley. No obstante, el contrato debe contener como mínimo la siguiente información:
- La duración del subarriendo
- El precio del alquiler
- La fecha de pago
- El importe de la fianza
- Las obligaciones de las partes
Se puede utilizar un contrato de alquiler clásico. Solo hay que añadir como anexo el consentimiento del propietario y una copia del contrato inicial.
La convivencia intergeneracional solidaria
El último contrato un tanto particular que existe es la convivencia intergeneracional solidaria. Este contrato permite a un propietario de edad avanzada alquilar parte de su vivienda a una tercera persona.
La condición para poder celebrar este tipo de contrato es que la persona propietaria de la vivienda tenga más de 60 años y el inquilino menos de 30. No hay ninguna restricción de duración para el alquiler, que se determina entre las dos partes.
Las ventajas son múltiples:
- Alquiler más barato
- Menos soledad para la persona mayor
- Ayuda en el día a día por parte del inquilino (si se especifica en el contrato)
Este tipo de contrato fomenta la solidaridad y la ayuda mutua entre generaciones. Es importante respetar la orden del 13 de enero de 2020, que establece la carta nacional de convivencia intergeneracional.
¡Redacta tu contrato de alquiler amueblado!
Ya sabes todo lo que hay que saber sobre los contratos de alquiler amueblado.
- Las cláusulas obligatorias
- La duración de los distintos contratos
- Los distintos contratos existentes
- Los anexos que hay que aportar
- Cómo fijar el importe del alquiler
Solo te queda redactar tu contrato para empezar a alquilar como propietario. Si te da miedo olvidar algún detalle, no dudes en descargar nuestro modelo gratuito conforme a las normas de 2022.
Preguntas frecuentes
¿Cómo redactar un contrato de alquiler amueblado?
Un contrato de alquiler amueblado debe contener varias informaciones, tal y como se indica en la ley Alur. En el contrato deben figurar:
- Identificación de las partes (arrendador e inquilino/s)
- Duración del contrato (que se establece según la ley)
- Precio del alquiler (según la zona geográfica y la ley)
- Inventario completo de los elementos del inmueble amueblado (mobiliario y accesorios)
Así como los siguientes anexos:
- Diagnóstico técnico de la vivienda
- Inventario de entrada y salida (état des lieux)
- Nota informativa del alquiler
- Modalidades de acceso a los elementos de comunicación (internet y televisión)
- Estatutos de la comunidad de propietarios (para los inmuebles en copropiedad)
Un contrato de alquiler amueblado debe incluir varias informaciones conforme a la ley Alur.
- Designación de las partes (arrendador e inquilino)
- Duración del contrato (1 año como mínimo)
- Información sobre la vivienda (superficie, número de estancias, etc.)
- Precio del alquiler (según la zona, tensionada o no tensionada)
Es preferible utilizar un modelo prerrellenado conforme a la ley Alur y a las normas de 2022 para no olvidar ningún detalle.
Así como documentos anexos, como:
- Diagnóstico técnico de la vivienda
- Inventario de entrada y salida (état des lieux)
- Inventario de los equipamientos incluidos en la vivienda amueblada
- Nota informativa
- Estatutos de la comunidad de propietarios
¿Cuál es la duración del contrato de alquiler amueblado?
La duración mínima de un contrato de alquiler amueblado es de 1 año. La duración puede ser mayor, pero solo se renovará por periodos de 1 año.
En el caso de un contrato de estudiante, la duración es de 9 meses no renovables.
En el caso de un contrato de movilidad (bail mobilité), la duración es de 1 a 10 meses no renovables.
¿Qué tipo de contrato corresponde a un alquiler amueblado?
El tipo de contrato debe determinarse entre ambas partes. Puede ser el estándar, como residencia principal, por un periodo mínimo de 1 año. También existen otros tipos de contrato para duraciones inferiores a 1 año, como el contrato de estudiante o el de movilidad; no obstante, el inquilino debe cumplir ciertos requisitos para poder suscribirlos.
¿Cuándo y cómo rescindir un contrato de alquiler amueblado?
El inquilino puede abandonar la vivienda cuando lo desee. Si se trata de su residencia principal, solo tiene que redactar una carta de rescisión del contrato y entregarla en mano al propietario, o enviarla por correo certificado con acuse de recibo. A partir de la fecha de recepción comienza el preaviso de un mes para la vivienda amueblada.
El inquilino puede decidir en cualquier momento poner fin al contrato de alquiler amueblado. Solo tiene que redactar una carta de rescisión del contrato de alquiler y entregarla en mano al propietario, o enviarla por correo certificado con acuse de recibo. Un preaviso de un mes para el contrato de alquiler amueblado comienza entonces a la recepción de la carta.
¿Cómo hacer que un inquilino abandone una vivienda amueblada?
El propietario debe redactar una carta de preaviso de extinción del contrato (lettre de congé) dirigida al inquilino. Esta carta puede enviarse por correo certificado con acuse de recibo, mediante un acta notarial o de alguacil (acte d’huissier), o entregarse en mano al inquilino con un justificante de recepción.
¿Qué diferencias hay entre el contrato de alquiler amueblado y el de alquiler sin amueblar?
La principal diferencia entre un contrato de alquiler amueblado y uno de vivienda vacía es la duración. En una vivienda vacía es de 3 años, frente a solo 1 año en un alquiler amueblado. Además, el contrato de alquiler amueblado debe incluir los elementos y equipamientos previstos por la ley Alur para que la vivienda se considere amueblada (cama, mesa, vajilla, etc.).
¿Qué alquiler fijar para una vivienda amueblada?
El alquiler lo determina el propietario del inmueble en función de la zona geográfica (zona tensionada y zona no tensionada).
- En zona no tensionada, el propietario es libre de fijar el importe del alquiler.
- En zona tensionada, debe atenerse al límite fijado por la ciudad en la que se encuentra el inmueble.
El alquiler de una vivienda amueblada se determina según la zona geográfica del inmueble. En zona no tensionada, el propietario es libre de fijar el importe, mientras que en zona tensionada está sujeto a la ley y debe respetar los límites de la ciudad donde se ubica la vivienda.
¿Cómo dar el preaviso de extinción (congé) de un contrato de alquiler amueblado?
Para que el preaviso sea válido, el inquilino debe recibir una carta de preaviso como mínimo 6 meses antes del vencimiento del contrato. Esta carta del propietario debe enviarse por correo certificado con acuse de recibo, o entregarse en mano al inquilino.
Modelo de contrato de alquiler amueblado: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R48468
