Estimación de las obras: ¿por qué reformar un inmueble de alquiler?

Si eres propietario de un inmueble en alquiler amueblado, seguramente sabes que, tarde o temprano, las obras de reforma se vuelven imprescindibles. Son necesarias, e incluso obligatorias, cuando ofreces ese inmueble en alquiler. Además, te aportan numerosas ventajas que descubrirás en esta guía.

Quien habla de reformar un inmueble se refiere automáticamente a las obras de fontanería, el aislamiento de las paredes, los revestimientos murales, la electricidad, los suelos, la calefacción, el baño, la cocina, etc.

Por lo tanto, te das cuenta de que el presupuesto necesario para este proyecto no es nada desdeñable. Por eso es importante presupuestar las obras. Conocer al detalle los gastos que tendrás que afrontar te permitirá prepararte en consecuencia y elegir con acierto a los profesionales que deben intervenir (con el fin de beneficiarte de las ayudas del Estado).

Alquilar una vivienda digna es una obligación

Ya no se trata de preguntarse si hay que reformar o no el inmueble. Alquilar una vivienda digna es ahora una obligación. En efecto, según la ley SRU, la ley de Solidaridad y Renovación Urbanas, una vivienda considerada digna debe disponer de:

• Puertas, paredes, ventanas y tabiques impermeables o estancos;
• Escaleras, barandillas, balcones y otros dispositivos de protección de las personas en perfecto estado;
• Una estructura sólida y bien conservada;
• Una cubierta que garantice la protección contra los agentes parásitos causados por el aire y el agua, así como carpinterías exteriores.

Asimismo, los equipos de producción de agua caliente y de calefacción, las redes, los dispositivos de ventilación y de apertura, las canalizaciones, los revestimientos y los materiales de construcción deben cumplir necesariamente las normas y medidas de seguridad.

Una vivienda se considera digna cuando cuenta con una calefacción normal, evacuación de aguas residuales, suministro interior de agua potable y, al menos, una zona de cocina con un fregadero conectado. También debe tener sanitarios interiores, es decir, un espacio de aseo y un WC, suficientemente alejados de las demás estancias de la vivienda. ¡Y eso no es todo! Debe disponer de una red eléctrica suficiente tanto para el funcionamiento de los electrodomésticos básicos como para la iluminación.

¿Qué ocurre cuando no se respetan estas normas?

Cuando el propietario de una vivienda no hace todo lo que está en su mano para cumplir las normas de habitabilidad, se expone a sanciones:

• Debe pagar una indemnización por daños y perjuicios al inquilino;
• También debe reducir el alquiler o dejarlo gratuito hasta que cumpla las normas;
• Está obligado a realizar las obras necesarias, con una multa coercitiva de 1000 € por día en caso de retraso en las obras.

Es más fácil encontrar inquilino cuando la vivienda está reformada

Una casa o un piso que ha pasado por una reforma hecha como es debido encuentra antes a su inquilino. El interesado lo alquilará incluso si la renta es relativamente alta. Esto juega a tu favor, ya que encontrarás a un inquilino serio y evitarás una «vacancia locativa» (periodo sin inquilino) entre dos contratos.

Al presupuestar las obras, comprueba que se han realizado correctamente los trabajos de mantenimiento corriente. Pero también sé muy vigilante con las siguientes obras:

• El acondicionamiento del baño y de la cocina;
• Los espacios de almacenaje (su creación);
• La distribución de las estancias;
• El aislamiento térmico y acústico;
• La seguridad de los materiales y de las instalaciones.

NB: a partir de 2023, las viviendas que consuman una energía superior a 451 kWh por m² al año (DPE clasificado G) ya no podrán alquilarse. Ocurrirá lo mismo con las viviendas que consuman entre 331 kWh y 450 kWh por m² al año (DPE clasificado F) a partir de 2028. Por ello, no olvides añadir el coste de las obras de ahorro energético a tu presupuesto o a tu solicitud de presupuesto.

La plusvalía en la reventa: una buena razón para reformar tu inmueble en alquiler

Por plusvalía inmobiliaria se entiende el beneficio o la ganancia que se obtiene entre la compra de un inmueble y su reventa. Se podría decir que la plusvalía es el indicador de rentabilidad de tu inversión inmobiliaria. En este caso, obtienes una plusvalía bastante interesante en la reventa cuando reformas tu inmueble en alquiler.

Por otra parte, comprar un piso o una casa para reformar ayuda a:

• Conseguir un precio de compra inferior al del mercado;
• Optimizar el espacio, es decir, aumentar la superficie habitable;
• Lograr un precio de reventa ideal;
• Crear una decoración bonita y atractiva;
• Generar un déficit inmobiliario (déficit foncier) deducible de los impuestos.

En resumen, los puntos que te permiten generar una plusvalía atractiva al revender tu inmueble son principalmente: la gestión rigurosa del mantenimiento corriente, la reforma perfecta y la estimación rigurosa de las obras.

La estimación de las obras para calcular las posibles reducciones fiscales

Una reducción fiscal es una cantidad que puede deducirse del impuesto a pagar. Sirve para reducir o anular el impuesto que debes abonar. Estimar las obras de reforma de tu vivienda te permite calcular las reducciones fiscales de las que puedes beneficiarte. Dicho más simplemente, cuando hagas tus estimaciones, ten presente que los gastos que realices podrán deducirse de los ingresos inmobiliarios.

Se habla de déficit inmobiliario (déficit foncier) cuando el coste de las obras es superior a los ingresos generados por la vivienda en alquiler. Este déficit puede arrastrarse durante varios años según tu régimen fiscal y el tipo de alquiler. El «modo de alquiler» o «tipo de alquiler» hace referencia al alquiler de una vivienda vacía o de una vivienda amueblada. Por lo general, el déficit inmobiliario es imputable a tu renta global bruta o a los ingresos procedentes del alquiler amueblado no profesional.

Las obras deducibles de los ingresos inmobiliarios

Son deducibles de los ingresos inmobiliarios las distintas obras cuyo objetivo es mejorar la calidad de un piso o una casa sin modificar sus elementos originales. Los gastos que generan estas obras abarcan, entre otros:

• La rehabilitación térmica;
• La adecuación a la normativa de las instalaciones de fontanería o electricidad;
• La reforma de la estructura;
• La sustitución de un sistema de calefacción o de una caldera;
• El traslado de un tabique interior;
• La puesta a punto de una cocina o de un baño;
• El mantenimiento corriente o las reparaciones;
• Las obras de acondicionamiento de estudio especiales para personas con movilidad reducida.

Los intereses del préstamo destinado a financiar las obras, así como las reformas realizadas en las zonas comunes de una comunidad de propietarios, también son deducibles de los ingresos inmobiliarios.

Las obras que no son deducibles de los ingresos inmobiliarios

Las obras que no son deducibles de los ingresos inmobiliarios son, entre otras:

• La construcción de una terraza cubierta;
• La ampliación de la superficie alquilable;
• Las obras de construcción o reconstrucción;
• El acondicionamiento de las buhardillas o de un trastero en una habitación.

El valor real de un inmueble o valor venal depende de su ubicación, de sus características y de su superficie. Y las obras destinadas a aumentar este valor no son deducibles de los ingresos inmobiliarios.

¿Qué hay que comprobar para estimar las obras de un inmueble de alquiler?

Lo primero que hay que hacer antes de estimar las obras de un inmueble de alquiler es inspeccionar la vivienda con el mayor detalle, tanto por dentro como por fuera.

Revisión interior del inmueble para estimar las obras necesarias

Cuando visites el interior de un piso que hay que reformar, ten en cuenta el estado de estos elementos:

• La electricidad (diferencial, interruptores, cuadro eléctrico, enchufes, etc.);
• El techo (filtraciones, falso techo, etc.);
• Los suelos (revestimientos, tipo de suelo, etc.);
• La fontanería (presión, desagüe, fugas, óxido, etc.);
• Las paredes (humedad, grietas, etc.);
• Los marcos y la carpintería (falta de mantenimiento, instalaciones defectuosas, desgaste, etc.).

Los elementos anteriores se refieren a la vivienda en general. Ahora bien, ¿en qué puntos debes fijarte en cada estancia?

• El aislamiento de los dormitorios y sus dimensiones;
• Los distintos equipamientos del salón (teléfono, internet, tomas de TV, instalaciones eléctricas, etc.);
• Los contadores de agua y el cuadro eléctrico en el pasillo o en la entrada;
• La antigüedad de las diversas instalaciones del baño y de la cocina (ventilación, calentador de agua o caldera, electrodomésticos, red eléctrica y de agua, etc.).

Para poder alquilarse, un inmueble debe tener al menos una estancia principal que cuente con:

• Un volumen habitable de 20 metros cúbicos como mínimo;
• Una superficie habitable de 9 metros cuadrados como mínimo y;
• Una altura libre de techo de 2,2 metros como mínimo.

Revisión exterior del edificio para estimar las obras

La visita exterior del inmueble debe servir para inspeccionar la puerta de entrada, la fachada, las ventanas y persianas, el jardín o las zonas verdes. Pero si se trata de un piso situado en un edificio colectivo, debes examinar minuciosamente el garaje, el trastero o bodega, el desván, la escalera, las zonas comunes y el ascensor.

Todos los puntos señalados son muy importantes. Un inmueble antiguo necesitará tarde o temprano una reforma. Y si eres uno de los copropietarios, tu responsabilidad se verá comprometida en parte. Por otro lado, si eres el comprador del inmueble, debes tener en cuenta la reforma en tu valoración.

¿Cuánto cuesta una estimación de las obras de una inversión en alquiler?

La inversión en alquiler consiste en comprar un inmueble con el objetivo de alquilarlo para obtener ingresos por alquiler. Si eres inversor, debes conocer el coste de las obras o, al menos, tener una estimación.

El caso de una reforma en un inmueble de alquiler

El lavado de cara abarca todos los trabajos de pintura, techos y revestimientos de suelo. Para realizarlo, debes contar con entre 160 y 350 euros por metro cuadrado. En cuanto a la reforma integral, oscila entre 950 € y 1250 € el metro cuadrado.

Si quieres reformar una estancia, debes saber que para un salón o un dormitorio se necesitan aproximadamente entre 400 € y 600 € por metro cuadrado. Para el baño o la cocina, el precio varía entre 800 € y 1200 € por metro cuadrado.

Si pides un presupuesto para una adecuación a la normativa o para obras de estructura, obtendrás de media costes de entre:

• 80 € y 100 € por metro cuadrado para el agua o la red eléctrica;
• 700 € y 800 € por metro cuadrado para la renovación de la red de agua en un baño o una cocina;
• 550 € y 2600 € por metro cuadrado para ampliar un piso o una casa, o para acondicionar el desván;
• 1000 € y 3600 € por metro cuadrado para derribar un muro de carga;
• 190 € y 300 € por metro cuadrado para rehacer el tejado.

Las obras de alquiler al detalle: el precio

Tu presupuesto variará según el tipo de obras que quieras hacer.

• Colocación de parquet laminado: entre 10 y 15 € el metro cuadrado;
• Pintura o colocación de un revestimiento mural: entre 40 € y 80 € el metro cuadrado;
• Aislamiento de las paredes por el interior o por el exterior: entre 60 € y 160 € el metro cuadrado;
• Instalación de ventanas de PVC con doble acristalamiento: entre 500 y 800 € el metro cuadrado.

En cuanto a la calefacción, tendrás que pagar entre:

• 8000 € y 10 000 € (sin IVA) por instalar una calefacción central individual de gas con producción de agua caliente sanitaria;
• 150 € y 250 € (sin IVA) por la mano de obra del desmontaje de los equipos;
• 4000 € y 4900 € (sin IVA) por instalar una calefacción eléctrica con producción de agua caliente sanitaria.

Si no consigues saber si un determinado equipamiento de tu vivienda de alquiler está obsoleto, consulta la tabla de vetustez de la ley ALUR. Gracias a este listado puedes conocer la vida útil media de algunos equipamientos. Por ejemplo, el papel pintado y la pintura duran 7 años de media, la calefacción dura 25 años y el parquet, 15 años.

¿Y la financiación de las obras de alquiler?

Cuando compras un inmueble, el coste de las obras podría incluirse en la solicitud del préstamo hipotecario. En cambio, si las obras no se enmarcan en una compra inmobiliaria, pueden financiarse mediante un crédito al consumo.

Obras incluidas en el préstamo hipotecario

Cuando las obras se incluyen en el préstamo hipotecario, te beneficias de un tipo de interés más bajo, de una cuota mensual única y de un plazo de amortización más largo. En el caso de un crédito hipotecario, las obras válidas o admisibles son:

• El aislamiento acústico o térmico;
• La adecuación de las distintas instalaciones a la normativa;
• La conexión a las redes de suministro;
• La modificación del sistema de calefacción;
• La creación de un jardín;
• La construcción de una galería acristalada;
• El acondicionamiento de una cocina o de un baño;
• La reparación o la reforma de las superficies.

Importante: si te dedicas al alquiler amueblado, ten en cuenta que el crédito hipotecario no puede utilizarse para comprar los muebles que vayas a usar.

El caso del crédito al consumo

Estas son las 3 modalidades de crédito al consumo que podrían ofrecerte:

• El crédito renovable;
• El préstamo personal no afectado;
• El crédito afectado.

Eco-PTZ: el ecopréstamo a tipo cero

El ecopréstamo a tipo cero es una financiación concedida a proyectos de rehabilitación energética. Varía entre 7000 € y 30 000 €. Dispones de un máximo de 15 años para devolver la cantidad recibida. Si quieres un complemento, puedes solicitarlo 5 años después de tu primer ecopréstamo. La suma de los dos ecopréstamos no debe superar los 30 000 €.

El eco-PTZ sin condiciones de ingresos puede concederse a un propietario arrendador, a una comunidad de propietarios y/o a un ocupante. Además, el piso o la casa debe tener más de 2 años de antigüedad y estar declarado como residencia principal.

Es obligatorio que las obras de reforma las realicen artesanos o empresas de construcción con la certificación RGE (reconocidos como garantes del medio ambiente) para que te concedan el eco-PTZ. Esta financiación es compatible con otras como Ma Prime Rénov’, las ayudas de las administraciones territoriales, las de la Anah y las de las compañías energéticas para los mismos proyectos.

Las ayudas para la mejora y la rehabilitación energética: una opción para financiar tus obras

El Estado concede préstamos y ayudas de los que puedes beneficiarte. Deberías informarte, porque las obras de reforma de tu vivienda podrían formar parte de los mecanismos de mejora y rehabilitación energética.

Financiación de las obras: las ayudas de la Anah

Las ayudas económicas de la Anah están sujetas a numerosas condiciones. Tu inmueble debe:

• Estar terminado desde hace 15 años como mínimo (salvo las obras de accesibilidad para personas mayores o con movilidad reducida);
• Alquilarse como residencia principal durante un periodo determinado;
• Cumplir las distintas características de habitabilidad.

Las obras que se contemplan son los proyectos de obras de mejora y los proyectos de obras de gran envergadura. Por su parte, el arrendador debe respetar el nivel máximo de alquiler y haber alquilado ya su inmueble durante un largo periodo.

Financiación de las obras de rehabilitación energética: Ma Prime Rénov’

Ma Prime Rénov’ está abierta a las comunidades de propietarios para obras que logren un 35 % de ahorro energético y a los arrendadores, que pueden obtener ayuda para 3 inmuebles alquilados como mínimo. Esta financiación ayuda con las obras de aislamiento de paredes, ventanas, suelos y desvanes, con la instalación de ventilación o calefacción y con una auditoría energética.

En definitiva, la reforma de un inmueble de alquiler es obligatoria. Pero no debería preocuparte, porque la reforma también te beneficia. Haz una estimación precisa de las obras que hay que realizar y, si necesitas ayuda (préstamos o créditos hipotecarios), asegúrate de ser admisible.

Estimar tus obras: https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-emmenage/comment-estimer-les-travaux-dans-une-maison