LMNP Amortización: lo que hay que saber

La amortización en LMNP es una inversión en alquiler que te permite disfrutar de una fiscalidad ventajosa si optas por un régimen fiscal de tipo real. De hecho, el alquiler amueblado es una ventaja sobre todo para los arrendadores. La amortización en LMNP consiste en registrar en la contabilidad del arrendador de inmuebles amueblados la pérdida progresiva de valor de un bien mueble o inmueble para minimizar su tributación. En este artículo te explicamos el funcionamiento y las ventajas de la amortización en LMNP.

La amortización en LMNP, ¿qué es?

La amortización es un elemento imprescindible del alquiler amueblado no profesional o LMNP. Gracias a este mecanismo, el 85 % de los arrendadores de inmuebles amueblados pueden pagar un impuesto reducido o incluso ninguno.

Amortización: ¿qué es?

En el ámbito de la contabilidad, la amortización es un mecanismo que no afecta a los flujos financieros reales, es decir, sin desembolso. En efecto, consiste en minimizar la base imponible del beneficiario repartiendo la inversión a largo plazo. Cabe señalar también que la amortización consiste en cuantificar la pérdida de valor de un bien mueble o inmueble a lo largo de un tiempo determinado.

¿Qué amortización se aplica con el estatuto LMNP?

El alquiler amueblado no profesional se ve afectado principalmente por este dispositivo si eliges el régimen real de tributación de tus ingresos por alquiler. Por otra parte, conviene saber que el propietario puede beneficiarse de un tanto alzado con el dispositivo micro-BIC. Por tanto, la amortización se tiene en cuenta en el cálculo de ese tanto alzado.

¿Cuál es la duración de la amortización en LMNP?

La amortización en LMNP comienza el día de la declaración del estatuto en el registro del tribunal. No te equivoques: su duración no empieza el día de la compra del inmueble. En efecto, el valor de tu piso es el de la fecha de compra. Como propietario-arrendador, tienes la posibilidad de amortizar en LMNP hasta el 85 % del valor de tu bien. Esta amortización puede durar hasta 30 años, aunque este plazo es meramente orientativo y depende de:

• La estructura: 70 % en un periodo de 80 años;
• El tejado: 10 % en 25 años;
• Las instalaciones eléctricas: 5 % en 25 años;
• Los acabados interiores: 8 % en 15 años.

¿Cómo funciona la amortización en LMNP?

La amortización es un dispositivo contable que tiene en cuenta el desgaste normal del inmueble y, por tanto, la pérdida de su valor. Considerada un gasto, la amortización se deduce de los beneficios del alquiler. En efecto, sirve para reducir tu impuesto. En otras palabras, la amortización en LMNP puede aplicarse al inmueble, a las obras y al mobiliario.

Además, se calcula de forma lineal cada año y por componentes. En concreto, determinarás el valor del bien y lo descompondrás en varios componentes. Es el Código General de Impuestos francés el que fija el porcentaje del valor del bien y la duración de amortización de cada componente, siempre teniendo en cuenta el uso y la vida útil normal.

¿Cómo beneficiarse del estatuto LMNP?

Por lo general, los clientes de gestión de alquileres alquilan con el estatuto de arrendador de inmuebles amueblados no profesional. No obstante, este estatuto se define bajo ciertas condiciones. Es necesario que los ingresos anuales exentos de esta actividad superen los 23 000 €. Además, estos ingresos deben exceder las rentas del hogar fiscal sujetas al impuesto sobre la renta.

¿Cuáles son los dos tipos de regímenes del estatuto LMNP?

Si cumples todas las condiciones de elegibilidad del LMNP, puedes elegir entre los dos regímenes para declarar tus alquileres BIC o beneficios industriales y comerciales (BIC):

• El micro-BIC, en el que declaras un tanto alzado de gastos equivalente al 50 % del alquiler cobrado,
• El régimen real, en el que declaras también tus gastos de alquiler al valor real, siendo las amortizaciones lo que constituye todo el interés del régimen.

¿Cuáles son los distintos gastos amortizables?

Se consideran gastos amortizables en LMNP todos aquellos que superan los 600 €. Las facturas deben tener una fecha igual o posterior a la fecha de inicio de la actividad para poder contabilizarse. Entre los gastos que se reducen con más frecuencia destacan las obras realizadas en el inmueble y el mobiliario comprado para amueblarlo. Según el tipo de gasto y su importe, es necesario fijar una duración de amortización específica, en concreto:

• 6 años para la ropa de cama y los colchones.
• 10 años para una mesa de comedor
• 10 años para un sofá
• 10 años para obras de pintura
• 15 años para un nuevo parqué

¿Cómo calcular una amortización en LMNP?

Antes de pasar al cálculo de la amortización en alquiler amueblado LMNP, debes repartir ante todo los distintos elementos amortizables entre regímenes de amortización diferentes:

• La amortización del inmueble sin IVA y sin el terreno, así como los gastos de notaría, se realiza en un periodo de 20 a 40 años.
• Para el mobiliario y los equipamientos sin IVA, la amortización se realiza en un periodo de 5 a 7 años.

Supongamos que has adquirido un piso nuevo de 200 000 €. Debes dividir el precio del piso entre 25 para obtener la amortización anual, lo que equivale a 8 000 €. Por otra parte, el pack de mobiliario instalado te cuesta 5 000 €. En 5 años, tu amortización será de 1 000 € al año. Los gastos de notaría serán de 15 000 € en 25 años, lo que te dará 600 € de amortización al año.

En total, tu amortización anual en LMNP durante los 5 primeros años ascenderá a 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). En los 20 años siguientes, pasará a 8 600 €.

Por tanto, si tienes un beneficio contable de 10 000 € gracias a los ingresos por alquiler, tu beneficio imponible será de 400 € durante los 5 primeros años.

¿Qué gastos se pueden deducir en LMNP real?

Antes de conocer los gastos deducibles, es necesario dominar el principio. En efecto, el mecanismo del régimen real es muy sencillo. A diferencia del micro-BIC, en el que se deduce un tanto alzado de gastos del 50 %, aquí deduces tus gastos según su valor real. El régimen real en alquiler amueblado tiene dos particularidades respecto al régimen real del alquiler sin amueblar. Por un lado, la lista de gastos deducibles no es fija. Por otro, los grandes gastos se reducen a lo largo de varios años, igual que el valor del inmueble, que deberás depreciar cada año.

Los gastos reales deducibles en el año natural

Tienes la posibilidad de imputar a tus ingresos por alquiler del año algunos de los gastos que hayas tenido por el alquiler de tu inmueble. No hay realmente ningún límite fijado; no obstante, lo ideal es dejar que se ocupe tu asesor contable.

En otras palabras, estos pequeños gastos imputables son, en concreto:

• Los intereses del préstamo y el seguro de prestatario
• Los gastos de agencia de la compra y los gastos de notaría
• Los gastos de agencia para la puesta en alquiler o los gastos de redacción del contrato de arrendamiento
• Las primas de seguros
• La sustitución de pequeños electrodomésticos
• El impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) y la CFE
• Así como los gastos corrientes de la comunidad de propietarios, excluidas las obras

Los gastos reales amortizables en varios años

Los grandes gastos realizados durante el año natural se amortizarán en varios años. En efecto, cada tipo de gasto tiene una duración de amortización específica que no es otra que la vida útil del gasto realizado. Corresponderá a tu contable desglosar cada gasto. En cualquier caso, estos son algunos ejemplos:

• Para un sofá de 2000 € amortizado a lo largo de 5 años, deducirás 400 € de gastos cada año durante 5 años.
• Para unas obras de pintura de 10 000 € amortizadas a lo largo de 10 años, tendrás que restar 1000 € cada año durante 10 años.
• Para unas obras de reparación de la cubierta de 30 000 € amortizadas a lo largo de 30 años, necesitarás 1000 € cada año durante 30 años.
• Los gastos de agencia, así como los gastos de notaría, puedes deducirlos durante un periodo similar al del inmueble. Sin embargo, esto solo es así si has decidido no imputarlos como gastos reales directos del primer ejercicio.

Dicho de otro modo, la amortización de los grandes gastos consiste en repartir los gastos a lo largo de varios años y no encontrarte con un gran déficit en un solo ejercicio.

El periodo de amortización en LMNP real

El régimen LMNP real permite amortizar tu activo además de amortizar tus grandes gastos. Esta es, de hecho, una de sus principales particularidades. La amortización es una depreciación contable que se imputa a tus rentas de alquiler como gasto «ficticio» cada año. Dicho de otro modo, se trata de un gasto ficticio, porque en realidad no vas a desembolsarlo. Este gasto se imputa a los ingresos y, por tanto, reduce tu base imponible.

Al igual que la amortización de los grandes gastos, la amortización de tu inmueble debe ser gestionada por tu contable. Es, además, la que responde a normas contables precisas, relativas al desglose del activo inmobiliario

con un periodo de amortización propio para cada uno de sus componentes.

Como orden de magnitud, ten en cuenta que puedes amortizar el 85 % del valor del inmueble a lo largo de 30 años. Ese 85 % se considera generalmente el valor de la construcción, y el 15 % restante se considerará el valor del terreno, que no es amortizable.

Nexity: Dispositivo LMNP

Régimen de tributación: LMNP

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