MÓDULO 10: LA FISCALIDAD DE UN EDIFICIO EN SCI (Parte 1)

INTRODUCCIÓN

Todo lo relacionado con las nociones de SCI IS y SCI IR te da dolor de cabeza; siempre has oído hablar de la SCI, pero no sabes exactamente qué es. A partir de ahora, en esta primera parte dedicada a las SCI, vas a entender cómo y cuándo crear una SCI, cuáles son sus ventajas e inconvenientes, qué obligaciones recaen sobre la SCI, así como los distintos regímenes fiscales de cada una.

Nota: La noción de amortización, tal y como hablamos de ella en el módulo de la fiscalidad del alquiler amueblado, es exactamente la misma para las SCI IS; en cambio, no hay amortización en la SCI IR.

FISCALIDAD DE UN INMUEBLE: DEFINICIÓN DE SCI

La sociedad civil inmobiliaria (SCI) es una sociedad civil cuyo objeto principal es el sector inmobiliario. Para crear una SCI hacen falta al menos 2 personas que, una vez constituida la sociedad, pasarán a ser socios. En función del número de participaciones, poseerán proporcionalmente todos los bienes inmuebles que se encuentren en esa SCI. Forma parte de las sociedades civiles patrimoniales. La creación de una SCI es rápida. Los socios pueden ser personas físicas, pero también personas jurídicas (por ejemplo, una SARL puede ser socia de una SCI). La SCI es apreciada por su gran libertad de organización, ya que permite numerosos montajes para gestionar el patrimonio.

FISCALIDAD DE UN INMUEBLE: DIFERENCIA ENTRE SCI IR Y SCI IS

Las SCI IS y las SCI IR son ambas sociedades civiles inmobiliarias, pero hay grandes diferencias. Existen 2 tipos de SCI:

• La SCI IS es una sociedad sujeta al impuesto sobre sociedades

• La SCI IR es una sociedad sujeta al impuesto sobre la renta

LA SCI IR

La SCI IR es la más extendida porque es más sencilla de gestionar que la SCI IS. De hecho, funciona exactamente igual que los ingresos inmobiliarios a título personal; todo es igual, salvo que aquí tienes uno o varios socios más.

El interés de la SCI IR es sencillamente poder comprar bienes entre varios, inmuebles que no habrías podido comprar solo. Pero todo lo que tiene que ver con la fiscalidad funciona igual que cuando tributas por ingresos inmobiliarios a título personal.

Nota: En una SCI IR está prohibido hacer alquiler amueblado; no obstante, existe una tolerancia del 10 %. Tienes derecho a obtener como máximo el 10 % de tus ingresos en alquiler amueblado; el resto debe ser alquiler sin amueblar. Pero es arriesgado, porque si superas el 10 %, se te recalificará como SCI IS, lo cual no es ningún drama en sí, salvo que quieras permanecer a toda costa en el IR. Por tanto, no hagas alquiler amueblado en una SCI IR.

LA SCI IS

La SCI IS es una sociedad de verdad, en el sentido de que debes llevar una contabilidad real, celebrar juntas generales todos los años, presentar un balance anual; en resumen, una verdadera gestión de sociedad. Tributarás por los dividendos después de haber pagado el impuesto sobre sociedades.

FISCALIDAD DE UN INMUEBLE: LAS RAZONES PARA CREAR UNA SCI

Una SCI no se crea porque esté de moda, ni porque veas a otras personas crear una y pienses «mira, yo también quiero una». La SCI no es la solución a todos los problemas del sector inmobiliario. Veo pasar a menudo preguntas del estilo: «voy a comprar un piso, ¿tengo que crear una SCI?». Esa pregunta es totalmente inútil, no tiene sentido.

Una SCI se crea en función de muchos criterios:

• ¿Tengo un socio?

• ¿Quiero conservar este inmueble a largo plazo?

• ¿Quiero legar este inmueble a mis hijos?

• ¿Quiero recuperar liquidez con este inmueble?

…

Debes saber ya que, en mi opinión, crear una SCI para un solo piso no resulta interesante desde el punto de vista financiero, puesto que una sociedad conlleva muchos gastos adicionales en comparación con tributar a título personal. La creación de una SCI tiene, en concreto, un coste:

• Publicación de anuncio legal = Aproximadamente entre 150 y 250 €

• Depósito en el Registro Mercantil = Aproximadamente 40 €

• Gastos varios = Aproximadamente 50 €

• Los gastos de la web si optas por unos estatutos prediseñados = Aproximadamente 200 €, o los honorarios si recurres a un abogado para los estatutos = Aproximadamente 1000-2000 €.

• Y, además, todos los gastos necesarios que pagarás a lo largo del año con esta sociedad en concepto de gastos de funcionamiento.

Las principales razones por las que se crea una sociedad civil inmobiliaria son:

• Permitir preparar la transmisión de su patrimonio inmobiliario a la familia (hijos, esposa…)

• Permitir comprar bienes inmuebles entre varios.

FISCALIDAD DE UN INMUEBLE: VENTAJAS/INCONVENIENTES DE UNA SCI

Para que sepas si necesitas o no una SCI, estas son las distintas ventajas e inconvenientes que ofrece una SCI.

Las ventajas de una SCI:

• Simplificar la cesión de sus bienes inmuebles. Debes saber que, si tributas a título personal y quieres legar tus bienes inmuebles a tus hijos, tendrás que pagar derechos de sucesión que pueden ir del 5 % al 45 % en función del importe del patrimonio que se vaya a legar. En cambio, en una SCI te bastará con ceder tus participaciones sociales a tus hijos, de modo que los gastos de cesión serán menores. Al constituir la sociedad, podrás poner, por ejemplo, un 49 % para ti, un 49 % para tu mujer y un 2 % para tu hijo, de manera que ya será socio.

• Una SCI es bastante flexible, permite hacer numerosos montajes. La inversión inicial puede ser muy baja. El marco legal es poco restrictivo.

• Si se quiere invertir en proyectos más grandes que no se podrían afrontar en solitario, es importante asociarse: cuantos más seáis, más grandes serán los proyectos que podréis comprar. Así, tendréis más liquidez para invertir y los bancos prestarán con más facilidad a 3 inversores que a uno solo, ya que mutualizan los riesgos.

• Si compras un inmueble con pocas obras a título personal, tributarás muchísimo, ya que tendrás pocos gastos que deducir de tus alquileres. En cambio, con una SCI sujeta al impuesto sobre sociedades (SCI IS), la tributación es mucho más interesante para un inmueble sin obras (veremos las cifras de la tributación más adelante).

Los inconvenientes de una SCI:

• Los costes de estructura no son despreciables y los trámites son engorrosos, como en toda creación de una sociedad en Francia.

• Llevar una contabilidad rigurosa. Tienes una sociedad, así que debes llevar una contabilidad profesional (para la SCI IS). Para la SCI sujeta al impuesto sobre la renta (SCI IR), basta con una contabilidad muy sencilla.

• Las obligaciones administrativas, como la de celebrar juntas generales obligatorias cada año. El gerente debe convocar a los socios una vez al año para levantar un acta de la junta general que debe quedar recogida en un libro registro. También habrá que elaborar un balance todos los años.

• Sacar el dinero de tu sociedad (SCI IS) es muy costoso. Si quieres retirar dinero de tu sociedad, tributarás dos veces: una por la sociedad y otra por tus ingresos personales (hablaremos de ello en la parte 2). Para la SCI IR, la tributación es la misma que la de los rendimientos del capital inmobiliario.

FISCALIDAD DE UN EDIFICIO: LOS PASOS PARA CREAR UNA SCI

Para crear una SCI hay 3 pasos principales:

• La redacción de los estatutos, que indicará varios puntos importantes como la identidad de los socios, el objeto de la sociedad, su capital, el reparto de las participaciones de cada socio, los poderes de cada socio…

• Una vez redactados los estatutos, la SCI debe publicar la información que la concierne en un periódico de anuncios legales. Incluirá datos como la denominación social, el capital social, la identidad de todos los gerentes… Como dato, se acepta cualquier periódico de anuncios legales, el más barato servirá perfectamente.

• Una vez realizados los trámites anteriores, el tribunal de comercio inscribe la SCI en el Registro Mercantil, y así recibirás tu KBIS, que acredita oficialmente la creación de tu SCI.

FISCALIDAD DE UN EDIFICIO: A QUIÉN RECURRIR PARA CREAR UNA SCI

Como a la hora de elegir un contable, puedes crear tu SCI a través de servicios en línea con tarifas muy competitivas, o con personas de carne y hueso que te guiarán y te asesorarán, como abogados especializados.

Crear tu SCI a través de un sitio low cost

Puedes optar por una web como legalstart, jurisociete, agence-juridique, que ofrecen servicios low cost y te permitirán crear una SCI por entre 100 y 200 € (sin contar los gastos adicionales, como la publicación del anuncio legal, el depósito en el Registro Mercantil…). Por lo general, este tipo de web se encarga de rellenar tus estatutos con los datos que hayas introducido, y de todo lo administrativo.

Eso sí, no esperes recibir un asesoramiento personalizado de verdad si tienes alguna consulta: pagas 100 o 200 €, así que no tendrás a un experto que pueda ayudarte u orientarte si tienes preguntas o dudas. Te atenderá el servicio de atención al cliente, pero seguramente no un experto. Puede funcionar si no tienes casos específicos ni peticiones concretas; en pocas palabras, si encajas en el molde, no habrá problema en recurrir a este tipo de web.

Esta solución sirve para quienes quieren crear una o dos SCI con tranquilidad, pero si quieres pasar a la siguiente fase, tendrás que rodearte de profesionales.

Crear tu SCI a través de abogados especializados

O bien eliges a un experto especializado en la creación y el asesoramiento de SCI, como un abogado, por ejemplo. En ese caso, habrá un coste nada despreciable. Si quieres tener una verdadera estrategia a largo plazo, con distintos montajes fiscales para el futuro, esta será la buena solución. En efecto, el experto está para asesorarte: pasará 1, 2 o 3 horas de reunión contigo para responder a tus preguntas y definir la mejor estrategia para tu perfil.

En efecto, eres un inversor que piensa a lo grande y, en ese caso, no vas a crear una sola SCI. Si tu idea es comprar edificios, en mi opinión la buena estrategia es tener 1 edificio por SCI; así, la agrupación de todos los gastos y obras será más sencilla para la gestión.

Personalmente, hasta ahora lo he comprado todo a título personal, porque hay muchas obras que deducir. Si mañana encontrara un inmueble interesante sin obras, lo compraría a través de una SCI IS para pagar menos impuestos. Recurriría a un experto para que defina la estrategia a seguir.

FISCALIDAD DE UN EDIFICIO: PREGUNTAS FRECUENTES

¿Quién puede crear y gestionar una SCI?

Hay que ser mayor de edad o emancipado y no estar bajo tutela. Se puede ser persona física o persona jurídica. No se puede estar inhabilitado para ejercer la gerencia.

¿Cuál es el número mínimo de socios obligatorio en una SCI?

Es obligatorio tener 1 gerente como mínimo para constituir una SCI, pero hay que ser al menos 2 socios. Si quieres invertir solo, pero con una SCI, puedes poner, por ejemplo, a tu hijo con un 1 % y a ti con un 99 %; el objetivo es tener al menos 2 socios. En cambio, no hay máximo: puedes ser 5, 10 o 50 socios en una misma SCI.

Además, conviene saber que puede haber varios gerentes en una SCI, lo que se llama cogerentes. Si cada uno de los socios tiene el mismo poder (indicado en los estatutos, durante la creación), se necesitará el acuerdo de los 2 gerentes para tomar una decisión sobre la SCI, porque cada uno de ellos puede oponerse al otro.

¿Puede el gerente de la SCI cobrar una remuneración?

No es lo habitual, pero sí, es posible; la remuneración se tendrá que definir al redactar los estatutos.

¿Puedo comprar mi vivienda habitual con mi SCI para beneficiarme de la tributación ventajosa?

Es la gran pregunta que se ve a menudo. Todo lo que pagues en obras y gastos con tu SCI es deducible y disfrutas de ventajas fiscales, por lo que está terminantemente prohibido comprar la vivienda habitual con una SCI. En efecto, en la vivienda habitual no se pueden deducir de los impuestos las obras y los gastos. Eso se llama abuso de bienes sociales.

Si compras tu vivienda habitual en SCI para alquilar una parte, es un caso límite; lo mejor será consultarlo con un abogado especializado.