MÓDULO 10: QUÉ COMPROBAR DURANTE LAS VISITAS (Parte 2)

INTRODUCCIÓN

En este módulo entraremos en los detalles de las acometidas de agua, que pueden ser problemáticas cuando se dividen varios pisos. Veremos también los puntos esenciales que hay que revisar en cuanto a la ventilación y lo que es imprescindible comprobar en los forjados. Por último, veremos qué hay que verificar si visitas un edificio o una casa para dividir.

LAS ACOMETIDAS DE AGUA

La acometida de agua será uno de los puntos importantes que hay que revisar durante una visita, porque para hacer una división tendrás que conectarte a ella. En los edificios antiguos, es habitual encontrar la entrada de agua con su contador debajo del fregadero de la cocina.

Cuando divides un piso en varios estudios, hay que asegurarse de que la potencia de la acometida de agua sea suficiente para abastecer a todas las nuevas viviendas. Es cierto que está bien crear nuevas viviendas, pero si la potencia no es suficiente, será catastrófico. La potencia de la acometida de agua se calculó cuando se construyó el edificio, por ejemplo para 10 viviendas, pero como vas a crear viviendas adicionales, es posible que esa potencia no sea suficiente.

Si divides un piso en varios estudios sin comprobar antes la potencia y todo el mundo usa el agua al mismo tiempo, puede que cada inquilino tenga agua con un caudal muy bajo. Para saber si el caudal existente es suficiente para crear nuevas viviendas, tienes que hacer venir a tu fontanero al origen de la instalación, antes de los contadores de agua, para que pueda revisar la potencia actual.

Las acometidas de agua existentes están previstas para el número de viviendas con las que se construyó originalmente el edificio. Por lo general hay un margen que permite crear viviendas, pero es importante que tu fontanero lo valide. Si no eres del oficio, no podrás saber por ti mismo si la potencia existente es suficiente o no.

LA VENTILACIÓN

Es un punto en el que no solemos fijarnos especialmente, pero que es muy importante, y más aún cuando se quiere hacer una división. En los pisos antiguos pueden darse varias situaciones:

• Primera posibilidad: que no haya absolutamente nada. En los pisos antiguos es posible no tener nada. En estos casos, ya sabes que tendrás que instalar una verdadera VMC (ventilación mecánica controlada).
  
  
• Segunda posibilidad: que solo haya ventilación natural, sin nada más, como rejillas de ventilación en las ventanas y/o un agujero en la pared con una abertura al exterior. En estos casos, de nuevo, habrá que instalar una VMC.
  
• Tercera posibilidad: que haya una verdadera VMC mecánica. Si es así, habrá que ver si es posible utilizarla para una vivienda adicional o si habrá que añadir una nueva para el piso que se va a dividir.

Hablaremos de ello en detalle en el módulo de obras, pero ten en cuenta que los inquilinos necesitan una verdadera VMC para que la vivienda no se deteriore más rápido de lo normal.

Es importante comprobar el aislamiento actual de la vivienda, porque aunque vayas a trasdosar todo con pladur y aislante, si hay problemas de filtraciones no cambiará nada. Por tanto, hay que resolver el problema de raíz. Durante la visita, toca las paredes, los suelos y los techos y comprueba que no estén húmedos. Comprueba que no haya moho ni otros signos de problemas de humedad. Habrá que tratar el origen del problema antes de aislar y revestir todo de nuevo con pladur; de lo contrario, el problema seguirá ahí.

LOS FORJADOS

En los edificios nuevos, el forjado es de hormigón, así que no hay ningún problema. Crear una nueva vivienda no planteará problemas de peso. En cambio, en los edificios antiguos suele haber un forjado de madera, y el problema es que dividir un piso aumentará considerablemente su peso, por los muebles y los electrodomésticos, pero también por los tabiques SAD.

En efecto, un tabique SAD (ver la sección que habla de ello) lleva 5 placas + carril + montante + aislante. Eso supone tabiques de varios cientos de kilos adicionales que deben soportar las vigas de madera sobre una superficie reducida, algo que no estaba previsto en la época de construcción del inmueble. Consúltalo con tu artesano y, si tiene dudas, haz intervenir a un arquitecto que pueda verificar si el proyecto es viable en cuanto al peso.

Vas a añadir peso, mucho peso según el número de viviendas que vayas a crear. Un piso de 100 m² pesará mucho menos que 4 estudios de 25 m², porque en un piso grande solo hay una cocina, quizá 2 baños, tabiques clásicos, 1 solo calentador de agua y menos ocupantes, mientras que con 4 estudios todo se multiplica por 4, los tabiques específicos de la división son muy pesados, sin contar el peso del OSB que se pudiera colocar.

El OSB son tableros de madera que se colocan en el suelo cuando no está nivelado. Permite partir de un suelo recto, pero es bastante pesado. Si tienes un suelo irregular, puede que tengas que añadir más. También existe la posibilidad de hacer un autonivelante, según el tipo de forjado, para partir de un suelo recto, pero es extremadamente pesado.

Hay que tener en cuenta este dato, sobre todo porque las divisiones se hacen principalmente en edificios antiguos, de unos cien años. En estos edificios, los forjados son mayoritariamente de madera. Por lo tanto, no está garantizado que esos forjados puedan soportar tantas viviendas nuevas de golpe.

LOS CONTADORES

Te encontrarás con propietarios que te dirán que sus inmuebles no están divididos, pero en realidad lo están. Además de la comprobación en el catastro que habrás hecho antes de la visita, tendrás que verificar el número de contadores de electricidad y de agua que hay en el piso. A menudo, los propietarios que se aprovechan de los inquilinos no solo no declaran sus divisiones, sino que además dejan 1 solo contador para varias viviendas.

En cuanto entres en el piso, comprueba siempre los contadores de electricidad. Suelen estar dentro de las viviendas. En los pisos antiguos, pueden estar en el rellano o en las zonas comunes del edificio. En cualquier caso, debe haber 1 por vivienda. Si ves varias viviendas con un solo contador, es muy probable que el inmueble no se haya dividido oficialmente. Ojo: si faltan contadores, no es necesariamente un motivo para descartar la compra, pero hay que saberlo antes de comprar.

Con los contadores de agua ocurre lo mismo. Comprueba que haya contadores para cada vivienda. Más adelante veremos las distintas obligaciones en materia de contadores en una división oficial, pero de entrada, asegúrate de que haya un contador para cada vivienda.

VISITAR UNA CASA O UN EDIFICIO

Cuando se compra un edificio, para hacer una división es lo ideal, porque tú eres quien manda, pero quien manda asume todas las responsabilidades. Si quieres dividir un edificio, te aconsejo comprar uno vacío: será mucho más sencillo, porque si ya hay inquilinos, volverás a encontrarte con las mismas limitaciones que en los pisos.

En efecto, imaginemos que tienes un edificio de 2 plantas, y que en la primera hay inquilinos, pero en la segunda no hay nadie. Pues no podrás crear una bajante, ya que no podrás pasar por los pisos que ya están alquilados. La única solución será conectarte a la bajante existente, lo cual sería una pena. Como el edificio entero es tuyo, más vale crear bajantes completas, es más práctico, sobre todo para las divisiones grandes.

Los principales problemas, a la hora de dividir un edificio o una casa, serán las entradas de agua, los desagües y la electricidad.

Si creas varios pisos a partir de lo que originalmente es un solo piso, tendrás que crear varias tarimas elevadas para conectar entre sí todos los desagües. Además, puede que el tamaño de la bajante existente no sea suficiente para todos los pisos nuevos, por lo que es preferible crear varias bajantes. Eso te permitirá no tener que crear tarimas y así podrás hacer la distribución que quieras para los pisos. Lo mismo ocurre con las entradas de agua: en una división habrá que conectarse a la existente, y si esta no tiene potencia suficiente para todos los pisos nuevos creados, entonces hay que crear una nueva abajo, más potente. Esto puede variar según la política de la compañía de aguas de la ciudad. En mi caso, me exige instalarla en los sótanos con todos los contadores de agua.

En cuanto a la electricidad, si creas muchos más pisos de los que estaban previstos inicialmente en el edificio, duplicando o incluso triplicando los pisos, puedes estar seguro de que tendrás que cambiar la columna eléctrica. La columna eléctrica original está prevista para X pisos. Si duplicas el número de pisos, seguramente no tendrá potencia suficiente. Para cambiarla, no podrá haber inquilinos durante las obras, de lo contrario se quedarían sin electricidad, o habría que buscar soluciones improvisadas, como ofrecerles un contador provisional, pero no es lo ideal.

A continuación, partamos de un edificio sin inquilinos. Puede ocurrir que compres un edificio en plataforma diáfana (es decir, que solo tiene los 4 muros de carga, pero ningún tabique), lo cual es ideal porque no hay que demoler nada, y por tanto ahorras tiempo y dinero en los profesionales. Si no, en un edificio clásico con distintos pisos, puedes intentar conservar el máximo de tabiques para tener la mínima demolición, pero tendrás que intentar encontrar soluciones con planos detallados, o bien demolerlo todo. Es un presupuesto, pero permite empezar de cero y es muchísimo más práctico para hacer tus optimizaciones.

Una división de edificio o de casa también se juega en el exterior. Si tienes que crear ventanas para dividir tu inmueble, comprueba que respetes la alineación vertical y horizontal de las ventanas existentes, porque si no es así, hay muchas posibilidades de que el ayuntamiento rechace tu solicitud de autorización para crear ventanas.

En cualquier caso, para dividir una casa o un edificio, es imprescindible que venga tu fontanero y tu electricista para que evalúen la viabilidad técnica de la división y te indiquen si la columna eléctrica, las entradas de agua y las bajantes son suficientes o no para tu nuevo proyecto. Hablaremos de todos estos puntos en detalle en los módulos dedicados a las obras.

ANALIZAR EL REGLAMENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El reglamento de la comunidad de propietarios es tu peor enemigo, junto con el Plan Local de Urbanismo de la ciudad. Hablaremos de ello en detalle en los próximos módulos.

ANALIZAR EL PLU PARA LA DIVISIÓN

Veremos en detalle cómo analizar el Plan Local de Urbanismo de tu ciudad, pero, en pocas palabras, si quieres dividir tu inmueble oficialmente, tendrás que seguir las indicaciones del PLU. En efecto, el PLU es la biblia de la ciudad. Cada vez que tengas que hacer obras en la ciudad, sea cual sea el tipo de obra, tendrás que consultar el PLU. Es el documento administrativo que hay que mirar en primer lugar cuando se quiere dividir un inmueble.

HACERSE ACOMPAÑAR

A menos que tengas mucha experiencia en obras, te aconsejo encarecidamente que te hagas acompañar por uno o varios profesionales. No hagas venir a un profesional en cada visita: sería inútil y una pérdida de tiempo para él. Haz la primera visita solo, con los distintos puntos que hay que comprobar que te hemos enseñado.

Si, según tu criterio, en tu primera visita los puntos importantes (puertas, ventanas, desagües, muros de carga…) parecen adecuados para una división, entonces te recomiendo que hagas venir a los profesionales. Varios oficios deben comprobar si el proyecto es viable: un fontanero, un instalador de pladur y un electricista.

El fontanero podrá analizar y localizar los distintos desagües y entradas de agua del piso. El electricista será menos importante, porque la electricidad rara vez supone un obstáculo para una división, pero podrá comprobar si el contador existente cumple la normativa. El instalador de pladur, o carpintero, estará ahí para comprobar si la tarima elevada y el falso techo que tendrá que crear son viables, así como su coste. Importante: no compres un inmueble mientras no tengas un presupuesto detallado de estos 3 oficios.

Para recapitular, habrá que jugar a la vez con los desagües, la puerta de entrada y las ventanas para ver si el reparto es viable, comprobando al mismo tiempo los muros de carga. Es necesario que estos 4 puntos esenciales estén en consonancia con la división para que pueda llevarse a cabo. Si quieres crear varios pisos, como 4, 5, 6… entonces habrá que prestar atención a todo esto, pero elevado a la décima potencia. Dividir un piso en 2 es bastante fácil, pero dividirlo en más pisos es muy complicado a nivel técnico. Para resumir esta primera parte, habrá que prestar muchísima atención a la distribución, que engloba varios puntos importantes, como, en particular, las ventanas y los muros de carga, que pueden bloquear de verdad la posibilidad de una división. Los desagües serán un punto menos importante, pero que aun así habrá que comprobar.