MÓDULO 12: CREAR UNA DIVISIÓN EXTRAOFICIAL
INTRODUCCIÓN
En este módulo tan completo entenderás qué dice la ley sobre la división oficiosa y a qué debes prestar atención para no caer en la ilegalidad. Por fin comprenderás, a grandes rasgos, cómo hacer una división oficiosa legal y cómo podrás convertirla en una división oficial. Veremos punto por punto lo que hay que hacer y lo que no, y como el límite es fácil de cruzar, tendrás que ir con cuidado. Prepárate para un módulo complejo de entender, pero muy rico en aprendizaje.
LO QUE DICE LA LEY
Para hacer una división oficiosa, en realidad es muy sencillo: hay que hacer una división que no sea oficial. Parece una obviedad, pero una división oficiosa se lleva a cabo de la misma forma en cuanto a las obras, con algunas excepciones, solo que no figura en ningún sitio a nivel administrativo y fiscal.
La pregunta que muchos se hacen es: «¿Es legal la división oficiosa?». La respuesta es sí. Esto es lo que dice la jurisprudencia del Tribunal de Casación: «Cada copropietario puede disponer libremente de su lote; nada se opone, en efecto, a que puedas dividir el tuyo». Un análisis confirmado por una jurisprudencia constante (cass. civ. 3.ª del 24.2.09 N08 11852)
En resumen, esto significa que puedes hacer lo que quieras en tu inmueble, siempre que sea legal. Puedes crear 10 estudios en tu piso, ya que puedes disponer libremente de tu inmueble como desees. A nivel legal, por tanto, haces con tu inmueble lo que quieras. Eso sí, tendrás que respetar igualmente las normas del reglamento de la comunidad de propietarios si compras en un edificio en copropiedad.
En materia de urbanismo, la pregunta escrita n.º 22476 planteada en el Senado, publicada en el Diario Oficial del Senado el 16/02/2012, decía lo siguiente: el Sr. Jean Louis Masson pregunta (…) si el proyecto de transformación de una casa de ciudad en seis apartamentos, sin ningún cambio en la edificación exterior, sigue estando sujeto a la obtención de una autorización urbanística.
Esta es la respuesta del Ministerio de Ecología, Desarrollo Sostenible, Transportes y Vivienda, con fecha de 03/05/2012:
(…) En el caso que nos ocupa, en el que se trata de transformar una casa de ciudad en seis apartamentos, sin ningún cambio en la edificación exterior, el destino sigue siendo el mismo, puesto que en ambos casos se trata de un uso residencial. Por tanto, solo será necesaria una autorización urbanística si esta transformación conlleva la creación de una superficie de planta superior a 5 m², por ejemplo mediante la creación de un nivel adicional. En ausencia de creación de superficie de planta, no se debe ninguna tasa urbanística. Por otra parte, esta división de una casa de ciudad en seis apartamentos no puede dar lugar a una participación por conexión a la red de alcantarillado (PRE), ya que esta operación no está sujeta a autorización urbanística. (…)
En resumen, para explicar el funcionamiento de la división oficiosa: si no realizas obras que deban ser objeto obligatoriamente de una solicitud de licencia de obras, como obras de creación de superficie con una ocupación de suelo superior a 20 m², obras de modificación de la estructura portante del inmueble u obras de modificación de la fachada del edificio, o de una declaración previa, como obras con una ocupación de suelo de entre 5 m² y 20 m² o un cambio de destino, entonces puedes hacer lo que quieras con tu inmueble.
Este es el enlace de la respuesta completa que fue publicada en el Diario Oficial:
HACER UNA DIVISIÓN OFICIOSA
Hacer una división oficiosa no consiste simplemente en coger un piso, partirlo en 2 y alquilarlo a 2 inquilinos distintos. No, es mucho más sutil que eso. Aquí veremos en detalle cómo poner en marcha una división oficiosa legal, sin que te cause problemas a nivel legal. Lo que voy a contarte aquí no se había dicho nunca; es una exclusiva para ti, que lees o escuchas esta formación gratuita que te ofrezco.
Como ya te he dicho antes, en teoría está prohibido alquilar un inmueble, ya sea sin amueblar o amueblado, a un inquilino cuya vivienda sea su residencia habitual, sin que el contador de electricidad esté a nombre del inquilino. En efecto, el contador de electricidad debe estar absolutamente a nombre del inquilino. Ya lo habrás entendido: comprar un piso, dividirlo en 2 y poner a 2 inquilinos distintos está prohibido, porque el contador no estará a nombre del inquilino o de los inquilinos que ocupan el inmueble.
De hecho, incluso en el alquiler amueblado, el contador de electricidad debe estar a nombre del inquilino. Seguramente has visto y oído lo contrario durante años, pero normalmente está prohibido, ya que, al ser el inmueble la residencia habitual del inquilino, este debe poder elegir él mismo a su proveedor de electricidad.
Si alquilas un inmueble amueblado con un contrato de electricidad a tu nombre, no corres ningún riesgo mientras todo vaya bien. Sin embargo, imaginemos que mañana el inquilino deja de pagar el alquiler y los gastos, y tú inicias un procedimiento judicial. El abogado del inquilino buscará una sola cosa: demostrar la ilegalidad de los gastos para anular el contrato de arrendamiento. Que yo sepa, esto no ha ocurrido nunca, estamos ante un caso extremo, pero si consigue anular el contrato por este motivo, entre otros, al carecer el contrato de existencia legal, el inquilino podría no tener que pagarte los atrasos del alquiler.
Existe la posibilidad de utilizar una cláusula de refacturación para gestionar tú mismo el contrato, pero no te aconsejo que la utilices. Aun así, hablaremos largo y tendido de ello en el módulo 14 para explicarte en detalle cómo funciona.
No solo es la ley la que obliga a tener un contador por vivienda, sea cual sea el tipo de alojamiento, cuando es residencia habitual, sino que también lo exige el proveedor de electricidad.
Primer punto: esto es lo que dice ENGIE textualmente:
«En todos los casos y sin excepción alguna, tendrás que separar las instalaciones eléctricas de las dos viviendas y solicitar una nueva conexión eléctrica para la nueva vivienda, con independencia de la conexión existente antes de la división.
Por tanto, se instalará un segundo contador exclusivamente dedicado al nuevo piso tras esta conexión adicional. El contador suministrado será un contador de última generación LINKY, aunque tu región todavía no esté equipada con estos contadores.
Si piensas que puedes conservar un único contador para los dos pisos, aunque tengas que llegar a un acuerdo con el inquilino, la ley lo prohíbe de forma absoluta. En primer lugar, porque se equipara a la reventa de electricidad a un tercero por parte de un particular. En segundo lugar, porque todo contrato de arrendamiento implica obligatoriamente un contrato de electricidad individualizado y, por tanto, un contador propio ». Encontrarás el texto en esta página:
2.º punto: esto es lo que dice el tribunal de apelación:
Considerando que el artículo L. 331-1 del código de la energía establece lo siguiente: «Todo cliente que compre electricidad para su propio consumo o que compre electricidad para revenderla tiene derecho a elegir a su proveedor de electricidad. Puede celebrar un contrato de compra de electricidad con un productor o un proveedor de electricidad de su elección establecido en el territorio de un Estado miembro de la Unión Europea o, en el marco de la ejecución de acuerdos internacionales, en el territorio de otro Estado;
Considerando que la efectividad de este derecho supone que cada inquilino tenga la posibilidad de disponer de un contador individual, así como de un acceso personal a la red eléctrica, sin verse obligado a recurrir al proveedor elegido por el arrendador»
Tribunal de apelación de Nancy, 2.ª sala, 26 de julio de 2018. Léelo en línea:
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556
Ahora que sabes que tanto la ley como el proveedor de energía prohíben refacturar un contrato de electricidad a los inquilinos, te preguntarás cómo hacer legalmente una división no oficial sin tener que crear un contador para cada vivienda.
Para que un alquiler sea legal, el inquilino o los inquilinos deben tener la posibilidad de elegir sus propios contadores de electricidad o de gas si es necesario, y lógicamente eso no es posible cuando coges un piso y lo divides en 2, porque no habrá contadores nuevos.
Vamos a entrar en los detalles, presta mucha atención, porque la solución que voy a darte para hacer una división no oficial es, hasta hoy y que yo sepa, la única solución que existe para que sea legal.
La solución es hacer un alquiler compartido (colocation). Me vas a decir: «¡Guau, vaya solución más floja, ¿todo esto para esto?!». Pues espera, porque es muy sutil. En efecto, el alquiler compartido es la única forma de hacer una división no oficial. Te surgen muchas preguntas: te preguntas por qué el alquiler compartido es legal a diferencia de un alquiler clásico, en qué sentido el alquiler compartido supone que estás dividiendo un estudio, y por qué tengo que hacer alquiler compartido cuando yo quiero alquilar estudios independientes… En fin, seguramente todavía no entiendes adónde quiero llegar, pero ten paciencia, lo vas a entender. Al final del próximo módulo sabrás cómo conseguir que tu división no oficial se convierta en una división oficial sin tener que seguir el plan urbanístico local (PLU). Se hace en 2 pasos:
El 1.er paso es alquilar legalmente tu inmueble:
Como te decía justo antes, la única solución para alquilar un piso dividido en varios estudios sin que cada vivienda tenga su propio contador es pasarlo a alquiler compartido. Así es como funciona.
El alquiler compartido es el único tipo de alquiler en el que no todos los inquilinos tienen que tener su propio contrato de electricidad y de agua. En efecto, en un piso compartido de 5 personas, por ejemplo, el contrato solo puede contratarlo un único inquilino. No pasa nada si solo 1 inquilino tiene el contrato a su nombre. Lo más importante es que los inquilinos hayan elegido su proveedor de energía conjuntamente. Me vas a preguntar qué sentido tiene hacer un alquiler compartido cuando aquí hablamos de división.
Volvamos al punto de partida. Imaginemos que tienes un piso de 100 m² y quieres dividirlo en 4 viviendas. Al ser la división no oficial, mantendrás un único contador de agua y de electricidad. Así que crearás 4 estudios de 20 a 25 m², pero al final tu inmueble será oficialmente, a ojos de la administración, un gran piso compartido, puesto que solo habrá una unidad.
Pero entonces cabe preguntarse si a los estudiantes no les resultará extraña esta situación. En realidad, para ellos no cambiará nada, porque les harás firmar un contrato de alquiler compartido individual. Cada estudio será oficialmente una habitación de un piso compartido.
Lo único un poco molesto es la gestión de los contratos de agua y electricidad. Como son los inquilinos quienes deben gestionar los suministros, tendrán que arreglárselas entre ellos para gestionarlo todo. Lo mismo ocurre con la tasa de habitación (taxe d'habitation): como hay varios inquilinos en la misma dirección, puede ocurrir que solo 1 persona reciba la tasa a pagar a su nombre. Por lo general, la recibirá el primer inquilino que hayas declarado como entrado en el inmueble. Por tanto, tendrán que gestionar juntos la tasa en función del prorrateo del número de meses de alquiler de cada uno.
En resumen, a ojos del Estado y de la administración, tienes 1 piso alquilado en régimen de alquiler compartido con 4 compañeros de piso, cuando en realidad tienes 4 estudios alquilados a 4 inquilinos distintos. Para los inquilinos, supone un poco más de gestión, ya que son ellos quienes gestionan sus suministros y las tasas, pero si les explicas cómo funciona, no es gran cosa.
A los inquilinos que se pregunten por qué firman un contrato de alquiler compartido y no un contrato de alquiler clásico, basta con decirles que a nivel de gestión es más sencillo, por ejemplo. Además, explícales bien que, al tratarse de contratos de alquiler compartido individuales, cada inquilino es independiente. No hay ninguna obligación de unos con otros, cada uno es independiente.
En cuanto a la fiscalidad, no cambia nada respecto a un piso clásico. A efectos de impuestos, tus 2, 3 o 4 viviendas son fiscalmente un único piso. De todos modos, tanto si tuvieras 2 pisos divididos oficialmente como 1 solo dividido de forma no oficial, no cambiaría nada, puesto que todos tus ingresos van a una sola casilla a final de año. Como tu inmueble es un alquiler compartido amueblado, basta con declarar los alquileres con los gastos incluidos en la casilla BIC de final de año.
A nivel administrativo y jurídico, basta con seguir los trámites de un alquiler compartido clásico, comunicando a Hacienda la entrada y la salida de cada inquilino para que actualicen los inquilinos como en tus demás alquileres.
En resumen, está prohibido no dejar al inquilino la posibilidad de elegir su proveedor de energía (salvo cláusula de refacturación, que veremos más adelante). Además, también está prohibido tener un contador a nombre del propietario, ya que se asimilaría a una reventa de electricidad. Son, por tanto, estos 2 puntos los que hacen que la división no oficial deba hacerse correctamente si no quieres estar al margen de la ley. En el siguiente módulo veremos cómo transformar tu división no oficial en una división oficial.
