MÓDULO 16: CÓMO ENCONTRAR UN EDIFICIO RENTABLE (Parte 1)

INTRODUCCIÓN

Entramos en una parte importante que abarcará varios módulos: la búsqueda de inmuebles. Para ello, tendrás que crear una rutina de búsqueda que llevará tiempo poner en marcha, pero que te permitirá ahorrar muchísimo tiempo a largo plazo.

PONER EN MARCHA LA RUTINA DE BÚSQUEDA

Si has seguido todo lo que te he explicado en los módulos anteriores, sobre todo en lo relativo al estudio de mercado, ya has hecho más que el 95 % de los inversores que se lanzan al sector inmobiliario. Así que les llevas varias cartas de ventaja. Con lo que vas a aprender en los siguientes módulos, que te enseñarán las distintas técnicas para buscar un inmueble, irás muy por delante de todos. Lo que hay que saber es que la búsqueda de un inmueble es lo que te va a llevar mucho, pero que mucho tiempo. Es el punto más aburrido y más largo del sector inmobiliario: puedes encontrar un inmueble en 1 semana o en 6 meses, depende de tu zona, del número de inversores, del precio por m²… En definitiva, siempre hay que estar al acecho, sea cual sea la época, porque puede aparecer en cualquier momento.

Para ello, tendrás que crear una rutina de búsqueda exigente y minuciosa. En general, esto les resulta más fácil a las mujeres, que suelen ser más organizadas que nosotros, los hombres. Si eres desordenado y estás mal organizado, tendrás que cambiarlo si quieres triunfar en el sector inmobiliario. Estar organizado te permitirá ganar tiempo: cuanto más minuciosamente organizada esté tu búsqueda, más rápida será. Si haces bien la preparación, tu búsqueda no te llevará más de 20 minutos al día. No lo olvides: un empresario no está aquí para perder el tiempo.

Para encontrar un inmueble hay que verlo como un todo: están los portales como Leboncoin (LBC) o SeLoger, pero también las webs de las agencias, que permiten encontrar buenas oportunidades, sin contar todas las demás oportunidades posibles. Lo iremos desgranando en los próximos módulos.

LOS PORTALES DE ANUNCIOS

Para mis búsquedas de inmuebles rentables, utilizo principalmente 3 portales que reúnen el 95 % del mercado global: LEBONCOIN, SELOGER y PAP, pero también uso los portales más pequeños, porque nunca se sabe, de vez en cuando puede haber auténticas joyas, como PARUVENDU, VIVASTREET, LOGIC IMMO y algunos otros. La clave es no dejar nada de lado.

Hablaremos principalmente de LBC. No vamos a hacer la búsqueda en el portal como lo haría cualquiera, sino que nos centraremos en el enfoque de inversor muy rentable. Para ello, vamos a utilizar algunos trucos. En nuestro caso, buscamos edificios, así que haremos nuestras búsquedas en función de eso.

Nuestra ventaja es que hay muy pocos edificios en venta en comparación con los pisos; debe de representar menos del 1 % del mercado inmobiliario. Al ser el número de anuncios reducido, no necesitamos poner demasiados criterios de búsqueda.

El lenguaje de búsqueda es importante; estos son los distintos trucos que debes recordar:

• OR. Cuando pones OR en mayúsculas entre cada palabra, LBC entiende que buscas una palabra clave o la otra. Por ejemplo, puedes escribir immeuble OR Hotel en la búsqueda. LBC entenderá que buscas o un edificio o un hotel.

• NOT. Cuando pones NOT en mayúsculas entre cada palabra, LBC entiende que no quieres que se muestre un resultado si esa palabra está presente. Por ejemplo, puedes escribir immeuble NOT travaux en la búsqueda: LBC mostrará los anuncios que contengan la palabra immeuble, pero si aparece la palabra travaux, LBC no mostrará el anuncio.

• LAS COMILLAS. Cuando pones comillas en una búsqueda, LBC mostrará únicamente los anuncios que contengan la expresión exacta. Por ejemplo, si pones en la búsqueda « avec travaux », LBC mostrará los anuncios con el término exacto, mientras que si hubieras puesto simplemente avec travaux sin comillas, LBC podría haber mostrado resultados con solo la palabra travaux. Podríamos haber dado con un anuncio en el que ponga, por ejemplo, travaux refais à neuf, lo que significa que las obras ya se han hecho. Y nosotros buscamos un inmueble con obras por hacer.

Nota de LBC: una palabra clave puede contener todas las letras y números, guiones y el símbolo « & ». Las mayúsculas y las minúsculas no importan. Los acentos tampoco importan. Las palabras clave son un punto muy importante: aquí es donde ganarás tiempo. Para buscar un edificio, tendrás que hacer lo siguiente:

• En LBC existe la categoría INMOBILIARIO y, dentro de ella, las subcategorías VENTAS INMOBILIARIAS y OFICINAS/LOCALES COMERCIALES. Quienes venden un edificio pueden publicar el anuncio en locales comerciales, a veces ocurre, por eso nos perderíamos esos anuncios si eligiéramos solo la subcategoría VENTAS INMOBILIARIAS. Por eso te recomiendo, para tus búsquedas en LBC, que elijas la categoría INMOBILIARIO. Después, si hay demasiados anuncios, puedes elegir la subcategoría VENTAS INMOBILIARIAS.

• Si buscas en una ciudad concreta, pon la ciudad. Si no buscas en una ciudad en particular, pero quieres ver las oportunidades de tu región o departamento, pon simplemente la región o el departamento según lo que quieras.

• Marca la casilla «Buscar solo en el título»; así, tu búsqueda solo funcionará si LBC encuentra tus palabras clave en el título del anuncio. Cuando se busca un edificio, te aconsejo hacerlo así, porque se gana muchísimo tiempo.

• Para buscar un edificio, introduce la siguiente búsqueda: immeuble OR ensemble immobilier OR batiment OR hotel OR idr OR complexe immobilier. En efecto, a ojos de la gente, un edificio puede nombrarse de varias formas, por eso hay que incluir varias palabras clave: cuantas más pongas, más probabilidades tendrás de encontrar la ganga. Por ejemplo, yo pongo HOTEL porque, si encuentras un hotel para transformar, es una gran oportunidad, ya que ya tiene superficies pequeñas y, por tanto, menos obras de las previstas.

• Personalmente, no pongo precio mínimo o máximo en la búsqueda, porque hay pocos anuncios de edificios y me gusta mirarlos todos, aunque algunos tengan precios desorbitados: así te vas familiarizando con los anuncios y ves todo lo que se vende. Lo mismo con los m²: no pongo mínimo ni máximo, no es determinante; me gusta mostrarlo todo y ya haré mi selección directamente cuando mire los anuncios.

• En cuanto al tipo de inmueble, no marco nada, porque también aquí algunos publicarán sus anuncios en casa y otros en otros, así que es mejor no marcar nada.

Una vez que hayas hecho la búsqueda, guárdala y añádela a favoritos; así podrás encontrarla cada día al entrar en internet. Los días siguientes, elige tu favorito y tu búsqueda actualizada se mostrará automáticamente. Además, recibirás cada día un email de LBC con todos los edificios que cumplan tus criterios. Cuando estoy en plena búsqueda activa de un inmueble, abro la pestaña de mis búsquedas de LBC al menos 3 veces al día: por la mañana, al mediodía y por la noche. Así, estoy seguro de estar entre los primeros si encuentro un inmueble interesante.

Ya está, ya puedes lanzar tu búsqueda. En el próximo módulo veremos cómo analizar un buen o un mal anuncio en pocos minutos. Nota: una casa también puede hacer las veces de edificio, así que puedes buscar una casa; en esos casos, no tendrás que incluir los términos de búsqueda «edificio»…

Para los demás sitios, haz lo mismo: añade tu búsqueda a favoritos para recibir los inmuebles que se ajusten a tus criterios y utiliza los mismos términos. De todas formas, habrá muchos menos resultados, así que será muy rápido. Puedes entrar una sola vez al día, por ejemplo.

LAS AGENCIAS

Cuando se busca un edificio, en más del 90 % de los casos lo vende una agencia; encuentro muy pocos edificios en venta por particulares. Siendo así, tienes que trabajar la afinidad con los agentes inmobiliarios de tu zona: no tienes otra opción si quieres conseguir las mejores oportunidades. Además, hay pocos edificios en venta, por lo que tendrás que recorrer las agencias para tener la oportunidad de que el agente adecuado te traiga la buena operación.

Para ello, tendrás que ir a Google y conseguir entre 10 y 20 agencias inmobiliarias de tu ciudad. Recopila los datos de contacto y crea un Excel para introducir toda la información y las notas que quieras añadir sobre cada agencia. Tendrás que preparar tu discurso con tu búsqueda. Sé preciso, sabe lo que quieres y darás una imagen más profesional. No te aconsejo llamarles la primera vez, porque te olvidarán en el mismo minuto en que cuelgues.

Debes concertar citas en persona, en la agencia; dedica 15, 20 o 30 minutos a hacerte amigo del agente, explícale tu búsqueda, interésate por él y causa una buena impresión (la primera impresión es fundamental). Para ello, te invito a vestir traje o, al menos, camisa en el caso de los hombres; las mujeres, llevad ropa que transmita profesionalidad.

Importante: te invito a hacerte tarjetas de visita; no te costarán casi nada (en Vistaprint, por ejemplo), pero te aseguro que causarás una buena impresión al agente, porque es muy raro que reciba una tarjeta de visita de inversores. En la tarjeta no pongas mucho: solo nombre, apellidos, teléfono y email, con las palabras inversor inmobiliario en grande. Así, el agente se acordará de ti gracias a esa tarjeta. Piensa como un empresario, actúa como un empresario y te percibirán como un empresario. Aunque nunca hayas comprado inmuebles, no pasa nada: di que ya has comprado, que eres un inversor experimentado (nunca digas que es tu primera compra inmobiliaria); te tomará en serio y te llamará cuando encuentre la buena operación.

Una vez que tengas en el bolsillo a 10 o 20 agentes inmobiliarios, se acordarán de ti gracias a tu actuación profesional durante la cita, a tu tarjeta de visita y a tu conocimiento perfecto del sector inmobiliario; solo quedará esperar a que el agente te llame. Eso sí, un agente inmobiliario tiene toneladas de clientes, así que aun así hay que insistirle con regularidad. Personalmente, les llamo 1 vez por semana, preferiblemente por teléfono, para preguntar si hay novedades. Si no hay nada interesante, no pasa nada; lo importante es que el agente se acuerde de ti y vea que sigues al acecho una y otra vez. Si no tienes tiempo, envía al menos 1 email: siempre es mejor que nada.

Si encuentra una oportunidad que no reúne todos tus criterios, no pasa nada, ve de todos modos. Te permitirá estudiar el mercado: cuantas más visitas hagas, mejor conocerás el mercado inmobiliario de la ciudad. Además, te dará una relación de confianza con el agente inmobiliario: cuantas más visitas hagas con un agente, más afinidad crearás y más probabilidades tendrás de que te llame el primero el día que tenga una buena operación.

Conseguir crear una relación de confianza con un agente inmobiliario no tiene precio, porque un agente que te llama por un edificio que acaba de entrar en su agencia, incluso antes de publicarlo en LBC, es el premio gordo asegurado si cumple tus criterios. Así dejas fuera a todos los competidores potenciales de LBC.

LOS SITIOS WEB DE LAS AGENCIAS

Todo el mundo jura por Leboncoin (LBC), lo cual es un error, ya que es donde todos van a buscar una buena oportunidad y, por tanto, donde se concentra buena parte de la competencia. En efecto, Leboncoin acapara el 70 % del mercado inmobiliario, así que, como borregos, todo el mundo se lanza sobre este sitio, por ahorrar tiempo, sin pensar en todo lo que hay al lado. Todos hacen lo mismo, cuando te dije al principio de la formación que hay que ir a contracorriente. Ojo, no digo que no uses LBC: te he dado los consejos para encontrar inmuebles rentables justo antes; lo que digo es que no hay que contar SOLO con LBC.

Lo hemos visto en el apartado anterior: se puede hacer amistad con agentes inmobiliarios. Sin embargo, aunque tengas 20 agentes inmobiliarios como amigos, ten en cuenta que en una sola agencia puede haber 5 o 10 agentes distintos, es decir, varios cientos en la misma ciudad. Imaginemos que tienes un agente en el bolsillo en la agencia SQUARE HABITAT, pero es su compañero quien capta un edificio: no es seguro que tu agente esté al corriente. Por eso hay que hacer una rutina de búsqueda con los sitios web de las agencias inmobiliarias.

Te invito a ir a Google y recopilar el máximo de sitios web de agencias inmobiliarias de tu ciudad. Recopila una veintena para maximizar tus posibilidades de encontrar los mejores edificios posibles. Una vez que hayas abierto todos los sitios en tu navegador, haz la búsqueda en cada sitio de agencia, indicando, por ejemplo, únicamente edificios o únicamente inmuebles de más de 100 m² para que se muestren los inmuebles con muchos metros cuadrados, como las casas. Muestra también los inmuebles más recientes primero. Después, guarda cada página de agencia en tus favoritos. Solo tendrás que abrir cada favorito para que las páginas de las agencias se actualicen y veas primero los anuncios nuevos. Basta con mirarlos 1 vez al día, es más que suficiente.

Esta rutina de búsqueda global me lleva unos 20 minutos al día, contando tanto los sitios de anuncios clásicos como los sitios web de las agencias. Las llamadas llevan más tiempo, pero son 1 vez por semana. Una vez que todo está bien organizado con pestañas guardadas en favoritos, es muy rápido mostrar todas las búsquedas. Al principio, la puesta en marcha lleva tiempo, pero después todo va solo.