MÓDULO 16: LA GESTIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

INTRODUCCIÓN

La copropiedad está muy regulada en Francia. No puedes hacer lo que quieras. En este módulo verás qué hay que comprobar en el reglamento de la copropiedad y si puedes o no hacer una división. Verás que el reglamento de la copropiedad puede ser bastante retorcido. Veremos también que es absolutamente necesario pensar en los detalles indispensables para una división oficiosa. Y terminaremos con el estatuto jurídico de la SAS.

LA COPROPIEDAD

En este módulo hablaremos de todo lo relativo a la copropiedad en lo que se refiere a la división. Si quieres entrar en los detalles de todo lo que tiene que ver con la copropiedad, te invito a leer y/o escuchar mi primera formación COMPRAR UN EDIFICIO Y GANAR MUCHO.

Compras un piso en una residencia en régimen de copropiedad. Eso significa que no eres el amo y señor como cuando compras un edificio entero. Formas parte de una comunidad regida por un reglamento de copropiedad, que debes seguir al pie de la letra, incluso si haces una división oficiosa. Es el único punto administrativo que debes respetar y el que puede hacer que tu división oficiosa quede prohibida.

Así que tómate el tiempo de leerlo bien antes de comprar tu piso. Para ganar tiempo, puedes pedir el reglamento de la copropiedad antes de visitar el inmueble, porque si encuentras prohibiciones, no tendrá sentido seguir adelante con ese piso.

Antes de nada, comprueba si la copropiedad está gestionada por un administrador profesional o por un administrador voluntario. En general, una copropiedad gestionada por un administrador profesional da más guerra porque los administradores son muy puntillosos, mientras que en una pequeña comunidad con administrador voluntario suelen ser más flexibles.

Si ya se han hecho obras importantes en ese piso, sobre todo si afectan a la estructura portante del edificio, el anterior propietario tuvo que pedir autorización a la comunidad para realizarlas. Comprueba, por tanto, en las últimas actas de las juntas si ya se han hecho obras en ese inmueble. Nunca se sabe lo que puedes encontrar, así que mejor verificar al máximo este tipo de información.

LO QUE HAY QUE COMPROBAR EN EL REGLAMENTO DE LA COPROPIEDAD

Oficialmente haces una división oficiosa, pero en el reglamento de la copropiedad no hay que comprobar si puedes hacer una división. No, es más sutil que eso. Como hemos visto antes, oficialmente hacemos un alquiler compartido, así que habrá que comprobar si se permiten o no los alquileres compartidos. Te he preparado varios extractos de reglamentos de copropiedad para que entiendas qué está permitido y qué está prohibido. Verás que, según lo que esté escrito, a menudo no es tan evidente.

Extracto n.º 1:

Los locales solo podrán ser ocupados de forma burguesa, por personas de buena vida y costumbres, con exclusión de todo comercio de alquiler amueblado; se admitirán las profesiones liberales.

Verás esta expresión muy a menudo cuando leas reglamentos de copropiedad. En efecto, «personas de buena vida y costumbres» significa, sencillamente, ser buena persona. Como los reglamentos de copropiedad son muy antiguos, y con frecuencia anteriores a los años 50, contienen expresiones muy anticuadas como esta. Qué significa ser buena persona es la gran pregunta, pero a grandes rasgos quiere decir que debes llevarte bien con tus vecinos y no causar molestias.

Este extracto es muy ambiguo, porque prohíbe el alquiler amueblado mientras permite las profesiones liberales. Finalmente, una sentencia del Tribunal de Casación prohibió este tipo de cláusula en el reglamento de la copropiedad. Esta indica que, si se permiten las profesiones liberales, también deben permitirse los alquileres amueblados. Estimaron, con razón, que un inquilino de un piso amueblado no perjudicaría a la copropiedad más que una profesión liberal. Además, en nuestro caso hablamos únicamente de contratos de alquiler amueblado y no de alquiler de corta duración.

Se trata de una sentencia dictada por el Tribunal de Casación el 8 de junio de 2011, y esto es lo que dice: Un reglamento de copropiedad puede no tolerar la presencia de un alojamiento turístico amueblado en el edificio, pero una sentencia del Tribunal de Casación del 8 de junio de 2011 indica, sin embargo, que si la copropiedad acepta el ejercicio de una profesión liberal (consulta médica, etc.), no puede prohibir el alquiler amueblado de corta duración, ya que ambas actividades provocan inconvenientes similares.

Extracto n.º 2:

Queda prohibida la transformación de los apartamentos en habitaciones amuebladas para alquilarlas a personas diferentes, pero se permiten los alquileres amueblados por apartamento.

A primera vista, podría pensarse que el alquiler compartido está prohibido, y es cierto, puesto que se indica negro sobre blanco que el alquiler a varias personas diferentes está prohibido. Aquí se apunta claramente al alquiler compartido, que no se puede hacer. Pero, como sabes, en el alquiler compartido hay 2 tipos de contrato. Está el contrato de alquiler compartido colectivo y el contrato de alquiler compartido individual.

Vamos a jugar con las palabras y a ser sutiles: aquí lo que está prohibido es el contrato de alquiler compartido colectivo, ya que es efectivamente un alquiler a varias personas diferentes. En cambio, el contrato de alquiler compartido individual sí está permitido, puesto que no es un alquiler a varias personas diferentes.

Extracto n.º 3:

Queda prohibida la transformación de los apartamentos en habitaciones amuebladas para alquilarlas a personas distintas, pero se permiten los alquileres amueblados por apartamento completo, a condición de que sean excepcionales y temporales.

Este extracto n.º 3 es igual que el anterior, salvo que incluye una pequeña mención que marca toda la diferencia. Aquí solo se aceptan los alquileres amueblados temporales, pero los alquileres amueblados de todo el año o los alquileres compartidos de todo el año también están prohibidos, puesto que no son temporales. Incluso los alquileres de corta duración están prohibidos porque, aunque son temporales, no son excepcionales.

Extracto n.º 4:

Los locales solo podrán ser ocupados de forma burguesa por personas de buena vida y costumbres, con exclusión de todo uso comercial y, en particular, de todo comercio de alquiler amueblado inferior a 1 mes.

En el extracto n.º 4, la respuesta es sencilla. El alquiler amueblado está prohibido para cualquier alquiler inferior a 1 mes, como por ejemplo el alquiler de corta duración. No será posible hacerlo en este edificio. En cambio, el alquiler compartido amueblado con contrato individual está permitido.

Extracto n.º 5:

Cualquier modificación de la distribución interior de los apartamentos, subdivisiones o unión de apartamentos deberá ser autorizada por el Ministerio de la Reconstrucción y la Vivienda, previa solicitud presentada por el arquitecto. Si dicho servicio concediera esta autorización, los copropietarios no podrán oponerse.

Este extracto es muy interesante, lo he visto muy pocas veces. Además, se nota lo antiguo que es, porque este ministerio cambió de nombre en 1955, lo que demuestra que algunos reglamentos de comunidad de propietarios son muy antiguos. En este extracto se indica que hay que pedir una autorización al ministerio para hacer una división, pero en nuestro caso, al ser la división oficiosa, no hay que pedir esa autorización. En cambio, si encuentras este tipo de texto en una división oficial, será más complejo. Hablaremos de ello en los módulos dedicados a la división oficial.

Extracto n.º 6:

Todo ruido o alboroto, sea de la naturaleza que sea, que perturbe la tranquilidad de los ocupantes, está terminantemente prohibido, aunque tenga lugar en el interior de las viviendas.

Este extracto es ambiguo, porque no se conoce el límite a partir del cual el ruido o el alboroto está permitido o no. Pero, en resumen, para estar tranquilo con la comunidad de propietarios, tu piso compartido no debe generar más ruido que un alquiler de vivienda tradicional.

Hemos visto varios ejemplos de extractos de reglamentos de comunidad de propietarios, pero hay un montón. He visto muchos de inversores que compran en una comunidad de propietarios. Hay que examinarlo en detalle. Ten en cuenta que, si el reglamento de la comunidad no se opone a los pisos compartidos con contrato individual, puedes lanzarte sin avisar a la comunidad. En efecto, estás en tu casa, así que puedes hacer lo que quieras en ella siempre que respetes el reglamento de la comunidad.

PENSAR EN LOS DETALLES

Hay puntos en los que se piensa al instante cuando se hace una división oficiosa y hay detalles en los que podrías no pensar. Los detalles no hay que descuidarlos, porque forman parte de la división, así que hay que pensar en todo. Está bien dividir una vivienda, pero si el inquilino no sabe cómo cruzar la puerta del edificio o recibir su correo, a largo plazo será un problema para tu inquilino.

Detalle n.º 1: el portero automático

La mayoría de las placas de calle, también llamadas portero automático, son cableadas, es decir, funcionan únicamente con cables. Para añadir una nueva vivienda al portero automático, hay que añadir una alimentación que vaya desde el portero hasta la nueva vivienda. El problema es que el sistema pasa por las zonas comunes y, para añadir un cable, habría que tocar las zonas comunes, pero como hacemos una división oficiosa y no se trata de pedir el visto bueno a la comunidad, no podremos tocar las zonas comunes.

Hay que saber que tener el nombre en un portero automático o disponer de un sistema de timbre no es una obligación para un inquilino. No obstante, habrá que indicarle que no se podrá llamar directamente a su puerta. O bien la gente introducirá el código de entrada, si lo hay, o bien tendrá que llamar al inquilino, que bajará a abrir. No es raro ver edificios antiguos sin ningún portero automático.

Tienes 2 opciones para el timbre actual. En efecto, en origen hay un timbre en la vivienda que has dividido. O bien conservas ese timbre y lo asignas al azar a una de las distintas viviendas, o bien lo cortas por completo. El problema es que, si conservas ese timbre, los demás inquilinos quizá sientan envidia. Por eso te aconsejo quitarlo directamente. Tu electricista lo hará fácilmente cuando realice las obras.

Detalle n.º 2: el buzón

Aquí, en cambio, se trata de un detalle que podría molestar a tus inquilinos. Puede llegar a ser problemático. En efecto, no tener buzón resulta bastante incómodo según el tipo de inquilino que tengas. La única solución es compartir el buzón entre los distintos inquilinos. En resumen, tus inquilinos tendrán el mismo buzón. Igual que en el punto anterior, estás en una comunidad de propietarios y no quieres tocar las zonas comunes para una división oficiosa. Por ello, no podrás añadir uno o varios buzones adicionales.

Si alquilas principalmente a estudiantes, no será muy grave, porque los estudiantes suelen recibir muy poco correo. Además, compartir un buzón no resulta especialmente molesto, aunque depende. Pero si alquilas a un joven profesional o a una pareja, sentará bastante mal que el vecino pueda ver el buzón de su vecino.

Además, habría que poder poner al menos el nombre de los inquilinos en el buzón. Así, tendría 2 nombres o más. El problema es que incluso el nombre en el buzón puede ser un obstáculo, ya que tocar la etiqueta del buzón es tocar las zonas comunes, y eso puede sentar mal a los demás propietarios.

Estos son dos detalles sencillos que pueden arruinar por completo tu división oficiosa. Piensa en ellos desde las visitas, porque podrían jugarte una mala pasada. Después, si tienes suerte y estás en un edificio pequeño de menos de diez propietarios, podría haber cierta tolerancia. No dudes en sondearlos durante las visitas para ver si existe la posibilidad de añadir un buzón y un portero automático para la vivienda creada.

Todo esto supone un obstáculo cuando estás en una comunidad de propietarios, pero si compras un inmueble de un único propietario, no tendrás ningún problema para crear un buzón y un portero automático adicionales, ya que haces lo que quieras.

EL VESTÍBULO ENTRE LAS VIVIENDAS

Cuando vayas a dividir un piso en varios estudios de forma oficiosa, tendrás por un lado las viviendas, pero también el vestíbulo que da acceso a las distintas viviendas. Este pasillo, sin división oficiosa, no tendrá ninguna existencia jurídica, porque seguirá perteneciendo a la vivienda original. Por tanto, no formará parte de las zonas comunes.

Entonces surge un problema: si este pasillo no forma parte de las zonas comunes, no lo limpiará la señora de la limpieza. En efecto, no pagas gastos de comunidad por este vestíbulo, así que no le corresponde a la comunidad encargarse de la limpieza de este pasillo, que oficialmente sigue siendo tuyo.

La única solución que te queda es, por tanto, decir a los inquilinos que limpien ellos mismos el pasillo por turnos. Esto puede generar problemas, ya que, como siempre, habrá quienes sean constantes y limpien correctamente, y otros que lo hagan con menos frecuencia. Es un nuevo punto problemático que conviene resolver rápidamente para no tener problemas después.

Por último, este vestíbulo tiene una puerta de entrada. Para evitar que un inquilino quede encerrado por otro, te aconsejo conservar esa llave y no dar ninguna a los inquilinos.