MÓDULO 18: REVENDER UN INMUEBLE YA DIVIDIDO DE MANERA OFICIOSA

INTRODUCCIÓN

En este módulo, con mucho contenido, verás lo importante que es elegir la estrategia que vas a seguir para la reventa de tu inmueble dividido de manera oficiosa: si prefieres vender tu inmueble en un solo lote o por separado (a la carta). También hablaremos del derecho de tanteo del inquilino, que a menudo se olvida y que no conviene pasar por alto. Por último, habrá una parte importante sobre la negociación con un comprador, para que consigas situarte en posición de fuerza.

Elegir tu estrategia de reventa

Has explotado tu división oficiosa y ahora quieres revender tu inmueble. Sea cual sea la reventa, hay 3 situaciones posibles:

• 1.ª posibilidad: revender el inmueble en un solo lote
  
• 2.ª posibilidad: revender por separado menos de 10 años después de haber realizado la división oficiosa
  
• 3.ª posibilidad: revender por separado más de 10 años después de haber realizado la división oficiosa

VENDER EL INMUEBLE EN UN SOLO LOTE

Esta opción es la más sencilla, ya que es la que requiere menos gestión administrativa. Vendes oficialmente 1 solo piso, el que existe legalmente desde siempre. Los que se han creado en su interior no existen realmente. Si es esto lo que quieres hacer, la venta será sencilla. Simplemente habrá que vender todos los pisos de golpe, sin posibilidad de venderlos por separado.

Ya lo sabes: has dividido el inmueble de manera oficiosa creando en él un coliving o piso compartido, lo que significa que todos los pisos que has creado no existen ni fiscal ni jurídicamente. Como ninguno de esos inmuebles existe, no puedes venderlos uno por uno. La única posibilidad que tienes es vender todos los pisos de una vez.

Habrá que indicar claramente al comprador que el lote de pisos que le vas a vender procede de una división oficiosa y que, en realidad, solo compra un único piso. De todos modos, si no se lo dices tú, se encargará de decírselo su notario, porque verá enseguida que todos los pisos que están a la venta no tienen en realidad ninguna existencia legal. Solo existe realmente 1 piso, el que agrupa todos los estudios.

El principal inconveniente es que esto ahuyentará a los compradores potenciales clásicos. Quedarán sobre todo los inversores que tengan un mínimo de conocimiento sobre las divisiones oficiosas y, por desgracia, pocos inversores conocen este ámbito, lo que se traducirá en un precio por m² más bajo que si hubieras vendido por separado.

Tendrás que formar al comprador sobre lo que debe y no debe hacerse en una división oficiosa. Explícale bien todo lo que te he contado antes para que no cometa errores más adelante con el inmueble que acabas de venderle.

VENDER EL INMUEBLE POR SEPARADO ANTES DE 10 AÑOS

Como ya sabes, lo vimos antes, existe la prescripción de 10 años para poder convertir una división oficiosa en oficial de manera legal. Si vendes antes de esos 10 años y quieres vender por separado, no te quedará más remedio que dividir el inmueble oficialmente. Para dividir un inmueble oficialmente hay que realizar varios trámites administrativos. Lo veremos en detalle más adelante, en los módulos dedicados a la división oficial, pero ya te adelanto que tendrás que cumplir el Plan local de urbanismo del municipio, que en la mayoría de los casos te obligará a crear una plaza de aparcamiento por cada vivienda creada.

El principal inconveniente es que vas a tener bastante gestión y costes adicionales que no estaban previstos en un principio, como la creación de plazas de aparcamiento. Si de verdad quieres vender por separado un inmueble que has dividido de manera oficiosa, lo más sencillo es esperar los 10 años de prescripción, como vimos antes.

VENDER EL INMUEBLE POR SEPARADO TRAS 10 AÑOS

Has seguido todo el procedimiento que te enseñé en los módulos anteriores: has hecho tus obras, has puesto tu inmueble en alquiler compartido y has esperado pacientemente durante 10 años. Para que tu división pase a ser oficial, habrá que seguir el procedimiento que te indiqué antes.

No solo podrás vender tu inmueble por separado, sino que además no habrás tenido que cumplir el Plan local de urbanismo del municipio. Así que has ganado por todos los lados.

En uno de los módulos sobre la división oficial veremos cómo crear una comunidad de propietarios y todas las demás obligaciones necesarias para poder vender por separado.

EL DERECHO DE TANTEO DEL INQUILINO

En la ley, el inquilino dispone, bajo ciertas condiciones, de un derecho de tanteo si quieres vender tu inmueble.

Ante todo, el derecho de tanteo del inquilino solo se aplica a los alquileres sin amueblar, como los contratos de arrendamiento de vivienda vacía o los contratos comerciales de locales vacíos. Si haces alquiler amueblado de larga duración o de corta duración, el derecho de tanteo del inquilino no se aplica.

Cuando pones fin al contrato de arrendamiento de tu inquilino para vender tu inmueble, debes ofrecérselo en prioridad a tu inquilino antes que a cualquier otro posible comprador. Este derecho de tanteo existe cuando notificas un aviso de fin de contrato para vender, previsto en el artículo 15 de la ley del 6 de julio de 1989, o durante el procedimiento de la llamada venta por separado de un edificio completo (vente à la découpe), regulada por la ley n.º 75-1351 del 31 de diciembre de 1975, completada por la ley n.º 2006-685 del 13 de junio de 2006 relativa al derecho de tanteo y a la protección de los inquilinos en caso de venta de un inmueble en su totalidad.

Te tranquilizo: la condición para que debas ofrecer tu inmueble en venta a tu inquilino es únicamente que le des aviso de fin de contrato para la venta; si él permanece en el piso como inquilino, esta obligación deja de tener sentido. Recuerda que el aviso de fin de contrato para vender debe enviarse al inquilino por carta certificada con acuse de recibo, respetando un preaviso de 6 meses.

Así que, en resumen, para que tus inquilinos disfruten del derecho de tanteo, se tiene que dar a la vez que el alquiler sea sin amueblar y que además quieras que los inquilinos se marchen con la venta, lo que representaría un porcentaje mínimo de inversores, por lo que no voy a entrar en más detalles. En cuanto a la venta por separado de un edificio completo, el procedimiento es específico y te invito a consultar las dos leyes citadas anteriormente.

VIVIR EN UNA PARTE DEL INMUEBLE

Puede que quieras vender solo una parte del inmueble y no la totalidad. Es posible, pero depende de la situación en la que te encuentres. Podrás hacerlo sin problema en algunas situaciones y te encontrarás bloqueado en otras.

Hay 2 posibilidades:

La posibilidad n.º 1 es vender uno de los 2 pisos que habías creado. Vendes 1 y en el otro vives tú. Como ya vimos juntos antes en la formación, no es posible vender por separado uno de los pisos divididos de manera oficiosa, puesto que jurídicamente solo hay un único piso. Para vender solo una parte del inmueble, será imprescindible crear una comunidad de propietarios y, para ello, habrá que hacer una división oficial. Por tanto, veremos el procedimiento en la parte dedicada a la división oficial.

La posibilidad n.º 2 es vender el lote, pero seguir viviendo en uno de los apartamentos divididos. Es totalmente posible: venderás el inmueble inicial de, por ejemplo, 2 apartamentos, de los cuales 1 ya estará alquilado por ti. El comprador será, por tanto, tu nuevo propietario. En definitiva, es como si vendieras un apartamento ya alquilado, algo totalmente habitual. Aun así, tendrás que explicarle la situación al vendedor.

CUIDADO CON LA NEGOCIACIÓN

Vendes un inmueble dividido de manera extraoficial, así que el comprador estará en posición de fuerza, porque no hay compradores en cada esquina para este tipo de inmueble. Al estar en posición de fuerza, tenderá más a intentar negociar, ya sea en el precio o en las condiciones que se fijen ante el notario. Protégete y mantente firme pase lo que pase: nunca hay que flaquear ante el adversario. Estos son los distintos puntos de negociación que el comprador podría intentar plantearte:

Primer punto de negociación: el precio. Como comprador, él querrá pagar el precio más bajo posible, mientras que tú intentarás sacar el precio más alto posible. Todo esto se juega en función de la oferta y la demanda, pero también de la fortaleza mental de tu adversario. Él lo sabrá: el comprador tiene las cartas en la mano, porque los compradores de un inmueble dividido de forma no oficial son menos numerosos que los de un estudio, donde la competencia es dura.

Tendrás que jugar el juego de las negociaciones, dejándote un margen razonable con el que estés dispuesto a aceptar la venta, pero sin aceptar una oferta demasiado baja. No muestres ninguna señal de debilidad ante tu adversario, porque son precisamente las debilidades lo que intentará encontrar en ti para bajar el precio al máximo.

Si te encuentras en una situación de urgencia, no lo muestres en ningún caso: es peor que cualquier otra cosa. En efecto, la urgencia por un divorcio, un traslado laboral o una necesidad inmediata de dinero son las peores situaciones. Siempre tendrás que decirle a tu adversario que no tienes prisa, que los alquileres se cobran todos los meses y que la rentabilidad es buena. Hay que conseguir dar la vuelta a la situación haciendo entender que este inmueble es un negocio de oro porque tiene, por ejemplo, una rentabilidad muy buena.

Segundo punto de negociación: las condiciones. En una negociación está el precio, pero también las condiciones que se pueden negociar ante el notario, que son igualmente un punto importante. Si el comprador desea mantener este inmueble con la división extraoficial, no habrá especialmente condiciones suspensivas restrictivas que quiera añadir. En cambio, si desea transformarla en una división oficial, entonces será distinto, porque seguramente querrá incluir condiciones suspensivas restrictivas para ti.

Veremos en detalle, en los módulos dedicados a la división oficial, todo el procedimiento a seguir, pero ten en cuenta que algunos ayuntamientos exigen la presentación de una solicitud previa para dividir un inmueble. Sin esa solicitud previa aceptada, Enedis se negará a instalar un nuevo contador eléctrico, que es uno de los pasos obligatorios para realizar una división oficial.

Entre las condiciones suspensivas, el comprador querrá, por tanto, contar sí o sí con la aceptación de su declaración previa por parte del ayuntamiento. El problema es que resulta bastante complejo obtener la autorización de la declaración previa para una división si no se sigue un procedimiento estricto, como leer el plan local de urbanismo de la ciudad y cumplir las obligaciones que se derivan de él. A menos que tengas enfrente a un comprador experimentado, que sepa exactamente qué hay que hacer para crear una división, te invito a rechazar esta condición, que te haría perder más tiempo que otra cosa.

Para tranquilizar al comprador, si tiene dudas sobre la legalidad de esta división y quiere negociar duro por ese motivo, juega tu carta principal: presentarle la transformación de esta división extraoficial en oficial una vez pasados los 10 años de prescripción. Muéstrale los textos legales y hazle entender que, cuando la prescripción haya terminado, ganará muchísimo haciendo una división oficial y vendiendo después este apartamento o este edificio por partes.

LOS DEMÁS PUNTOS IMPORTANTES DE TU REVENTA

Estos son algunos puntos importantes a los que hay que prestar atención cuando quieras revender tu inmueble dividido oficialmente:

• Dale al comprador el procedimiento legal si desea mantener esta división extraoficial. Háblale bien de la gestión de los contratos de suministros, de los tipos de contrato de alquiler que hay que utilizar para estar tranquilo y de todos los demás puntos que hemos visto juntos.
  
• Muéstrale las distintas obras que has realizado para esta división. Como has creado varios apartamentos, habrás tenido que crear varios baños y varias cocinas. Por tanto, tendrás que enseñarle dónde se encuentran la entrada de agua, el desagüe principal y los distintos recorridos de las tuberías de las nuevas instalaciones. Indícale si has pasado todo por tarimas elevadas, si lo has pasado por las paredes o, todavía mejor, si has creado nuevas columnas de desagüe y de entrada de agua. Es especialmente el caso cuando se tiene un edificio entero: al pertenecernos el edificio, hacemos lo que queremos en su interior.
  
• Convendría que la división extraoficial quedara solo entre tú y el comprador, porque los demás interlocutores no entenderán especialmente qué es una división extraoficial y podrían disuadir al comprador de comprar. Para el notario, ya sea el tuyo o el del comprador, para su banco, para su corredor y para todos los demás intermediarios, esta venta es un simple alquiler por habitaciones y nada más. Aunque te he demostrado que es legal debido a un vacío jurídico, está claro que puede dar miedo a los intermediarios.