MÓDULO 20: VENTAJAS E INCONVENIENTES DE LA DIVISIÓN OFICIAL

INTRODUCCIÓN

Ya estamos en el primer módulo dedicado a la división oficial. Verás que es mucho más compleja de poner en marcha, que el procedimiento es más largo y cuesta más que la división no oficial, pero, a cambio, estarás más tranquilo y tendrás una gestión más sana y clara de tus inmuebles. Es precisamente el tipo de división que utilizo para todos mis inmuebles. A lo largo de los próximos módulos te explicaré cómo puedes crear una división oficial de forma legal.

Vamos a empezar con calma, recapitulando las distintas ventajas e inconvenientes que encontrarás al hacer una división oficial. Verás que hay más ventajas que inconvenientes. Si quieres invertir en serio y a largo plazo, hay que hacer este tipo de división. En resumen, la división oficial requiere un trabajo más importante al principio, pero, una vez en marcha, la gestión resulta más sencilla. Así podrás concentrarte en la compra de nuevos inmuebles.

LAS VENTAJAS

Ventaja n.º 1: La comprensión del inquilino

A diferencia de la división no oficial, en la que tienes que explicar a los inquilinos por qué les haces firmar un contrato de alquiler de piso compartido y por qué deben gestionar entre todos, directamente ellos, el contador eléctrico, aquí todo es transparente: cada uno tiene su independencia.

En una división oficial, como veremos en detalle más adelante, cada vivienda dividida tendrá su propio contador y cada inquilino tendrá un contrato de alquiler sin amueblar o amueblado, y no un contrato de alquiler compartido, de modo que se elimina la incomprensión que podría tener el inquilino en una división no oficial. En este caso, al ser la división oficial y existir realmente las nuevas viviendas creadas, no hay ninguna limitación en este sentido.

Ventaja n.º 2: Se permite la venta por separado de cada vivienda

Una de las mayores ventajas de hacer una división oficial es poder vender las viviendas por unidades. Está permitido vender este inmueble por unidades porque está dividido oficialmente, es decir, el inmueble en cuestión está debidamente registrado en el catastro y, por tanto, tiene existencia jurídica.

La principal ventaja de poder vender por separado es, sencillamente, que podrás vender más caro. En efecto, es mucho más rentable vender lote por lote que vender un inmueble entero procedente de una división no oficial. Es el mismo funcionamiento que la compra al por mayor: cuando vendes 100 m², el precio por m² será más bajo que si vendieras 4 viviendas de 25 m².

En Grenoble, la ciudad donde tengo en curso la compra de un edificio de 700 m², un estudio reformado a nuevo se vende por unos 3300 € el m², mientras que un piso de 50 m² reformado a nuevo se venderá más bien en torno a 2800 € el m². Eso supone una diferencia de 500 € por m². En un piso de 50 m², se ganan 25 000 € solo por haber hecho una división oficial. En mi edificio completo de 700 m², ganaré en total 350 000 € más al venderlo por separado gracias a una división oficial que si tuviera que venderlo sin dividir con una división no oficial. Ya entiendes cuánto puede costarte hacer una división no oficial en lugar de una oficial.

Además, no solo se puede vender más caro, sino que se abre un abanico muy amplio de clientes potenciales. A diferencia de la división no oficial, donde solo podías vender a inversores, aquí, en una división oficial, abres las compuertas a un gran número de posibles compradores. Al vender un estudio por separado, podrás atraer a quienes compran su primera vivienda, a quienes quieren un pied-à-terre, a inversores tanto principiantes como experimentados, o incluso a una pareja que compra para su hijo estudiante.

Ya lo has entendido: la razón por la que puedes vender más caro es que habrá mucha competencia por tus estudios en venta, debido al número de posibles compradores interesados en tu inmueble. Es la ley del mercado entre la oferta y la demanda. Sea cual sea la ciudad en la que te encuentres, los estudios siempre son muy buscados, y esto ha aumentado en los últimos años con la explosión de los alquileres de corta duración, ya que las superficies pequeñas son ideales para este tipo de alquiler.

Ventaja n.º 3: Alquilas tus viviendas como quieras

A diferencia de la división no oficial, en la que estás obligado a establecer un contrato de alquiler compartido para todos los inquilinos de la vivienda, aquí, en la división oficial, alquilas como prefieras. En efecto, como los estudios creados tras la división oficial existen realmente, podrás alquilar con un contrato de alquiler amueblado, sin amueblar, compartido…

Recomiendo muy a menudo el alquiler amueblado, por su interés fiscal, pero este tipo de alquiler también tiene inconvenientes. La rotación es mayor y hay que sustituir con regularidad el mobiliario, que se deteriora rápidamente, mientras que en el alquiler sin amueblar la rotación es mucho menos frecuente. En un alquiler amueblado clásico, un inquilino se queda aproximadamente 1 año, mientras que en un alquiler sin amueblar un inquilino puede quedarse varios años sin problema.

Además, el alquiler amueblado no se puede hacer en cualquier sitio: hay zonas, como los pueblos pequeños, donde no es seguro que la demanda sea realmente alta. En definitiva, al hacer una división oficial podrás elegir el tipo de alquiler que desees en función de la demanda de tu mercado. Eso sí, un pequeño recordatorio: en el alquiler sin amueblar, las obras de la división oficial no son deducibles ni amortizables, por lo que se recomienda optar por el alquiler amueblado.

Ventaja n.º 4: Aumentas tu valor patrimonial

Una ventaja adicional en la que no se piensa a primera vista, pero que es extremadamente interesante, es que hacer una división oficial aumenta realmente tu valor patrimonial. Además de poder vender más caro, como hemos visto antes, nuestro valor patrimonial va a aumentar. Son dos cosas muy distintas. Para quienes no hayan entendido la diferencia, aquí tienes una explicación.

El valor patrimonial te servirá de cara a los bancos, ya que, cuando pides un préstamo, seguramente lo habrás notado, el banco te pregunta por el valor de los inmuebles que posees. Eso le permite calcular tu patrimonio: cuanto más alto sea, más fácil será conseguir financiación para tus próximos proyectos.

No voy a repetir el cálculo que demuestra que el m² es más caro en superficies pequeñas, pero, en el ejemplo de mi proyecto de Grenoble, el hecho de hacer una división oficial me permite ganar 350 000 € de patrimonio, sin contar la plusvalía obtenida con el proyecto en conjunto. Una vez terminado el proyecto, pasará a formar parte de mi patrimonio, por lo que el banco lo tendrá en cuenta en mi próxima compra.

A menudo, el banco solo tiene en cuenta el valor de compra del inmueble más el importe de las obras para incluirlo en tu patrimonio. Para que se valide esta plusvalía obtenida gracias a la división oficial, lo mejor es que venga un agente inmobiliario y le pidas que tase tus inmuebles divididos. Con esta tasación del valor del inmueble que te entregue el agente inmobiliario, tendrás el valor real de tus inmuebles para presentárselo a tu gestor bancario.

Ventaja n.º 5: Estás en regla con la legislación

Como hemos visto extensamente en los módulos dedicados a la división oficiosa, la técnica concreta que os he explicado es legal gracias a un vacío jurídico. El problema es que no sabemos qué pasará dentro de 1 mes, 1 año o 5 años. En el sector inmobiliario ya se sabe que todo cambia bastante rápido, sobre todo en la era Macron, en la que, como hemos visto en varias ocasiones, no le gusta el sector inmobiliario. Por tanto, es posible que la legislación cambie y que la división oficiosa pase a ser completamente ilegal.

Os pongo un ejemplo sencillo: basta con que la normativa establezca que una habitación en alquiler compartido se reclasificará como vivienda independiente si dispone de baño y cocina. En ese caso, no podréis seguir con vuestra división oficiosa: vuestro alquiler compartido de 3 habitaciones sería en realidad 3 estudios distintos, y habría que cumplir el PLU (plan urbanístico local) para estar en regla, so pena de tener que devolver la vivienda original a su estado inicial.

Por no hablar del Permis de diviser (permiso de división) que vimos al principio de la formación: si se amplía en vuestra ciudad o en toda Francia, vuestra división oficiosa podría ser problemática. Teniendo en cuenta que, por ahora, este dispositivo está bien valorado por las ciudades que lo han implantado, es de esperar que otras ciudades lo pongan en marcha en los próximos meses y años. En un país donde nos gusta controlarlo todo, no me extrañaría que se generalizara en el futuro.

Así, con una división oficial estaréis tranquilos pase lo que pase con la legislación; aunque las divisiones oficiales se vuelvan mucho más restrictivas más adelante, no importa, ya que las leyes no son retroactivas. Vuestra división oficial es y seguirá siendo oficial. Ya lo sabéis: un inversor sereno es un inversor feliz, y así es como se llega lejos en el sector inmobiliario, llevando la delantera a los demás.

LOS INCONVENIENTES

Inconveniente n.º 1: La aceptación de la comunidad de propietarios

Como veremos en detalle un poco más adelante, cuando se hace una división oficial, entre otras cosas hay que modificar el reglamento de la comunidad de propietarios y el estado descriptivo de división existente, puesto que las cuotas de participación (tantièmes) cambiarán para las viviendas creadas. Esto implica que se necesita la autorización de la comunidad. Para obtenerla, tendréis que incluir en el orden del día de la junta general la división de vuestra vivienda, así como la modificación de las cuotas de participación de las viviendas.

No es tarea fácil, porque habrá que convencer a la mayoría de los propietarios de que acepten vuestra solicitud de división. Pero, en sí, los propietarios no tienen motivos para rechazar una división si esta no va en contra del destino del edificio recogido en el reglamento de la comunidad. Os corresponde tranquilizar a los propietarios que puedan temer que una vivienda se divida. Podrían temer, por ejemplo, las obras o las molestias derivadas de tener más inquilinos.

El problema en las comunidades de propietarios es que siempre hay veteranos que no quieren cambios, así que quizá tengáis que batallar en algunas comunidades para hacer vuestra división.

Inconveniente n.º 2: El tiempo de creación

Para llevar a cabo una división oficial hay que seguir un proceso bastante largo; puede tardar varios meses en hacerse oficial. El problema es el número de actores que intervienen. Por citar algunos: la comunidad de propietarios, el notario, el agrimensor, el arquitecto en algunos casos, Enedis, la red de agua, los servicios del ayuntamiento… En definitiva, toda una cadena de eslabones en la que, en cada etapa, siempre habrá algún problema que retrase vuestra división.

Después de todo, es el juego y ya lo sabéis, pero tened en cuenta que, una vez hecho todo este trabajo previo que lleva muchísimo tiempo, estaréis tranquilos de por vida en lo que respecta a la división. Así que merece la pena complicarse la vida unos meses para no tener más problemas durante los años siguientes.

El procedimiento puede durar desde 2 meses hasta 1 año, en función de varios factores como la dificultad de la división, la buena voluntad de ciertos interlocutores o incluso los distintos imprevistos de la vida que no se pueden predecir. Como la división es poco habitual en el sector inmobiliario, asustará a algunos interlocutores y generará incomprensión en otros. Por tanto, habrá que preparar bien vuestros argumentos y hacer las cosas correctamente para encontrar el menor número posible de obstáculos. Existen trucos para ganar tiempo; hablaremos de ellos con más detalle más adelante.

Inconveniente n.º 3: Los gastos adicionales

Hacer una división oficial también será costoso, es cierto, pero la tranquilidad se paga. Más vale pagar unos gastos al principio, una sola vez, y estar tranquilo de por vida con esta división, que estresarse por las distintas evoluciones de la normativa en este ámbito. Para establecer esta división conforme a la norma, tendréis distintos gastos; estos son algunos:

• Si tenéis suerte, podréis presentar vuestra solicitud durante la junta general anual. En ese caso, no tendréis que pagar gastos en este apartado, pero si hay que convocar una junta general extraordinaria solo para vosotros, los costes serán importantes.
  
• El agrimensor también supone un coste nada despreciable. Habrá que pagar al menos 1000 € para que elabore un estado descriptivo de división. Es un documento fundamental para establecer una división oficial.
  
  
• Los gastos de notaría: este servicio también tiene un coste elevado. Para que vuestro inmueble pueda inscribirse en el catastro, hay que volver a rascarse el bolsillo.
  
• Luego están todos los gastos adicionales, como los de creación de contadores de agua y electricidad, la creación de la línea telefónica y, en algunos casos, los servicios de un arquitecto, que también pueden encarecer la factura.

Recapitularemos el coste global de la división partida por partida en un próximo módulo, pero esto era a modo de preámbulo, para advertiros de que una división cuesta bastante cara de poner en marcha. No obstante, más allá de estos pocos inconvenientes, se aprecia con bastante facilidad que la división oficial tiene más ventajas que la oficiosa. Por eso es la división oficial la que os aconsejo, para estar más tranquilos con el paso del tiempo.