MÓDULO 21: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 1)

INTRODUCCIÓN

Vas a aprender todas las preguntas importantes que debes hacerle al vendedor o al agente inmobiliario durante la visita a un edificio. Aquí tendrás cerca de 30 preguntas que te permitirán no dejar nada al azar. Las preguntas están repartidas en 3 categorías distintas: las preguntas financieras, las preguntas técnicas y las preguntas personales. Así que prepara tus blocs de notas, ¡porque vas a tener muchas preguntas que hacer!

LAS PREGUNTAS FINANCIERAS QUE HACER DURANTE LA VISITA A UN EDIFICIO

Las preguntas financieras te permitirán sobre todo calcular correctamente tu rentabilidad gracias a cifras precisas.

• «¿Cuál es el importe del impuesto sobre bienes inmuebles?»

• «¿Cuál es el importe de la taxe d'habitation (impuesto francés a cargo del ocupante de la vivienda)?»

Esto no te servirá para calcular tu rentabilidad, pero sí será útil para tus futuros inquilinos, ya que es el tipo de pregunta que pueden hacer al visitar la vivienda.

• «¿Cuál es el importe de los gastos por apartamento?»

Igual que antes: para el inquilino es un dato importante, le permitirá hacer una previsión de lo que tendrá que pagar cada mes. O, más importante aún, si tú mismo aplicas a tus inquilinos una cuota fija de gastos, te será muy útil. Pide el detalle de los gastos desglosando la electricidad, el agua, el gas…

• «¿Cuál es el importe de los gastos de las zonas comunes?»

Estamos comprando un edificio, así que necesitamos esta información para calcular la rentabilidad de esta inversión. Entre los gastos, normalmente hay un contador eléctrico común para la iluminación y una empresa de limpieza.

• «¿Qué tipos de contratos de alquiler se aplican?»

Es importante saberlo, porque un contrato de alquiler sin amueblar (bail NU) tributa dentro de tus rentas inmobiliarias (revenus fonciers), y un contrato de alquiler amueblado tributa dentro de tus rendimientos BIC (beneficios industriales y comerciales). Si no conoces estos conceptos, vuelve a leer los módulos sobre fiscalidad.

• «¿Cuál es el importe de los alquileres de cada apartamento SG (sin gastos)?»

Anota bien el alquiler de cada apartamento, es importante para calcular bien la rentabilidad. Pide los alquileres sin gastos para que los cálculos sean correctos. A menudo los agentes inmobiliarios incluyen los gastos en los alquileres, precisamente para inflarlos, así que hay que tener cuidado con eso.

• «¿Ha habido incidencias con el pago de los alquileres?»

Está bien tener todos los apartamentos alquilados, pero si hay problemas de impagos es bastante grave, por lo que esta pregunta es muy importante. 1 inquilino que no paga en un edificio de 5 apartamentos supone un 20 % perdido, es decir, una rentabilidad hundida. Si tenemos una duda, podremos pedir un justificante que demuestre que no hay problemas de pago (lo veremos en el módulo siguiente).

• «¿Hay inquilinos que molesten al resto del edificio?»

No hay nada peor que un inquilino que amarga la vida a los demás, por eso hay que preguntarlo. De todos modos, si tienes una duda, en el módulo 20 vimos cómo comprobar si todo va bien en el edificio. Un inquilino que da problemas crea mal ambiente y provoca una rotación importante entre tus otros inquilinos.

• «¿Cuántos meses de vacío locativo tienen al año?»

Si quieres un cálculo de rentabilidad ajustado, no te queda más remedio que entrar en los detalles. Seguramente harás obras en el inmueble (y por tanto reducirás el vacío locativo), pero aun así es interesante tener esta información. Pide estos datos al menos de los 3 últimos años: te permite tener un historial bastante completo y ver la evolución.

• «¿Desde cuándo está sin inquilino el apartamento y por qué?»

Si ves un apartamento sin inquilino, pregunta el motivo y desde cuándo está así. Puede deberse a varias razones: quizá el propietario no ha buscado nuevos inquilinos de cara a la venta del edificio. Pero también puede ser que simplemente no encuentre inquilino. Es importante saber si le cuesta alquilar, aunque tú, con el estudio de mercado que has hecho, sepas que lo conseguirás. Un inmueble vacío durante varios años es problemático si tiene una red de calefacción con tuberías de agua, por ejemplo, porque pueden obstruirse fácilmente. Cabe señalar que un inmueble sin inquilinos o con pocos le cuesta mucho dinero a su propietario => Gran posibilidad de negociación.

• «¿Hay inquilinos que reciben ayuda de la CAF (ayudas públicas a la vivienda)?»

Puede parecer sorprendente hacer este tipo de pregunta, pero como inversor rentable no debes dejar nada al azar. Si hay 1 o 2 inquilinos con ayuda de la CAF en un edificio, no es grave, porque hace falta de todo tipo de inquilinos; en cambio, si en un edificio solo hay inquilinos con ayuda de la CAF, es arriesgado, yo personalmente no entro. Es un riesgo que algunos inversores asumen, porque hay grandes rentabilidades en juego.

LAS PREGUNTAS TÉCNICAS QUE HACER DURANTE LA VISITA A UN EDIFICIO

Las preguntas técnicas te permitirán sobre todo ver si hay problemas en el edificio, pero también saber qué habrá que cambiar o conservar durante tus obras.

• «¿Con qué energía funciona la calefacción?»

Hay muchos casos posibles de calefacción: puede ser una calefacción colectiva de gasóleo o de gas, o una calefacción individual eléctrica o de gas. Hay, por tanto, varias posibilidades, y por eso es importante conocer los distintos gastos de las zonas comunes y de los apartamentos. Te cuento que yo lo paso todo a eléctrico: es mucho menos arriesgado que el gas y, cuando el apartamento está bien aislado, la calefacción eléctrica no cuesta especialmente más cara que el gas. Además, cambiar un radiador eléctrico lleva 10 minutos y cualquiera puede hacerlo, mientras que para cambiar un radiador de gas o una caldera hace falta un técnico especializado, y es bastante caro.

• «¿En qué estado se encuentra la caldera?»

Si el edificio funciona con calderas comunitarias o individuales, hay que revisar su estado. Una caldera cuesta muy cara, así que hay que fijarse en su estado, en el coste de mantenimiento y en su última revisión, así como en el tipo de contrato de mantenimiento que tiene cada una. Mira también la fecha de instalación para saber si habrá que cambiarlas pronto o no.

• « ¿Cuándo se construyó el edificio? »

Según la respuesta, habrá cosas que comprobar, que veremos más adelante. Pero ten en cuenta que un edificio de más de 50 años se ha movido a lo largo de todos esos años, así que habrá que comprobar, por ejemplo, las grietas. En un edificio antiguo, verás que las bajantes de agua suelen ser de plomo y que, por tanto, habrá que cambiarlas. O bien hay una vieja caldera de gasóleo que habrá que retirar, con los costes que eso supone y que habrá que estimar.

• « ¿Puedo empezar las obras antes? »

Para ganar tiempo, algunos inversores, entre ellos yo, empiezan las obras durante el compromiso de compraventa. Es un riesgo, porque si la venta no llega a buen puerto pierdes todas las obras, pero ganas mucho tiempo. No empieces las obras justo después de firmar el compromiso, sino cuando ya tengas la aprobación del préstamo en el banco; así estarás casi seguro de no tener ningún problema. Cada día que se gana en una obra supone una gran suma al final.

• « ¿Qué obras hay que prever? »

Tranquilo, lo veremos nosotros mismos en detalle en los módulos siguientes, pero conviene preguntárselo al vendedor para ver si es sincero o si intenta ocultar cosas. Además, por si un profesional no detecta alguna de las reparaciones indicadas por el agente inmobiliario, conviene anotarlo.

• « ¿Cuántos contadores individuales hay? »

Ah, esta es la pregunta clave, porque en los edificios antiguos es frecuente ver, por ejemplo, 10 viviendas con solo 5 contadores, ya que el propietario lo hizo para aumentar su rentabilidad. En aquella época, los edificios de 1850 a 1950 tenían viviendas muy grandes, rara vez pequeñas, así que resultaba muy sencillo dividir las viviendas para ganar más. Ten en cuenta que se tolera tener 1 contador para 2 viviendas si se alquilan amuebladas, pero debes conocer el número de contadores, es importante.

• « ¿Hay un contador para las zonas comunes? »

Fíjate bien en esto, porque hay edificios que no tienen contador para las zonas comunes y la electricidad de estas se toma de un contador de una vivienda, pagado por un inquilino, lo cual está evidentemente prohibido.

• « ¿Hay sótanos o trasteros contiguos a las viviendas? »

Esto te permitirá aportar una pequeña plusvalía a las viviendas, ya que un trastero alquilado con una vivienda a veces se alquila algo más caro. Yo hago lo contrario: si hay sótanos, nunca los alquilo con las viviendas, porque la gente siempre deja basura, así que muchas veces los clausuro.

• « ¿Están clausuradas las chimeneas? »

Si hay chimeneas, comprueba su estado (¿es necesario deshollinar?), porque es arriesgado en un edificio. En algunas ciudades está prohibido usar una chimenea en un edificio. Hay que deshollinarla todos los años; comprueba que esté bien mantenida.

• « ¿Está el edificio conectado a la red de alcantarillado? »

Es una pregunta importante en la que no se piensa especialmente, pero que puede salir cara. En efecto, tendemos a pensar que un edificio en la ciudad está conectado al alcantarillado, y es cierto, pero hay edificios de más de 100 años, en los que aún no era algo habitual, que no lo están. En ese caso hay una fosa séptica, y hay que pagar cada vez que se vacía, lo que se encarece rápidamente en un edificio. Si quieres hacer la conexión a la red de alcantarillado de la ciudad, tendrás que desembolsar una buena suma de varios miles de euros.

• « ¿Están todas las viviendas dadas de alta en el catastro? »

Esto va un poco ligado a los contadores, pero ten en cuenta que en los edificios antiguos muchas viviendas no están divididas oficialmente. No es grave en sí, pero hay que saberlo. En efecto, un inmueble dividido en 2 viviendas pero no declarado en el catastro sigue siendo legalmente 1 solo lote, lo que significa que las 2 viviendas no podrán venderse por separado. Si tienes dudas, hay que comprobarlo en el catastro de tu ciudad; toda la información es pública.

• « ¿De cuándo es la última rehabilitación de la fachada? »

Es solo a título informativo; te permitirá saber si tendrás que rehabilitar la fachada próximamente o no. Ten en cuenta que una rehabilitación de fachada cuesta muy cara, varios miles de euros.

• « ¿Hay historial de juntas de propietarios? »

Vas a comprar un edificio, pero es posible que haya habido, o que haya, juntas de propietarios si compras de una sola vez un edificio con varios propietarios. En ese momento, como único propietario, ya no tendrás comunidad de propietarios. Pero si ha habido juntas generales, conviene saber qué se dijo en ellas, para ver, por ejemplo, si había obras previstas.

LAS PREGUNTAS PERSONALES QUE HAY QUE HACER DURANTE LA VISITA DE UN EDIFICIO

Las preguntas personales te servirán sobre todo para calar a tu interlocutor y saber si hay o no margen de negociación en los inmuebles que visitas.

• « ¿Desde cuándo tiene este inmueble? »

Es una pregunta que puede parecer inocente, pero que en realidad es importante, ya que según la respuesta sabrás cómo orientar las negociaciones. Si el vendedor tiene el inmueble desde hace 1 o 2 años, tendrás muy poco margen de maniobra para bajar el precio, ya que apenas habrá terminado de pagar los gastos de notaría con su crédito. En cambio, si lo tiene desde hace 10, 15 o 20 años, puedes estar seguro de que buena parte del crédito está pagada, o incluso la totalidad.

• « ¿Cuál es el motivo de la venta? »

Al igual que la pregunta anterior, esta te permitirá preparar tus cartas de negociación. Están las razones que a todos nos gustan: el divorcio, un traslado laboral, un fallecimiento, o que necesite liquidez para otra inversión. Son motivos por los que, por lo general, el vendedor tiene prisa, lo que significa que podrás negociar bien el precio. Si vende porque se jubila o por razones nada urgentes, sabrás que la negociación del precio no está necesariamente ganada.

• «¿Desde cuándo está el edificio a la venta?»

Otra pregunta inteligente, que no hará fruncir el ceño al vendedor, pero que es importante para ti. Si el inmueble lleva 2 semanas a la venta, puedes estar seguro de que se rechazará una negociación a la baja importante, ya que la puesta en venta es demasiado reciente. En cambio, si lleva varios meses a la venta, el vendedor debe de estar al límite, así que tienes posibilidades de lograr una negociación considerable.

• «¿Cuál es el margen de negociación?»

Mejor ir directo al grano también, así saldrás de dudas enseguida. Si te ofrece fácilmente un margen del 10 % para negociar con una persona que tiene el inmueble desde hace más de 10 años, y el inmueble lleva varios meses a la venta, puedes estar seguro de que puedes rascar más de un 10 %. Todo es cuestión de calcular lo que piensa tu interlocutor. Por cierto, hablaremos de todo esto más adelante en el Módulo de Negociación.

• «¿Qué ofertas ha rechazado?»

Os lo imagináis: este tipo de pregunta puede no sentar nada bien, pero conviene intentarlo en función de quién tengas delante, porque si te responde, tendrás cartas adicionales frente a tus competidores. Si tienes un agente inmobiliario simpático y cercano, que bromea contigo, inténtalo, no arriesgas nada; si es frío y nada agradable, evita esta pregunta.

Y ya está, ahora sabes cuáles son las preguntas importantes que hacer al vendedor o al agente inmobiliario durante la visita a un edificio.

Para saber toda la documentación que deberás pedir al vendedor para asegurarte de que compras un edificio en buen estado, puedes leer la segunda parte del artículo: MÓDULO 22: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 2). También verás qué hay que comprobar en los apartamentos durante tus visitas.