MÓDULO 22: EL PLAN LOCAL DE URBANISMO

INTRODUCCIÓN

Voy a explicarte todo lo que hay que saber sobre nuestro colega, el plan local de urbanismo (PLU). En primer lugar, definiremos qué es un PLU y cómo abordarlo correctamente sin perder tiempo. Después veremos los puntos específicos que contiene el PLU en materia de división oficial. Por último, te mostraré un caso práctico con un extracto del PLU de una gran ciudad de Francia para entender todas sus particularidades.

QUÉ ES EL PLAN LOCAL DE URBANISMO

Aquí tienes a tu mejor colega, el famoso PLU (plan local de urbanismo), que se te va a pegar como el pegamento. Ya sabes, ese pesado de discoteca que no te suelta nunca porque va borracho: pues el PLU es igual. Nos va a fastidiar, nos hará perder oportunidades, nos costará dinero, pero en cualquier caso tendrás la obligación de leerlo y seguirlo a rajatabla. Bueno, ahora que ya he terminado mi discurso sobre nuestro amigo el PLU, veamos qué es exactamente.

El PLU es un documento que fija las distintas normas de planificación urbanística de una ciudad. No es raro encontrar una agrupación de municipios en el caso de los pueblos pequeños. Establece las principales reglas aplicables al uso del suelo en un territorio determinado. El PLU se encuentra normalmente, si la ciudad hace bien su trabajo, en su propia web. Como suele pasar, las webs de los ayuntamientos están muy mal organizadas, así que lo más sencillo es escribir en tu navegador NOMBRE DE LA CIUDAD + PLU, y así llegarás directamente a la página que contiene el PLU de tu ciudad.

Tras su elaboración, el PLU puede revisarse o modificarse con regularidad, por eso te invito a prestarle atención por si se prevén cambios importantes en tu ciudad. Para ver las modificaciones añadidas al PLU de mi ciudad, la solución más sencilla que he encontrado es simplemente guardar en favoritos la página del PLU de tu ciudad y volver de vez en cuando. Yo entro aproximadamente una vez al mes, o cada 2 meses cuando se me ha olvidado hacerlo.

No hace falta entrar muy a menudo, pero hay que vigilarlo, porque puede ocurrir que el presidente de la metrópoli, el prefecto del departamento o el consejo metropolitano actualicen el plan local de urbanismo. En el 99 % de los casos son puntos que no te interesarán directamente, pero nunca se sabe, y es importante mantenerse al día. El PLU también permite ver los proyectos urbanísticos de la ciudad que pueden afectar (para bien o para mal) a tu inversión.

Ten en cuenta que, si compras en una ciudad cercana a una gran aglomeración, como por ejemplo Sassenage, una pequeña ciudad del área de Grenoble, esa ciudad tendrá prácticamente el mismo PLU que la gran aglomeración.

El PLU determina, entre otras cosas, las reglas para conceder una licencia de obras, una licencia de urbanización, las distintas normas obligatorias para la construcción y muchos otros elementos más.

El PLU consta de:

o Un informe de presentación del proyecto con diagnóstico del territorio

o Un proyecto de ordenación y desarrollo para los próximos años

o Un reglamento urbanístico y un mapa de las distintas zonas

o Anexos (servidumbres, gestión de riesgos, etc.).

Un proyecto que no cumpla las reglas del PLU se rechaza sistemáticamente. En cambio, si un proyecto respeta el PLU (y otras normas obligatorias según las ciudades), normalmente será aceptado. De hecho, jurídicamente el municipio no tiene derecho a rechazar un proyecto si cumple las restricciones del PLU.

El PLU contiene varios documentos, pero hay sobre todo 2 que nos van a interesar:

El primer documento importante es el gráfico, también llamado zonificación. En una gran ciudad suele haber varias zonas distintas; por ejemplo, Lyon está dividida en varias zonas. Cuando te interese un inmueble, tendrás que comprobar bien la dirección para determinar en qué zona se encuentra. Lo verás en el siguiente documento: un inmueble en la ZONA A puede tener muchas menos o muchas más obligaciones en caso de división que en la ZONA B.

El segundo documento importante es el reglamento. En él encontrarás absolutamente todos los elementos obligatorios que hay que cumplir, así como todas las normas. El reglamento se divide en varias partes y cada parte corresponde a una zona. Por eso, precisamente, los PLU de las grandes ciudades pueden tener varios cientos de páginas. Si hay 10 zonas distintas, con 40 páginas por zona, llegamos a 400 páginas, teniendo en cuenta que los textos no difieren demasiado de una zona a otra.

EL PLU Y LA DIVISIÓN

El punto que nos interesa es la división, así que nos centraremos en las obligaciones del PLU para la creación de viviendas en una división. Hay que saber que un PLU puede tener desde 20 páginas en los municipios pequeños hasta 1000 páginas en las ciudades muy grandes… Por tanto, no vas a ponerte a leerlo todo. Para empezar, localizarás la zona que te afecta.

En primer lugar, hay que abrir el gráfico que representa la zonificación de la ciudad. Tienes que localizar dónde se encuentra tu inmueble en la zonificación y, una vez hecho, apunta el número de la zona, por ejemplo ZONA A1-4. Una vez identificada tu zona, tendrás que ir al reglamento y localizar la parte que corresponde a tu zona. Aunque el PLU tenga varios cientos de páginas, si solo miras la zona que te interesa, serán como mucho unas cincuenta páginas.

Si nunca has leído un PLU, te invito a leer todas las páginas de tu zona (sin olvidar, por supuesto, las disposiciones comunes a todas las zonas; hay que mirar el índice). Eso te permitirá entender todo lo que contiene un PLU. En cambio, si ya has visto algunos PLU, no te molestes en releer entera toda tu parte. En mi caso, tengo mis trucos: uso la función de búsqueda, hago «COMMAND + F» con mi Mac o «CTRL + F» en Windows y busco los siguientes términos:

Parking, División, Corte, estacionamiento, creación de vivienda, Estacionamiento, Zona de estacionamiento, Estacionamiento de vehículos.

La principal obligación que se encuentra muy a menudo es la plaza de aparcamiento, esa maldita plaza de aparcamiento que te hará perder oportunidades de oro. En general, muchos municipios obligan a tener una plaza de aparcamiento por vivienda. Si divides una vivienda en 2, necesitarás por tanto 2 plazas de aparcamiento, y la plaza existente no bastará.

Si el PLU exige una plaza de aparcamiento, tendrás varias opciones posibles:

• Compras una plaza de aparcamiento cerca del inmueble
  
• Creas una plaza de aparcamiento en un terreno cercano al inmueble
  

Como ejemplo, en las ciudades que he analizado, estas son las obligaciones que me ha impuesto el PLU:

• Creación de 1 plaza de aparcamiento para un estudio
  
• Creación de 2,5 plazas de aparcamiento por cada 50 M2
  
• Creación de una plaza de bicicleta (además de la plaza de aparcamiento)
  
• Creación de un espacio verde de 5 M2 por vivienda creada

Algunas ciudades son bastante estrafalarias, mientras que otras son más bien flexibles y no exigen plaza de aparcamiento para una división. Las ciudades flexibles, no te hagas ilusiones, no serán las grandes ciudades en crecimiento, sino sobre todo las pequeñas ciudades o los pueblos que necesitan dinamizar el municipio facilitando la creación de viviendas o la división de viviendas (salvo casos raros, no te hagas ilusiones: en ciudades de más de 100 000 habitantes, la plaza de aparcamiento se exige con mucha frecuencia). Cada PLU de cada ciudad es diferente.

Si realmente no puedes comprar ni crear una plaza de aparcamiento, te queda una esperanza, muy pequeña, pero posible: es posible obtener una excepción. Te daré más detalles en el módulo dedicado a las excepciones.

Un dato sobre las viviendas sociales: es bastante raro hacer una división o reforma para convertirlas en viviendas sociales, pero conviene saberlo: los ayuntamientos están bastante sensibilizados con la vivienda social porque siempre faltan viviendas. En ese caso, las obligaciones de plazas de aparcamiento son mucho más flexibles. Te invito a llamar al ayuntamiento para explicarle tu proyecto si es para vivienda social.

Nota: justificar que hay un aparcamiento (incluso gratuito) cerca del inmueble no será suficiente. Del mismo modo, un aparcamiento «de visitantes» en tu comunidad de propietarios, aunque esté protegido por una puerta, tampoco bastará. El aparcamiento tiene que ser de tu propiedad.

Info: Si tienes realmente dudas sobre la redacción de una frase y no quieres perder tiempo analizando todo el PLU, lo más sencillo es llamar directamente al departamento de Urbanismo. Así tendrás una respuesta clara sobre lo que puedes y no puedes hacer, así como sobre las distintas obligaciones.

El tamaño de una plaza de aparcamiento estándar es, por tanto, de 2,5 metros por 5 metros. La distancia de la plaza de aparcamiento no debe superar los 300 m. Estos 2 datos pueden variar según los PLU de las ciudades, así que habrá que comprobar bien las indicaciones que figuren en ellos. Si ya tienes el terreno, crear una plaza de aparcamiento te costará unos 2000 € si tienes que poner el asfalto y el marcado en el suelo.

Si tienes dudas, llama al departamento de urbanismo; en algunas ciudades serán amables, pero en las grandes ciudades, muchas veces te dirán que mires el PLU. Si llamas a urbanismo para obtener información porque no estás seguro de lo que dice el PLU, cuando recibas una respuesta oral, por ejemplo «no hace falta ninguna plaza de aparcamiento para una división»…, acuérdate de pedir una respuesta por escrito (correo electrónico o carta), porque no todos los empleados del ayuntamiento, ni siquiera de urbanismo, se saben de memoria todos los puntos de las 600 páginas de la ciudad, y si uno de ellos se equivoca, al existir una prueba escrita, tendrás algo que mostrar en caso de problemas posteriores para demostrar tu buena fe.

EL CASO PRÁCTICO DE UN PLU

1.er caso práctico: creación de vivienda mediante una división.

Este es un extracto del PLU de una gran ciudad. Es un extracto como los que puedes encontrar en muchas otras ciudades francesas. Agárrate, no es fácil de entender.

«En caso de cambio de uso o de creación de nuevas viviendas, se exige la realización de 1,5 plazas de aparcamiento por cada 50 m² de superficie bruta fuera de obra.»…«Cuando una creación comprende varias viviendas, el cálculo de las necesidades de aparcamiento se realiza en proporción a las viviendas creadas. Al final del cálculo, cuando el número de plazas de aparcamiento tiene una parte decimal inferior a 0,5, se redondea a la cifra inferior. En cambio, si el número de plazas de aparcamiento tiene una parte decimal superior o igual a 0,5, se redondea a la cifra superior.»

Antes de seguir, voy a explicarte qué significa la noción de «superficie bruta fuera de obra» (SHOB). Sería demasiado sencillo calcular simplemente los m² del inmueble; ¡para qué hacerlo simple pudiendo complicarlo! Esta superficie, también llamada SHOB, incluye la superficie de los muros de fachada.

Por otro lado, me imagino tu cara preguntándote por qué 1,5 plazas de aparcamiento y no 1; es una buena pregunta, y desde luego los que redactan los PLU no son precisamente partidarios de los inversores. Para entender bien el extracto anterior: si solo haces una vivienda de menos de 50 m², tendrás que crear no 1,5 plazas, sino 2 plazas de aparcamiento, ya que hay que redondear a la unidad superior.

Esto es lo que quiere decir la frase del PLU: por cada vivienda de menos de 50 m² de SHOB debes aportar 2 plazas de aparcamiento. Si la vivienda tiene más de 50 m² de SHOB, tendrás que prever (1,5 + 1,5), es decir, 3 plazas de aparcamiento. Para los más listos que se estén preguntando: si creamos 2 viviendas de 20 m², como la superficie total de las 2 viviendas es inferior a 50 m², bastarían 2 plazas de aparcamiento. Pues no: tu vivienda mida 10 m² o 50 m² de SHOB, serán 1,5 plazas de aparcamiento por cada vivienda. Así, para 3 viviendas de 15 m², por ejemplo, aunque la superficie total sea inferior a 50 m² de SHOB, tendrás que aportar 5 plazas de aparcamiento, ya que 4,5 se redondea directamente a 5.

Por cierto, te tranquilizo: algunas ciudades no trabajan con el 1,5, sino directamente con cifras redondas, 1 o 2.

SHOB, ¿te preguntas qué es, verdad? En realidad, ahora es la superficie de plancher (te ahorro la evolución legislativa de esta noción), definida en el artículo R111-22 del código de urbanismo. La superficie de plancher de la construcción es igual a la suma de las superficies de plancher de cada nivel cerrado y cubierto, calculada a partir del paramento interior de las fachadas, tras deducir:

1.º Las superficies correspondientes al espesor de los muros que rodean los vanos de puertas y ventanas que dan al exterior;

2.º Los huecos y trémies correspondientes a escaleras y ascensores;

3.º Las superficies de plancher con una altura bajo techo inferior o igual a 1,80 metros;

4.º Las superficies de plancher destinadas al estacionamiento de vehículos motorizados o no, incluidas las rampas de acceso y las zonas de maniobra;

5.º Las superficies de plancher de los desvanes no habilitables para vivienda ni para actividades de carácter profesional, artesanal, industrial o comercial;

6.º Las superficies de plancher de los locales técnicos necesarios para el funcionamiento de un grupo de edificios o de un inmueble distinto de una vivienda unifamiliar en el sentido del artículo L. 231-1 del código de la construcción y de la vivienda, incluidos los locales de almacenamiento de residuos;

7.º Las superficies de plancher de los sótanos o bodegas, anexos a viviendas, siempre que estos locales sean accesibles únicamente a través de una zona común;

8.º Una superficie igual al 10 % de las superficies de plancher destinadas a vivienda, tal como resulten, en su caso, de la aplicación de los apartados anteriores, siempre que las viviendas sean accesibles a través de zonas comunes interiores.

2.º caso práctico: creación de vivienda mediante un cambio de uso.

Este es un extracto del PLU de una gran ciudad para un cambio de uso.

«Para las viviendas creadas mediante cambio de uso, si las obras no tienen como efecto la creación de más de 2 viviendas, no se exige ninguna plaza de aparcamiento; en cambio, si las obras tienen como efecto la creación de más de 2 viviendas, se aplica la norma establecida a la totalidad de las viviendas creadas.»

En este 2.º extracto acabamos de ver, por ejemplo, que la creación de 1 o 2 viviendas tras un cambio de uso no obliga a crear ninguna plaza de aparcamiento. Imaginemos que compras un local comercial de 100 m² y lo transformas, mediante un cambio de uso, en 2 apartamentos de 50 m²: entonces no tendrás que crear ninguna plaza de aparcamiento. Es una muy buena noticia. En cambio, a partir de 3 viviendas creadas, también será obligatorio aportar plazas de aparcamiento.

Por supuesto, hay muchos otros ejemplos distintos. El PLU lo tiene todo en cuenta, por eso hay que leer entera, al menos una vez, la zona que te afecta para verlo todo bien.

Eso sí, no te dejo en la estacada: en uno de los próximos módulos de la formación daré las excepciones posibles para no tener que crear una plaza de aparcamiento en la división de tu apartamento. ¡Paciencia!