MÓDULO 22: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 2)

INTRODUCCIÓN

En este módulo conocerás todos los documentos que tendrás que pedir al vendedor para asegurarte de que compras un edificio en buen estado. También verás qué hay que comprobar en los pisos durante tus visitas.

Si no has leído la primera parte, te invito a hacerlo para aprender todas las preguntas importantes que debes hacer al vendedor o al agente inmobiliario durante la visita de un edificio: MÓDULO 21: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 1)

LOS DOCUMENTOS QUE HAY QUE PEDIR AL VENDEDOR ANTES DE COMPRAR UN EDIFICIO

Además de todas las preguntas que vas a hacer al vendedor, necesitarás documentos que te permitan comprobar la veracidad de lo que dice y analizar los diferentes puntos técnicos del inmueble. Esta es la lista de documentos que debes pedir:

• Pedir las actas de las juntas de propietarios de los últimos 5 años (si el inmueble está en comunidad de propietarios). Si compras un edificio que antes era una comunidad de propietarios, puedes pedir esta información. Te permitirá conocer la vida del edificio: verás las distintas obras que se han realizado en los últimos años y si había obras previstas para más adelante. También sabrás si algunos copropietarios pagaban mal sus gastos de comunidad e incluso si había inquilinos indeseables que armaban jaleo. En resumen, conocerás absolutamente todo el historial del inmueble. Si compras un edificio a un único propietario, es decir, en propiedad única, no hay comunidad de propietarios.

• Pedir el libro de mantenimiento del edificio. Si compras directamente a un propietario, no habrá actas de junta, pero sí habrá al menos un libro de mantenimiento. No es un documento obligatorio, pero si el propietario es concienzudo, debería tenerlo. Es algo parecido al libro de mantenimiento de tu coche: contendrá todas las facturas de las obras de los últimos años, para ver qué se ha reparado y qué no, con diversas notas o indicaciones si procede.

• Pedir una copia de las cuentas del propietario. No estás ahí para vigilar ni juzgar al propietario; tu objetivo es comprobar que los inquilinos pagan bien. Para ello, la única prueba que existe es revisar sus cuentas bancarias. Hacen falta al menos los últimos 6 meses para estar seguro de que no ha habido ningún impago. Si se muestra reticente a enseñarte esto, puedes decirle que tape la información de sus extractos bancarios que no tenga relación con los inquilinos.

• Pedir un plano general del edificio. Es importante, sobre todo cuando se compra un edificio, saber cuántos pisos hay en él, con los m² exactos de cada uno, habitación por habitación. Te permitirá rehacer tus planos en limpio, con tu nueva distribución y tus nuevos muebles, en un software como Home By me (hablaremos de ello más adelante) para hacer planos detallados.

• Pedir los 3 últimos avisos de Taxe foncière (impuesto sobre bienes inmuebles). Te permitirá validar lo que te ha dicho el vendedor sobre el importe de la TF y, además, podrás ver cómo ha evolucionado el importe de la TF en los últimos años.

• Pedir los contratos de alquiler de cada piso. Te permitirán validar lo que te ha dicho el vendedor sobre el importe de las rentas. También obtendrás otra información, como la fecha de entrada de los distintos inquilinos, el importe del alquiler y el de los gastos. Si el contrato es amueblado o sin amueblar, si el contrato se ha rellenado correctamente…

• Pedir la lista de diagnósticos. Para una venta hay muchos diagnósticos obligatorios que te permiten analizar el inmueble a fondo. Así dispondrás de los siguientes diagnósticos:

* Ley Carrez. Te permitirá conocer toda la superficie del inmueble con una altura superior a 1,80 m. Hay que tener en cuenta que un edificio vendido en propiedad única no tiene obligación de realizar el diagnóstico Carrez.

* El DPE. Es el diagnóstico de rendimiento energético. Este diagnóstico permite comprobar las necesidades energéticas del inmueble. Si piensas aislar el inmueble por completo, el DPE será solo una referencia para ti, porque al final, una vez terminadas las obras, tu nuevo DPE será mejor que el de la venta.

* Los diagnósticos de amianto y plomo. Estos 2 tipos de materiales son bastante peligrosos en función de la cantidad presente en el edificio. Es posible encontrarlos en edificios antiguos. Si es el caso, haz venir a unos profesionales, que podrán decirte qué se puede hacer para remediarlo. Si hay plomo en una parte de las zonas comunes, en el techo por ejemplo, no es peligroso y puedes dejarlo, pero si todo el edificio está pintado con pintura con plomo, será problemático. Este diagnóstico solo debe realizarse una vez si indica que no hay ningún rastro de plomo ni de amianto. Si el diagnóstico indica la presencia de estos materiales, los diagnósticos solo son válidos durante un año.

* El diagnóstico de termitas. Solo los inmuebles vendidos en una zona donde ha habido un decreto prefectoral sobre las termitas deben aportar un diagnóstico de termitas. Hay que saber que, si hay termitas en el edificio, es problemático, porque el coste de eliminarlas definitivamente es de varios miles de euros. Un diagnóstico de termitas solo es válido durante 6 meses.

* El diagnóstico del estado de los riesgos naturales. Tenemos la suerte de que en Francia hay muy pocos riesgos naturales, tecnológicos, sísmicos o ciclónicos, pero hay regiones donde las inundaciones son habituales, como en el oeste de Francia, por ejemplo. Por eso es importante disponer de esta información. Este diagnóstico tampoco es válido más que durante 6 meses.

* El diagnóstico de gas y electricidad. Si el inmueble cuenta con una instalación de gas o de electricidad de más de 15 años, es obligatorio disponer de un diagnóstico para cada una de ellas (1 para el gas y 1 para la electricidad) para demostrar que los equipos son conformes. Estos 2 diagnósticos son válidos durante 3 años cada uno.

* El diagnóstico de saneamiento no colectivo. Este diagnóstico solo afecta a las casas y edificios que no están conectados al alcantarillado. Lo vimos juntos en el módulo anterior: hay que preguntar bien por la conexión. Si el inmueble tiene fosa séptica, este diagnóstico permite comprobar que la instalación de recogida de aguas residuales cumple la normativa.

* Los detalles no obligatorios. El vendedor también puede darte información sobre la presencia de hongo de la madera (mérule), pero no es una obligación. También existe el diagnóstico de internet y móvil, que permite conocer el rendimiento de la conexión a internet con los distintos operadores.

QUÉ COMPROBAR EN LOS PISOS ANTES DE COMPRAR UN EDIFICIO

Hay cosas que se preguntan y cosas que se comprueban uno mismo, porque nadie te sirve mejor que tú mismo. En cuanto a los apartamentos, estos son los puntos que hay que comprobar sí o sí:

• El estado de las paredes. Una pared en mal estado es un muy mal indicador. Una pared puede tener varios problemas. Puede haber manchas de humedad, que se reconocen por las marcas negras. Por lo general, las manchas de humedad aparecen porque en un apartamento no hay ventilación mecánica controlada (VMC) y la humedad se va instalando poco a poco. También puede haber humedad en las paredes por una pared agrietada por la que entra el agua, lo cual es igualmente un problema grave que puede ser estructural. Habrá que llamar a un profesional para que lo revise. Si ves revestimiento de lambris, por ejemplo, hay que comprobar detrás que no haya problemas de humedad, porque el lambris es un excelente encubridor de defectos. En los baños, es importante que toda la zona que da a la ducha o a la bañera esté alicatada; de lo contrario, las paredes se pudrirán rápidamente.

• El estado de los techos. Si ves un techo con manchas redondas, es que hay una fuga de agua procedente de la planta de arriba. Puede no ser grave o serlo mucho, según el tipo de fuga. En edificios antiguos con un baño cuyo suelo está podrido, habrá que cambiar todo el suelo de madera, por ejemplo. Fíjate también en que el techo esté bien recto y no combado, porque ese problema es muy serio: significa que el suelo se hunde y que, por tanto, hay un problema estructural. Solo un profesional cualificado podrá decirte si hay o no un riesgo importante en este aspecto.

• El estado de los suelos. En los edificios antiguos no es raro ver suelos de linóleo bastante deteriorados; no es grave, porque se quitan fácilmente. Pero si ves un suelo que no está recto, con pendientes en algunos puntos, es que tiene defectos de planitud, y hay que comprobar que la estructura no sea peligrosa. Si puedes, retira una pequeña parte del suelo para acceder al forjado (principalmente de madera en los edificios antiguos) y comprobar que está en buen estado. Hay que revisar con atención todo lo que sea suelo en los baños, porque un suelo inadecuado en un baño hay que cambiarlo cuanto antes; por ejemplo, si ves parquet laminado en un baño, ya sabrás que tendrás que cambiarlo.

• El estado de la VMC y de las ventilaciones. Un apartamento tiene que respirar y, para ello, debe contar con buenas VMC para que el aire circule correctamente. Si un apartamento no tiene VMC, es un problema, porque un apartamento sin VMC significa problemas de humedad asegurados en el futuro. Es el tipo de cosa que se deja pasar y que puede hacer mucho daño cuando el apartamento se llena de hongos y moho. Si no hay, habrá que ponerle remedio lo antes posible tras la compra. Para tu información, unos simples orificios en las ventanas no son suficientes, hace falta mucho más que eso. Se necesita una VMC con salida al exterior para tener una buena circulación del aire. Hablaremos de las VMC en detalle en la parte de Obras.

• El estado de las puertas y ventanas. La puerta que da al exterior es importante, debe ser de buena calidad. Una simple puerta de madera con una junta en mal estado proporciona un mal aislamiento acústico y térmico. Si la puerta es mala, habrá que sustituir la actual por una puerta de PVC. Las ventanas de madera con vidrio simple también hay que cambiarlas muy pronto, porque no solo el inquilino oirá todo lo que pasa en la calle, sino que además entrará el frío con facilidad.

• El estado de la electricidad. Es la partida más importante: una mala instalación eléctrica, o una que ya no cumple la normativa, provoca incendios con facilidad, y quien dice incendio dice quizá cárcel, por eso hay que estar muy atento. Yo suelo cambiar toda la electricidad cuando compro un edificio, para estar tranquilo y empezar sobre bases sanas. Fíjate primero en el cuadro eléctrico. Si está amarillento y tiene aspecto antiguo, es que tiene más de 10 o 20 años y habrá que cambiarlo; comprueba también el estado de los interruptores automáticos, porque un interruptor viejo que hay que cambiar se nota enseguida. También hay que mirar los enchufes: si no tienen toma de tierra, por ejemplo, es motivo de descarte, porque ya no cumplen la normativa. En resumen, tu electricista podrá decirte fácilmente si hay que cambiarlo todo o no, pero en la primera visita, si ves este tipo de cosas, debes saber que habrá que cambiar la instalación eléctrica. También puedes fiarte del diagnóstico eléctrico y ver si hay anomalías en la electricidad para entender a qué corresponden.

• El estado de la fontanería. Junto con la electricidad, la fontanería es una partida importante, ya que una instalación vieja en un edificio viejo significa fugas muy a menudo. En cualquier caso, tu fontanero podrá ver cómo está, pero, en un primer momento, tendrás que estimar si está en buen estado desde la primera visita. Fíjate en toda la tubería que se vea fácilmente y mira después debajo del mueble del lavabo y debajo de la cocina. Verás si las tuberías están en mal estado o no. No es fácil saber si hay un problema de fontanería, pero haz una prueba sencilla: abre los grifos y verás si tienen buen caudal; si no es así, hay un problema de presión. Además, acerca la nariz a las tuberías y comprueba que no haya malos olores. Comprueba también si las tuberías son de plomo; si es así, ten en cuenta que pronto dejarán de cumplir la normativa, por lo que habrá que cambiarlo todo a PER, por ejemplo.

• El estado de los contadores eléctricos. En los edificios antiguos todavía se ven los contadores de la época, contadores mecánicos, por lo que habrá que cambiarlos por un contador Linky nuevo. Un contador eléctrico es propiedad de ENEDIS, por lo que nunca podrás cambiarlo sin su autorización. Para cambiar un contador, hay que calcular entre 200 y 1000 € según quién instale el nuevo contador. Hablaremos de ello en detalle en los módulos de obras. Pero ten en cuenta que cambiar un contador no es un problema.

• El aislamiento. Si piensas reformarlo todo en el edificio, en el peor de los casos no es muy importante, pero si no quieres cambiarlo todo, habrá que comprobar si el aislamiento es bueno. Está el aislamiento de las paredes: comprueba que las paredes que dan al exterior y las que dan a las zonas comunes estén bien aisladas; es importante para el bienestar de tu inquilino y para su bolsillo. Fíjate también en que el techo esté bien aislado: no hay nada peor que oír todo lo que hace el vecino de arriba.