MÓDULO 23: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 3)

INTRODUCCIÓN

Vamos a terminar la parte de verificación del inmueble en lo que respecta a las zonas comunes y al exterior, para asegurarnos de que no se nos olvida nada. También verás todo lo que hay que comprobar sobre la distribución de todos los pisos del edificio, para poder preparar lo mejor posible tu futura distribución del mobiliario.

QUÉ COMPROBAR EN LAS ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO

Cuando se compra un piso, hay que revisar las zonas comunes, pero cuando se compra un edificio entero, las zonas comunes son tan importantes como los pisos que contiene. Durante una visita, además de la fachada, será lo primero que vea el futuro inquilino, así que tienen que estar en perfecto estado.

• El estado de la escalera

A menudo, en los edificios antiguos, la escalera es de piedra. La ventaja es que nunca se romperá: este tipo de escalera dura toda la vida. Personalmente, no toco una escalera de piedra, ya que es prácticamente indestructible y además tiene encanto. También se ven escaleras de madera; en esos casos, hay que comprobar su solidez si tienes alguna duda. Si notas que la escalera cruje mucho en cada peldaño, con el tiempo puede ser problemático. Para la segunda visita, haz venir a un carpintero, que te dirá si la escalera está en buen estado o no.

• El estado de los sótanos

Lo más importante que hay que comprobar en los sótanos es la humedad. Que un sótano tenga humedad es normal, ya que está en contacto directo con el suelo. Por tanto, puede presentar rastros de humedad, pero no debe estar lleno de agua, lo que significaría que el agua del suelo está subiendo y que no hay una losa de hormigón bajo el sótano, lo cual puede ser un problema. En efecto, sin esa losa, el edificio puede moverse con más facilidad con el paso del tiempo. Si el sótano está lleno de agua, puede tratarse de un problema de canalización, por ejemplo una tubería rota o agrietada, ya que la entrada y la evacuación del agua se hacen por el sótano. Si hay algún problema con el agua, lo verás ahí. Comprueba también que el sótano esté bien ventilado: normalmente debe haber huecos que den a la acera y permitan una buena circulación del aire. Si no hay ninguna salida al exterior, es problemático, ya que estará más húmedo que un sótano normal. Por último, acuérdate de comprobar la estructura del edificio: seguramente haya vigas y muros de carga en el sótano; verifica que todo esté en buen estado. Las vigas deben ser sólidas y no desmenuzarse en la mano, por ejemplo.

• El estado de las paredes y los techos de las zonas comunes

A diferencia de un piso, donde las paredes pueden estar trasdosadas, las paredes de las zonas comunes no suelen estar trasdosadas con pladur; con frecuencia son directamente de piedra o de hormigón. Es una ventaja, porque permite ver fácilmente si hay regueros de agua. Si ves alguno, es imprescindible determinar si procede del exterior o de un piso y hacerlo reparar cuanto antes. Lo mismo ocurre si ves pintura descascarillada: puede que no sea nada, o puede que se esté filtrando agua; es un indicador al que hay que prestar atención. Después, hay que fijarse en la estética, porque también es importante para causar una buena impresión. En general, hay que darles una mano de pintura a las paredes para darles un aspecto agradable, y no es muy costoso.

• El estado de los suelos de las zonas comunes

A menudo, el suelo es directamente de baldosa, piedra u hormigón, por lo que es sólido y no se mueve. Sin embargo, si es de este tipo de material y el suelo tiene bultos o zonas hundidas, hay que estudiarlo seriamente, ya que significa que la estructura se mueve. Habrá que comprobar si la estructura general está sana o no. También puede deberse a un mal instalador de baldosas, así que hay que analizarlo todo. Si el suelo es de madera, se verá con más facilidad si hay problemas de estructura. Si el suelo no está nivelado, ocurre lo mismo: hay que comprobar la estructura del inmueble. Si el suelo de madera cruje, hay que hacer venir a un carpintero para que confirme si hay que cambiarlo o no.

• Si los diagnósticos muestran amianto y/o plomo

Si los diagnósticos muestran amianto y/o plomo, hay que mirar los lugares exactos donde se encuentran estos materiales para ver si son peligrosos o no. Si están en contacto directo con los inquilinos será problemático, a diferencia de si se encuentran, por ejemplo, en un techo o en la cubierta…

• El estado del patio comunitario

Es importante en un edificio contar con un patio comunitario limpio y bien cuidado: es un lugar donde los inquilinos pueden encontrarse y pasar buenos ratos. Además de este aspecto, hay que comprobar que todo cumpla la normativa. Lo más importante es la evacuación del agua. A veces veo patios sin evacuación a la red de alcantarillado, de modo que el agua se estanca cuando llueve mucho y tarda varios días en filtrarse en el suelo. Si hay que crear una conexión a la red de alcantarillado, es un coste nada despreciable. El patio también te permite ver la parte trasera de tu edificio, para comprobar que la fachada está bien y que no hay regueros en las canaletas.

• El estado de los buzones

Parece una tontería, pero un portal donde los buzones son todos distintos o, peor aún, están rotos, no invita a un inquilino a entrar. Si están en mal estado, habrá que cambiarlos y, por tanto, añadir una pequeña partida a las obras.

QUÉ COMPROBAR EN EL EXTERIOR DEL EDIFICIO

El interior es importante, pero el exterior también lo es, ya que todos los problemas estructurales y de agua se ven fácilmente desde fuera.

Lo más importante que hay que mirar en el exterior es la fachada, ya que te dirá mucho. Sabrás rápidamente si hay problemas de estructura con solo observarla. En primer lugar, habrá que mirar las grietas. Hay varios tipos: las pequeñas fisuras en el revoque, de unos pocos milímetros de grosor, que son un desgaste normal sin ningún riesgo para la estructura, y las grietas gruesas, de varios centímetros.

Las pequeñas fisuras que aparecen en el revoque son inofensivas; en general, este tipo de fisuras afecta solo a la capa del revoque, sin tocar el hormigón del edificio. Toca, intenta rascar un poco y verás rápidamente que no es nada grave.

En cambio, si ves una grieta de varios centímetros de grosor, por la que puedes meter la mano, entonces sí habrá un problema grave. Este tipo de grietas se producen cuando la estructura del edificio se mueve; en esos casos, si eres principiante, hay que salir corriendo. Si ya has comprado 1 o 2 edificios, puedes hacer venir a un profesional de obra estructural para que evalúe el problema. En mi caso, si se trata de una muy buena oportunidad que no conviene dejar escapar, podría hacer venir a una empresa experta en construcción que pueda ver exactamente de dónde viene el problema, para comprobar si es reparable y cuánto costaría.

En la fachada también podrás ver si hay regueros de agua cuando llueve. Si es así, la mayoría de las veces se debe a que el canalón está deteriorado o incluso roto, y el agua se filtra. En esos casos no es un problema grave, ya que un canalón se repara con facilidad; cuenta con unos cuantos cientos de euros para repararlo.

Por último, en la fachada también podrás comprobar que no haya humedad por capilaridad. En resumen, humedad que asciende desde el subsuelo (en particular desde los sótanos) y que hace que la fachada esté húmeda hasta 30, 40 o 50 cm de altura. Esto, en cambio, es más problemático. Tendrás que revisar lo que he indicado antes sobre el estado de los sótanos para solucionar este problema.

En cuanto a la estética de la fachada, te invito a elegir un edificio con una fachada bonita o correcta, para no tener que hacer una rehabilitación de fachada, ya que este servicio cuesta varios miles de euros.

La fachada es lo primero que verán los candidatos durante las visitas; si no es bonita o tiene problemas visibles, puede ser un inconveniente, porque la primera impresión es fundamental: es lo que el candidato recordará durante toda la visita.

Un punto muy importante que revisar, tanto desde el exterior como desde el interior, es la cubierta y el desván. Desde el exterior, hay que mirar principalmente las tejas para ver si están en buen estado, y también hay que fijarse en la arista del tejado. Normalmente esta arista debe ser recta, pero si presenta una hundimiento, hay un problema: significa que la estructura de la cubierta no consigue soportar todo el peso. Una cubierta hundida significa que hay que cambiarlo todo, y eso cuesta fácilmente 20 000 € por un trabajo así.

Después, cuando estés en el desván, tendrás que comprobar si las vigas y los viguetas están en buen estado en la estructura de madera de la cubierta. Lo peor en una estructura es que la madera esté comida por los insectos. En las distintas plantas será complicado verlo, ya que las vigas suelen estar ocultas, pero en el desván es el único lugar donde podrás comprobarlo. Una madera en mal estado está blanda y, al tocarla, se desmorona con facilidad. Comprueba también que no haya agujeros en la madera, lo que indicaría la presencia de termitas. Verifica igualmente en el desván que las tejas estén en buen estado y que no haya filtraciones de agua.

Si no consigues ver la cubierta porque el edificio es demasiado alto y no hay ninguna ventana de tejado (Velux) en el desván para acceder, puedes utilizar un dron. No hace falta un producto de competición; un dron de 100 € bastará perfectamente para comprobar que la cubierta está en buen estado. Así podrás ver fácilmente si hay rastros de vegetación, humedad, problemas de estanqueidad, infiltraciones…

QUÉ COMPROBAR EN CUANTO A LA DISTRIBUCIÓN DEL EDIFICIO

A menos que pienses mantener la misma distribución; en el caso contrario, si piensas cambiar la distribución o incluso derribarlo todo para crear nuevos apartamentos, tendrás que anotar la distribución general. Normalmente, el vendedor te facilitará planos, pero a menudo solo figuran las estancias con los m², sin saber dónde están las cocinas, los baños o los dormitorios. Por eso es importante trasladarlo todo al plano. Anota también dónde están los muros de carga, porque nunca se tocan durante una reforma.

Cuanto más detallado sea el plano, más fácil te resultará preparar la reorganización para tus futuras obras. Así podrás hacer una reestructuración sabiendo dónde estaban inicialmente todos los elementos principales. También ayudará a los profesionales a estimar el coste de las obras.

Esto es lo que debes anotar sin falta para tener planos detallados:

• Las cocinas, para conocer todo lo relativo a desagües y tomas de agua para tus futuras instalaciones.

• Los cuartos de baño, para conocer todo lo relativo a desagües y tomas de agua para tus futuras instalaciones.

• Los muros de carga, para ver cómo se puede organizar la nueva distribución.

• Las ventanas, que suelen ser lo más complicado, porque es imprescindible que cada apartamento tenga al menos una ventana, así como cada dormitorio.

• La puerta de entrada, sobre todo si quieres hacer una división, ya que te permitirá saber cómo organizar la creación de varios apartamentos.