MÓDULO 24: VISITAR UN EDIFICIO (Parte 4)

INTRODUCCIÓN

Terminaremos esta larga serie de módulos sobre las visitas a edificios haciendo una segunda visita en solitario para detectar todos los posibles problemas del edificio. Después haremos venir a los artesanos para comprobar qué se puede hacer. Veremos qué hay que llevar como material durante las visitas y, por último, veremos lo importante que es tener varias estrategias con un mismo inmueble para no dejar nada al azar.

HACER UNA SEGUNDA VISITA A SOLAS A UN EDIFICIO

Has encontrado un edificio interesante, y eso está muy bien, pero no olvides que nunca hay que fiarse de la primera impresión. Hay que volver 2, 3 o 4 veces, en función del inmueble que se vaya a comprar, para estar seguro de que es el adecuado.

Visitas un magnífico edificio de 5 viviendas en plena tarde y todo está tranquilo; visitas también las viviendas con los inquilinos y te dicen que todo va bien. Vale, te marchas. Así que te llevas una buena primera impresión. Vuelve solo por la noche:

• Quizá veas que el bar que está a 50 m del edificio cierra a las 2 de la madrugada, incluso entre semana, lo que provoca molestias en la calle.

• Quizá descubras también que, por la noche, hay okupas en la entrada del edificio que venden droga, porque el edificio está estratégicamente bien situado.

• Quizá descubras un tráfico ruidoso en las horas punta.

• Oirás a los inquilinos de tu futuro edificio gritando y haciendo mucho ruido.

• Oirás a un perro ladrar en la terraza o a un niño llorar durante horas hasta el punto de exasperar a los vecinos.

En resumen, una de las peores cosas que le pueden pasar a un propietario: inquilinos que no se sienten bien en el edificio. Puedes estar seguro de que, si tienes este tipo de situación en tu edificio, la rotación de inquilinos será alta, lo que implicará más gestión y más estrés para ti.

Si solo haces una o 2 visitas, es posible que no veas nada de esto, porque te centrarás en la visita del edificio y no prestarás atención a todo lo que hay en el entorno.

Incluso te aconsejo ir más lejos: no hay que tener vergüenza cuando se hace inmobiliario, hay que atreverse. Fuera de las visitas oficiales con el agente inmobiliario, ve a hablar con los inquilinos. Hazles preguntas sobre la vivienda y sobre el entorno. Pregúntales si hay problemas y verás que, si estás solo, sin el agente inmobiliario, el inquilino se sentirá más libre y se soltará por completo. Así es como sabrás si el inmueble tiene defectos que nadie te había mencionado antes.

Haz también preguntas a los comercios de proximidad: son habladores y te dirán qué funciona bien en el barrio y qué no. No dudes tampoco en ir al ayuntamiento o al departamento de urbanismo para saber si hay obras previstas en los alrededores de tu inmueble. Imagina que se prevean grandes obras durante meses: eso podría ahuyentar a los inquilinos; o, al contrario, si te enteras de que van a instalar el tranvía en tu calle, es una plusvalía asegurada en los próximos años.

Si haces todo esto, habrás investigado correctamente y tendrás muy pocas posibilidades de encontrarte con un vicio oculto después de la compra. No dejes nada al azar, prepáralo todo de antemano para no llevarte ninguna sorpresa.

LOS RESULTADOS DE LA VISITA AL EDIFICIO

Ya está: has hecho la visita y después la segunda visita en solitario, sin agente inmobiliario ni vendedor; así has podido estudiar el entorno y has comprobado que no era hostil. También has calculado la rentabilidad y has considerado que era buena (eres tú quien decide qué es una buena rentabilidad; yo no acepto menos de un 12 % bruto).

Debes coger un bloc de notas o una hoja, en definitiva, un soporte que te permita anotar las ventajas y los inconvenientes y hacer un análisis. Estos son los puntos importantes que hay que tener en cuenta:

• La rentabilidad, evidentemente

Necesito un 12 % bruto como mínimo para seguir adelante. Ya conoces el cálculo de rentabilidad, así que puedes calcularlo fácilmente. Para estimar fácilmente tus obras, te invito a visitar mi software en línea de estimación de obras: https://easy-mobilier.com/estimation-travaux/. Es uno de los programas de estimación más completos y además es gratuito, así que no dudes en probarlo.

• Las obras que hay que hacer

Yo solo entro cuando no hay obra estructural. Es decir, básicamente nada de albañilería, nada de estructura, nada de tejado, porque todas esas obras requieren autorizaciones administrativas complejas y son muy caras. Solo acepto obras de acabados, como el pladur, la pintura, la fontanería y la electricidad: son obras bastante sencillas, que no requieren trámites administrativos.

• El entorno

Tiene que ser propicio para mis futuros inquilinos: nada de kebabs ni de bares que cierren a las 2 de la madrugada toda la semana, nada de comercios raros. Tampoco una estación pegada al inmueble ni una autopista cerca. En resumen, un lugar tranquilo, incluso para estudiantes; tienen que sentirse a gusto.

• Los inquilinos actuales

Si no se quiere una rotación elevada, los inquilinos tienen que estar a gusto. Y para eso no puede haber inquilinos impresentables. Una manzana podrida pudre todo el entorno. Si hay un inquilino que arma jaleo, no entro, no me arriesgo.

En ese caso, si todo está bien, puedes ir más lejos y hacer venir a los artesanos.

LA VISITA AL EDIFICIO CON LOS ARTESANOS

La primera visita se hace sin artesano; es inútil molestarlos cada vez que vayas a visitar un edificio. En cambio, no pierdas el tiempo: si has seguido todo el procedimiento, has hecho las preguntas necesarias, has recorrido el entorno, has hecho tus cálculos de rentabilidad y resulta interesante, en ese caso puedes hacer venir a tu artesano para una segunda visita.

Lo ideal es acudir con los 3 gremios principales, es decir, el yesero/pintor, el electricista y el fontanero. Si acuden estos 3 gremios, estarás seguro de que valorarán las obras correctamente. Si falta uno, no sabrás cuál será el coste exacto de tu futura obra. Los profesionales te pedirán los planos actuales y lo que quieres hacer para poder estimar correctamente el coste de las obras.

Si todavía no tienes tu propio equipo, sé seguro de ti mismo, porque cuando los profesionales hacen presupuestos a principiantes, es más fácil inflar el presupuesto que a alguien que sabe del tema.

Hablaremos de ello con más detalle en el módulo LEGISLACIÓN, pero ten en cuenta que hay que tener cuidado si quieres comprar un edificio declarado insalubre, en ruina o con vicios ocultos. Hay que ir con mucho cuidado, porque está muy regulado jurídicamente y puede ser problemático para tu proyecto.

Un edificio se considera insalubre cuando está muy deteriorado y sus condiciones de ocupación suponen riesgos para la salud de las personas. Para saber si un inmueble es objeto de una orden de insalubridad, hay que llamar al ayuntamiento. Lo importante será leer esa orden y saber por qué motivos se ha dictado: puede ser por una instalación eléctrica que no cumple la normativa, filtraciones de agua, en fin, todo lo que hace que un inmueble sea insalubre. Con esa información, sabrás si hay cosas en las que no habías pensado.

Un edificio es objeto de una orden de ruina cuando el inmueble es peligroso estructuralmente; en ese caso es más grave que la insalubridad. Hacer las obras de un inmueble para que deje de ser insalubre no es muy complicado, pero con un inmueble en ruina es otra cosa, porque el problema está en la estructura, lo que hace que nadie tenga derecho a vivir en el inmueble por riesgo de derrumbe. Igual que con la orden de insalubridad, habrá que informarse en el ayuntamiento para conocer los detalles de esa orden y ver con tu profesional qué es posible hacer.

En cualquier caso, si en tu primera visita tienes alguna duda, llama directamente al ayuntamiento indicándole la dirección del inmueble, y te dirá directamente si el inmueble es objeto de alguna orden particular. Así, al hacer la visita con tu profesional, sabrás qué problemas hay y podréis ver juntos si de verdad es problemático o si puedes solucionarlo haciendo obras.

Una vez que hayas firmado, si encuentras un vicio oculto que conocía el vendedor pero que tú no viste durante tus visitas, podrás reclamarle. El problema es que eso supondrá un procedimiento largo que durará varios años y costará muy caro, así que lo mejor es detectar todos los vicios antes de comprar el inmueble.

Aquí tienes un ejemplo de vicio oculto que puede aparecer al comprar un edificio:

• Vigas frágiles, no lo bastante resistentes a largo plazo para soportar la estructura del inmueble

• Ruidos molestos procedentes de la caldera colectiva

• Un suelo de baldosas muy mal colocado

• El carácter inundable de una casa

• La ausencia de suministro de agua corriente

Con tu profesional, procura comprobarlo todo para asegurarte de no pasar nada por alto.

EL MATERIAL QUE HAY QUE LLEVAR DURANTE LAS VISITAS AL EDIFICIO

Llevar tu propio material durante las visitas tendrá una doble ventaja: por un lado, te permitirá hacer tus propias mediciones y planos, y por otro, también te dará una imagen de profesional ante tus interlocutores, porque normalmente nadie lleva este tipo de cosas.

Esto es lo que te aconsejo llevar:

• Un medidor láser

Te permitirá medir todo lo que quieras en los pisos para obtener m² precisos. Normalmente todo debe figurar en los certificados y diagnósticos, pero por si acaso, así sabrás que podrás medir absolutamente todo en el edificio. No hace falta comprar algo profesional de 100 €; un simple medidor láser de 15 € es más que suficiente.

• Una linterna

Como vas a visitar un edificio y, por tanto, sus sótanos, conviene llevar una linterna para iluminarlo todo, porque a veces los agentes inmobiliarios no tienen este material y se pasa mal con el pobre flash del móvil. Además, como los edificios que visito están hechos polvo, a menudo no hay electricidad, y por tanto no hay luz, así que la linterna es indispensable.

• Guantes

Da igual el material, pero protégete las manos. Cuando se visita un edificio con las paredes llenas de moho o cuando se quiere comprobar que las vigas no están llenas de termitas, me parece importante llevar guantes; nunca se sabe qué puedes encontrar en un edificio insalubre.

• La aplicación Camtoplan, disponible en iOS y Android

Esta aplicación permite medir una estancia y hacer los planos automáticamente. Las mediciones no siempre son precisas, pero son aprovechables y permiten hacer planos. La aplicación es de pago, unos 10 € creo.

PREPARAR VARIAS ESTRATEGIAS

Todo está en orden, has recibido los presupuestos de los profesionales, sabes que serás rentable; ahora lo importante es conseguir el inmueble y hacer una o varias propuestas para lograrlo, algo que veremos en el siguiente módulo sobre la negociación. Eso sí, queda una última cosa por hacer antes de presentar tu propuesta: tendrás que preparar al menos 2 estrategias, o incluso 3, que es todavía mejor.

Imaginemos que estabas ante un edificio de 5 viviendas para dividir en 10 estudios, con el alquiler de corta duración como estrategia principal. Tus cifras eran interesantes y habrías tenido un gran cash-flow. Pero nunca se sabe lo que puede pasar en la vida: basta con que cambie una normativa o que un gobierno endurezca la fiscalidad del alquiler de corta duración para que te veas en un apuro. Pero el problema también puede venir de la distribución de las viviendas en varios estudios. Basta con que no se acepte una columna eléctrica, por ejemplo, para que la división no sea posible.

En resumen, hay que tener varias estrategias posibles para no quedarte nunca bloqueado y no depender de una sola estrategia. En nuestro caso, estas son varias estrategias que convendría tener:

• Edificio de 5 viviendas para dividir en 10 estudios en alquiler de corta duración

• Edificio de 5 viviendas para dividir en 10 estudios en alquiler amueblado clásico.

• Edificio de 5 viviendas en coliving

• Edificio de 5 viviendas con una parte en alquiler de corta duración y otra en coliving

• …

Hay muchas posibilidades, y conviene pensarlas antes de hacer tu oferta para no dejar nunca nada al azar. Tener siempre un plan B, C, D… te permitirá llevar siempre una carta de ventaja sobre los demás.