MÓDULO 26: EL CONTRATO DE ARRAS (COMPROMISO DE COMPRAVENTA)

INTRODUCCIÓN

Tu oferta ha sido aceptada, así que toca pasar a la siguiente etapa: la firma del contrato de arras. Conocerás todos los pasos que debes seguir, las condiciones suspensivas que conviene incluir en el contrato de arras, así como todas las comprobaciones importantes que hay que hacer y la información que conviene conocer..

EL NOTARIO

Es importante contar con tu propio notario. Aunque nunca hayas comprado un inmueble y no tengas un notario de familia, tendrás que buscar uno. En efecto, si te quedas únicamente con el notario del vendedor, será problemático, ya que su notario está ahí para favorecerle a él y no para ayudarte a ti. Lo importante es, por tanto, que cada una de las dos partes tenga su propio notario, para que ambas estén bien representadas.

EL BORRADOR DEL CONTRATO DE ARRAS

Es importante comprobar varias cosas antes de la firma del contrato de arras para no pillarte desprevenido el día de la firma; no olvides prever siempre todo con antelación. Si te presentas el día de la firma sin haber recibido una copia unos días antes, te cogerá por sorpresa, ya que es posible que encuentres información importante que habría requerido tiempo de reflexión y análisis.

Pongamos el ejemplo de una servidumbre que no conocías, de cuya existencia te enteras el día de la firma, y no sabes qué hacer. En cambio, si hubieras recibido el contrato unos días antes, habrías sabido cómo actuar. Hay multitud de ejemplos posibles en los que, el día de la firma, un detalle desconocido de antemano haga que la firma se aplace.

Por eso debes recibir sí o sí el borrador del contrato de arras unos días antes de la firma; así podrás tomarte el tiempo de leerlo correctamente y anotar si hay puntos controvertidos. Si hay algo que te inquieta, podrás llamar al notario y hacerle preguntas. No dudes en insistir al notario o a su oficial para que te envíen el borrador cuanto antes, ya que a veces lo envían la víspera de la firma, lo cual no es lo ideal para analizarlo.

LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS QUE HAY QUE INCLUIR

Las CS se incluyen en el contrato de arras. Una CS permite suspender el contrato hasta la formalización de la escritura definitiva. No puede depender de la voluntad de una sola de las partes: ambas deben estar de acuerdo en incluirla, so pena de ser recalificada como condición ilegal. Esta cláusula permite a cualquier futuro comprador de un inmueble quedar automáticamente liberado de su compromiso con el vendedor sin tener que pagar ningún coste adicional.

Cuando quieres comprar un inmueble, hay muchos factores que pueden entrar en juego. Algunos de ellos pueden cambiar por completo la rentabilidad, pasando de un inmueble rentable a uno con cashflow negativo. Por eso no hay que dudar en incluirlas, ya que si haces descubrimientos entre el contrato de arras y la venta y no habías incluido condiciones suspensivas, será demasiado tarde.

Ejemplo: una condición suspensiva sobre la aprobación del cambio de uso será rentable, pero alquilarlo manteniendo el local comercial podría no ser rentable, por ejemplo… hay un sinfín de factores más.

No hay límite, puedes incluir tantas como quieras; sin embargo, hay que tener cuidado de no incluir demasiadas, pues podrías asustar al vendedor, que podría anular la venta. Las condiciones son bastante libres, aunque existen reglas limitadas por el legislador, ya que, para dar seguridad a las ventas, es necesario regularlas con el fin de evitar la inclusión de condiciones extravagantes o irrealizables que coartarían la libertad de las partes contratantes.

Estos son, pues, los tipos de condiciones suspensivas prohibidas por la ley: las condiciones suspensivas ilícitas, contrarias a las buenas costumbres o imposibles de cumplir. En cualquier caso, tu notario estará ahí para decirte si una determinada CS es aceptable o no.

Las condiciones suspensivas son importantes en general, pero lo son todavía más en la compra de un edificio, ya que hay aún más cosas que tener en cuenta que en una compra inmobiliaria convencional. Aquí tienes una lista de condiciones suspensivas que conviene incluir para estar protegido, y que debes utilizar en función de lo que vayas a hacer:

• La condición suspensiva de venta de otro inmueble. Si necesitas vender un inmueble para comprar otro, y el dinero de esa venta te permite comprar el nuevo inmueble. Si no se realiza la venta de tu inmueble, la compra queda anulada.

• La condición suspensiva de obtención de préstamo. Es la cláusula más frecuente y permite salir del contrato de arras con facilidad si no consigues el préstamo. Se necesitan al menos 2 denegaciones de préstamo para que la venta quede anulada.

• La condición suspensiva de obtención de licencia de obra o declaración previa. Si quieres realizar obras que requieran una licencia de obra o una declaración previa (DP), en ese caso puedes incluir una condición suspensiva que establezca que, si el ayuntamiento deniega la licencia de obra o la DP, puedes anular la venta.

• La condición suspensiva de realización de obras. Si hay obras que el vendedor debe hacer antes de formalizar la venta, hay que incluir una condición suspensiva, y si las obras no se realizan, la venta queda anulada.

A tener en cuenta: No es una condición suspensiva, pero es un punto importante que añadir durante el contrato de arras. Alarga la duración del contrato a 6 meses: hay tantas cosas que hacer y en las que pensar, y tantas autorizaciones que obtener, que hacerlo todo en 3 meses sería complicado; no imposible, pero el calendario sería muy apretado. Con 6 meses, tienes tiempo de ver venir las cosas y gestionar todo lo necesario, y si terminas antes, firmarás antes.

LAS COMPROBACIONES

En el momento del contrato de arras, además de las condiciones suspensivas que debes incluir, habrá varias comprobaciones que hacer para asegurarte de que la firma transcurre bien para ti.

El plazo de obtención del préstamo

Si fijas un plazo de obtención del préstamo demasiado corto, te costará cumplirlo. Establece una fecha máxima, como 3 o 4 meses, para tener margen. Si pones 2 meses, por ejemplo, evidentemente puede funcionar, pero también puede ser demasiado corto. Sobre todo si tienes un perfil complicado y tienes que visitar varios bancos; en esos casos, necesitarás el máximo tiempo posible. Ten en cuenta que la media es de unos 3-4 meses entre el contrato de arras y la escritura definitiva.

El reparto de los gastos

Hay que saber una cosa antes de empezar: no existen reglas legales preestablecidas. Esto significa que el prorrateo de los gastos de comunidad, el prorrateo del impuesto sobre bienes inmuebles (la taxe foncière)… son aspectos que se negocian. Pueden correr íntegramente a su cargo, íntegramente a cargo del vendedor, o una parte a cargo del vendedor y otra a cargo del comprador; en definitiva, todo es posible. Todo es, por tanto, una cuestión de negociación; lo mejor, evidentemente, es que lo pague todo el vendedor, así ahorrarás un buen dinero.

Los diagnósticos técnicos

Normalmente, deberías haberlos recibido antes del compromiso de compraventa para comprobar los distintos problemas que pudieran encontrarse, como defectos eléctricos o la presencia de plomo o amianto; pero si todavía no los tienes antes del compromiso, es indispensable conseguirlos durante el compromiso. Es importante, porque si durante el compromiso sigues sin tener acceso a los diagnósticos, te quedarás bloqueado más adelante.

La señal

La señal no es obligatoria. Si eres el comprador, es mejor no pagarla: así no tendrás dinero inmovilizado durante meses para nada, ya que, como inversor rentable, es más importante que puedas invertir ese dinero en lugar de bloquearlo. En general, la señal ronda el 10 %, aunque no existe un porcentaje legal. Cuanto más bajo es el precio del inmueble, más alto es el porcentaje; y, a la inversa, cuanto más caro es el inmueble, menor es el porcentaje.

No te pedirán un 10 % por un inmueble de 1 M de euros, por ejemplo. Estaremos más bien en un 2 o un 3 %. Todo es cuestión de negociación con el vendedor, pero ten en cuenta que recuperarás ese dinero si la venta no se realiza por incumplirse una de las condiciones suspensivas. En cambio, si detienes una venta sin respetar una condición suspensiva, en ese caso pierdes la señal. Si compras el inmueble, la señal se descontará del importe total de la operación.

LOS COMPROMISOS ESPECIALES

El compromiso sin notario

Quizá no lo sepas, pero se puede hacer un compromiso sin notario. Basta con hacerlo en una agencia inmobiliaria. Algunas agencias lo ofrecen para ganar tiempo y firmar lo antes posible, porque, como sabemos, una cita con el notario puede tardar varias semanas, así que es tiempo perdido para todos. Por eso podríamos sentirnos tentados de hacer el compromiso directamente en una agencia inmobiliaria para ganar el máximo de tiempo.

Sin embargo, en mi opinión no es una buena solución, porque contar con un notario es muy importante. Un agente inmobiliario está ahí solo para vender su producto, mientras que el notario ofrece un servicio totalmente distinto. Además, la agencia utilizará un compromiso prefabricado con campos que rellenar, mientras que el notario hará un trabajo más personalizado.

Recuerda bien que el notario tiene su trabajo y el agente tiene el suyo: cada uno sabe hacer el suyo, pero no el del otro. Si de verdad quieres estar seguro, firma tu compromiso ante un notario.

Nota: la escritura final, en cualquier caso, se firmará obligatoriamente ante notario.

El compromiso rotatorio

El compromiso rotatorio permite que cada una de las partes firme el compromiso ante su propio notario. En pocas palabras, tú firmas el compromiso solo ante tu notario; después, se lo envías al vendedor y este, a su vez, lo firma solo ante su notario, o viceversa. El inconveniente de esta técnica es que falta interacción con la otra parte, pero cuando no hay otra opción, resulta muy práctica.

Si compras a distancia, a varios cientos de kilómetros por ejemplo, puedes utilizar el compromiso rotatorio, que permite no desplazarse solo para una firma.

INFORMACIÓN DIVERSA

Si has encargado a un cazador inmobiliario o a una agencia que encuentre un inmueble, y/o si has elegido a un intermediario financiero para conseguir financiación, ten en cuenta que su remuneración solo se abonará en la escritura final, y no durante el compromiso.

Tienes derecho a un plazo de desistimiento. Este derecho de desistimiento puede ejercerse sin necesidad de justificación. Solo es válido para un particular; si compras como profesional, no hay derecho de desistimiento. En cambio, el vendedor no tiene derecho de desistimiento: desde el momento en que firma el compromiso, es definitivo y no puede echarse atrás, ya sea un profesional o un particular. El cómputo de los 10 días de desistimiento comienza al día siguiente de la firma del compromiso. Para desistir, basta con enviar una carta certificada con acuse de recibo para anular la venta.

Cuando quieres comprar un inmueble en Francia, se añade el derecho de tanteo (droit de préemption). Esto significa que encuentras un inmueble, firmas el compromiso y el ayuntamiento dispone de 2 meses desde la firma del compromiso para ejercer su derecho de tanteo sobre el inmueble. Es decir, pasa por delante de ti y, si lo desea, puede comprar el inmueble, de modo que tu compra quedará anulada. Te tranquilizo: es muy raro; por lo general, el ayuntamiento ejerce este derecho sobre inmuebles en zonas en dificultades, donde quiere rehabilitar un barrio, por ejemplo.

Ten en cuenta que, desde el día siguiente a la firma del compromiso, no hay que perder tiempo y hay que iniciar en primer lugar la solicitud del préstamo: acude a los bancos y a los intermediarios financieros para conseguir tu préstamo lo antes posible, porque la fecha límite para obtenerlo pasa muy rápido.

Inicia también todos los trámites importantes, como la solicitud de licencia de obras (permis de construire) o la declaración previa de obras, lo que te permitirá ganar tiempo y, por tanto, empezar las obras lo antes posible en cuanto hayas firmado la escritura final. Este tipo de solicitudes tarda varios meses, que es tiempo que habrás ganado, porque cuanto antes empiecen las obras, menos dinero perderás.

Después, acuérdate de hacer una visita justo antes de la escritura final, para comprobar que no ha habido ningún problema particular en el inmueble durante el periodo del compromiso, nunca se sabe. Una fuga de agua que pudra el suelo se produce enseguida…