MÓDULO 29: TODAS LAS NOCIONES BANCARIAS QUE DEBES CONOCER (Parte 2)

INTRODUCCIÓN

En esta última parte sobre las nociones bancarias que conviene conocer, vamos a ver en detalle qué es un cash squeeze, cómo ocultar una cuenta bancaria poco presentable, cómo hacer para aumentar el presupuesto, cómo funciona el desembolso de los fondos y muchas otras nociones imprescindibles que debes conocer.

EL LENGUAJE DEL BANQUERO

El Cash Squeeze

Un inversor rentable no puede permitirse estar en cash squeeze. Esto significa tener un cash-flow negativo, y para evitarlo, tendrías que sacar dinero de tu bolsillo todos los meses para cubrir el crédito de tu inmueble. Desde el principio hemos aprendido a tener un cash-flow positivo, lo que significa que el alquiler de tu inquilino te permite pagar tu crédito y, además, quedarte con algo de dinero en el bolsillo.

Si estás en cash squeeze, tendrás que hacer un esfuerzo de ahorro añadiendo un poco de dinero de tu bolsillo todos los meses para pagar el crédito. El gran problema es que, además de que tus ahorros irán disminuyendo cada mes, tu capacidad de endeudamiento también disminuirá, por lo que te resultará más fácil quedarte bloqueado en las próximas inversiones que quieras hacer. Por tanto, nunca hay que estar en cash squeeze.

Tener una cuenta perfecta

Lo hemos dicho varias veces en los módulos anteriores: al banco le gustan las cuentas perfectas, así que no volveremos a ello en detalle; si no los has visto, te invito a leerlos con atención para entenderlo todo. En cambio, lo que vamos a ver aquí es cómo ocultar una cuenta que no tiene buena pinta. ¿Juegas a juegos o apuestas online, haces trading de criptomonedas, tienes un crédito al consumo o haces muchos gastos inútiles que demuestran que no eres un buen gestor?

Si te encuentras en alguno de estos casos, el banco no debe enterarse. Si no quieres dejar ciertas actividades, tendrás que hacerlas en una cuenta oculta; de lo contrario, quedará mal en tu solicitud de préstamo. Te aconsejo, por ejemplo, realizar todas esas operaciones desaconsejadas por el banco en una única cuenta de un banco online. La ventaja de los bancos online es que casi siempre son gratuitos y su gestión es sencilla, así que es ahí donde conviene esconder este tipo de cosas.

Sin embargo, corres un riesgo al ocultar una cuenta al banco, ya que, al solicitar un crédito, el banco te pedirá todas tus cuentas, y si ocultas una, luego puede ser problemático. Así que ya sabes que puedes hacerlo; después, eres libre de hacer lo que quieras. Sé inteligente: no envíes dinero de tu cuenta «normal» a tu cuenta online, sobre todo si son transferencias regulares, porque el banco lo verá. Por último, no olvides que los bancos tradicionales suelen tener cada uno su banco online; sé, por ejemplo, que BNP tiene Hello Bank, así que no tengas tu cuenta oculta en Hello Bank si pides un préstamo en BNP.

Aumentar los presupuestos

Cuando se hacen obras en un apartamento, y más aún en un edificio, el importe de los presupuestos de los artesanos se revisará al alza en el 90 % de los casos durante toda la obra, ya que siempre habrá cosas en las que no se habrá pensado antes de empezar. En efecto, un artesano visitará el edificio 2 o 3 veces, tú también, intentará hacer un presupuesto lo más ajustado posible, pero siempre habrá cosas que se descubrirán después, bien porque no se les prestó atención, bien porque estaban ocultas por el pladur o un falso techo, por ejemplo.

Pues bien, una vez que tienes esta valiosa información, hay que anticiparse, y para ello solo hay una solución. Debes pedir 2 presupuestos a tus artesanos: el presupuesto que te quedarás para ti, para calcular tu rentabilidad. Y, aparte, tendrás que pedir al artesano un 2.º presupuesto, pidiéndole que facture un 10 % más. Es este 2.º presupuesto el que enviarás al banco. Así, tendrás un margen adicional del 10 % para tus obras, que te permitirá tener un buen colchón si surgen problemas durante la obra. El banco solo comprobará que el importe del presupuesto y el trabajo que se va a realizar se corresponden; si el precio es coherente, no verá la diferencia del 10 %.

No te preocupes, los artesanos están acostumbrados a hacer este tipo de cosas, no les molesta en absoluto, saben que una obra siempre depara sorpresas. Además, el banco no comprobará si el presupuesto previo a las obras y las facturas de los artesanos coinciden; incluso puedes contar con otro artesano distinto para hacer el trabajo respecto a los presupuestos iniciales, no hay ningún problema. Una vez aceptado el préstamo, cualquier artesano podrá facturarte.

Una última cosa: si al final has gestionado bien tus obras y sobra dinero al terminarlas, para empezar, ¡te felicito, porque yo nunca lo he conseguido! Y no pasa nada, porque bastará con decirle al banco que has pedido demasiado. Reintegrará el dinero de las obras en tu crédito, como si hubieras hecho una amortización anticipada. Aun así, no te aconsejo que lo hagas: guarda esa reserva de dinero por si acaso; si dentro de 6 meses hay un problema en el edificio, utiliza esa reserva para pagar esas obras.

El desembolso de los fondos

El desembolso de los fondos es el dinero que te libera el banco para que puedas pagar a los artesanos. Para liberar el dinero es imprescindible una factura del artesano; sin factura, un banco no libera el dinero.

Hay 2 tipos de bancos:

• Los bancos que te envían el dinero directamente a tu cuenta

• Los bancos que pagan directamente a los artesanos

Yo prefiero los bancos que envían el dinero directamente a nuestra cuenta, pero ten en cuenta que es muy raro; personalmente, nunca me he encontrado con ese caso. Siempre es mi banco el que envía el dinero a los artesanos. Este tipo de funcionamiento es muy práctico, porque, al final, si el banco te envía el dinero directamente a ti, luego puedes hacer con él lo que quieras, no estás obligado a pagar al artesano. En cualquier caso, tendrás que devolver ese dinero, así que no hay nada ilegal en utilizarlo para comprar muebles, por ejemplo. Pero este funcionamiento es cada vez más raro, precisamente debido a los abusos; hoy en día los bancos casi ya no lo utilizan.

La mayoría de los bancos pagan directamente a los profesionales, de esta forma, el banco sabe que el dinero sirve realmente para pagar la prestación de las obras realizadas. Eso sí, hay que tener cuidado, porque hay bancos que tardan mucho en pagar. Algunos bancos tardarán 2 días en pagar tras recibir la factura, y otros tardarán 3 semanas. Por tanto, hay que avisar bien al profesional de que puede tardar, y de que, si necesita el dinero rápidamente, tendrá que enviar la factura con antelación para anticipar sus necesidades y no quedarse bloqueado mientras se realiza el pago.

Compras el material en Casto, Brico u otra tienda, que es precisamente mi caso. Yo compro gran parte del material para que mis profesionales no hagan margen con él. En ese caso, tienes que comprar el material, como una ducha o un contador eléctrico (material que el banco aceptará pagar, y no mobiliario ni decoración, por ejemplo), y una vez que lo hayas pagado, podrás enviar la factura de Casto a tu banco para que te reembolse la compra.

Si haces las obras tú mismo, no podrás remunerarte por el tiempo que dediques a hacerlas. Sin embargo, sí podrás recuperar todo el material utilizado para realizar esas obras (pladur, pintura, brochas, cola, parqué…). Existe una posibilidad de que te reembolsen el tiempo dedicado: crear una estructura que te facture a ti; al tener una factura, el banco podrá reembolsártelo. Pero en ese caso, tendrás que concertar una cita con un asesor fiscal para que te explique el montaje fiscal que debes hacer para estar dentro de la legalidad.

Con o sin aportación

Ya lo hemos visto: para obtener una muy buena nota, hay que aportar, entre otras cosas, una entrada; cuanto más elevada sea la aportación, más lo apreciará el banco. Sin embargo, nuestro objetivo como inversores rentables es no bloquear nuestro dinero, es decir, aportar lo mínimo posible. En mi caso, al tener un endeudamiento importante (alrededor de 2 M€), estoy obligado a aportar, al menos un 10 %, pero cuando empecé no puse ninguna aportación y eso es lo que te aconsejo que hagas.

Si estás empezando en el sector inmobiliario o todavía tienes pocos inmuebles, te aconsejo aportar la menor cantidad posible, porque al principio es importante contar con un ahorro de precaución para protegerte en caso de impago o de obras importantes. Al banco no le gustan las inversiones sin aportación, pero no pasa nada: lo compensarás con todos los demás puntos que hemos visto más arriba.

En cambio, si tienes muchos inmuebles o un nivel de endeudamiento bastante considerable, el banco te pedirá una aportación para tranquilizarse. En efecto, cuando el nivel de endeudamiento es alto, el banco se muestra bastante reticente, así que hay que ayudarle un poco. De todos modos, si tienes varios inmuebles rentables, podrás aportar algo de efectivo y no supondrá ningún problema.

Ganarse al director del banco

Un banquero gana muy poco dinero con un préstamo hipotecario, ya que los tipos son tan bajos que no es su principal fuente de ingresos. Por eso, cuando un banquero acepta concederte un préstamo, es casi un favor que te hace, puesto que no es eso lo que le da de comer. En efecto, un banquero es un comercial, y su objetivo es venderte productos financieros.

Por tanto, sé abierto a la negociación: si no quieres aportar entrada en esta nueva inversión, acepta entonces contratar los productos que te aconseje el banquero. No te costarán mucho y le agradará a tu banquero y a sus superiores ver que juegas el juego. Contrata un pequeño seguro de vida, y/o un PEA, y/o una cuenta de ahorro con ellos. Contrata también el seguro de prestatario del banco; suele ser algo más caro, pero no pasa nada, lo más importante es conseguir el préstamo. De todos modos, podrás cambiarlo un año después del inicio del crédito. Contrata, por ejemplo, el seguro PNO también con ellos: cuantos más productos contrates, más contentos estarán. Por último, regálale una botellita de champán para celebrar la firma de la escritura final de tu proyecto; es un pequeño gesto que recordará.

Elegir tu banco

Tienes varias posibilidades para buscar un banco: puedes buscarlo por tu cuenta o recurrir a un intermediario financiero. Cada una de las 2 estrategias tiene sus ventajas e inconvenientes.

• Buscar el banco por uno mismo tiene como principal inconveniente la pérdida de tiempo, ya que tendrás que pedir cita con cada banco uno por uno y pasar 1 hora con cada uno de ellos para explicar el proyecto en detalle.

• Recurrir a un intermediario es más ventajoso porque no perderás tiempo: harás una sola reunión para explicarlo todo en detalle. Es interesante si tienes un buen expediente, pero si el tuyo es malo, el intermediario pondrá menos entusiasmo en presentar tu proyecto a los bancos. Algunos intermediarios cobran del banco y otros cobran del banco y además del cliente; pregunta bien qué tipo de remuneración tiene desde la 1.ª reunión.

Cabe señalar que tu propio banco probablemente no sea el mejor situado para prestarte, porque en el comercio hay algo importante: captar nuevos clientes. Un banco puede pagar caro por un cliente nuevo, así que podrá prestar con más facilidad. En cambio, tu banco actual ya te tiene, así que se esforzará menos. El ejemplo de FREE es muy ilustrativo: a sus clientes actuales no les hace descuento, pero con frecuencia, a los nuevos clientes les ofrece, por ejemplo, tarifas de 1 € al mes durante 12 meses.

Quién decide al final

Si tienes un endeudamiento pequeño o el proyecto no es elevado, menos de 200 000-400 000 €, normalmente es el banquero o el director de la sucursal quien tendrá la última palabra en la decisión de aceptar o rechazar tu solicitud de préstamo. En cambio, para un perfil de inversor con varios millones en cartera, o para proyectos que superen los 500 000 €, suele decidirse en la sede central. Tu banquero podrá poner una nota para favorecer o no tu proyecto, pero no podrá hacer nada más. Eso sí, si según él tu proyecto no es interesante, no lo elevará a la sede para que lo estudien. Por eso es importante convencer al banquero de que tu proyecto es sólido como una roca.

No cometer errores

Ten cuidado y ten muy presente que la primera impresión es muy importante cuando conozcas al banquero. La primera impresión desempeñará un papel importante en el resto de la reunión, así que debes ir bien vestido, tener una dicción perfecta y mostrarte seguro de ti mismo. Después de la primera impresión, tendrás que seguir estando a la altura; para ello, debes dominar tu tema al dedillo, responder al instante y no cometer errores en las preguntas que te haga. No expongas nunca los inconvenientes de tu proyecto, expón solo las ventajas.

Debes presentar tu proyecto como si fuera tu propio hijo: tienes que poner toda tu alma sobre la mesa y demostrar que tienes ganas. Demuestra al banquero que le estás aportando un negocio y que es él quien te necesita a ti, y no al revés. No es lo mismo decir «me gustaría pedir prestados 500 000 €» que «quiero pedir prestados 500 000 €», y hay que hacérselo sentir al banquero para que vea hasta qué punto es un proyecto muy rentable.

Para quienes van a reuniones antes del compromiso de compra para obtener un SÍ verbal del banco, eso no tiene ningún valor. En efecto, es inútil ir a ver al banco antes de firmar un compromiso, porque lo que te diga puede ser totalmente lo contrario cuando pidas una cita real, después del compromiso, para solicitar tu préstamo. Además, este tipo de reunión antes del compromiso podría molestar al banquero, porque no está allí para perder el tiempo, y pedir una cita para un hipotético compromiso no es, por tanto, una buena idea.