MÓDULO 29: Validar el proyecto de división

INTRODUCCIÓN

En este módulo vamos a ver en detalle qué es un certificado urbanístico. También veremos qué hacer ante una denegación por parte del departamento de urbanismo, ya sea para una licencia de obras o para una declaración previa; verás que hay varias soluciones a tu alcance en función de la reacción del ayuntamiento.

EL CERTIFICADO URBANÍSTICO

Ya hemos visto antes cómo presentar una licencia de obras o una declaración previa en función del tipo de obras que se vayan a realizar. Sin embargo, hay algo que puedes hacer antes, que no es obligatorio pero que te aconsejo. Para hacer las cosas bien, te invito a solicitar un certificado urbanístico. Hay 2 tipos.

Está el certificado informativo, que permite disponer de información sobre la situación de un terreno. Te permite, en particular, informarte sobre las normas urbanísticas aplicables a un terreno determinado, que se encuentran, por ejemplo, en un PLU (plan urbanístico local). También te informa sobre las limitaciones administrativas a los derechos de propiedad, por ejemplo mediante servidumbres. Y, por último, te informa sobre la lista de tasas e impuestos que tendrás que pagar tras estas obras, como la tasa de ordenación (taxe d'aménagement), por ejemplo.

Está el certificado operativo, que contiene la misma información que el certificado informativo, pero que además indica si el proyecto de construcción es viable en el terreno y menciona el estado de los equipamientos que le dan servicio.

En resumen, este documento te permite, antes de comprar un inmueble, asegurarte de que el inmueble o el terreno puede ser realmente objeto de tu proyecto de reforma o de construcción.

Hay que rellenar el formulario cerfa 13410*04 y enviar junto con él la documentación que se enumera en el propio formulario. Hay que enviarlo en 2 ejemplares, o en 3 si te encuentras en un perímetro protegido por monumentos históricos. Es bastante rápido: el ayuntamiento tiene 1 mes como máximo para tramitar tu solicitud. Si no hay respuesta, el certificado se concede por silencio administrativo.

LAS DENEGACIONES

Si te deniegan una declaración previa o una licencia de obras, es porque faltan documentos, porque las fechas no son correctas o porque algunos datos son erróneos; en cualquier caso, basta con seguir el motivo de la denegación para volver a rellenar tu documento. Guarda bien la carta de denegación, para demostrar que ya habías rellenado el formulario una primera vez en caso de control.

En cambio, si te deniegan en relación con los documentos rellenados que vimos en el módulo anterior, relativos a la licencia de obras o a la declaración previa, la cosa se complica.

Lo primero es informarse sobre los motivos de la denegación. Puede haber varias razones, pero la que se repite con más frecuencia es el incumplimiento de las normas urbanísticas vigentes en tu localidad. También puede ocurrir que tu expediente no se ajuste a las especificaciones exigidas para presentar una solicitud de autorización, ya sea una declaración previa o una licencia de obras. Hay que saber que, sea cual sea la denegación, desde la ley Macron de 2015 el ayuntamiento debe explicar y justificar su decisión; es lo que se denomina obligación de motivación.

El primer paso tras una denegación, si es posible, es realizar las modificaciones que provocaron que se rechazara tu expediente. Si faltan detalles, hay medidas erróneas o hay que cambiar materiales, es bastante sencillo de corregir. En ese caso, haces la o las modificaciones y puedes volver a enviar el expediente. Es el caso más sencillo.

En cambio, si consideras que la denegación es discutible, tienes una primera posibilidad: pedir una cita presencial con la persona del departamento de urbanismo que rechazó tu solicitud, para explicarle la situación y ver los puntos que bloquean el expediente con el fin de encontrar una solución. Ver a la persona en persona facilita explicar las cosas. Quizá tu interlocutor no había entendido algo de tu expediente, y de palabra es más sencillo. Si habéis llegado a un acuerdo, buena noticia: en ese caso podrás presentar una segunda solicitud revisada sin pasar por la vía del «recurso».

El segundo paso, si consideras que esta denegación por parte del ayuntamiento no está justificada, con motivos de denegación discutibles, es enviar una carta certificada con acuse de recibo a la persona que denegó tu solicitud de licencia o de declaración previa. En esta carta deberás explicar por qué consideras que los motivos de la denegación no son aceptables y que deberías haber obtenido la aprobación de tu licencia de obras. Tienes hasta 2 meses después de la denegación para enviar esta carta de impugnación. Si la solicitud vuelve a ser rechazada, habrá que iniciar un procedimiento contencioso.

El tercer paso es, por tanto, el recurso contencioso. Este recurso es la última posibilidad que te queda. Hazlo solo si de verdad consideras que el ayuntamiento no tiene razón. Tienes 2 meses tras la nueva denegación para acudir al tribunal administrativo al que pertenece tu municipio. Para que el tribunal administrativo acepte abrir un procedimiento, debes enviar una carta certificada y solicitar la anulación de la decisión de denegación. Para redactar esta carta, que, como habrás entendido, es decisiva, hazte acompañar de un asesor, como un abogado especializado en urbanismo. Así podrá ayudarte, o incluso redactar él mismo la carta por completo.

Nota: puedes pedir la ayuda de un arquitecto miembro de un consejo de arquitectura.

Mi consejo: sea cual sea la complejidad de tu declaración previa o de tu licencia de obras, hazte acompañar. Es cierto que costará un poco de dinero, pero ganarás tiempo y te ahorrarás quebraderos de cabeza. Como se suele decir, la tranquilidad no tiene precio. Como primer paso, al menos con un arquitecto, aunque no sea él quien presente el expediente, contrata una consulta de pago para que te dé toda la información necesaria para presentarlo correctamente.

Después, para los casos complejos como el mío, en el que solicito una excepción sobre las plazas de aparcamiento, me hice acompañar por un arquitecto y por un abogado especializado en el urbanismo de mi ciudad; así pongo todas las cartas de mi lado. Si hubiera ido solo, seguramente me habrían rechazado; en cambio, ir al frente con un arquitecto y un abogado especialista en urbanismo no es lo mismo. Permite gestionar lo mínimo posible, y a la vez demuestra al departamento de urbanismo que no soy un aficionado. Si el ayuntamiento deniega mi licencia de obras, se lo pensará dos veces, porque sabe que en ese caso corre el riesgo de que haya un juicio. A la ciudad le cuesta dinero cuando la demandan.

En mi caso, pagué unos 12 000 € por el arquitecto, el geómetra-perito y el abogado, para tener un expediente a prueba de bombas. Entiendes bien que un expediente que ha costado ese precio tiene más valor a ojos del departamento de urbanismo que si lo hubiera hecho yo solo por mi cuenta.