MÓDULO 32: Comprar un inmueble dividido oficialmente

INTRODUCCIÓN

En este módulo vamos a ver juntos los 5 puntos importantes que hay que comprobar cuando se compra un inmueble ya dividido. Veremos que hay que verificar todo lo que es obligatorio en materia de urbanismo, si la división se ha hecho correctamente ante notario, si el vendedor ha cumplido con las obligaciones que tiene con la comunidad de propietarios, si las obras se han realizado conforme a la normativa, así como los distintos formularios que el vendedor ha elaborado durante su división.

COMPROBAR QUE TODO SE HA HECHO SEGÚN LA NORMATIVA

Cuando se compra un piso o un edificio entero que ha sido dividido oficialmente, hay que comprobar varios puntos importantes, ya que no es seguro que la división se haya hecho correctamente. El vendedor ha podido dividir el piso o el edificio, pero puede que haya olvidado algunos puntos, por eso es importante verificar siempre lo que se ha hecho en el inmueble que se quiere comprar.

Ten en cuenta que, si compras un inmueble que ha sido dividido oficialmente pero de forma ilegal, estás asumiendo un riesgo. Sí, en efecto, un inmueble puede estar dividido de forma oficial, con su inscripción en el catastro, y ser aun así ilegal. Te dejo reflexionar unos minutos y más abajo te explicaré cómo es posible. En cualquier caso, no te fíes de nadie, haz tus propios análisis, comprueba todos los documentos: nadie te sirve mejor que tú mismo. No voy a repetirte el procedimiento de cada documento que hemos visto a lo largo de la formación, pero sí voy a resumirte todo lo que debe haber hecho para que esta división se ajuste a la normativa:

1.er punto, comprueba si todo se ha hecho conforme a la normativa en lo que respecta al notario. De todos modos, para revender un inmueble por partes, como ya hemos visto juntos, el vendedor ha realizado obligatoriamente el procedimiento de división con depósito por parte del notario. Aun así, es interesante saber cuánto le ha costado y en qué orden lo ha hecho todo. Cuanta más experiencia y testimonios tengas sobre un tema, mejor se te dará.

Además, un notario no es infalible; nunca se sabe, así que es importante revisar todo el procedimiento, porque un descuido se produce con facilidad.

2.º punto, comprueba con el notario que publicará entonces los distintos lotes. Sobre el papel, todo va bien. Pero también hay que tener en cuenta la normativa urbanística. En efecto, puede que el vendedor no haya respetado las prescripciones del PLU (plan urbanístico local).

El problema, como sabes, es que el PLU suele ser molesto, ya que a menudo obliga a crear una plaza de aparcamiento por cada vivienda creada. Por tanto, si la división se ha hecho sin seguir en absoluto el PLU, te juegas mucho. En efecto, si compras un inmueble que se ha dividido sin crear una plaza de aparcamiento cuando era obligatoria, ese inmueble es contrario al PLU.

¿A quién corresponde la responsabilidad? Lógicamente, cuando el notario divide un inmueble oficialmente, al publicarlo, se supone que hace su trabajo de verificación, puesto que le pagan por ello, y por tanto comprueba que quien ha hecho la división ha seguido las normas, en particular las del PLU. Sin embargo, puede que el notario pase por alto esta parte. Por eso te invito encarecidamente a comprobar tú mismo las obligaciones del PLU de la ciudad y a avisar al notario sobre este punto en cualquier caso. Si encuentras una anomalía, habla con él antes del contrato de arras para confirmar o no el problema que hayas detectado. Aunque no seas responsable si el vendedor no ha seguido el PLU, es preferible no comprar un inmueble que no cumple las normas del PLU.

3.er punto, si compras en una comunidad de propietarios, comprueba si todo se ha hecho conforme a la normativa en lo que respecta a la comunidad. Es algo parecido al PLU: el vendedor puede haberlo hecho todo correctamente, pero si no ha seguido el reglamento de la comunidad, será problemático. Si compras un inmueble cuya existencia la comunidad puede impugnar unos meses o años después de tu compra porque el reglamento de la comunidad prohíbe la división en superficies pequeñas, ¿qué vas a hacer? Aunque la responsabilidad siga siendo del vendedor, serás el propietario de un piso que plantea problemas. Por tanto, asegúrate de que el vendedor ha seguido el reglamento de la comunidad antes de comprar un inmueble dividido.

El principal elemento que hay que comprobar en una comunidad de propietarios, para un inmueble que ha sido dividido, antes de comprar, es el reglamento de la comunidad, porque, como vimos antes en la formación, este puede ser muy restrictivo. En efecto, las divisiones de viviendas pueden estar mal vistas por los copropietarios, por lo que es importante ver si estos han establecido alguna restricción en ese famoso reglamento. Si tienes dudas, repasa el módulo en el que analizamos distintos reglamentos de comunidad para ver cuándo es posible la división y cuándo no.

Comprueba también el acta de la junta general que debe haberse celebrado con los nuevos lotes y sus m², cada uno de los cuales debe tener calculadas sus cuotas de participación (milésimas).

4.º punto, comprueba si todo se ha hecho conforme a la normativa en lo que respecta a las obras. De nuevo, un punto importante: cuando un inmueble se divide, ya sea un edificio entero o un piso, es imprescindible verificar las obras que se han realizado. Si estás en una comunidad, comprueba sobre todo la creación de los desagües y de las tomas de agua, porque si están mal hechos, te arriesgas a tener graves problemas con la comunidad.

Lo veremos más adelante en los módulos dedicados a las obras, pero las obras para hacer una división son bastante complejas. Si están mal hechas, puedes tener fugas de agua o tuberías atascadas. Haz venir, por tanto, a tus operarios para que comprueben que todo está bien. Esto es aún más cierto cuando compras un edificio, porque para hacer divisiones de viviendas en un edificio, por lo general se crean columnas de entrada de agua y de desagüe, así que es imprescindible revisar todo eso.

Estas son las principales obras de división que hay que comprobar:

Los desagües. Cuando se crean una o varias viviendas, hay obligatoriamente desagües, que se crean perforando el suelo y creando en él columnas de desagüe, o bien conectándolos a una columna de desagüe existente. En cualquier caso, una columna de desagüe puede ser problemática si está mal hecha, porque no hay nada peor que tener fugas con frecuencia.

Si es en una comunidad de propietarios, la creación de una columna de desagüe casi nunca es posible, por lo que hay que conectarse al desagüe existente. Por lo general, cuando se divide un piso en 2, se conecta el 2.º piso creado al desagüe principal y, para ello, normalmente se crea una pequeña tarima para hacer pasar ese desagüe. Revisa, por tanto, al máximo todas las tuberías de desagüe con tu fontanero para ver si todo se ha hecho correctamente. Si es en propiedad única, por lo general se crean columnas de desagüe, lo que permite que cada piso tenga su propio desagüe. Para un edificio de 3 plantas con 4 pisos por planta, se podrían crear 4 columnas de desagüe desde los sótanos hasta el piso más alto. En esos casos, debe haber registros en varios puntos: ábrelos con tu fontanero para comprobar que los desagües están bien hechos y que no hay fugas de agua. Mira también si hay alguna fuga en el techo.

Los contadores y las columnas. La instalación de los contadores y, más aún, la de las columnas eléctricas está sujeta a normas muy estrictas. Normalmente, para la creación de un contador, el vendedor ha debido obtener obligatoriamente el Consuel (certificado de conformidad de la instalación eléctrica), que verifica la instalación, pero nada te impide acudir con tu electricista para comprobar que los contadores y las columnas se han instalado correctamente.

En cuanto a los contadores de agua, generalmente instalados en los sótanos en los edificios en rehabilitación, hay que inspeccionar lo que ha hecho el fontanero. En la división de una vivienda hay que crear contadores de agua, así que pide a tu fontanero que revise lo que se ha hecho en la nueva instalación.

Comprueba por último todo lo relativo al aislamiento. Lo veremos en detalle en los módulos sobre las obras, pero un piso que se divide no se aísla de la misma manera que un piso reformado. El aislamiento es un punto crucial para que una división salga bien, y si está mal hecho, corres el riesgo de tener una rotación de inquilinos importante. Quédate en silencio varias veces y en diferentes momentos del día y escucha: oirás ruidos de fondo, lo cual es normal en un piso, pero no deberías oír todo lo que hace tu vecino. Normalmente, para lograr un buen aislamiento se colocan tabiques SAD; pregunta al vendedor qué tipo de tabique ha instalado para su división.

Quinto punto: comprueba que todo se ha hecho conforme a las normas a nivel administrativo. Como hemos visto antes, para crear una vivienda a nivel administrativo hay que rellenar el formulario H2, que es obligatorio para informar a la administración de la creación de una vivienda. Normalmente, para que todo sea oficial, este formulario debería haberse rellenado, pero nunca se sabe, es mejor comprobarlo: lleva unos minutos y al menos te quedarás tranquilo.

Este documento sirve para que la administración sepa todo lo que hay en el inmueble: cuántos comedores, cuántos cuartos de baño, cocinas, sótanos, garajes… si el inmueble tiene agua corriente, electricidad… En definitiva, este documento debe recoger todo lo que comprende el inmueble. Servirá, en concreto, para que la administración calcule el impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière), así que rellénalo correctamente. Comprueba que el documento rellenado sea exacto, porque si está mal cumplimentado, puede salirte muy caro.

Es cierto que la administración no te pondrá una multa si el antiguo propietario ha rellenado mal este formulario, pero imaginemos que se hubieran reducido los metros cuadrados o, peor aún, que se hubiera olvidado una habitación: eso significa que el impuesto sobre bienes inmuebles se ha calculado mal, ya que se calculó a partir de los datos indicados en el formulario H2. Si la administración se da cuenta, hay muchas probabilidades de que se recalcule tu impuesto al alza, cuando no estaba previsto en tu plan. Así que asegúrate de comprobar la exactitud de este formulario.

Recuerda, por tanto, pedir el máximo de documentos posible, como la declaración previa o la licencia de obras, el formulario H2, el reglamento de la comunidad de propietarios, el PLU (plan urbanístico) de la ciudad, el estado descriptivo de división, el depósito en el catastro… Con todos estos documentos podrás empezar a investigar.

A tener en cuenta: si compras un edificio entero, estarás en régimen de propiedad única, por lo que el vendedor no tiene la obligación de realizar el trámite de inscripción en el catastro. En cambio, debe haber cumplido todos los demás trámites para tener una división oficial. Así que, aunque compres un edificio, comprueba que todo lo demás se ha hecho correctamente.

Puede que no sepas que el piso o el edificio que vas a comprar ha sido dividido; puedes preguntárselo sin más al vendedor, pero si responde que no y tienes dudas, entonces te toca a ti. Con todo lo que has visto en esta formación, podrás detectar rápidamente si el inmueble ha sido dividido.

Si es un piso, será bastante sencillo: lo más habitual es que haya un vestíbulo entre 2 pisos que proceden de un único piso original. La puerta de entrada será la misma que la de los demás pisos, por lo que es fácil de identificar. Si es un edificio que ha sido dividido, también será bastante sencillo ver si ha habido divisiones. En efecto, un edificio dividido tiene muchas probabilidades de contar con una nueva columna eléctrica, como verás en los módulos sobre las obras. Una columna eléctrica nueva es muy fácil de reconocer, ya que debe cumplir normas estrictas, como si tuvieras que crear un edificio nuevo.

Saber que el inmueble ha sido dividido es importante para hacer las comprobaciones que acabamos de ver, pero también lo es para la negociación. En efecto, sabes que la persona va a obtener una plusvalía, salvo que lo haya hecho mal, pero cuando se divide un piso o un edificio que se vende por unidades, en general hay grandes plusvalías en juego. Es normal: el vendedor ha realizado un gran trabajo administrativo para la división, quizá ha hecho obras, por lo que es lógico que obtenga una plusvalía; pero, como tienes esta información, puedes jugar con ella.

No es raro obtener una plusvalía de varias decenas de miles de euros por cada piso vendido, así que sabes que tendrás margen de maniobra: no dudes en hacer ofertas agresivas.

En cuanto a las condiciones suspensivas inherentes a la división que podrías añadir en el contrato de arras (compromiso de compraventa), te aconsejo incluir una que abarque un espectro muy amplio. Hay que incluir la condición suspensiva que dice que, si la división de este piso no se ha hecho conforme a las normas, podrás retirarte con facilidad. Por supuesto, puedes comprar un inmueble dividido oficialmente sin cumplir las normas, pero ten en cuenta que asumes un riesgo en función de lo que no se haya hecho correctamente.

No es una condición suspensiva, pero es un punto importante que añadir durante el compromiso de compraventa. Alarga la duración del compromiso a 6 meses: hay tantas cosas que hacer y en las que pensar, y tantas autorizaciones que obtener, que hacerlo todo en 3 meses sería complicado; no imposible, pero el calendario estaría muy ajustado. Con 6 meses tienes tiempo de ver venir las cosas y de gestionar todo lo necesario.

Comprar un inmueble ya dividido no forma parte de mi estrategia: prefiero hacer yo mismo la división y las obras para poder amortizar el máximo de obras y no pagar ningún impuesto. Eso no será especialmente posible si compras un inmueble ya dividido en el que las obras ya están hechas. No obstante, si aun así quieres comprar un inmueble ya dividido, ya sabes lo que tienes que hacer para asumir el menor riesgo posible.

A tener en cuenta: si quieres vender en bloque más de cinco viviendas, el posible comprador debe comprometerse a prorrogar los contratos de arrendamiento en curso de conformidad con el artículo 10-1 de la ley del 31 de diciembre de 1975. En general, este punto lo controla el notario.