MÓDULO 36: ESTIMAR RÁPIDAMENTE LAS OBRAS DE UN EDIFICIO

INTRODUCCIÓN

Aunque ya te ofrezco un software muy completo, es igualmente muy importante saber calcular tú mismo el importe de las obras. Así, entenderás con más facilidad las cifras que aparecen en el software. Es un punto importante que asusta a muchos inversores, por eso en este módulo vamos a desglosar cada partida para ver cuánto cuesta.

EL SOFTWARE DE ESTIMACIÓN PARA TUS OBRAS

Ante todo, debes saber que pongo a tu disposición un software gratuito en línea para estimar el importe de todas tus obras, que es uno de los programas de obras gratuitos más completos que existen en internet. Encontrarás más de 110 datos que rellenar para obtener una estimación de tus obras lo más ajustada posible. Aquí tienes los enlaces para acceder:

• Software de estimación de obras, versión completa:

https://easy-mobilier.com/estimation-travaux/

Lo que debes saber es que todos los datos que he indicado para cada partida de obra son una combinación de varias fuentes. En primer lugar, consulté a todos mis artesanos para que me indicaran los precios que aplican; después, lo comparé con otros inversores. Por último, busqué precios en internet para combinarlos todos y obtener un importe lo más ajustado posible. Esto te permitirá tener una estimación con un margen del 20 % respecto a la realidad. Si te sale una estimación de 50 000 €, ten en cuenta que los presupuestos de los artesanos estarán entre 40 000 y 60 000 euros.

ESTIMAR LAS OBRAS DE FONTANERÍA

Cuando se hace una reforma importante, no hay que olvidar el desmontaje de los elementos existentes. No solemos pensar en ello, pero es un trabajo que el artesano te va a facturar. El desmontaje en los presupuestos suele incluir la retirada del producto y su traslado al punto limpio (un profesional, cuando va al punto limpio, tiene que pagar). Así que vamos a empezar hablando de todo lo relativo al desmontaje de elementos de fontanería:

• Para los inodoros, muebles con lavabo y lavabos, hay que contar unos 50 € por elemento por el desmontaje.

• Para la ducha, ya sea una cabina de ducha o una ducha con plato, mampara o columna, hay que contar unos 200 € por el desmontaje completo. La bañera, al requerir menos mano de obra, supone unos 100 € por el desmontaje.

• Para el desmontaje de un calentador de agua (termo), hay que contar unos 100 €. Por lo general, el termo no hace falta llevarlo al punto limpio: hay empresas que vienen a recoger gratuitamente los termos en la obra.

• Para los pequeños elementos que no llevan más de 10 minutos de retirar, como el desmontaje de un fregadero de cocina, hay que contar unos 20 €.

Una vez hecho el desmontaje, vamos a ver ahora todas las partidas de instalación que existen en fontanería. Cuando hablo de instalación, para que sea más fácil de entender, incluyo tanto la colocación como el suministro del material (el producto que se va a instalar y los elementos necesarios para instalarlo, como la silicona, el pegamento…). Para reformar un piso por completo, estas son todas las tarifas:

• Instalación de inodoro clásico: 300 €

• Instalación de inodoro suspendido: 400 €

• Instalación de bañera: 1300 €

• Instalación de ducha clásica: 1500 €

• Instalación de ducha a ras de suelo (a la italiana): 2500 €

• Instalación de mueble con lavabo: 250 €

• Instalación de calentador de agua de 100 l: 500 €

• Instalación de calentador de agua de 200 l: 600 €

• Instalación de calentador de agua de 300 l: 700 €

• Instalación de fregadero + grifo monomando de cocina: 200 €

Cuando se hace una creación de vivienda o, en algunos casos, una vivienda para compartir (colocation), hay que crear tomas adicionales, por ejemplo para crear un baño o una cocina. En cada partida incluyo la toma de agua y el desagüe, así como el material (cobre, PER, codos…). Este trabajo se suma a la instalación; es un trabajo complementario. Por ello, hay que incluir estos costes en tu presupuesto. Este es el coste de la creación para cada partida:

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para inodoro: 200 €

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para mueble con lavabo: 200 €

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para cocina: 200 €

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para ducha: 200 €

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para bañera: 200 €

• Creación de ALIMENTACIÓN/DESAGÜE para calentador de agua: 200 €

Para las obras todavía más importantes, existen la creación de desagüe general y la creación de alimentación general, que se realizan cuando partes de un local diáfano en bruto donde no hay absolutamente ninguna toma ni desagüe de agua. Por tanto, hay que crearlos. Este es el coste de la creación para cada partida:

• Creación de ALIMENTACIÓN GENERAL: 500 €

• Creación de DESAGÜE GENERAL: 500 €

Si tienes que crear un piso completo, partiendo de un local diáfano en bruto, por ejemplo, deberás sumar la CREACIÓN DE DESAGÜE GENERAL + CREACIÓN DE ALIMENTACIÓN GENERAL + CREACIÓN DE ALIMENTACIÓN / DESAGÜE para cada producto (inodoro, ducha…) + INSTALACIÓN de cada producto (inodoro, ducha…).

ESTIMAR LAS OBRAS DE ELECTRICIDAD Y GAS

Igual que en fontanería, en las obras de electricidad también hay que hacer desmontaje. Te recuerdo que el desmontaje en los presupuestos suele incluir la retirada del producto y su traslado al punto limpio. Estas son las tarifas del desmontaje del material eléctrico/de gas:

• Todo lo que es material eléctrico se desmonta con mucha facilidad, ya sea un radiador eléctrico, un cuadro eléctrico, una VMC (ventilación mecánica controlada) o cualquier otro elemento; el coste suele ser inferior a 50 €

• Todo lo que funciona con GAS es más complicado, ya que algunos elementos requieren contar con una certificación para poder retirarlos. Para los radiadores, calderas y tuberías, el coste será algo más elevado que para el material eléctrico.

Una vez vista la retirada, vamos a repasar ahora todas las partidas de instalación que existen en electricidad. Cuando hablo de instalación, para que sea más fácil de entender, incluyo la colocación, pero también el suministro del material. Por ejemplo, en la instalación de un RADIADOR de 1000 W se incluye la creación de la alimentación del radiador, la tapa de la toma, la caja de empotrar, la colocación y el propio radiador. Para reformar por completo un piso, estas son todas las tarifas:

• Instalación de cuadro eléctrico para estudio : 500 €

• Instalación de cuadro eléctrico para piso de 1 a 2 dormitorios : 700 €

• Instalación de cuadro eléctrico para piso de 3 dormitorios o más : 900 €

• Instalación de contador eléctrico : 500 €

La instalación del contador eléctrico puede ir desde 200 € si lo instala tu electricista, hasta 1000 € si lo instala Enedis. Ten en cuenta que el contador es gratuito y que solo se factura su instalación. Enedis no tiene derecho a cobrar el contador en sí.

• Instalación de toma eléctrica de 16 A : 70 €

• Instalación de toma eléctrica de 32 A : 110 €

• Instalación de toma de TV : 100 €

• Instalación de toma RJ45 : 100 €

Una toma de 32 A se destina normalmente al horno y a la placa de cocción; todo lo demás es de 16 A. La mayoría de los precios indicados corresponden a la marca Schneider.

• Alimentación del calentador de agua : 100 €

• Instalación de radiador de 1000 W : 200 €

• Instalación de radiador de 2000 W : 300 €

• Instalación de toallero eléctrico de 500 W : 200 €

• Instalación de VMC para estudio o piso de 1 dormitorio : 300 €

• Instalación de VMC para piso de 2 dormitorios o más : 400 €

• Instalación de conexión equipotencial : 90 €

• Instalación de punto de luz : 100 €

La conexión equipotencial es obligatoria en los cuartos de baño, ya que es una medida de seguridad. Se necesita 1 por cada baño. La partida del calentador de agua consiste únicamente en la creación de la alimentación eléctrica, ya que el fontanero ya lo ha instalado.

En cuanto a las columnas eléctricas, cuando se crean 5 viviendas habiendo partido de un único contador, este no podrá soportar toda la potencia de las nuevas viviendas, por lo que habrá que crear una columna eléctrica. Eso sí, solo tu electricista podrá decirte si es necesario o no crear una nueva columna. Este es el precio de una columna eléctrica, un precio estimado, ya que puede variar en función de muchos factores.

• Creación de una columna eléctrica para 1 a 4 viviendas : 5000 €

• Creación de una columna eléctrica para 5 a 9 viviendas : 10 000 €

• Creación de una columna eléctrica para 10 a 14 viviendas : 15 000 €

• Creación de una columna eléctrica para más de 15 viviendas : 20 000 €

ESTIMAR LAS OBRAS DE PAREDES, TECHOS Y SUELOS

La partida de pintura contempla 3 capas de pintura, es decir, 1 imprimación + 2 capas de pintura. En cada partida se incluyen la colocación y el suministro del producto. La retirada incluye el desmontaje y el traslado al punto limpio. Estas son las distintas partidas de retirada:

• Retirada de placas de poliestireno en paredes y techos : 5 €/m²

• Retirada de papel pintado en paredes y techos : 5 €/m²

• Retirada de revestimiento de lamas de madera en paredes y techos : 10 €/m²

• Retirada de azulejos en paredes y techos : 20 €/m²

• Retirada de suelo de moqueta : 10 €/m²

• Retirada de suelo de parqué : 15 €/m²

• Retirada de suelo de baldosa: 30 €/m²

• Retirada de suelo de linóleo : 10 €/m²

• Retirada de rodapié : 10 €/m lineal

Una vez vista la retirada, vamos a repasar ahora todas las partidas de instalación :

• Pintura de paredes : 25 €/m²

• Pintura de techos : 35 €/m²

• Pintura sobre gotelé en paredes y techos : 25 €/m²

• Aplicación de enlucido en paredes y techos : 15 €/m²

• Colocación de azulejos en paredes : 50 €/m²

• Colocación de papel pintado en paredes y techos : 20 €/m²

• Colocación de tela de fibra de vidrio en paredes y techos : 25 €/m²

• Colocación de revestimiento de lamas de madera en paredes y techos : 50 €/m²

En cuanto al enlucido, hay que aplicarlo cuando la pared está en mal estado, por ejemplo cuando tiene agujeros. El enlucido permite rellenar los agujeros para partir de una pared lisa y poder pintar encima.

• Colocación de parqué macizo : 80 €/m²

• Colocación de parqué laminado : 40 €/m²

• Colocación de PVC con sistema click : 50 €/m²

• Colocación de baldosas : 50 €/m²

• Colocación de PVC encolado : 30 €/m²

• Colocación de linóleo en rollo : 25 €/m²

• Colocación de OSB de 15 mm : 35 €/m²

• Aplicación de autonivelante : 15 €/m²

Si tienes que cambiar el suelo de tu inmueble, debes elegir la retirada del suelo existente + la colocación del OSB + la colocación del suelo que quieras. La colocación de los rodapiés está incluida en cada partida.

ESTIMAR LAS OBRAS DE YESERÍA Y AISLAMIENTO

La construcción de un tabique o un falso techo incluye el suministro y la colocación de las placas de yeso laminado, la estructura metálica, las cintas de juntas, el enlucido y el lijado. Solo quedará por hacer la partida de pintura. Cuando hablamos de m², nos referimos a m² de pared que hay que crear y no a m² de suelo. Estas son las partidas:

• Creación de un tabique sin aislamiento: 30 €/m²

• Creación de un tabique con aislamiento : 35 €/m²

• Creación de un tabique SAD : 70 €/m²

• Creación de un falso techo sin aislamiento : 35 €/m²

• Creación de un falso techo con aislamiento : 40 €/m²

• Trasdosado de pared existente con aislamiento : 30 €/m²

• Aislamiento de buhardillas : 35 €/m²

El tabique SAD es un tipo de tabique que se utiliza para separar 2 viviendas; hablaremos de él en detalle más adelante, en el módulo específico.