MÓDULO 37: GESTIONAR LA OBRA

INTRODUCCIÓN

Gestionar una obra no es tarea fácil: hay que ser constante y profesional para que se le haga un seguimiento correcto. Para que tu inversión salga redonda, la obra tiene que ir bien. Es lo que veremos en este módulo, en el que explicaremos en qué consiste una verdadera visita de obra y qué hay que vigilar. Veremos, por último, en qué momento hay que pagar los anticipos de la obra y qué hacer si tu operario se retrasa o desaparece de la obra.

CONTROLAR LA OBRA

Una obra es un lugar especial que, cuando nunca se ha invertido en inmobiliario, puede dar miedo. Un lugar donde puedes sentirte incómodo y fuera de lugar. Verás a los operarios hablar de cosas que quizá no entiendas. Por eso, en los módulos siguientes, dedicados a las obras, veremos en detalle los tipos de trabajos para que te sientas cómodo durante tu visita de obra.

Una visita de obra no es una simple visita de cortesía: es una inspección del trabajo realizado, una comprobación del retraso o del adelanto de la obra con respecto al calendario previsto inicialmente. Debes verificarlo todo para asegurarte de que todo está bien hecho. Porque, al fin y al cabo, el cliente eres tú, y si no dices nada, te aseguro que no serán los operarios quienes te señalen si hay descuidos o trabajo chapucero en algunas zonas de la obra.

Para mí, no es una visita, sino un seguimiento; es una palabra más acertada. Este seguimiento hay que hacerlo con regularidad, en primer lugar para comprobar que el trabajo se hace correctamente, pero también para demostrar a los operarios que estás presente y que vigilas. Cuanta más libertad tengan los operarios, más problemas puede haber, salvo que conozcas bien a tu equipo y ya hayas hecho varias obras con ellos; en ese caso, es distinto.

Un seguimiento regular supone, como mínimo, 1 visita por semana, pero lo ideal es hacer al menos 2 visitas por semana. Los operarios también lo agradecerán, ya que podrán trasladarte en persona las dudas y los problemas que puedan surgir. Así podrás resolver rápidamente los problemas cuando estés presente. Al ver tu presencia con regularidad, los operarios tendrán más interés en hacer un buen trabajo y en terminar la obra a tiempo.

Por el contrario, si haces un seguimiento irregular, es probable que a las dudas y los problemas les cueste más llegar hasta ti, lo que provocará malentendidos y tensiones al final de la obra. Además, al sentirse menos vigilados, los operarios harán un poco lo que quieran. No mostrar tu presencia también demuestra que no estás realmente implicado en el proyecto.

Para quienes invierten a distancia, será más complicado acudir al lugar con regularidad. En ese caso, avisa a los operarios desde el principio para que comprendan tu ausencia. Haz entonces seguimientos por teléfono con mucha frecuencia. Lo ideal es hacerlo mediante videollamada de Skype o FaceTime para ver la obra en tiempo real y comprobar que todo va bien.

Una visita de obra no se hace como quien se va de vacaciones: hay que llevar un smartphone o una cámara de calidad para tomar fotos del avance de la obra con regularidad y llevar un buen seguimiento. Esto también permitirá contar con pruebas en caso de defectos de ejecución. Hará falta además una linterna, sobre todo en las obras de reforma integral donde al principio no hay electricidad; también servirá para revisar el desván. Lleva igualmente un nivel de burbuja para comprobar que todo está a nivel.

Eso sí, tú no eres su jefe, eres su cliente, así que no debes darle órdenes ni instrucciones, que podría tomarse mal. Hay que ser diplomático. Un operario trabaja por cuenta propia (salvo que sea una empresa de construcción), precisamente para no tener jefe, así que háblale como a un socio. Si ves errores, no se lo digas de malas maneras; simplemente comenta que hay un pequeño error y que habría que corregirlo.

Si has subcontratado la obra a un director de obra o a un arquitecto, todo será más sencillo. Será el profesional quien se encargue de la verificación y del seguimiento de la obra y luego te trasladará la información. Sin embargo, que un profesional gestione la obra no te exime de hacer visitas por tu cuenta para ver el avance. Como se suele decir, nadie te sirve mejor que tú mismo. Solo yo sé exactamente lo que quiero para mi obra.

QUÉ HAY QUE VERIFICAR

Veremos en detalle todo lo que habrá que verificar en la recepción de la obra en el módulo 44, pero ya vamos a ver qué hay que comprobar durante las visitas de obra. Hay muchas cosas que verificar durante la obra. No hay que esperar al final para comprobar que todo va bien, porque, si lo haces así, puede que algunas cosas mal hechas ya no se puedan modificar por ser demasiado tarde.

Tomemos el ejemplo de un radiador mal colocado: el electricista ha entendido mal lo que querías. Querías ponerlo debajo de la ventana y él lo ha puesto donde iba la tele. Si ves este error al final de la obra, no será demasiado tarde, pero costará bastante tiempo y dinero, porque habrá que abrir una roza en el pladur, tirar los cables hasta el lugar correcto, mover el radiador y luego volver a tapar el pladur con masilla y una capa de pintura. En resumen, bastante trabajo. En cambio, si hubieras visto desde el principio que la toma del radiador estaba mal colocada, cuando el pladur aún no tenía las juntas tratadas ni estaba pintado, la modificación habría sido mucho más sencilla.

Hay muchos ejemplos así, por eso hay que hacer verificaciones con mucha regularidad: un operario es un ser humano y puede cometer errores.

Habrá que verificar, por tanto, toda la instalación eléctrica, probando las luces, los enchufes y las instalaciones generales. Comprueba también la fontanería dejando correr el agua durante varios minutos para asegurarte de que no hay fugas. Por último, revisa todo lo relativo a la calefacción para comprobar que funciona bien.

Comprueba también todo lo estético: en la pared no debe haber marcas de cinta de juntas ni agujeros; todo debe quedar limpio y liso. La pintura no debe tener churretones. El alicatado debe tener las juntas limpias, y no tan sucias como se ven con frecuencia.

Verifica con detalle todo lo que figura en el presupuesto, repásalo punto por punto para detectar los posibles errores.

Acabas de crearte un segundo oficio: la gestión de los profesionales de la obra. Ya verás que, cuando los operarios no se conocen entre sí, te llamarán por tonterías. Por lo general, si son inteligentes, sabrán organizarse solos y hablar entre ellos. Pero para eso, tendrás que haber celebrado, antes del inicio de la obra, una reunión de obra con todos los operarios para ver quién hace qué y cuándo estará hecho. Elaboraréis todos juntos un calendario, para que todo quede bien claro en la cabeza de cada uno. Así, cada operario podrá empezar con buen pie.

¿EN QUÉ MOMENTO HAY QUE ENVIAR LOS ANTICIPOS?

El anticipo, es decir, el dinero, es el único medio de presión que tienes con tu operario, así que hay que pagarlo de forma inteligente. Te imaginarás que, si le pagas todo de golpe al empezar la obra, ya no tendrás ese medio de presión que permite conseguir una buena obra.

Un operario que te pide que le pagues todo, o gran parte del importe total, al inicio de la obra, tiene un problema grave. O bien actúa de mala fe y no hará bien tu obra, o bien tiene problemas de dinero y necesita hacerse un poco de tesorería, y eso es un problema, porque un operario que no sabe gestionar su dinero no es buena señal.

En general, y sobre todo si es tu operario quien compra el material para la obra (pladur, pintura, parqué, cola, juntas…), necesitará un anticipo al inicio de la obra para poder comprar ese material. También le demostrará que eres una persona seria. La seriedad funciona en los dos sentidos. Un primer anticipo normal para empezar la obra es de entre el 25 y el 35 %. Hay que pagarlo unos días antes del inicio de la obra. No tiene sentido pagar este anticipo un mes antes de que empiece la obra.

Los demás anticipos habrá que pagarlos a lo largo de la obra. En general, hay 3 anticipos que pagar durante la obra: el primero justo antes del inicio de la obra, un segundo a mitad de la obra y un último al final, tras la recepción de la obra. Así es como debes pagar tus anticipos. No pagues todo al principio, como hemos visto antes, y tampoco pagues todo al final.

Para desbloquear un anticipo, el procedimiento principal es enviar la factura de tu operario a tu banco. Una vez recibida la factura, el banco tarda más o menos tiempo en pagarla. Algunos bancos tardan unos días y otros varias semanas. Por tanto, hay que tener muy en cuenta este dato, porque puede bloquear una obra. Pregunta a tu banco en cuánto tiempo paga una factura de un operario. Si te dice que las facturas se pagan en xx semanas, avisa a tu operario desde el principio para que sepa que tardará un tiempo.

En mi caso personal, en mi primera obra, el banco tardó tanto en pagar el primer anticipo (1 mes) que la obra se quedó bloqueada: el operario esperó a recibir su anticipo para empezar. Perdí tiempo, y por tanto dinero, y el operario empezaba a perder la confianza. Un inversor inteligente siempre debe prever este tipo de cosas, para no dejar nada al azar.

La factura de tu operario debe ser coherente. Por ejemplo, en una reforma integral, el banco podría negarse a pagar la factura si solo tiene 3 líneas, lo que supondría una pérdida de tiempo adicional. Deben figurar todas las menciones obligatorias, pero también la descripción detallada de los trabajos. Si es una reforma integral, la factura fácilmente deberá tener 4 o 5 páginas.

EL OPERARIO SE RETRASA

Es algo que te ocurrirá al menos una vez en tu vida como inversor: puedes estar seguro de que en alguna de tus obras habrá retraso. Pero no hay que tener miedo ni estresarse por ello, porque, como inversor inteligente, ya has previsto este tipo de situación. En efecto, es muy raro que una obra no se retrase, sobre todo las grandes obras, donde hay incógnitas de partida que no se pueden conocer antes de empezar.

Para prevenir este tipo de problemas, imaginemos que has acordado con el operario que la obra dure 3 meses; pues bien, en tu cabeza piensa que durará 4 meses. Así no te estresarás. Si tenías previsto que entrara un inquilino en el 3.er mes, aplázalo al 4.º mes; lo mismo si tenías otros compromisos con fecha: haz como si la obra fuera a terminar dentro de 4 meses.

En cambio, si ves que el operario lleva un retraso real porque no es serio o porque encadena varias obras a la vez, entonces sí es un problema. Habrá que dar un puñetazo en la mesa y dejarle claro al operario que no te gusta eso. En cualquier caso, es mejor resolverlo de forma amistosa, y en el 90 % de los casos se soluciona fácilmente.

No hay que entrar en conflicto desde el principio, o podrías ponerlo a la defensiva. Hay que hablar e intentar entender qué es lo que no funciona. Mira qué podéis hacer juntos para resolver los problemas y retomad la obra sobre buenas bases. Después, habrá que hacer un nuevo calendario entre los dos. El operario verá que estás de su lado y que quieres que las cosas se arreglen, así que estará más dispuesto a ayudarte.

Este tipo de problemas ocurre con frecuencia cuando haces un mal seguimiento de la obra, pero si estás presente con regularidad, al operario le costará más abandonar la obra con tanta frecuencia.

EL OPERARIO SE HA MARCHADO

Perder a un operario es muy problemático, porque habrá que encontrar a otro, y eso no es fácil. Además, tendrás que encontrar a uno que acepte retomar los trabajos de otro, y muchos se niegan, porque no saben lo que se ha hecho antes. Un operario compromete su seguro decenal en una obra, así que debe asegurarse de que el trabajo del operario que ha abandonado esté bien hecho. Esto es especialmente cierto en los trabajos de electricidad o fontanería, porque son trabajos muy técnicos que requieren competencias específicas.

Si has intentado seguir el procedimiento anterior, pero el operario ya no responde y no vuelve a la obra, en ese caso no tendrás más remedio que contratar a otro operario.

Envía una carta certificada al operario en cuanto te des cuenta de que ya no te responde. Envía otra carta certificada 15 días después, y otra más 30 días más tarde. Si sigue sin responder, podrás contratar a otro operario aunque el presupuesto que habíais firmado juntos no se haya cumplido, ya que este no responde a tus cartas. Así, el contrato quedará roto y te liberarás de todas tus obligaciones con ese operario. Esto te permitirá, en caso de procedimiento judicial, demostrar que hiciste todo lo posible por ponerte en contacto con él.