MÓDULO 38: LAS OBRAS EN GENERAL

INTRODUCCIÓN

Entramos con suavidad en la parte de las obras explicando las generalidades de las reformas y la importancia de hacerlas cuando se quiere ser rentable. Después veremos cómo organizar las obras gracias a un calendario preciso y a planos detallados, de modo que los artesanos solo tengan que seguir tus indicaciones. Por último, veremos cuándo conviene hacer obras y cuándo no, y los errores que hay que evitar en las obras.

LAS GENERALIDADES

Las obras dan miedo a todo el mundo, sobre todo a los principiantes, y sin embargo es la estrategia que más rentabilidad aporta en el sector inmobiliario, porque ofrece 3 ventajas nada desdeñables:

• Sea cual sea el tipo de alquiler que hagas, las obras serán deducibles de los ingresos de tus alquileres. Esto te permite no pagar impuestos durante varios años. Cuando se conoce la carga fiscal que soportan los ingresos inmobiliarios, considero que las obras son un nicho fiscal extremadamente interesante. Mucho más rentable que muchos otros.

• La plusvalía en la reventa está asegurada con unas obras de reforma. Si has comprado tu inmueble por debajo del precio de mercado, como he escrito anteriormente en esta formación, y lo revendes algo por encima del precio de mercado con una reforma de alta gama, venderás rápido y con plusvalía. Esa plusvalía tributará, pero no pasa nada: como dice Roger, «es el juego, mi pobre Lucette». Si quieres calcular la plusvalía, te invito a ver el módulo titulado «LA plusvalía».

• Facilidad para alquilar. Un inmueble reformado por completo, con una bonita decoración y buenos muebles, tendrá más calidad que el 90 % del mercado inmobiliario de tu zona, así que alquilarás tu piso con mucha facilidad. Cuando eres mejor que la competencia y alquilas a un precio razonable, eres el mejor de tu zona. Así, podrás alquilar algo más caro que la media de la ciudad y, además, tendrás una rotación menor, ya que el inquilino se sentirá a gusto en tu vivienda. Una rotación menor cuando eres propietario significa tranquilidad de espíritu, y eso no tiene precio.

Si no haces obras, pierdes estas 3 ventajas que, en mi opinión, son la piedra angular de una inversión inmobiliaria de éxito. Quizá algunos no estén de acuerdo, pero para mí no se puede tener una inversión muy rentable sin hacer muchas obras. Es la única solución para ser el mejor en el sector inmobiliario.

No hay que tener miedo a las obras: son tus amigas para toda la vida (a diferencia de los lácteos ^^). En los siguientes módulos veremos los distintos gremios para abordar todos los tipos de obras a los que te enfrentarás a lo largo de tu vida de inversor. Te enseñaré a hablar el lenguaje de las «obras» para que te sientas cómodo ante los artesanos. Saber hablar ese lenguaje te permitirá estar al mismo nivel que ellos y parecer más profesional que alguien que no tiene ni idea.

ORGANIZAR LAS OBRAS

Para que las obras se hagan correctamente, hay que preparar todo el proceso con antelación y no dejar nada al azar. Una obra sin organizar y sin calendario es una obra que va a salir mal. Por eso te aconsejo hacer 2 cosas importantes:

• Un calendario

• Un plano

Estas 2 cosas te llevarán tiempo, pero verás que ganarás mucho tiempo una vez que haya empezado la obra, porque todo estará previsto de antemano y te ahorrarás buena parte de las malas sorpresas de obra.

UN CALENDARIO

Empezamos a hablar de ello en el módulo anterior; aquí entraremos en detalle para explicar cómo organizar un calendario correctamente. El calendario no lo vas a hacer tú solo, sino entre todos. Unas semanas antes del inicio de la obra, tendrás que organizar una reunión de obra con todos los artesanos. Es imprescindible que todos estén presentes. Si no están todos los gremios, el calendario no será del todo exacto.

Coge una hoja en blanco o un documento de Word, como prefieras. En primer lugar, os pondréis de acuerdo sobre el tiempo previsto para realizar toda la obra entre todos los artesanos. Por ejemplo, partís de 3 meses. Crearás 1 casilla por semana, es decir, 12 casillas para los 3 meses de obra. En cada casilla anotarás lo que hará cada artesano. Serán ellos quienes te digan en qué semana se colocarán las placas de yeso laminado, en qué semana se pasarán los conductos, en qué semana se harán los desagües.

Así, con la ayuda de los artesanos, tendrás tu calendario completo para los 3 meses. Sabrás en qué momento se hará cada tarea. Te ayudará a organizarte y, cuando supervises la obra, sabrás si va adelantada o retrasada. También ayudará a los artesanos, que sabrán en qué momento debe colocar el otro sus materiales. Por ejemplo, el electricista tiene que esperar a que esté colocada la estructura metálica para instalar sus conductos; gracias al calendario sabrá cuándo hacerlo. Es un documento que ayudará a todos.

Eso sí, en tu obra nada saldrá como indicaste en el calendario, y es normal. Cualquier imprevisto y puedes perder 1 semana de obra. Un artesano enfermo, un muro de carga que no se puede tocar, un desagüe que no se puede crear, y es tiempo perdido. Así que no tengas miedo: en la vida real las cosas no son lineales, pero no pasa nada; aunque el calendario tenga que ir cambiando con el tiempo, al menos los artesanos tendrán una base en la que apoyarse.

Si tienes información, preguntas o indicaciones que añadir para tus artesanos, ponlas en el calendario. Si las anotas en la casilla correspondiente, el artesano sabrá que, por ejemplo, en la semana 6 tendrá que llamarte para elegir juntos el parqué de todo el edificio.

Este calendario deberá imprimirse y habrá que entregar 1 ejemplar a cada artesano para que cada uno tenga su propia copia. Como los artesanos suelen ser bastante despistados, te aconsejo enviar una copia del calendario por correo electrónico a todo el mundo. Así, ya no habrá excusa de pérdida. Para los artesanos que se manejan bien con internet, la mejor solución es crear un Google Drive. Para quienes no lo conozcan, es un documento compartido y, en cuanto escribas algo en él, los demás lo verán en tiempo real. Es muy práctico cuando tienes información que añadir pero no quieres llamar al artesano cada vez.

EL PLANO

Los artesanos necesitan un plano para hacer bien su trabajo. Si no proporcionas un plano, o si entregas planos chapuceros, al final serás tú quien salga perjudicado, porque es tu vivienda. Con un mal plano, la cocina se instalará de cualquier manera, los radiadores acabarán en el salón y la tele terminará en la despensa. Exagero, pero no vamos desencaminados. No todos los artesanos, pero sí una gran parte, son meros ejecutores y no van a intentar entender nada. Para ti será lógico colocar el radiador debajo de la ventana, pero si no lo indicas, el artesano lo pondrá donde sea. Y será culpa tuya, porque no habrás proporcionado planos detallados.

Un plano de calidad es un plano en el que absolutamente todo está detallado en varias vistas; lo ideal es incluir al menos 2 o 3 vistas en 3D desde distintos rincones del apartamento y 1 vista en 2D para hacerse una idea del espacio. En cada plano en 2D deben figurar las medidas de cada elemento. La cocina debe tener medidas al centímetro, así como los radiadores, la cama, el salón, el baño, las ventanas, las puertas… En definitiva, todo tiene que estar para que el ejecutor tenga una sola tarea: reproducir lo que has puesto en tu plano.

Para hacer planos rápidamente como un profesional existen varios programas en línea, pero en mi caso uso únicamente home by me https://home.by.me/fr/, un sitio que pertenece a Dassault, una de las empresas francesas más grandes. El programa es muy fácil de usar.

Home By Me es un programa en línea. Debes dibujar los planos directamente en el programa, con las distintas medidas, estancia por estancia, y al final añadir los muebles y la decoración.

El concepto es muy práctico: puedes hacerlo absolutamente todo, ¡hasta tu sótano! El sitio pone a tu disposición numerosos proyectos de usuarios que podrás abrir en tu propio programa simplemente registrándote (gratis). La interfaz, blanca y sencilla, cuenta además con una sección de ayuda que aparece al hacer clic en el icono. El renderizado 3D incluye también una muy buena simulación de iluminación con vista a 360°. La presencia de un personaje en tu casa permite igualmente cambiar de punto de vista para verlo todo a través de sus ojos. Pero aún hay más: el programa permite recurrir a un amplio catálogo de objetos y muebles para decorar y amueblar tu casa, e incluso cocinas completas, gracias a sus acuerdos con algunas grandes marcas.

LOS ERRORES QUE NO DEBES COMETER

Los errores que se pueden cometer en las obras, sobre todo cuando se empieza en el sector inmobiliario, tienen que ver con la gestión del tiempo, como ya vimos antes, pero también con la gestión del dinero. En efecto, en el 90 % de los casos tu obra te costará más de lo previsto. Yo mismo, a veces me paso de mis estimaciones de obra y al final me sale más caro de lo previsto. Cuando se hace una reforma integral, siempre hay variables que no se pueden conocer desde el principio.

Para ello, la solución es aumentar la financiación que vas a pedir al banco. En general, se aumenta un 10 %, lo que permite afrontar los imprevistos en los que no se pensó al inicio de la obra. Si no pides prestado ese margen del 10 %, es posible que tengas que poner la diferencia de tu bolsillo, y puede llegar a ser de miles de euros. Para ello, pídele a tu artesano que te haga un presupuesto algo más elevado antes de solicitar el préstamo; así estarás tranquilo.

Si haces tú mismo las obras, ten mucho cuidado de asegurarte correctamente. Igual que un artesano, tú también debes tener un seguro. Como particular no podrás contratar un seguro decenal, pero sí deberás contratar un seguro de daños de obra. Así estarás cubierto en caso de problemas durante las obras. Ten en cuenta que, cuando haces las obras tú mismo, solo es deducible el material; el tiempo que dedicas a hacerlas no lo es.

CUÁNDO HACER LAS OBRAS

Lo veremos en detalle en los módulos dedicados a las obras, pero vamos a empezar a profundizar para ver cuándo hay que hacer obras y cuándo no. Ya lo sabes: yo solo hago grandes reformas, comprando inmuebles en muy mal estado para que el precio del inmueble sea bastante bajo. Así que lo rehago absolutamente todo, pero no es una obligación cuando no procede.

Cuando se compra un edificio o un apartamento, nuestro objetivo es tener los menos problemas posibles cuando el inquilino esté instalado. Hay que resolver todos los problemas durante la obra y no dejar nada de lado pensando que ya se verá más adelante. No: todo debe estar resuelto antes de que el inquilino entre en la vivienda. Si lo haces correctamente, verás que no tendrás ningún problema importante durante varios años. Evidentemente, no se puede hacer nada contra los errores que provengan del inquilino, pero al menos eliminarás los problemas que pudieran venir por tu culpa.

Para ello, cuando compres un inmueble, tendrás que revisarlo todo. Los principales problemas de un inmueble son las fugas de agua. Puede parecer insignificante, pero una fuga de agua puede arruinar un suelo laminado. Y mientras duren las obras (que ya te costarán dinero), habrá que realojar al inquilino… en fin, no es lo que queremos. Por eso, desde el principio, revisa tú y haz que tu fontanero revise toda la tubería. Si tiene dudas en algún punto, no hay que pensárselo: se cambia de inmediato. Lo mismo vale para todo el material, como el plato de ducha, el mueble con lavabo o el grifo. Todo lo que parezca sospechoso, hay que cambiarlo.

Con la electricidad y el gas, es todavía más importante, porque el agua provoca fugas, pero la electricidad y el gas pueden matar. Si tienes un contador de electricidad o de gas antiguo, o enchufes que no cumplen la normativa, no hay que pensárselo ni un segundo: se cambia. ¿Una caldera de gas que da miedo? Se cambia…

Fíjate bien en esta frase: más vale pagar 100 € ahora que 500 € dentro de 2 años. Aunque fuera algo que no estaba previsto en un principio, hazlo. En mi caso, rehago toda la tubería desde el sótano hasta el desván; igual con la electricidad, se hace una nueva columna conforme a la normativa. Rehaciéndolo absolutamente todo de la A a la Z, estoy seguro de estar tranquilo durante 10-15 años.

No olvides que el capitán del barco eres tú y nadie más: el artesano está ahí durante las obras, pero después eres tú, y nadie más, quien será responsable de tu barco. Tienes la responsabilidad de tu inmueble, así que presta atención a todo y no dejes pasar nada, sea cual sea la opinión de los demás.