MÓDULO 46: EL INQUILINO

INTRODUCCIÓN

En este módulo veremos en detalle el procedimiento para encontrar un inquilino rentable, así como las distintas comprobaciones que habrá que realizar para asegurarnos de que no nos engañen. También veremos qué es un buen inquilino y los puntos importantes que conviene recordar cuando se busca un inquilino.

ENCONTRAR UN BUEN INQUILINO

Como inversor rentable, hemos hecho las cosas como es debido, lo que significa que hemos realizado nuestro estudio de mercado para saber en qué zona comprar nuestro inmueble y hemos definido el tipo de inmueble que queremos comprar o crear. Después, hemos comprado un inmueble bien ubicado y, a continuación, hemos hecho las obras para convertirlo en un inmueble de alta gama. «Solo» con hacer todo esto, te aseguras de situarte por encima del mercado, lo que te permitirá atraer a los mejores perfiles.

Ahora hay que saber cuáles son los mejores perfiles, esos que todo propietario sueña con tener para estar tranquilo durante todo el periodo de alquiler de su piso. Es lo que veremos en detalle a lo largo de este módulo.

Lo más importante que hay que recordar a la hora de elegir inquilino es no precipitarse. De hecho, hemos tardado cerca de un año entre el inicio de la búsqueda y la puesta en alquiler, por lo que tenemos mucha prisa por alquilar nuestro inmueble para empezar a cobrar; sin embargo, es un error muy grave actuar así. Recuerda: nada de emociones en los negocios, sean inmobiliarios o de cualquier otro tipo; solo hablan los números.

Lo que voy a decir no será fácil de entender, pero así es la vida, y puedes no estar de acuerdo conmigo. Si un inquilino parece simpático y tienes buenas sensaciones, pero está en paro, o trabaja con contratos de trabajo temporal, o no gana al menos 4 veces el importe del alquiler (en general se toma 3, pero yo prefiero 4; en el caso de un estudiante, son sus avalistas quienes deben ganar 4 veces el alquiler), por desgracia no lo acepto, y te voy a explicar por qué. Esa persona tendrá toda la buena voluntad del mundo, y estoy seguro de que entre los lectores hay personas en esta situación que pagan muy bien su alquiler desde hace años, pero yo no asumo ese riesgo. No asumo ese riesgo porque, en Francia, un procedimiento de desahucio dura unos 2 años.

La culpa es del gobierno, porque si tuviéramos un sistema estadounidense o inglés en este aspecto, es decir, si se pudiera desahuciar a un inquilino moroso en pocas semanas, daría una oportunidad a personas con trabajo temporal, con contratos de duración determinada o autónomos, ya que sabría que, en caso de impago, podría desahuciarlos fácilmente. Es protegiendo demasiado a los ciudadanos como se crean desigualdades. Las personas que tienen dificultades para encontrar vivienda tendrían muchas menos si tuviéramos un sistema menos protector.

Por ejemplo, ocurre lo mismo con el empleo: en Inglaterra, un empleado puede ser despedido de un día para otro, pero encuentra trabajo al día siguiente en otra empresa con facilidad. En cambio, en Francia, las empresas tienen miedo de contratar porque el procedimiento de despido es muy largo y los empresarios tienen pocos derechos. Si se flexibilizara un poco todo esto, el trabajo se encontraría mucho más fácilmente.

Por lo tanto, hay que elegir los mejores perfiles: has creado un inmueble de alta gama, así que mereces los mejores perfiles. No elijas, pues, el primer perfil que quiera alquilar tu piso. Si tardas 2, 3 o 4 semanas en encontrar el perfil adecuado, no pasa nada, porque una vez que esté instalado no tendrás problemas. Más abajo veremos qué es un buen perfil, ya que sus ingresos son muy importantes, pero también hay otras cosas que revisar.

EL PROCEDIMIENTO

Para encontrar un buen inquilino, debes seguir un procedimiento profesional; es decir, a los ojos de los posibles inquilinos, tienes que parecer un profesional. No es lo mismo que un inquilino hable con un profesional que con alguien que no conoce los procedimientos.

PUBLICAR EL ANUNCIO

Publico el anuncio en leboncoin (ver el módulo anterior) durante unos diez días para recibir el máximo de perfiles. Cuantos más perfiles tenga, más posibilidades tendré de encontrar auténticas joyas entre todos los candidatos. Son los únicos que busco para mis alquileres.

Solo pongo mi correo electrónico por 2 razones: me permite conservar un registro escrito para facilitar la búsqueda posterior, porque si te llaman 20 personas, es probable que te olvides de la mitad. Además, no quiero que me acosen a cualquier hora del día (¡o de la noche!). Si estás en una zona donde sabes que no te van a acosar, puedes poner tu teléfono; tú decides.

EL CONTACTO

Una vez finalizado el anuncio o durante su publicación, como prefieras, haces una selección. Para empezar, a todas las personas que hacen preguntas cuyas respuestas ya figuran en el anuncio las descarto, porque ni siquiera se han tomado el tiempo de leerlo, y eso demuestra una mala mentalidad. Si la persona no saluda, también se elimina. Los «wesh wesh» también: siguiente directamente. Si la persona comete faltas de ortografía en cada frase, la elimino. A toda esta gente ni siquiera me molesto en responderles, porque la forma de escribir refleja la mentalidad de la persona y este tipo de perfil no me interesa en absoluto.

Después, a las personas que indican en el correo que están en paro, cobran el RSA, tienen un contrato temporal, trabajan con contratos de trabajo temporal o son autónomos, les respondo que, lamentablemente, no aceptamos este tipo de perfil y les deseo mucha suerte en su búsqueda.

Todo esto permite eliminar fácilmente entre un 30 y un 40 % de los correos. Una vez realizada esta primera criba, enviarás un correo tipo. Es un correo que envío a todos los inquilinos potencialmente interesantes. Este es el correo tipo:

————–

Buenos días,

Damos respuesta a su solicitud

El piso de 25 m2 situado en XXXX, completamente amueblado y equipado, estará disponible próximamente para su alquiler.

Para completar el expediente necesitaremos:

– De usted:

Un RIB (justificante de datos bancarios)

Las 3 últimas nóminas (excepto estudiantes)

Carné de estudiante (si es estudiante)

Una copia del contrato indefinido (CDI) (excepto estudiantes)

Declaración de la renta (si la tiene)

Documento de identidad

Visado (si procede de fuera de la UE)

Justificante de domicilio actual

– Del avalista:

Un RIB (justificante de datos bancarios)

Las 3 últimas nóminas

Una copia del contrato indefinido (CDI) (basta con la primera página)

Documento de identidad

Declaración de la renta

Justificante de domicilio

Le agradezco de antemano el envío de sus documentos.

Quedo a su disposición

Atentamente

————–

A las personas que tardan más de 24 h en responder (salvo motivos realmente válidos), las saco de la carrera, porque una persona realmente interesada responde muy rápido a este tipo de correo.

A las personas que no habían indicado su empleo al principio y que aquí responden que cobran el RSA, están en el paro… como entran en los «perfiles de riesgo», las descarto. Igual que a las personas que no tienen avalista: las descarto.

Nota: yo busco casi exclusivamente estudiantes, pero no cojo los estudios cortos de 1 o 2 años, solo los de varios años, para no tener que buscar un inquilino cada año para mis alquileres. Además, como los estudiantes rara vez ganan dinero, el avalista es muy importante en cuanto al perfil de riesgo (empleo, ingresos…); como se ha visto más arriba, es sobre él sobre quien habrá que investigar.

Con este nuevo paso, se elimina fácilmente un 30 % más de perfiles. Solo quedan unas pocas candidaturas interesantes. Es en el siguiente paso cuando enseñarás el inmueble a estos candidatos.

LA VISITA

No hagas visitas grupales: no es agradable y no se consigue hacerse una buena idea del perfil de cada persona. Nosotros organizamos todas las visitas el mismo día. Unos 30 minutos entre cada inquilino son más que suficientes.

Tras la criba anterior, solo vas a enseñar el inmueble a las personas con un perfil interesante y buenos ingresos, así que no será por eso por lo que elijas a tu futuro inquilino. A partir de ahora, tendrás que decidir según varios puntos nuevos:

• Para mí, los fumadores son un «siguiente» directo: no quiero fumadores en mis alquileres. Yo no fumo, así que en cuanto un fumador se me acerca, lo noto enseguida. Si tienes dudas, mira los bolsillos del candidato: se ve fácilmente si hay un paquete de cigarrillos. El humo se impregna en el mobiliario, en la ropa de cama y en las toallas, y vuelve amarillas las paredes, y todo ello muy rápido, así que no recomiendo a los fumadores como inquilinos.

• Los animales: a mí me gustan, pero no los quiero en mis viviendas, porque solo hago estudios y no es adecuado tenerlos en una superficie tan pequeña. Si tuviera superficies más grandes, no excluiría a los gatos, por ejemplo; no molestan. En cambio, para mí hay una regla: nunca un perro en un piso; será infeliz y ladrará muy a menudo, y es la mejor manera de perder a los demás inquilinos.

• El feeling, por supuesto: hay que ponerse en la posición de quien hace un favor a una persona y no al revés. Estás en posición dominante, así que hay que mantenerla. Por tanto, las personas que son pesadas con el más mínimo detalle, que ponen mala cara o que le buscan tres pies al gato son un «siguiente». Si no, te van a fastidiar durante todo el período de alquiler, y eso no es lo que queremos.

Para mantener bien esta posición dominante que tenemos como propietarios, no hay que decirle al inquilino que está aceptado nada más terminar la cita, aunque sepas que es él porque es excelente en todo. Hay que dejarlo esperar unas horas. Por lo general, nosotros decimos «su perfil es interesante, le llamaremos mañana». Te aseguro que decir «está aceptado» ahora mismo y llamar a la persona al día siguiente, tras haberla hecho esperar 24 h, no tiene el mismo efecto psicológico. Esa persona te lo agradecerá enormemente y te lo devolverá durante todo su alquiler, sin darte ningún problema.

LA VERIFICACIÓN

El período de 24 h también te permitirá comprobar la documentación de tu inquilino. Está bien tener un inquilino con el que ha habido buen feeling y con buenos documentos, pero nada impide hacer una verificación completa, porque hay personas con doble cara. Ten en cuenta, de todos modos, que pocos inquilinos presentan documentos falsos, ya que conlleva un riesgo penal considerable. Es un delito castigado con 45 000 € de multa y 3 años de prisión.

Personalmente, antes de admitir a un inquilino, hago 3 verificaciones:

• El trabajo del inquilino o del avalista, en el caso de un estudiante. Simplemente llamo a la empresa para saber si la persona trabaja realmente en ella. Si responden que sí, me basta; no hace falta saber más.

• El documento de identidad del inquilino. No tengo el aparato que permite comprobar si el DNI o el pasaporte son auténticos, pero lo comparo a grandes rasgos con el mío para ver si hay algo raro.

• Los ingresos del inquilino o del avalista, en el caso de un estudiante. Para ello disponemos de una herramienta estupenda proporcionada por el Estado, que te permite comprobar si los ingresos indicados en su declaración de impuestos son reales. Es muy fácil falsificar una declaración de impuestos, así que más vale comprobarla bien. Encontrarás la información aquí: https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

Haciendo todo esto, puedes estar seguro de que no solo atraerás a los mejores perfiles a tu inmueble, sino que además, normalmente, estarás tranquilo durante todo el período de alquiler. Un buen inquilino es un inquilino que paga bien, pero también es un inquilino que se queda mucho tiempo, que te llama muy rara vez y que se las arregla solo. Con este tipo de inquilino estarás tranquilo y, al mismo tiempo, meterás el máximo de dinero en tu bolsillo.

Si está limpio y no ha mentido en absoluto, ¡entonces puedes elegir a ese inquilino! En el siguiente módulo veremos los documentos obligatorios para admitir a un inquilino.