MÓDULO 49: IR TODAVÍA MÁS LEJOS

INTRODUCCIÓN

Ya estamos aquí: este es el último módulo de aprendizaje, en el que tendrás que ser constante para terminar esta formación por todo lo alto. En este módulo veremos que alcanzar 1 M de deuda viva es bastante sencillo, pero llegar a los 10 M tampoco es muy complicado si se hacen las cosas bien. También te desvelaré mi estrategia para alcanzar esos famosos 10 M de deuda viva y lo que haré después.

UNA DEUDA VIVA DE 1 M

Alcanzar 1 millón de deuda viva no es lo más complicado: con unos cuantos inmuebles puedes llegar a ese millón con bastante facilidad. A lo largo de tu vida como inversor, sobre todo si empiezas pronto, verás lo rápido que llegará este objetivo. Personalmente, empecé hace menos de 3 años, en el momento en que escribo este módulo, y ya estoy en alrededor de 1,8 M de deuda viva, lo que significa que, cuando termine de pagar todos mis créditos, seré millonario; es así de sencillo.

En pocos años es fácil llegar a ser millonario: basta con comprar 5 apartamentos de 200 000 € cada uno para conseguirlo, y todavía va más rápido cuando se trata de edificios completos. Puede llevar más tiempo, quizá 5 o incluso 10 años para quienes se lo toman con mucha calma, pero es posible. En la mayoría de los casos, quien se lanza al sector inmobiliario de forma inteligente, con cashflow positivo desde el principio e invirtiendo con regularidad, puede alcanzar el millón en unos pocos años, 5 como máximo.

Ten presente una cosa: mantente centrado en la inversión y en nada más, aparte de tu vida familiar. La inversión inmobiliaria debe ser lo más importante y ocupar el máximo de tu tiempo. Fíjate objetivos para mantenerte siempre en la misma trayectoria. Pasarás por momentos complicados porque solo pensarás en inmuebles, pero merece mucho la pena cuando ves el resultado.

Compra un inmueble, haz las obras, alquílalo con cashflow positivo, espera unos meses para agradar y tranquilizar al banco, y vuelve a empezar, y así sucesivamente. Al llegar hacia los 600 000-700 000 €, empezarás a encontrar bloqueos por parte de los bancos: si al principio conseguiste préstamos del 110 % con bastante facilidad, ahora será más complicado. Por tanto, tendrás que empezar a aportar algo de efectivo, quizá un 10 % o, al menos, los gastos de notaría para agradar al banco.

UNA DEUDA VIVA DE 10 M

Aquí, con una deuda viva de 10 millones, pasamos a jugar en la liga de los grandes: hay muchos millonarios de 1 M en Francia, pero millonarios de 10 M es otra cosa, subes un escalón más de riqueza. Evidentemente, cuanto más alto, más difícil es llegar, pero, paradójicamente, partir de 0 para alcanzar 1 M es más complicado que partir de 1 M para alcanzar 10 M.

El razonamiento es simple: el cálculo para pasar de 10 000 € (el ahorro medio de los franceses menores de 30 años), por ejemplo, a 1 M es x 100, es decir, habrás multiplicado tu aportación inicial por 100. Mientras que para pasar de 1 M a 10 M simplemente habrás hecho x10, lo que matemáticamente es más fácil de lograr.

Eso sí, para llegar a los 10 M tendrás que diversificar y hacer operaciones que antes no hacías. Porque no se llega a 10 M comprando y alquilando como se hace al principio. Es válido para empezar y para alcanzar el primer millón de deuda viva, pero para llegar a los 10 M hay que jugar de otra manera.

Para ello, tendrás que utilizar varias estrategias distintas, tendrás que diversificar. En esta formación hablo únicamente de inmobiliario, así que cuando hablo de diversificar me refiero a utilizar varias de las técnicas que existen dentro del sector inmobiliario.

Por tanto, tendrás que comprar, hacer obras y luego alquilar, pero también tendrás que hacer compraventas (comprar para revender), que te permitan disponer rápidamente del máximo de efectivo, y alquilar oficinas y locales comerciales, que aportan estabilidad en el tiempo. Quizá también tendrás que crear una SCI sujeta al impuesto de sociedades para asociarte con otras personas, lo que te permitirá adquirir inmuebles muy caros que no habrías podido comprar solo.

En resumen, tendrás que utilizar varias estrategias a la vez. Cuantas más utilices, más estabilizarás tu base financiera ante los bancos. Diversificar con varias estrategias permite, a la vez, que entre más dinero y tranquilizar al banco, porque si una estrategia deja de funcionar, las demás seguirán estando ahí.

Voy a darte mi estrategia para los próximos años. Actualmente tengo unos cuarenta lotes, que me aportan alrededor de 14 000-15 000 € de alquiler mensual, con aproximadamente un 50 % de cashflow neto. Ahora mismo, todo está alquilado como alquiler amueblado clásico durante todo el año. Antes de que acabe 2019, habré adquirido un nuevo inmueble que, en este preciso momento, aún estoy negociando. Este nuevo inmueble de 700 m² me permitirá crear unas 25 viviendas, con 15 000 € más de alquiler y 8 000 € de cashflow neto. Cuando digo NETO, siempre es después de impuestos; no pago ninguno, porque tengo muchísimas obras. Haré 2 viviendas de corta duración y el resto como vivienda amueblada todo el año. En total tendré 30 000 € de alquiler mensual y la mitad en cashflow NETO. Tendré unas 65 viviendas. Este proyecto, dada la envergadura de las obras, terminará seguramente en el verano de 2020.

Actualmente invierto todo a título personal, para tener el máximo de efectivo a mi nombre y no al de una sociedad. Ese fue el acto 1. El acto 2 consistirá en pasar a la siguiente velocidad y, para ello, hay que cambiar de estrategia. El acto 2, que pondré en marcha a finales de 2020 o principios de 2021, consistirá en crear una SCI sujeta al impuesto de sociedades, con la que invertiré en oficinas y locales comerciales. ¿Por qué oficinas y locales comerciales? Porque es una muy buena inversión que requiere poco trabajo. Hay que saber que las mayores inmobiliarias patrimoniales del mundo tienen principalmente oficinas y locales comerciales, porque requieren mucha menos gestión que el alquiler residencial clásico y es bastante fácil conseguir un 8-10 % con muy pocas obras. Ya lo habrás entendido: pocas obras = fuerte tributación a título personal; por eso voy a crear una SCI sujeta al impuesto de sociedades.

Como no necesitaré sacar dinero de esta SCI, lo reinvertiré todo. Por eso, en paralelo o más tarde, en 2021, crearé mi estructura de profesional de la compraventa inmobiliaria para hacer grandes operaciones y recuperar el máximo de efectivo para reinvertir de forma masiva.

Actualmente tengo 32 años y creo que alcanzaré los 10 M de patrimonio antes de los 40. A partir de los 40 años aproximadamente, pienso frenar y empezar a vender una gran parte de mis inversiones inmobiliarias. Creo que venderé todo lo que tenga a título personal (sobre todo porque para entonces ya no quedará mucho que deducir, así que habrá llegado la hora de vender). Seguramente conservaré algunos inmuebles en la SCI, los más rentables, con una estrategia de conservación para legar ese patrimonio a mis hijos.

Haber vendido una gran parte de mi patrimonio a los 40 años será el acto 3. Habré conservado el 20-30 % de mis inversiones en la SCI. El resto del efectivo lo reinvertiré en bolsa. Todavía no me he informado realmente, pero conozco a inversores que consiguen un 10 % de rentabilidad sin que sea demasiado arriesgado.

La estrategia inmobiliaria para empezar es la mejor, porque permite aprovechar el efecto palanca de los bancos para invertir sin desembolsar dinero. Se puede pedir prestado más de 600 000 € a 1 M€ al banco sin demasiada dificultad, según el perfil, lo que permite crecer rápidamente. Después, una vez que se dispone de liquidez, uno puede permitirse invertirla en bolsa.

Acabo de desvelaros mi plan para los próximos 10 años, pero que conste que no es presunción; creo que ya me vais conociendo y yo no me avergüenzo de hablar de dinero, hay que dejar de hacerlo. Estamos entre inversores, no hay que sentir vergüenza de hablar de ello. Cada uno avanza a su ritmo; algunos dirán que mis cifras son muy elevadas, mientras que otros tienen 10 veces más. Lo más importante es pasar a la acción, aunque solo empecéis con un estudio, ya es muy bueno, ¡es el comienzo de vuestra nueva vida de inversor!

EL FUTURO

Quedaos con algo importante: sea cual sea el tipo de inversión que hagáis, siempre hay que ANTICIPARSE. Es una de las claves de las personas que han tenido éxito en la vida. Si no os anticipáis, vais directos al desastre. Cuando empecéis unas obras, ya tenéis que estar buscando otros inmuebles. Cuando notéis que una estrategia no pinta bien, hay que tener previstas otras 2 por si acaso. Cuando compráis un inmueble, hay que anticipar los 6 meses de trámites administrativos que se avecinan.

Pongamos el ejemplo de Apple: el iPhone 12 saldrá a finales de 2019, pero Apple lleva ya meses preparando el iPhone 13. Escribo estas líneas el lunes 22 de abril de 2019, y lo más probable es que el iPhone 12 esté en plena fase de acabado y que los primeros modelos se estén fabricando ya. Seguramente las innovaciones del iPhone 13 ya están listas, y las del 14 se están ideando en sesiones de brainstorming. Si Apple esperara a la salida del iPhone 12 para empezar a pensar en el 13, acumularían mucho retraso.

Con vosotros ocurre lo mismo: no sois un simple inversor; tener 5, 10 o 20 inmuebles es ser un auténtico empresario. Como empresario, tenéis que llevar vuestro barco lo más lejos y lo más rápido posible, y para ello hay que anticiparse. Existe la anticipación a corto plazo, de unos pocos meses, como os decía antes, pero también la anticipación a largo plazo, de varios años.

La anticipación a largo plazo, ¿qué es? Es comprender, ver y reflexionar sobre las viviendas del futuro. Hace 20 años, los estudios amueblados para estudiantes eran algo bastante marginal; hace 15 años, Airbnb ni siquiera existía; hace todavía 10 años, no se pensaba que se pudiera alquilar con contratos de unos pocos meses. El mundo cambia muy deprisa. Por eso os invito a reflexionar sobre lo que será la inversión inmobiliaria del futuro; es una pregunta real a la que os invito a responder. Haciéndolo, os pondréis por delante de todos. Cuando se sabe que el 80 % del parque de alquiler está envejeciendo y que los propietarios no quieren gastar unos pocos euros en renovar sus inmuebles, podéis estar seguros de que esas personas no llegarán lejos, porque no se habrán anticipado, ni siquiera están al día…

Tened presente que siempre se necesitará el sector inmobiliario en el futuro; dentro de 100 años seguirá haciendo falta alojar a las personas, puesto que llevan centenares de años necesitando una vivienda, pero lo que cambiará es el modo de explotación.

EL FINAL

Y esto es todo, amigos, llegamos al final de esta formación; tras más de 3 meses de trabajo intensivo y más de 100 horas de dedicación, os escribo las últimas palabras de este curso. Estoy muy orgulloso de haber cumplido mi compromiso de ofreceros una formación de 50 módulos y, además, gratuita.

Sinceramente, en esta formación de casi 250 páginas tenéis todo lo que necesitáis para lanzaros en el sector inmobiliario. Como complemento, os invito a apuntaros a varios grupos de Facebook de ayuda mutua sobre inmuebles y a leer libros.

No obstante, tened en cuenta que esta formación, esta verdadera formación que os ofrezco gratuitamente, vale una gran parte de las formaciones de pago. He tenido acceso a algunas formaciones de pago y, la verdad, algunas son una estafa, porque no profundizan en los temas como lo hago yo. Así que es inútil contratar una formación de pago pensando que, como es de pago, será necesariamente mejor.

Hice esta formación a raíz de un reto que me planteé: poder hacer una auténtica formación gratuita de 50 módulos en 3 meses, y lo conseguí. Me gusta marcarme objetivos en la vida, es lo que me hace sentir vivo, ¡lo que me da adrenalina! Hice esta formación por 2 razones:

Hoy en día, entre mi primera empresa y el sector inmobiliario, gano varios cientos de miles de euros al año. Podría haber hecho como todo el mundo, lanzar una formación de pago y ganar aún más, pero no es lo que me interesa; prefiero ayudar a la gente de forma gratuita. Por eso quería compartir mi conocimiento con personas que lo necesitaban, personas que necesitan lanzarse a esta bonita aventura inmobiliaria.

He lanzado mi empresa de mobiliario (easy-mobilier.com), que permite incluir el mobiliario en el préstamo hipotecario; esta empresa evolucionará acompañando a los inversores en sus obras, porque pronto nos encargaremos también de las reformas.

Esas son las 2 razones por las que hice esta formación gratuita. Esta nueva empresa no es especialmente por el dinero, sino sobre todo por el reto de crear nuevas empresas, porque es lo que me gusta.

El último módulo, el módulo 50, será un módulo en el que no habrá aprendizaje; recapitularé gran parte de todos los documentos que necesitamos para el sector inmobiliario (contrato de alquiler, inventario de entrada y salida, dossier bancario…). Para una visualización más sencilla, todos los enlaces de los distintos archivos aparecen en renta-immo.com.

Gracias por haber conseguido leer esta formación tan larga, ¡y espero que os haya permitido formaros correctamente en el sector inmobiliario!

Que sepáis que he escrito yo solo toda esta formación; estoy feliz de haber conseguido crearos un verdadero producto de calidad que permitirá tanto a un inversor principiante como a uno experimentado comprar un edificio con mucha facilidad.

Recordatorio de enlaces útiles:

Incluye el coste de tu mobiliario en tu préstamo hipotecario:

https://easy-mobilier.com

La página de Facebook de easy-mobilier

https://www.facebook.com/EASY-Mobilier-583070892196489/

El grupo privado de inversores que quieren ganar a lo grande:

https://www.facebook.com/groups/2734840303224949/