MÓDULO 5: EL DERECHO INMOBILIARIO (Parte 2)

INTRODUCCIÓN

El derecho inmobiliario relativo a la vecindad y a la copropiedad (comunidad de propietarios) no tendrá ya ningún secreto para ti una vez que hayas leído este módulo. Veremos en detalle qué es un inmueble en copropiedad y un inmueble de propietario único. También veremos qué es un reglamento de copropiedad, con todo aquello a lo que hay que prestar atención cuando se quiere hacer una división.

EL DERECHO DE LA COPROPIEDAD

Si compras, como yo, edificios enteros, el derecho de la copropiedad no te interesará, pero como hay muchos inversores que solo compran apartamentos, es importante estudiarlo un mínimo para saber en qué te estás metiendo.

Para hacer un resumen rápido, hay que saber que en Francia hay más de 60 000 copropiedades, lo que representa cerca de 7 millones de personas. Existen inmuebles en copropiedad e inmuebles de propietario único; esta es la diferencia:

• Un inmueble en copropiedad significa que hay varios propietarios; es el caso típico de los edificios. En un solo edificio, puede haber decenas de propietarios. Una copropiedad se crea a partir de 2 propietarios distintos en un mismo edificio, y no hay un límite máximo.

• Un inmueble de propietario único, por el contrario, significa que solo hay un propietario en el inmueble. Es el caso, sobre todo, de las casas, pero también de los edificios. Yo tengo todos mis edificios con propietario único, ya que soy el único propietario.
  

En una copropiedad hay elementos comunes, que pertenecen a todos los copropietarios y en los que cada uno pagará gastos, y hay elementos privativos, de uso y disfrute exclusivo.

Artículo 9 de la ley del 10 de julio de 1965: «cada copropietario usa y disfruta libremente de los elementos privativos y de los elementos comunes, con la condición de no perjudicar ni los derechos de los demás copropietarios ni el destino del inmueble». La copropiedad es el derecho de propiedad de varias personas sobre los elementos comunes de un mismo inmueble, teniendo cada propietario un derecho de propiedad exclusivo sobre sus elementos privativos.

Los propietarios de un apartamento en un edificio colectivo se llaman copropietarios. Deben respetar ciertas normas y seguir el reglamento de copropiedad. Este documento obligatorio (cuando hay varios copropietarios en un mismo edificio) define las normas del edificio y precisa los derechos y obligaciones que hay que respetar.

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

El reglamento de copropiedad es uno de los puntos más importantes, junto con el estado descriptivo de división. Permite delimitar con precisión los elementos privativos y los elementos comunes, así como las modalidades de uso de cada uno de ellos. Esta carta común a todos los copropietarios describe el funcionamiento interno de la copropiedad. Estos son los 4 puntos clave del reglamento:

• El uso de los elementos comunes estará bien definido. Se encuentran varias normas, como las instrucciones en caso de incendio, los horarios de apertura de las puertas del edificio, la prohibición de obstruir el paso… Todo lo relacionado con las zonas comunes.

• El destino del edificio (por ejemplo, de alto standing, de oficinas, de profesiones liberales…) así como el destino de cada local o vivienda. Cada unidad puede tener un destino distinto: vivienda, oficina, garaje, trastero…

• Las modalidades de funcionamiento del edificio, que definirán, en particular, la creación de un consejo sindical (junta de la comunidad), el funcionamiento de las juntas generales…

• El reparto de los gastos de la copropiedad en función de la cuota de participación asociada a cada unidad. Existen 2 tipos de gastos. Los gastos generales, que permiten el mantenimiento, la conservación y la administración de los elementos comunes del edificio; su cuota corresponde a la indicada en el estado descriptivo de división. Los gastos especiales, que también son comunes, pero se reparten en función de la utilidad que tengan para cada una de las unidades.

Habrá que crearlo en cuanto 2 copropietarios vivan en el mismo edificio. Si tienes un edificio entero y quieres vender una parte o todos los apartamentos, tendrás que encargar a un notario la redacción de un reglamento de copropiedad. Este documento debe hacerse antes de la venta oficial del inmueble; puede hacerse, en particular, en la notaría durante el contrato de arras, así ahorrarás dinero, porque todo se hará a la vez (venta + reglamento).

Habrá que modificarlo cuando hagas una división oficial dentro de una copropiedad. En efecto, al estar en una copropiedad, ya existirá un reglamento que establece las normas entre los distintos propietarios. En ese caso, para oficializar la división (entre otros trámites), el notario modificará el reglamento.

Es obligatorio en cuanto hay al menos 2 copropietarios en un edificio. En cambio, si eres propietario único, el reglamento no es necesario: como sirve para establecer las normas entre los copropietarios, no te resultará útil.

Algunos reglamentos de copropiedad aceptarán la división, otros la prohibirán y otros la restringirán, así que hay que leer bien el reglamento.

Caso n.º 1: el reglamento de copropiedad prohíbe la división

Tanto si se trata de una división oficial como si no, en cualquier caso, si el reglamento de copropiedad contiene una cláusula que prohíbe la división de tu inmueble, no tendrás más remedio que no hacerla. Estos son los casos en los que la división podría estar prohibida. Frases del tipo: «Está prohibido alquilar a varias personas distintas», «está prohibido tener demasiados inquilinos en la misma vivienda», «el alquiler por habitaciones está prohibido» o «está prohibido dividir» serán motivos de peso para descartar lanzarse a la división.

A veces veo reglamentos de copropiedad en los que se indica que el edificio debe destinarse exclusivamente a vivienda de tipo burgués. Ya en su época, algunos propietarios dividían los grandes apartamentos haussmannianos en habitaciones de servicio, de ahí ciertas restricciones muy antiguas. Esta parte se encontrará, la mayoría de las veces, en la sección «Uso de los elementos privativos».

Un reglamento de copropiedad puede contener prohibiciones ilegales. En efecto, algunas pueden ir contra el derecho privado del copropietario. Todas las prohibiciones que hemos indicado más arriba no siempre son legales, dependiendo de la prohibición, del tipo de edificio y del barrio en el que se encuentre. Entonces es posible ir contra la comunidad y acudir a los tribunales para demostrar que no tiene razón. Sin embargo, este tipo de procedimiento cuesta mucho dinero y lleva mucho tiempo, sin contar el ambiente deletéreo que habría durante todo el procedimiento. Hay que saber que es posible; después, haces lo que quieras.

En cualquier caso, si no entiendes algunas frases, que pueden ser ambiguas, puedes contactar directamente con el administrador de fincas y plantearle la pregunta, para tener una respuesta clara sobre lo que se puede y no se puede hacer. Algunos reglamentos tienen más de 70 años, y las frases no se redactaban igual en aquella época.

Tu división no debe provocar molestias que hagan que vivir allí resulte menos agradable que antes.

Una rotación demasiado elevada a cualquier hora del día y de la noche provoca una molestia sonora lo bastante importante como para que la comunidad se ponga en tu contra; el caso se da sobre todo en el alquiler de corta duración.

Estas son distintas molestias visuales que pueden hacer bajar el standing de un inmueble:

– El desbordamiento de los contenedores de basura comunes del edificio.

– Todas las molestias que genera tu actividad.

– Todo aquello que no se corresponda con el destino residencial del edificio es motivo de acción judicial contra ti. Después, queda a criterio del juez, que puede variar de uno a otro. Algunos consideran que el alquiler de corta duración es contrario al destino residencial del edificio.

En cuanto al alquiler vacío o amueblado de larga duración: tanto a nivel visual como sonoro, la división de un piso en 2 viviendas no puede perjudicar por sí misma a la comunidad de propietarios, ya que 1 inquilino más no puede dañar el destino residencial del edificio.

Caso n.º 2: los estatutos de la comunidad restringen la división

Los estatutos de una comunidad también pueden restringir en lugar de prohibir. Podemos encontrar frases del tipo «el alquiler a varias personas distintas», «el alquiler por habitaciones» o «la división» «están sujetos a la aceptación de la comunidad», por ejemplo. No está prohibido, pero es una restricción que obliga a obtener la aprobación de la comunidad en junta.

LAS MOLESTIAS ENTRE VECINOS

Cuando hagas tu primera división, habrá algo importante que hacer, además de lo que ya hemos dicho sobre los estatutos de la comunidad: seguir las instrucciones al pie de la letra para cumplir con la normativa de la propiedad horizontal. Además, habrá que evitar las molestias a los vecinos.

Puede parecer gracioso y, sin embargo, es una plaga que afecta a decenas de miles de inquilinos y propietarios en Francia. Un inquilino que se comporta mal basta para arruinar el ambiente de todo un edificio, por eso hay que estar muy atento. Para empezar, habrá que elegir a uno o varios muy buenos inquilinos, tranquilos, educados y respetuosos, pero además habrá que ser firme cuando entren en la vivienda.

Una molestia vecinal es un problema causado por uno de los vecinos que perturba la tranquilidad de los demás inquilinos. Existen las molestias por ruido, como una música demasiado alta, pero también las molestias por olores, como la orina de gato, que igualmente se reconocen como posibles molestias.

Así que hay que prestar atención al comportamiento del inquilino, pero también a ti mismo, que debes ser muy cuidadoso durante tus obras. En efecto, dividir un piso en varios estudios no son unas obras sencillas. Lo veremos en detalle en el módulo AISLAMIENTO, pero ya te adelanto que los tabiques que vas a construir para la división serán específicos. Si haces un tabique convencional, como el que se haría para un dormitorio, por ejemplo, corres el riesgo de tener graves problemas de convivencia. No hay nada peor que oír todo lo que hace tu vecino.

Por eso veremos juntos que hay que hacer tabiques específicos, que permitan un aislamiento acústico y térmico perfecto. Costarán más que un tabique convencional, pero estarás tranquilo, ya que el bienestar de los inquilinos no tiene precio.