Módulo 5: LA RENTABILIDAD DE UN EDIFICIO

INTRODUCCIÓN

Empezamos a entrar en lo concreto: en este módulo veremos qué es un inmueble rentable, cómo se calculan los distintos tipos de rentabilidad (BRUTA, NETA, NETA después de impuestos) y el cashflow. Terminaremos esta parte explicando la noción de inmuebles de cashflow y de inmuebles patrimoniales. Hay muchos cálculos y nociones nuevas en este módulo, así que presta atención y no dudes en releerlo si hay cosas que no has entendido.

QUÉ ES UN INMUEBLE RENTABLE

Primero vamos a definir qué es una rentabilidad. Se oye por todas partes: «tengo una renta del 10 % BRUTO», «no invierto por debajo del 15 % NETO», «tengo una renta del 11 % NETO NETO». En fin, todas estas nociones pueden parecer abstractas cuando eres principiante, o incluso con algo de experiencia en la inversión inmobiliaria. Por eso vamos a detallarlas en este módulo.

La rentabilidad del alquiler, también llamada rendimiento del alquiler, es un indicador fundamental que permite saber si un inmueble es rentable o no. Esta rentabilidad se expresa en porcentaje. Se calcula a partir de la proporción que representan los ingresos por alquiler respecto al importe invertido inicialmente.

Pero entonces, ¿qué es exactamente un inmueble rentable?

Existen varias nociones de «inmueble rentable». Para algunos, un inmueble es rentable en cuanto el inquilino paga una parte de la renta, lo cual no es falso, ya que, al final, una parte de la hipoteca la paga el inquilino y es dinero que entra. Pero para inversores como nosotros, que buscamos encadenar inmuebles, una inversión rentable es un inmueble que se autofinancia gracias al inquilino. Veamos 2 ejemplos para que sea más concreto:

• Michel ha pagado su inmueble 200 k€. Su inquilino paga 1000 € de alquiler al mes, y tiene una hipoteca de unos 1000 € al mes a 20 años. Tiene unos 250 € de gastos al mes, como el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de comunidad, el seguro PNO… 1000 € - 1000 - 250 = -250 €. Cada mes, Alexandre tendrá que sacar dinero de su bolsillo para pagar su hipoteca. La renta bruta de Michel: 12 000 (12 meses de alquiler a 1000 €) / 200 000 € (precio del inmueble) * 100 = 6 %

• Juliette ha pagado su inmueble 100 k€. Su inquilino paga 1000 € de alquiler al mes, y tiene una hipoteca de unos 500 € al mes a 20 años. Tiene unos 250 € de gastos al mes, como el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de comunidad, el seguro PNO… 1000 € - 500 - 250 = +250 €. Cada mes, Julie tiene un cashflow bruto de unos 250 €. La renta bruta de Juliette: 12 000 / 100 000 * 100 = 12 %

No digo que Michel no sea rentable en la realidad, ya que tiene un rendimiento del 6 % bruto, que es mejor que el de muchas otras inversiones (planes de inversión, seguros de vida…), pero no será suficiente para encadenar inmuebles. Juliette, en cambio, con una renta del 12 %, es una inversora muy rentable y podrá encadenar inmuebles, puesto que no saca nada de su bolsillo para pagar su préstamo: su inquilino se lo paga todo.

CÓMO CALCULAR LA RENTABILIDAD DE UN EDIFICIO DE RENTA

Hemos empezado a hacer cálculos de renta bruta, pero sin explicarlo todo. En esta parte te voy a indicar los distintos tipos de rentabilidad que se pueden calcular para un inmueble.

Tomemos el ejemplo de Stef, que compra:

• Un inmueble por 100 k€

• 5 k€ de gastos de agencia

• 8 k€ de gastos de notaría

• 1 k€ de gastos de apertura

• 2 k€ de gastos de hipoteca

• 10 k€ de obras

• 12 k€ de alquiler anual

• 1 mes de vacancia del alquiler al año (estimado)

• 1 k€ de obras de mantenimiento al año (estimado)

• 200 € anuales de seguro de propietario no ocupante (PNO)

• 400 € anuales de gastos de comunidad

• 1 k€ anual de impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

• 200 € de cotización inmobiliaria de empresas (CFE)

• 5 % de gastos de gestión del alquiler (si se delega en una agencia inmobiliaria)

• 600 € de cuota mensual de la hipoteca, es decir, 7200 € al año.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD BRUTA

Esta rentabilidad toma todos los alquileres y los divide entre todos los costes vinculados a la compra del inmueble. Se calcula así:

+ Suma de todos los alquileres anuales

– Vacancia del alquiler

+ Coste del inmueble

+ Gastos de agencia

+ Gastos de notaría

+ Gastos bancarios (gastos de apertura, gastos de intermediación, etc.).

+ Gastos de garantía bancaria (hipoteca, aval, etc.).

+ Coste de las obras

Lo que daría en nuestro ejemplo:

• Facturación: 12 k€ (alquiler) – 1 k€ (vacancia de 1 mes) = 11 k€

• Coste de adquisición: 100 k€ + 5 k€ + 8 k€ + 1 k€ + 2 k€ + 10 k€ = 126 k€

La rentabilidad bruta = 11 000/126 000 = 8,73 %

Esta rentabilidad es la que encontrarás en los anuncios inmobiliarios, o la que te soltarán los agentes inmobiliarios durante las visitas, pero es falsa, porque falta mucha información y la rentabilidad real quedará muy lejos de esta. No obstante, permite hacerse una idea rápida de la rentabilidad de un inmueble cuando revisas los anuncios inmobiliarios.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD NETA

Esta rentabilidad toma todos los alquileres y les resta todos los gastos vinculados a la explotación. Después se divide el resultado entre los costes vinculados a la compra del inmueble. Se calcula así:

+ Suma de todos los alquileres anuales

– Vacancia del alquiler

– Coste de las obras de mantenimiento

– Gastos de gestión del alquiler previstos si se delega

– PNO (seguro de propietario no ocupante)

– Gastos de comunidad (electricidad, limpieza, etc.).

– Impuesto sobre bienes inmuebles

– La CFE

+ Coste del inmueble

+ Gastos de agencia

+ Gastos de notaría

+ Gastos bancarios (gastos de apertura, gastos de intermediación, etc.).

+ Gastos de garantía bancaria (hipoteca, aval, etc.).

+ Coste de las obras

Lo que daría, en nuestro ejemplo:

• Volumen de ingresos: 12 k€ (alquiler) – 1 k€ (vacío locativo de 1 mes) = 11 k€

• Costes de explotación: 1 k€ + 550 € (gastos de agencia) + 200 € + 400 € + 1 k€ + 200 € = 3350 €

• Coste de la adquisición: 100 k€ + 5 k€ + 8 k€ + 1 k€ + 2 k€ + 10 k€ = 126 k€

La rentabilidad NETA = (11000 – 3350)/126000 = 6,07 %

Cuando os decía que la rentabilidad bruta estaba sesgada, ya veis la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. He puesto a propósito muchas partidas de gasto para que entendáis todos los distintos gastos de explotación que hay en un inmueble.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD NETA DESPUÉS DE IMPUESTOS o NETA NETA

Esta rentabilidad toma todos los alquileres y les resta todos los gastos vinculados a la explotación, así como los impuestos. Después, se divide todo entre los costes vinculados a la compra del inmueble. Se calcula así:

Rentabilidad después de impuestos = (alquileres anuales – gastos de explotación – impuestos) / coste total de la inversión

Como sois inversores rentables, no pagaréis impuestos, o muy pocos, durante varios años, ya que tendréis muchas obras que deducir (hablaremos de ello en el módulo de fiscalidad). Por lo general, la rentabilidad NETA = la rentabilidad NETA NETA, pero no siempre será así. Es esta rentabilidad y ninguna otra la que tendréis que tener en cuenta en vuestras simulaciones, porque es la única rentabilidad que es correcta.

CÓMO CALCULAR EL CASHFLOW DE UN EDIFICIO DE RENTA

Ahora vamos a ver qué es el cashflow y cómo se calcula. El cashflow es, sencillamente, lo que os queda en el bolsillo una vez pagados todos los costes de explotación del inmueble, así como el préstamo, los impuestos y los diversos gastos. El cashflow puede ser positivo o negativo. También se le llama diferencial. Como inversores rentables, tenéis que tener un cashflow positivo, lo que os permitirá varias cosas:

• Ganar dinero además de vuestros ingresos como asalariados, emprendedores…

• Ganarse la confianza del banco

• Encadenar inmuebles con más facilidad

• Aumentar la capacidad de endeudamiento

Ahora entendéis hasta qué punto es importante tener un cashflow positivo. Los proyectos que el banco os propone llave en mano, por ejemplo, son con mucha frecuencia inversiones con cashflow negativo, lo que significa que tenéis que hacer un esfuerzo de ahorro todos los meses para cubrir el crédito de vuestro inmueble. Si es el caso, ¡huid!

Para calcular el cashflow, hay que tomar el total de los alquileres del año y restar todos los gastos, impuestos, préstamo y obras. En nuestro caso, hay más gastos que alquileres, por lo que no pagaréis ningún impuesto. Si tuvierais impuestos que pagar, habría que restarlos del cashflow total.

Este es el cálculo del cashflow neto neto:

• Volumen de ingresos: 12 k€ (alquiler) – 1 k€ (vacío locativo de 1 mes) = 11 k€

• Costes de explotación: 1 k€ + 550 € (gastos de agencia) + 200 € + 400 € + 1 k€ + 200 € = 3350 €

• Coste anual del préstamo: 7200 €

11 k€ – 3350 € – 7200 € = 450 € de cashflow anual, es decir, 38 € de cashflow al mes.

En este caso concreto, es un inmueble que se autofinancia y que, por tanto, es rentable a primera vista, pero el problema es que a la mínima sorpresa imprevista, y eso ocurre muy a menudo en el sector inmobiliario, el cashflow pasará a ser negativo. Por eso, para estar más tranquilo, hay que partir de una rentabilidad más alta.

En conclusión, ¿qué es una buena rentabilidad y qué es un buen cashflow? No hay un mínimo para que un inmueble sea rentable o no. En general, se suele tomar como umbral psicológico una rentabilidad NETA NETA del 10 %; así, tenéis la seguridad de tener un cashflow positivo. Ojo, no digo que un 9 % no sea bueno, pero digamos que con un 10 % estáis totalmente tranquilos.

INMUEBLE DE CASHFLOW VS INMUEBLE PATRIMONIAL

La gran pregunta que se ve por todas partes. Debéis saber que hay 2 tipos principales de inversores inmobiliarios: los que hacen inversión patrimonial y los que hacen inversión de cashflow. Esta es la diferencia:

• Un inmueble de cashflow. Es un inmueble que ofrece una buena rentabilidad (en general, más del 10 %) y que os va a generar cashflow. En cambio, no es un inmueble líquido, lo que significa que no tenéis la seguridad de poder venderlo fácilmente. Además, en la reventa tampoco tenéis la seguridad de obtener una plusvalía. El objetivo del inmueble es generar el máximo cashflow en el mínimo tiempo. Son inmuebles situados principalmente en ciudades poco atractivas, por ejemplo pueblos o ciudades pequeñas. Para alquilar un inmueble de cashflow, tiene que ser de alta gama para estar seguro de alquilarlo con facilidad.

• Un inmueble patrimonial. Es un inmueble en las antípodas del de cashflow. A diferencia de los inmuebles que generan un gran cashflow, los inmuebles patrimoniales no están ahí para generaros cashflow; su objetivo es apostar por la plusvalía en la reventa. Son inmuebles situados en ciudades como París, Lyon o Burdeos. Este tipo de pisos es atractivo y se puede revender fácilmente en unos pocos días. Se alquilan con mucha facilidad, ya que se encuentran en ciudades con un mercado muy tensionado.

Entonces, ¿qué hay que elegir exactamente entre una inversión de cashflow y una inversión patrimonial? Yo lo que aconsejo es empezar con inmuebles de cashflow; así podréis acumular el máximo de dinero durante varios años para ganaros la confianza del banco y poder encadenar inmuebles muy rápidamente. Después, cuando os hayáis convertido en inversores experimentados y tengáis un cashflow suficiente para vivir de él, es decir, como mínimo 5 k NETOS después de impuestos, podréis pasar a la etapa patrimonial.

En efecto, lo más importante en la vida es la diversificación, porque no se sabe lo que puede pasar en la vida. Así que hacéis mucho cashflow durante varios años y, una vez que tenéis un buen cashflow, hacéis inversión patrimonial para tener inmuebles líquidos.

En mi caso, cuando termine mi proyecto actual de 21 pisos, tendré una cuarentena de inmuebles, lo que me supondrá unos 15 k€ de alquiler y un cashflow neto después de impuestos de 7-8 k al mes. Para mi próxima inversión, haré patrimonial. Como mi cashflow es ya suficientemente importante, ahora puedo permitirme hacer una inversión patrimonial.

Una noción muy importante que hay que recordar: sea cual sea vuestro cashflow, no hay que olvidar que cada mes, al pagar el crédito, se amortiza una parte del capital, y ese capital pasa a formar parte de nuestro patrimonio. El cashflow es muy importante, pero el capital que se amortiza cada mes tampoco hay que olvidarlo.