Módulo 9: LA FISCALIDAD DE UN EDIFICIO EN ALQUILER AMUEBLADO (Parte 2)

INTRODUCCIÓN

Llegamos a la segunda parte de la fiscalidad del alquiler amueblado, en la que entramos más en detalle para entender qué es la CFE y cómo se calcula su tipo. También aprenderás cómo funcionan las amortizaciones de un inmueble y de sus obras. Por último, verás para qué sirve el formulario P0I y la importancia de contar con un contable con un CGA.

LA CET

Es una sorpresa que quizá no esperas tener que pagar cuando empiezas a hacer alquiler amueblado a título personal (LMNP o LMP), pero ahí está y vas a tener que pagar esa dichosa CET. El estatus LMNP es un estatus a medio camino entre el particular y el profesional: unas veces te beneficias de la plusvalía del particular y otras pagas una cotización reservada a las empresas, ya ves tú. Tranquilo, es deducible como todos los gastos en LMNP. La CET (Contribución Económica Territorial) agrupa 2 impuestos: la CFE (cotización inmobiliaria de las empresas) y la CVAE (Contribución sobre el Valor Añadido).

LA CFE

Antes parte del impuesto profesional, la CFE debe pagarse por quienes hacen alquiler amueblado (no se paga en el alquiler sin amueblar). Aunque ya pagues el impuesto sobre bienes inmuebles de esa vivienda, pagarás además la CFE, que a grandes rasgos es prácticamente lo mismo. Pero las ventajas del LMNP son tan interesantes que no será este pequeño impuesto el que hunda tu rentabilidad. Antes de nada, debes saber que hay una buena noticia: el primer año de explotación, la CFE está exenta al 100 % del pago y el segundo año está exenta al 50 %. Ya lo habrás entendido: si tienes la posibilidad, más vale empezar tu explotación en alquiler amueblado a principios de enero de 2020 que a finales de diciembre de 2019.

Lo más importante es conocer el importe de tu CFE. Hay que saber que es un impuesto local cuyo tipo fija tu municipio (donde se encuentra el inmueble). La CFE se calcula en función del valor locativo x el tipo votado por el municipio. El importe de la CFE se basa en un tipo, pero tranquilo, porque quien es sujeto pasivo de la CFE está sometido a un importe mínimo. Las líneas anteriores sirven para explicarte con detalle el cálculo de la CFE, pero al final, para un LMNP sujeto a la CFE, la mayoría de las veces pagará el mínimo aplicado por la ciudad y nada más, conforme al artículo 1647 D del CGI.

En efecto, en la mayoría de los casos, las ciudades cobran el mínimo de la CFE a los arrendadores de alquiler amueblado, tanto si estás en LMNP como en LMP. Para que te hagas una idea, de media en 2017 el importe mínimo de este impuesto iba de 216 a 400 €. Por tanto, en tus simulaciones pon 300 € y estarás más o menos en la horquilla correcta. Si quieres conocer el coste exacto, te invito a ponerte en contacto con el servicio de impuestos de tu ciudad.

Este impuesto debe pagarse, como muy tarde, el 15 de diciembre del año. Se pagará de forma telemática, en el mismo espacio en el que declararás tus impuestos LMNP, a través de tu cuenta fiscal en línea.

Nota:

• Quienes alquilan amueblada una parte de su residencia principal están exentos de la CFE.

• Para quienes obtienen menos de 5000 € de ingresos BIC al año, la CFE está totalmente exenta.

• Si tienes 2 inmuebles en 2 ciudades distintas, solo pagarás la cotización mínima de la CFE una vez; por el otro, la CFE será más baja.

LA CVAE

Seguramente no la pagarás nunca, puesto que su umbral es de 152 500 €: si cobras menos alquileres anuales que ese umbral, no tendrás que pagarla, pero ya sabes que existe. Este impuesto cuesta aproximadamente un 1,5 % de tu valor añadido en el año de explotación.

LAS AMORTIZACIONES

Aquí tienes una noción nueva y bastante poco conocida: la amortización. Para explicarlo de forma sencilla, es la pérdida de valor de un bien con el paso del tiempo, debida a su uso o a su desgaste temporal. Hablamos de ella a nivel contable, ya que en el alquiler amueblado es obligatorio llevar una contabilidad.

Ejemplo: compras un iPhone 10; en el momento de la compra vale unos 1000 €, pero 5 años después ya no valdrá gran cosa, por su uso diario y por el paso del tiempo, ya que desde ese modelo han salido 5 nuevas generaciones y su tecnología ha quedado obsoleta. Por tanto, contablemente ya no vale nada. El smartphone, contablemente, valdrá 0 dentro de 5 años. Se amortiza, pues, al 20 % anual (100 % = 20 % x 5 años para el smartphone). El primer año valdrá 1000 €, luego 800 € el 2.º año, 600 € el 3.º, 400 € el 4.º, 200 € el 5.º y, el primer día del sexto año, valdrá 0.

¿Para qué sirve en realidad la amortización? Tengo un beneficio anual de 100 K. Sin amortización, si el iPhone se contabiliza como gasto, tendríamos 100 K – 1 K = 99 K. Si se contabiliza como amortización, haremos 100 000 – 200 € durante 5 años. Así, como gasto se considera que el bien vale 0 directamente el primer año, mientras que con la amortización el bien pierde un poco de valor cada año durante 5 años. La amortización permite, por tanto, repartir el coste de un bien a lo largo de varios años.

¿Qué interés tiene la amortización en el sector inmobiliario?

• En el caso de las obras, es menos ventajoso que en los ingresos inmobiliarios del alquiler sin amueblar, porque en ese régimen todas las obras se deducen como gasto de inmediato, mientras que en el alquiler amueblado no se pueden deducir directamente, sino que se deducen (amortizan) a lo largo de varios años. Si haces obras, por ejemplo reformar la electricidad de tu edificio, no se contabilizarán como gasto inmediato, sino como amortización. Este tipo de obras se amortizan entre 10 y 20 años. Ya lo habrás entendido: cuanto más corta es la duración, más rápido deduces tus obras. Por eso pongo siempre la duración más corta. Para 10 000 € de obras de electricidad, amortizadas en 10 años, tienes por tanto 1000 € al año que se deducirán de tus impuestos.

• En cambio, para el inmueble, supone una ventaja considerable frente al alquiler sin amueblar, ya que aquí puedes amortizar el propio inmueble. Ejemplo: tu inmueble vale 300 k€ y puedes amortizarlo en 30 años, de modo que cada año deducirás de tus impuestos un 3,33 % (100 % entre 30 años = 3,33 %) del valor del inmueble. Cada año deducirás 10 K€ de tus impuestos. El cálculo que he hecho no es exacto, porque el propio edificio se descompone en varios tipos de amortizaciones (la estructura del tejado, la obra gruesa, la electricidad y la fontanería se amortizan de forma distinta), pero haciendo una media, se amortiza en unos 30 años. En cualquier caso, será tu contable quien se encargue de amortizar cada componente de tu inmueble. Pero al menos entiendes la enorme ventaja del LMNP. Eso sí, hay que recordar que solo se amortizará el 85 % del inmueble; se considera que el 15 % restante corresponde al terreno, que no se amortiza.

Como habrás entendido, tu edificio pierde valor contablemente cada año, cuando en realidad no solo no lo pierde, sino que, si estás en una buena zona, gana valor cada año. Al cabo de 30 años habrás amortizado la totalidad de tu inmueble y para el Estado ya no valdrá nada. Sin embargo, si lo vendes dentro de 30 años, no se toma como base su valor, que es 0, sino el precio al que lo compraste. Lo genial del LMNP es que solo pagarás plusvalía sobre la diferencia entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta, a pesar de que has deducido su valor durante 30 años y de que contablemente ya no vale nada. A diferencia del LMP, donde se toma su valor de compra restando todo lo que se ha amortizado. Hablaremos de ello en detalle en el módulo PLUSVALÍA.

Cada cosa que vayas a comprar y cada tipo de obra que vayas a hacer en alquiler amueblado tendrá su propio tipo de amortización. A continuación te dejamos un resumen a título informativo, pero al final será tu contable quien decida:

• Fontanería, electricidad… amortización de 15 a 30 años

• Mobiliario, distribución, decoración: amortización de 5 a 15 años

• Fachada, terraza… amortización de 20 a 25 años

• Obra estructural, amortizada en 50 años

Ten en cuenta que todas las obras y el material cuya factura sea inferior a 500 € sin IVA pueden contabilizarse directamente como gasto; en cambio, por encima de ese importe pasan a amortización. Las amortizaciones se arrastran indefinidamente en tus impuestos.

EL P0I Y EL P2P4I

Cuando inicies tu actividad como arrendador de alquiler amueblado, debes declararla en el Registro del Tribunal de Comercio (Greffe du Tribunal de Commerce). Por eso tendrás que rellenar el formulario P0I, con el que quedarás registrado como arrendador de alquiler amueblado gracias al número de SIRET que recibirás tras enviarlo. Este formulario es obligatorio tanto si eliges el régimen MICRO BIC como el régimen REAL. Tienes 15 días desde el inicio de tu actividad para enviarlo, pero ten en cuenta que muchas personas que se lanzan sin formarse se olvidan de este formulario. Por ello, la administración admite cierta tolerancia: sé que algunos inversores lo han enviado con varios meses de retraso sin que hubiera sanción.

Hay que enviar este documento, que consta de 4 páginas, al Registro del Tribunal de Comercio de tu ciudad. Atención: no de la ciudad donde vives, sino de la ciudad donde se encuentra el inmueble que vas a alquilar. Unas semanas después recibirás tu número de SIRET. Para saber de qué Registro dependes, entra aquí:

https://www.infogreffe.fr/recherche-greffe-tribunal/chercher-greffe-tribunal-de-commerce.html

El formulario P0i se rellena una sola vez, para tu primer inmueble, con el fin de obtener tu número de SIRET y declarar a la administración el inicio de tu actividad. Para todos los demás inmuebles habrá que rellenar el formulario P2P4i. Pongamos el ejemplo de un edificio de 5 apartamentos: el P0i no se refiere al edificio entero, sino a un solo apartamento del edificio, el que quieras, es indiferente. Después habrá que presentar otros 4 formularios P2P4i distintos para los 4 apartamentos restantes.

P0i = 1 formulario para el 1.er apartamento

P2P4i = 1 formulario por cada apartamento adicional.

Para rellenar el formulario P0i, te invito a entrar aquí, donde encontrarás ayuda para completarlo:

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=50913&cerfaFormulaire=11921

Este es el enlace de descarga del formulario P0i:

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11921.do

Este es el enlace de descarga del formulario P2P4i:

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11996.do

Nota: La fecha de inicio de actividad que indiques es importante: no es la fecha de inicio del alquiler, sino que hay que poner la fecha de la firma ante notario para poder deducir los gastos de notaría de tus impuestos.

LA CONTABILIDAD Y EL CGA

Para el Estado tienes oficialmente una actividad profesional, así que debes llevar una contabilidad en regla. A menos que tengas formación de contable, estarás obligado a contratar a uno. Tienes 2 opciones:

• Elegir un contable en línea: no es muy caro, pero apenas habrá asesoramiento. Cuanto más bajo es el precio, menos asesoramiento hay, es lógico. Suele ser entre 1,5 y 2 veces más barato que un contable tradicional.

• Elegir un contable tradicional: costará más, pero tendrás mucho más asesoramiento que con un contable de internet; si tienes muchos inmuebles o puntos delicados, se recomienda un contable de verdad. Yo tengo un contable de verdad porque necesito asesoramiento sobre mis distintas estrategias. Para un contable tradicional, hay que contar con unos 500 € por el primer apartamento y entre 50 y 100 € por cada apartamento adicional.

Ten cuidado al elegir contable, porque un contable es un poco como un abogado: algunos se especializan en unos ámbitos y no en otros. Como el estatus LMNP es bastante complejo, es importante elegir un contable especializado o, al menos, que lo conozca muy bien. Para reconocer a un buen contable, hazle varias preguntas sobre el ámbito LMNP (saca nociones de esta formación para encontrar las preguntas que plantearle) y verás enseguida si es bueno o no.

Cuando eres LMNP, se recomienda encarecidamente contar con un CGA. Un CGA es un Centro de Gestión Autorizado (Centre de Gestion Agréé), un organismo independiente que verifica la documentación fiscal de tu balance anual. Un CGA es un poco como un auditor de cuentas cuando tienes una SL: es una entidad distinta de tu contable que revisa el trabajo realizado. Tienes hasta 5 meses desde la fecha de inicio de actividad (la que rellenaste en el P0I) para elegir un CGA.

Un CGA ofrece 3 ventajas principales nada desdeñables:

• Si no contratas un CGA, tus beneficios imponibles se incrementarán un 25 %. Si no hay beneficio, el 25 % no se aplica.

• La deducción de los gastos de contabilidad + CGA de tus impuestos hasta un 66 %. Por ejemplo, si tienes 1000 € de gastos, podrás deducir 660 €. Si no tienes CGA, los gastos de contabilidad no se deducen en absoluto.

• Contar con un CGA reduce considerablemente las inspecciones fiscales. Al Estado le gusta que una entidad independiente ya revise una parte de tu contabilidad.

Nota: Puedes elegir cualquier CGA, el más barato te servirá. Escribe «CGA LMNP» en Google. La adhesión a un CGA se renueva automáticamente cada año.