MÓDULO 9: QUÉ COMPROBAR DURANTE LAS VISITAS (Parte 1)

INTRODUCCIÓN

En esta primera parte de las visitas vamos a ver juntos qué hay que comprobar en las ventanas y en los muros de carga, además de un punto importante y completo sobre cómo abordar la distribución del inmueble. También veremos todo lo que hay que comprobar en los desagües.

LA VISITA

La visita será el paso más importante de todo el proceso, ya que en función de ella sabrás si sigues adelante o no con ese inmueble. Una visita se prepara con antelación; para ello, tendrás que ponerte en situación para que todo salga lo mejor posible. Ya has visualizado el inmueble a nivel geográfico a través de Google Maps; ahora tendrás que visualizar el entorno en la realidad.

Llega unos treinta minutos antes de la hora de la cita y date una vuelta por los alrededores del inmueble. Escucha lo que ocurre a su alrededor, observa el entorno y presta atención hasta al más mínimo detalle.

Cuando vayas a hacer una visita para dividir un inmueble, teniendo en cuenta que hay más puntos que revisar que en una compra convencional, coge la costumbre de llevar un plano. Pide que te envíen los planos por email antes de la visita o, si no tienes ninguno, hazlos a mano el día de la visita. En este plano tendrás que indicar obligatoriamente la ubicación de los puntos estratégicos. Estos puntos importantes que hay que anotar son:

• Las tomas de agua y los desagües de las cocinas y los baños. Diferencia bien las tomas de agua de los desagües para no perderte cuando retomes los planos después de la visita.
  
• La puerta de entrada, para situar dónde tendrás que crear el vestíbulo de acceso entre los distintos apartamentos.
  
• Las ventanas, que te permitirán ver rápidamente si la división es viable o no.
  
• Los muros de carga, igual que las ventanas. Sabrás si se puede dividir o no. Además, te permitirá ver los lugares donde los tabiques SAD no son necesarios.

Para que una división sea posible, hay que comprobar varios puntos importantes; algunos son más importantes que otros, pero en cualquier caso hay que comprobarlos todos. No dejes pasar nada, comprueba todo, porque no estás comprando simplemente un apartamento, estás comprando un inmueble que vas a dividir, así que tendrás que tener la mente abierta y los ojos afilados como cuchillas de afeitar. Estos son los distintos puntos que tendrás que comprobar:

LAS VENTANAS

Es una obviedad, pero siempre viene bien recordarlo. Para que el inmueble sea habitable, hace falta al menos 1 ventana, por lo que el inmueble que se va a dividir deberá tener como mínimo 2 ventanas para repartirlas en cada apartamento. Un apartamento sin ventana puede considerarse insalubre, así que ni que decir tiene que te prohíbo tener apartamentos sin ventana.

Tener 2 ventanas en un inmueble que se va a dividir no basta; también hay que comprobar que estén bien situadas. En efecto, si están pegadas, por ejemplo, no será lo ideal. Cuando hay una ventana a cada lado de la pared, la división resulta más fácil, por ejemplo.

Debes comprobar qué tipo de ventanas hay. Si son de cristal simple, sabrás que tendrás que cambiarlas obligatoriamente. Como inversor rentable, debes poner doble acristalamiento en todas partes, tanto por el aislamiento acústico como por el aislamiento térmico. Comprueba que las ventanas se abren y se cierran correctamente; es una tontería, pero una ventana que cierra mal supone obras adicionales.

Si tienes que crear una ventana, necesitarás 2 autorizaciones en función de tu situación. Será obligatorio presentar una solicitud previa en el ayuntamiento, con todo lo que ello implica, como la elaboración de un plano de fachada con mediciones. Además, si estás en una comunidad de propietarios, habrá que pedir su autorización, convocando una junta general extraordinaria, lo que supondrá un coste adicional, sin contar el precio de la propia ventana, que puede costar de 200 € a 2 000 € según los materiales, el tamaño, la forma de la ventana y las indicaciones de los arquitectos de los Bâtiments de France (organismo francés de protección del patrimonio) según tu zona.

LOS DESAGÜES

Desde el principio de la visita, tendrás que identificar los distintos desagües que hay en el apartamento, porque cada apartamento que vayas a crear deberá conectarse al desagüe principal. Hay que intentar no superar los 7-8 metros de distancia entre las 2 duchas, por ejemplo, para no tener una pendiente demasiado pronunciada. Lo ideal, por tanto, es que los desagües estén en el centro del apartamento, así será más sencillo crear uno nuevo cerca del existente para conectarse a él. Por el contrario, si el desagüe del apartamento está al fondo, en una esquina, será más complicado; lo mismo ocurre con un apartamento alargado en el que los desagües están al fondo.

La norma es una pendiente mínima de 1 cm por metro lineal. Por ejemplo, si la ducha que hay que crear está a 7 metros del desagüe principal, la elevación (mediante una tarima) será de unos 20 cm: unos 7 cm para la pendiente, 3-5 cm para el sifón bajo la ducha y 10 cm para el inodoro.

En cambio, para los aseos, el diámetro del desagüe es de 100 mm, por lo que la tarima tendrá que elevarse en función del diámetro y de la longitud. Eso sí, habrá que asegurarse de que haya suficiente altura de techo, porque, como hemos visto antes, la tarima será de 20 cm, que es altura que pierdes.

Idealmente, cuanto más cerca estén los desagües, menor será la pendiente y, por tanto, más pequeña será la tarima. En cambio, cuanto más largos sean, más larga tendrá que ser la tarima. Para que sea óptimo, lo ideal es que los desagües estén en el centro del inmueble; así es más fácil gestionar la conexión. No es una condición excluyente que no estén en el centro, pero es más sencillo y las obras serán más baratas.

Para simplificar, en general intento hacer los baños y las cocinas en espejo de un apartamento a otro. Cuando es posible, es lo ideal. Te permitirá no crear tarima y, además, cuanto más cerca estén los puntos de agua que hay que crear, más fácil será para los profesionales, con lo que el presupuesto será más barato. En efecto, crear 1 apartamento cuyas tomas y desagües estén muy próximos permitirá al profesional trabajar más rápido y, además, habrá menos material, así que todo son ventajas para ti. Además, tendrás menos problemas después, porque cuanto menos longitud de tuberías, menos riesgo de que se atasquen.

También es posible hacer pasar los desagües por los tabiques; así solo habrá que hacer una tarima para el baño, para partir lo más alto posible, y luego la pendiente se hará detrás del pladur. Hay que verlo en función de la distribución del inmueble, porque no siempre es posible. Es raro poder atravesar el apartamento solo con los tabiques. Si es posible, hazlo: será más sencillo y menos costoso para ti. Es muy práctico y es sobre todo viable cuando vuelves a colocar todo el pladur o cuando creas tabiques en los lugares por donde se pueden hacer pasar los desagües. Además, permitirá ocultar las tuberías de desagüe dentro de los tabiques; no siempre son estéticas, así que mejor aprovechar para esconderlas.

Durante la visita, entre los detalles importantes, hay que acordarse de preguntar si hay alcantarillado, porque tener una fosa séptica propia es un nido de problemas entre el mantenimiento, el vaciado… Y como vas a dividir tu inmueble, habrá aún más aguas residuales y, por tanto, una fosa séptica que se llenará todavía más rápido. Personalmente, solo compro inmuebles con alcantarillado. Además, una fosa séptica supone un coste nada despreciable: son varios cientos de euros al año para vaciarla. Así que mejor tener alcantarillado. Como información, las fosas sépticas se encuentran sobre todo en pueblos pequeños, donde no existe alcantarillado, pero también es posible ver edificios en ciudades que todavía tienen fosa séptica. En efecto, es posible en edificios con varios cientos de años.

LOS MUROS DE CARGA

Junto con las ventanas, los muros de carga son los elementos determinantes para saber si un inmueble puede dividirse o no. Lo más sencillo es que no haya ningún muro de carga en el piso, solo tabiques o ladrillo hueco, para no tener problemas con este tipo de muros.

Identificar los muros de carga no es fácil a simple vista, ya que algunos están ocultos por placas de yeso laminado, por ejemplo. Si el muro de carga no está trasdosado con yeso laminado, será muy sencillo: basta con golpearlo; si es muy duro y no suena a hueco, entonces es un muro de carga. En cualquier caso, hay que pedir los planos y comprobarlo con un profesional para que pueda verificar in situ dónde se encuentran exactamente los muros de carga, porque algunos pueden estar muy bien ocultos. El profesional de yeso laminado/pintura sabrá encontrar los muros de carga fácilmente según la distribución del inmueble.

También hay que fijarse en qué tipo de muro de carga hay: puedes encontrar muros de carga de piedra, de hormigón y/o de ladrillo hueco. Los muros de carga de piedra suelen tener varias decenas de centímetros de grosor, por lo que no es necesario trasdosarlos, mientras que el ladrillo hueco y el hormigón aíslan menos, y quizá sea necesario un trasdosado de yeso laminado + lana de vidrio, con lo que se perderá espacio.

Si un muro de carga está justo en medio del piso y hace imposible la división, entonces no hay que intentar ir más lejos. En efecto, para derribar o abrir un muro de carga harán falta 2 autorizaciones según la situación en la que te encuentres. En primer lugar, habrá que presentar una solicitud de licencia de obras, lo cual es bastante pesado administrativamente, pero además hará falta la autorización de la comunidad de propietarios mediante una junta general extraordinaria, y la mayoría de las veces la comunidad la rechaza porque son obras que dan miedo. A todo esto hay que añadir el coste de las obras. Abrir un muro de carga cuesta como mínimo 1 000 €.

LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

No siempre es así, pero a menudo es más fácil dividir un piso con una distribución de tipo pasante, con ventanas en cada extremo. Además del marco legal que vimos antes sobre el tamaño mínimo de vivienda, que es de 14 m² para dividir un inmueble, es importante no dividir un piso de 30 m² en 2 estudios de 15 m² por 2 razones:

• 1.ª razón – Como propietario que busca rentabilidad, quiero que mi inquilino se sienta a gusto, y para eso hacen falta como mínimo 20 m². Por debajo, la vivienda es realmente demasiado pequeña y será muy complicado poner todo lo que se quiere, como una cama de verdad, un sofá, una zona de salón… Además, fuera de zona tensionada, será más complicado alquilar un inmueble de 15 m².
  
  
• 2.ª razón – El mínimo para dividir un inmueble es de 14 m², pero para ello el piso de partida no debe tener 30 m², porque hay que pensar en 2 cosas importantes: está el vestíbulo entre los 2 pisos, que ocupará algo de espacio, quizá 1 o 2 m² en el mejor de los casos, pero además se perderá espacio por la creación de los tabiques específicos entre las 2 viviendas. Entre el vestíbulo y los tabiques, se pierden fácilmente 5 m² del piso de partida que vamos a dividir.

Un inmueble mal distribuido, demasiado pequeño o con poca luz hará que te cueste alquilarlo. No seas demasiado ambicioso. En mi última inversión, de 21 viviendas, podría haber creado 26, pero los estudios habrían sido demasiado pequeños y seguramente habrían provocado vacancia. Haz una vivienda como si fuera para ti, para que los demás puedan sentirse a gusto en ella.

La altura de techo también será importante si tienes que crear una tarima para las evacuaciones, que ocupará fácilmente 20 cm, como vimos más arriba. Además, también tendrás que crear un falso techo para aislar el inmueble, pero también para pasar la electricidad. También perderás unos 20-30 cm. Cuenta con una pérdida global de 50 cm de altura, por lo que hace falta una altura de techo de al menos 3 m. Eso sí, ten en cuenta que la tarima no se hará en todo el piso, sino solo en la zona por donde pasen las evacuaciones.

En cuanto a la distribución, lo mejor es colocarlo todo junto en efecto espejo. Por ejemplo, pones el baño y la cocina de un piso al lado y, para el otro piso, deberían quedar pegados en efecto espejo para agrupar todo en un perímetro más pequeño y conectarse a la evacuación existente. En cambio, las tomas de agua pueden ir dentro del trasdosado de yeso laminado, y no supone ningún problema porque no hay que respetar ninguna pendiente.

Cuando entres en el piso, ten presente que la distribución actual es primordial. Es a partir de la distribución original como vas a deducir si la división es posible. El lugar donde puedas crear el vestíbulo es un punto importante. Lo mejor es crear un vestíbulo de 1 o 2 m² para perder el mínimo espacio posible. Cada m² te cuesta dinero, el vestíbulo es una pérdida neta, por eso hay que compensarla con el resto del inmueble. Si la distribución es pésima y tuvieras que crear, por ejemplo, un pasillo de más de 5 m², hay que estar seguro de que se recuperarán los costes. Idealmente debe estar en el centro del piso, para no perder espacio. En cambio, si la entrada está al fondo del piso, o en una esquina, será más complicado crear un vestíbulo común. Habrá, por ejemplo, un pasillo de varios m² que hacer, y eso es una pérdida neta.

Localiza rápidamente las cocinas y los baños para ver si es posible crearlos en versión espejo. Cuanto más cerca estén los elementos de evacuación y toma de agua de los existentes, más práctico será para ti, pero también para tus profesionales, que tendrán menos trabajo.