Paso de un alquiler sin amueblar a un alquiler amueblado

¿Eres el propietario y arrendador de un alquiler vacío y quieres pasar a alquiler amueblado ? Hoy en día, transformar una vivienda vacía o sin muebles en una vivienda amueblada es una práctica habitual en el mercado, y por varios motivos. Pero este cambio exige prestar especial atención a varios elementos, como el cálculo de la amortización y la plusvalía inmobiliaria. Para ayudarte a verlo con claridad, te proponemos esta guía práctica.

El cambio de tipo de alquiler puede hacerse en dos momentos: durante el contrato o a su finalización. En el primer caso, puede producirse con motivo de un cambio de propietario (herencia). En teoría, esto no afecta al contrato en curso, pero puede abrir nuevas perspectivas. En efecto, el nuevo propietario puede proponer un nuevo contrato para una vivienda amueblada. Para que la transición se haga sin problemas, se recomienda elegir la segunda opción, es decir, un cambio entre dos inquilinos. Aunque el cambio durante el contrato es posible, no se recomienda, ya que no resulta beneficioso para el inquilino. En efecto, este cambio afecta a las condiciones del contrato de alquiler en cuanto a su duración. Si la vivienda vacía ofrece al inquilino una duración de contrato de 3 años como mínimo, esta pasa a un año como mínimo en vivienda amueblada, e incluso a 9 meses para un inquilino estudiante. Otros plazos también se ven afectados, como la fianza (1 mes pasa a ser 2 meses), el preaviso del arrendador (6 meses pasan a ser 3 meses) y el preaviso del inquilino (de 1 a 3 meses pasa a 1 mes).

Cuando un bien inmueble pasa de un alquiler vacío a un alquiler amueblado, la amortización de este plantea numerosas preguntas. La primera cuestión que hay que abordar es la base de la amortización. La pregunta es: «¿hay que tener en cuenta el valor real del inmueble en el momento del paso a vivienda amueblada o el valor de adquisición del inmueble?». Como recordatorio, la regla básica del cálculo de la amortización de un inmueble y del mobiliario tiene en cuenta la vida útil previsible de los distintos componentes, como la estructura, la fontanería y la electricidad. Al transformar la vivienda vacía en vivienda amueblada, te conviertes en un explotador o empresario que ha adquirido una empresa individual. Una «nueva empresa» implica «una nueva base contable». Es este nuevo valor el que se requiere para la tributación en un régimen fiscal (régimen real). Así pues, la respuesta correcta para el cálculo de la amortización es el valor real en el momento del paso a vivienda amueblada. La deducibilidad de las amortizaciones contables del inmueble y del mobiliario es una de las ventajas que hacen del alquiler amueblado una opción acertada para un arrendador.

En el caso de un LMNP o arrendador de alquiler amueblado no profesional, el paso al alquiler amueblado no afecta en absoluto a la plusvalía inmobiliaria. Hay que saber que, con el estatus de LMNP, es posible practicar una amortización del inmueble y, por tanto, reducir o eliminar la tributación, sin afectar al cálculo de la plusvalía. Esta es una de las ventajas que despiertan el interés de propietarios y arrendadores por el alquiler amueblado no profesional. Por supuesto, hay que respetar la definición de vivienda amueblada que establece la ley ALUR. Si la vivienda no cumple las condiciones exigidas, tributa en la categoría de rentas inmobiliarias.

Para un LMP o un arrendador de alquiler amueblado profesional, esto puede ser potencialmente perjudicial. En efecto, con el estatus de LMP, la plusvalía se calcula del mismo modo que una plusvalía clásica de los BIC. Esto significa que al precio de venta hay que restarle el precio de adquisición, al que ya se le han restado las amortizaciones deducidas. Además, un LMP debe prestar atención a la teoría de los bienes migrantes. En caso de reventa del bien, es decir, del inmueble, existe lo que se denomina una plusvalía de los particulares, que tributa sobre la plusvalía obtenida, y esto además de la acumulación de la plusvalía profesional.