Módulo 7: LA FISCALIDAD DE UN INMUEBLE EN ALQUILER SIN AMUEBLAR (NU)

INTRODUCCIÓN

¿Haces o piensas hacer alquiler SIN AMUEBLAR? Gracias a este módulo, sabrás exactamente qué hacer para no pagar impuestos sobre tus ingresos por alquiler y sobre tus ingresos globales. Por fin sabrás diferenciar los 2 regímenes de los rendimientos del capital inmobiliario: el régimen Micro foncier y el régimen Réel. Aprenderás cómo rellenar tu declaración de impuestos, calculando al mismo tiempo los gastos y las obras que puedes deducir de tus ingresos por alquiler.

DEFINICIÓN DEL ALQUILER SIN AMUEBLAR

Los ingresos de tus inmuebles alquilados SIN AMUEBLAR tributan en la categoría de rendimientos del capital inmobiliario (revenus fonciers). Cuando alquilas tu inmueble vacío, es decir, sin amueblar (sin muebles), se trata de rendimientos del capital inmobiliario. El alquiler sin amueblar puede ser de una vivienda, de locales comerciales (oficina, comercio, fábrica…) o de terrenos. Como hemos visto en la tabla anterior, hay 2 tipos de regímenes para los rendimientos del capital inmobiliario:

• El régimen Micro foncier

• El régimen real

LOS REGÍMENES MICRO FONCIER Y REAL

Existen, por tanto, 2 tipos de regímenes, y hay que saber en qué casos conviene elegir el micro foncier y en qué casos utilizaremos el real.

RÉGIMEN MICRO FONCIER

En el régimen micro foncier, también llamado régimen a tanto alzado, los gastos y las obras no se tienen en cuenta: se sustituyen por una reducción a tanto alzado del 30 % calculada sobre tus alquileres sin gastos incluidos. Este régimen es aplicable cuando los ingresos por rendimientos del capital inmobiliario no superan los 15.000 € sin gastos incluidos al año.

Si eliges el régimen micro foncier, tu resultado inmobiliario será obligatoriamente de beneficio. Una vez que hayas rellenado tu declaración de impuestos, indicando tus alquileres sin gastos, Hacienda calculará una reducción del 30 %. El 70 % restante de tus ingresos por alquiler se sumará al resto de tus ingresos, ya sean salariales, empresariales… Una vez conocida la renta global, tributarás por esa renta global.

Este régimen Micro foncier lo elige una gran parte de los inversores porque es el régimen más sencillo de los rendimientos del capital inmobiliario. La mayoría de los inversores, al no haberse formado, siempre optan por lo más simple; sin embargo, hacerlo así es una tontería. De hecho, es muy raro que el micro foncier resulte más rentable que el real. El único momento en que el régimen a tanto alzado es más interesante es cuando tienes un inmueble totalmente pagado, sin gastos que deducir o con muy pocos, de modo que el 30 % de reducción resulta más favorable que el total de gastos y obras que tienes. Pero en ese caso, si has seguido bien la formación, un inmueble con muy pocos gastos que deducir, en la mayoría de los casos, hay que venderlo para recuperar tu dinero y volver a invertir en otro inmueble para reformar, y no conservarlo; de lo contrario, los impuestos te dejarán aplastado.

RÉGIMEN REAL

Como acabamos de ver, el régimen micro foncier está reservado para quienes ingresan menos de 15.000 € de alquiler al año; en cambio, es posible ingresar menos de 15.000 € al año y solicitar acogerse al régimen real, e incluso es casi obligatorio cuando eres un inversor rentable. Esta opción se ejerce presentando una declaración de rendimientos del capital inmobiliario n.º 2044 dentro del plazo legal de la declaración de tus ingresos. Es irrevocable durante tres años y, al término de ese período de tres años, la opción se renueva anualmente mediante la presentación de una declaración de rendimientos del capital inmobiliario n.º 2044.

El cálculo del régimen real es más complejo que el del régimen micro foncier. Habrá que sumar todos los gastos y las obras inherentes al inmueble. Así, ciertos gastos (veremos el detalle más abajo) se deducirán del total de tus alquileres. Hay 2 posibilidades: o bien tu resultado es positivo (alquileres – gastos), en cuyo caso ese resultado se suma a tus otros ingresos y después el total global tributa; o bien tu resultado es negativo y se deducirá de tus ingresos por alquiler y, después, de tu renta global. Hablaremos de ello en detalle un poco más abajo.

LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO QUE HAY QUE DECLARAR

Lo que hay que saber es que, cuando hable de alquiler, me referiré siempre al alquiler sin gastos incluidos (HC, «hors charges»); en efecto, en los rendimientos del capital inmobiliario, los gastos no entran en el alquiler global que se debe declarar, a diferencia de los ingresos por alquiler amueblado, donde sí hay que incluir los gastos.

Es importante entender que solo los alquileres cobrados durante el año natural entran en los alquileres imponibles, aunque algunos alquileres correspondan a un período del año anterior. Por ejemplo, estamos calculando los alquileres recibidos en 2018 para obtener la base imponible:

• Michel recibió en enero de 2018 el alquiler correspondiente al período de diciembre de 2017; pues bien, ese alquiler contará en los alquileres de 2018, aunque corresponda al período de 2017.

• Recibió en enero de 2019 el alquiler correspondiente al período de diciembre de 2018; pues bien, ese alquiler no contará en los alquileres de 2018, aunque corresponda al período de 2018.

Lo habrás entendido: los alquileres impagados o atrasados no entran en el período en cuestión mientras no se hayan cobrado.

La fianza no entra en el cálculo de los alquileres y no tributa, salvo que se utilice para pagar los desperfectos causados por el inquilino, para pagar un alquiler impagado, para cubrir gastos… (cf.: ¿Cuáles son los ingresos que hay que declarar?)

LOS GASTOS Y LAS OBRAS DEDUCIBLES

LOS GASTOS DEDUCIBLES

Esta parte solo concierne a las personas que han elegido el régimen real, puesto que en el micro foncier no hay nada que deducir. El objetivo de un inversor rentable es deducir el máximo de gastos, hasta el punto de que sean superiores a los alquileres, lo que permite no pagar impuestos. No todos los gastos son deducibles en el alquiler sin amueblar (a diferencia del alquiler amueblado, donde casi todos los gastos son deducibles). Para empezar, un punto muy básico pero importante que conviene recordar: todos los gastos deben justificarse con una factura que pruebe su existencia en caso de inspección fiscal.

Al igual que los alquileres, el cálculo de los gastos deducibles funciona de la misma manera; es decir, solo son deducibles los gastos pagados durante el año. Si una factura es del año en curso pero se paga el año siguiente, su coste será deducible únicamente en el año en que se pague.

Esto es lo que se puede deducir: los gastos de comunidad de propietarios, los gastos de gestión (como los honorarios de agencia, los gastos de procedimiento de notario/abogado/agente judicial…), todo lo relacionado con seguros, como los seguros de impago de alquiler, los seguros PNO (propietario no ocupante)…. El impuesto sobre bienes inmuebles (si tu inquilino no lo paga, algo habitual cuando se alquila a un comercio, por ejemplo) y las tasas de equipamiento también son deducibles. Y, por último, los intereses del préstamo.

Ten en cuenta que los «otros gastos» son deducibles con un límite de 20 € IVA incluido al año. Por ejemplo, los gastos de publicidad (un anuncio de alquiler de pago).

LAS OBRAS DEDUCIBLES

El código general de impuestos francés regula rigurosamente las obras deducibles de los ingresos inmobiliarios para determinar el rendimiento inmobiliario sujeto al impuesto sobre la renta. En la práctica, casi todas las obras son deducibles sea cual sea el modo de alquiler elegido, salvo algunos casos especiales que veremos más abajo. Esta es una lista no exhaustiva de las obras que siempre son deducibles:

• Todas las obras de reparación y mantenimiento: son obras que mantienen o devuelven el inmueble a un buen estado para permitir un uso conforme a su destino, sin modificar su configuración o distribución originales. Ejemplos de este tipo de obras: tratamiento de la madera, reparación de techos, puesta a punto de la calefacción, reparación del tejado, reparación o sustitución de la caldera…

• Todas las obras de mejora: son obras que sirven para aportar un equipamiento o un elemento de confort nuevo o mejor adaptado a la vida diaria, sin modificar la estructura del inmueble. Ejemplos de este tipo de obras: cambio de ventana, ampliación de ventana, cambio de parqué, sustitución de una ducha, cambio de cocina…

Todo lo que sea mobiliario para la vivienda, como la mesa de centro, la cama, la TV, las estanterías, el colchón, los electrodomésticos… no es deducible en alquiler SIN AMUEBLAR (NU). En cambio, la cocina, el mueble de lavabo, la mampara de ducha… sí son deducibles en alquiler sin amueblar.

Todas las obras de construcción, reconstrucción o ampliación no son deducibles en los ingresos inmobiliarios. Este tipo de obras tiene como objetivo introducir una modificación importante en la estructura del inmueble, aportarle más volumen o cambiar su destino (convertir un local comercial en vivienda). Ejemplos de este tipo de obras no deducibles en los ingresos inmobiliarios: habilitar un desván como vivienda, convertir un comercio en vivienda, elevar un tejado para crear una planta adicional, consolidar los muros exteriores, crear superficie habitable, obras de estructura que suponen una redistribución total de la vivienda.

Hay que prestar atención, porque a veces la frontera entre obras deducibles y no deducibles es muy fina, así que conviene ser muy cuidadoso antes de empezar este tipo de obras. Además, si realizas los 2 tipos de obras, deberán aparecer desglosadas en la factura del profesional; de lo contrario, todo pasará a ser NO deducible.

Ten en cuenta, para quienes hacen las obras por su cuenta, que no podrás deducir de tus impuestos el tiempo que hayas dedicado, pero sí podrás deducir las materias primas, como la pintura, el pladur, las baldosas… (cf.: Los gastos y obras deducibles)

EL BENEFICIO Y EL DÉFICIT INMOBILIARIO

Si eres un inversor rentable, no tienes derecho a tener un beneficio inmobiliario: solo debes generar déficit inmobiliario o, al menos, compensar todos tus alquileres con gastos. Para ello, ya habrás entendido que tendrás que acumular muchos gastos y obras; así acabarás siempre sin impuestos. Si estás en beneficio inmobiliario, tus alquileres son superiores a todo lo que vas a deducir en gastos y obras; en ese caso, la diferencia entre los ingresos y los gastos será la base de cálculo de tu tributación por ingresos inmobiliarios.

Si estás en déficit inmobiliario, hay varias cosas que debes saber. Cuando generas déficit inmobiliario, significa que vas a reducir tu renta global y, por tanto, tu tributación general. Un déficit inmobiliario consiste en imputar una parte de tus rentas globales no inmobiliarias gracias, precisamente, a los ingresos inmobiliarios. Eso sí, el límite del déficit es de 10 700 €: si tienes 20 000 que deducir, la diferencia (los 9300 € restantes) solo se puede imputar a los ingresos inmobiliarios de los diez años siguientes.

Ejemplo: en 2018 has cobrado 20 K€ de alquiler y tienes 50 K€ que deducir entre obras y gastos. El primer año, se calcula así: 20000 + 10700 = 30700 − 50000 = −19300. Estos 19 300 € solo podrán imputarse a tus alquileres, durante un máximo de 10 años siguientes.

Has generado un déficit inmobiliario, lo que te ha permitido beneficiarte de una ventaja fiscal; a cambio, el Estado te obliga a alquilar tu vivienda sin amueblar (NU) y a no venderla hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente a aquel por el que se ha practicado la imputación. Ten en cuenta también que alquilarla amueblada antes de esos 3 años está igualmente prohibido.

Si no cumples tu compromiso, el Estado puede recalcular la imputación de la que te has beneficiado en tu tributación, con sanciones.

Ejemplo: te beneficias de un déficit inmobiliario por el año 2018; en ese caso, para no ser sancionado, debes alquilar la vivienda sin amueblar hasta el 31 de diciembre de 2021.

EL CÁLCULO DEL IMPUESTO

Si estás en déficit inmobiliario o tus ingresos inmobiliarios quedan anulados por los gastos y obras, en esos casos no pagarás impuestos.

En cambio, si optas por el régimen micro foncier, o tus gastos y obras no son lo bastante importantes para compensar tus ingresos por alquiler, en esos casos sí pagarás impuestos. Además de tu TMI (tramo marginal de imposición), tendrás que pagar la CSG/CRDS del 17,2 %. Aquí tienes 2 ejemplos:

• Julien ha elegido el régimen micro foncier y tiene una TMI del 14 %. Ha obtenido 10 K€ de alquiler durante el año. Cálculo de la base imponible de sus ingresos inmobiliarios: 10 K€ × 0,7 (30 % de reducción) = 7000 €. Tendrá que pagar, por tanto, (7000 × 0,14) + (7000 × 0,172) = 2184 €. De los 10 000 € de ingresos inmobiliarios de partida, pagará 2184 € de impuestos.

• Kenza ha elegido el régimen real y tiene una TMI del 30 %. Ha obtenido 20 K€ de alquiler durante el año y tiene 15 K€ de gastos/obras que deducir. Cálculo de la base imponible de sus ingresos inmobiliarios: 20 K − 15 K = 5000 €. Tendrá que pagar, por tanto, (5000 × 0,30) + (5000 × 0,172) = 2360 €. De los 20 000 € de ingresos inmobiliarios de partida, pagará 2360 € de impuestos.

CÓMO RELLENAR LA DECLARACIÓN DE IMPUESTOS

La declaración ante la administración tributaria depende del régimen que hayas elegido: o bien el régimen micro foncier, o bien el régimen real.

En el micro foncier, la ventaja es que no hay mucho que hacer, a diferencia del régimen real, en el que hay que rellenar un formulario adicional. Aquí solo tienes que indicar en la declaración de la renta n.º 2042 (casilla 4BE) el importe bruto, sin descontar gastos, de tus ingresos inmobiliarios del año. La reducción del 30 % la calculará automáticamente la administración tributaria.

En el régimen real, tendrás que rellenar el impreso anexo a la declaración 2042, que es la declaración 2044.