Inversión inmobiliaria en 2022: la guía

En 2022, invertir en inmuebles de alquiler resulta muy ventajoso. Este sector se ha visto afectado por la crisis sanitaria, pero te ofrece varias oportunidades de inversión. Antes de lanzarte a esta aventura, es importante conocer los pasos para llevar a cabo una inversión inmobiliaria. ¿Qué pasa con los incentivos fiscales? Aquí tienes la guía ideal para sacar adelante tu proyecto de inversión inmobiliaria.

¿Por qué apostar por la inversión en alquiler?

La inversión inmobiliaria optimiza tu poder adquisitivo, ya que esta solución te permite generar ingresos complementarios. También te ayuda a construir mejor un patrimonio duradero. En 2022, el mercado inmobiliario ha sufrido, por desgracia, los efectos de la COVID-19. Sin embargo, la inversión en alquiler sigue siendo un valor seguro en el sector.

La inversión inmobiliaria: ¿un tipo de interés bajo en 2022?

Tanto en alquiler como en compra, los proyectos inmobiliarios florecen a pesar de la crisis sanitaria. Muchas personas quieren mejorar su calidad de vida disfrutando de un entorno más agradable. Las semanas de confinamiento han llevado a los hogares a optimizar su superficie interior. Además, la COVID-19 ha llevado incluso a muchas familias a querer una vivienda lejos de la ciudad.

Estos cambios de comportamiento han ayudado al sector inmobiliario durante la pandemia. Desde el segundo semestre de 2020, los Notarios de Francia han registrado un repunte significativo de los precios. Con un tipo de interés más que competitivo, es fundamental pasar a la fase de finalización de tus proyectos inmobiliarios.

En 2022, las entidades bancarias ofrecen tipos de entre el 0,78 % y el 1,16 %. Estas condiciones dependen, en su caso, del plazo, que va de 10 a 25 años. La bajada de los tipos de interés se debe a la ayuda aportada por el Banco Central Europeo, lo que asegura un tipo de interés muy bajo para este año.

La inversión en alquiler: la solución óptima

Invertir en inmuebles de alquiler es optimizar tu rentabilidad sin asumir por ello riesgos. Por eso este tipo de inversión representa un valor refugio, ya que es sinónimo de fiabilidad y rentabilidad. Apuestas más por la seguridad frente a la inflación o a las consecuencias de la coyuntura económica.

Para conseguir una mayor rentabilidad en tu inversión en alquiler, es posible invertir en inmuebles de la periferia urbana. Es primordial centrarse en la corona periurbana o en ciudades como Pau, Colmar o Angers. Estas figuran en el programa Cœur de Ville, lo que te asegura la elegibilidad para la reducción de impuestos Denormandie.

En el mercado inmobiliario existen otras ideas de inversión para obtener una inversión rentable. El inmueble de empresa suele asociarse a rendimientos muy atractivos. También es posible apostar por proyectos de inversión inmobiliaria en el extranjero. En cuanto a las ventajas fiscales, te beneficias de las ventajas que ofrece el gobierno del país que elijas.

Dentro de la lista, también encuentras la inversión inmobiliaria a través de una Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Este año, muchos han optado por esta inversión de ahorro que se distingue por invertir en la «piedra-papel». Mediante una SCPI, obtienes una rentabilidad anual de en torno al 5 %. Si eliges un bien atípico, como una plaza de aparcamiento o trasteros, generas ingresos importantes.

¿Por qué invertir en inmuebles de alquiler?

¿Quieres invertir en inmuebles de alquiler? Para un patrimonio duradero y sostenible, ingresos complementarios, una jubilación asegurada… Son muchas las razones que te llevan a hacer una inversión en alquiler. Para aumentar tus ingresos, estas son las ideas principales que debes recordar:

Para una inversión segura y rentable

Por lo general, el sector inmobiliario no se ve afectado directamente por la crisis económica, como sí ocurre con la inversión en bolsa. No obstante, el mercado se enfrenta a una modificación completa del entorno o al deterioro de un bien. Sin embargo, los incentivos de desgravación fiscal permiten optimizar la rentabilidad de tus proyectos de inversión inmobiliaria.

Con la bajada de un tipo de préstamo importante, cualquier profesional tiene la posibilidad de invertir en inmuebles de alquiler. En efecto, es posible contar con un préstamo hipotecario para adquirir un bien. En el caso de un alquiler de vivienda, te beneficias del efecto palanca del crédito. La ventaja es que reembolsas parcial o totalmente el préstamo gracias a los alquileres cobrados.

Además, invertir en inmuebles de alquiler te permite disfrutar de una rentabilidad por alquiler óptima. A modo de ejemplo, los inversores pueden obtener una tasa de hasta aproximadamente el 7 %. No obstante, la rentabilidad depende de las estimaciones realizadas por los principales actores del mercado.

Para un patrimonio duradero

¿Te gustaría construir un patrimonio duradero? Apuesta por la inversión inmobiliaria en alquiler. Empiezas entonces por la compra de una vivienda habitual. Es igualmente rentable apostar por poner bienes en alquiler o contar con una segunda residencia. Te beneficias de los privilegios que ofrecen el efecto palanca del crédito y las distintas ventajas fiscales.

La inversión inmobiliaria presenta numerosos puntos fuertes, como un retorno de la inversión muy atractivo. Garantiza más seguridad y fiabilidad, a diferencia de los productos de ahorro o de los productos financieros que cotizan en bolsa. Además, la rentabilidad del seguro de vida puede alcanzar hasta un 7 % neto de cargas sociales.

Para un presupuesto optimizado destinado a la vivienda habitual

Si quieres invertir en inmuebles, es posible convertirte en propietario de tu vivienda. La cantidad mensual que pagas por el alquiler del inmueble se transforma en la creación o la optimización de un patrimonio. Y, como extra, la supresión de la tasa de vivienda reduce considerablemente la factura final.

Ser propietario de tu vivienda implica también un control total de tu inmueble. Si quieres repintar las paredes de tu cocina o reformar el salón, haces las obras sin más. Tienes carta blanca, incluso para la reventa. Cuando inviertes en inmuebles, te ahorras la resolución del contrato de alquiler y el preaviso correspondiente.

Para una jubilación bien preparada

La jubilación es sinónimo de bajada de ingresos y de aumento de los gastos diarios y de los gastos sanitarios. Sin embargo, la jubilación se prepara, por ejemplo, generando ingresos complementarios gracias a las inversiones inmobiliarias. Esta solución te permite así asegurar un futuro mejor y más tranquilo.

Por otra parte, invertir en inmuebles suele implicar solicitar un crédito a un banco. Una vez jubilado, hay que reembolsar el préstamo hipotecario. En cualquier caso, siempre sales ganando al invertir en inmuebles de alquiler. El bien adquirido puede habitarse o alquilarse para generar ingresos adicionales.

Como recordatorio, el préstamo hipotecario está disponible incluso a partir de los 55 años. Si inviertes en inmuebles de alquiler, es posible financiarlo mediante el ahorro para la jubilación o un producto bancario. La ley Pinel facilita por completo la financiación de la adquisición de tu bien. Este incentivo de desgravación fiscal inmobiliaria también ayuda a la hora de cobrar los alquileres.

La jubilación también es pensar en el futuro de tus hijos. Al optar por una inversión inmobiliaria, apuestas por la reventa para obtener un capital importante. Una sociedad civil inmobiliaria (SCI) permite transferir las participaciones sociales a cada uno de tus herederos. Tendrás mayor tranquilidad en el plano fiscal si juegas la carta de la donación.

Para la protección de la familia

Con un patrimonio bien constituido, cada miembro de la familia queda a salvo de los avatares de la vida. En efecto, invertir en inmuebles de alquiler te ha ayudado a percibir rentas y a conseguir ahorros fiscales. Estas ventajas te han permitido proteger eficazmente a tu familia. En 2022, esta solución combina a la perfección el bajo coste del crédito inmobiliario y la desgravación fiscal gracias al dispositivo Pinel y a la Ley Censi-Bouvard.

Ya sea en caso de inflación o de deterioro de la coyuntura económica, las inversiones en alquiler representan auténticos valores refugio. Por un lado, también estás menos expuesto a los riesgos de la inversión inmobiliaria. Por otro, tu inmueble gana valor cada año.

Los inversores suelen contratar un seguro de préstamo. Este les permite reembolsar la cuota mensual del préstamo o incluso el capital, en particular en caso de fallecimiento o invalidez. Por ello, no existe el riesgo de que los herederos tengan que saldar la deuda de sus padres. La inversión inmobiliaria en alquiler garantiza así a cada miembro de tu familia una protección óptima.

En cuanto a los dispositivos de desgravación fiscal, garantizan una reducción de impuestos si un familiar piensa alquilar tu inmueble. Tendrás la oportunidad de ayudar a tu hijo que acaba de encontrar empleo o a aquel que solo dispone de una pequeña pensión. En cualquier caso, la inversión inmobiliaria en alquiler se adapta a todas tus necesidades.

Para una reducción de impuestos

Entre las distintas inversiones, la inmobiliaria es la más apreciada por los franceses. Este entusiasmo se debe a las ventajas que ofrecen los dispositivos de reducción del impuesto sobre la renta. En efecto, consiguen importantes ahorros. Además, la inversión en alquiler se adapta a cualquier tipo de inversor, lo que resulta eficaz.

Si deseas invertir en vivienda de obra nueva, es posible obtener una reducción de impuestos de hasta el 21 %, y ello durante un período de 12 años. La ley Pinel te permite beneficiarte de estas ventajas fiscales. En el caso de un inmueble amueblado gestionado en una residencia de servicios, obtienes una reducción del 11 % sobre el precio de coste. Esta vez, consigues estos ahorros gracias a la Ley Censi-Bouvard.

En resumen, son numerosas las razones para invertir en inmuebles. En lo que respecta a las obras de reforma, obtienes deducciones fiscales así como una exención del impuesto de sucesiones. Para ello entran en juego los dispositivos Malraux o Monumentos Históricos. Solo te queda lanzarte a la inversión inmobiliaria en alquiler para sacarle provecho.

Todo lo que hay que saber sobre los programas PERL

¡Quien dice invertir en inmuebles de alquiler dice ventajas fiscales! Son numerosos los dispositivos creados para tener éxito en cualquier inversión inmobiliaria en alquiler. Desde la ley Pinel hasta los estatutos de arrendador de alquiler amueblado profesional (LMP), consigues ahorros sustanciales. Descubre los dispositivos que debes conocer antes de invertir en inmuebles de alquiler.

El dispositivo Pinel

Entre los dispositivos de desgravación fiscal más conocidos se encuentra la ley Pinel. Su puesta en marcha data de 2014 y se ha prolongado hasta 2024. En primer lugar, el inversor adquiere un inmueble de obra nueva. A continuación pone la vivienda en alquiler, lo que le permitirá beneficiarse de una reducción de impuestos de hasta el 11 %, durante un período de unos 12 años.

Estas ventajas fiscales exigen algunas condiciones relativas al tipo de inmueble o al inquilino. De este modo, conoces todos los requisitos vinculados a la inversión inmobiliaria.

• En cuanto a la zona de ubicación, la ley Pinel establece que tu inmueble debe encontrarse en una zona de tensión inmobiliaria. Solo serás elegible para el dispositivo Pinel si te encuentras en la zona A, A bis o B1. De esta manera, podrás disfrutar de las ventajas fiscales de los proyectos de inversión inmobiliaria en alquiler.
• En lo referente a los inmuebles, las viviendas de obra nueva o las que se venden en estado futuro de finalización se benefician de las ventajas fiscales de la ley Pinel. En cuanto a los edificios antiguos, son elegibles para este dispositivo si han sido reformados o vendidos con un IVA inmobiliario de aproximadamente el 20 %. No obstante, las obras deben estar terminadas a 31 de diciembre del segundo año posterior a la adquisición del inmueble. En cualquier caso, no hay que descuidar el rendimiento energético de una vivienda. Cumplir estas normas te permite añadir valor verde a tus inmuebles.
• En cuanto a las condiciones relativas al inquilino, implican que la vivienda debe alquilarse como residencia habitual. Los ingresos fiscales anuales de un hogar no deben superar determinados límites. En efecto, se tiene en cuenta el número de ocupantes de la vivienda. Además, también depende de la zona de ubicación del proyecto de inversión inmobiliaria en alquiler en cuestión.
• En lo que respecta al límite de los alquileres, esta condición de la ley Pinel debe cumplirse para invertir en inmuebles. Según la ley, debes respetar los límites de alquiler, inferiores en promedio entre un 10 y un 20 % a los del mercado, especialmente en las ciudades con fuerte tensión inmobiliaria. Finalmente, te beneficias de una reducción de impuestos a pesar de unos ingresos por alquiler reducidos.
• En cuanto a la duración del alquiler del inmueble, debes invertir en inmuebles de alquiler durante al menos 6 años. Este plazo puede prorrogarse como máximo 2 veces, es decir, hasta un límite de unos 12 años.

La inversión inmobiliaria en alquiler y sus múltiples ventajas

Antes de beneficiarte de las ventajas fiscales, debe examinarse la duración del alquiler del inmueble. En general, por 6 años dispones del 12 % del precio de la vivienda, frente al 18 % para un período de 9 años. Y para 12 años, la reducción asciende al 21 % del precio del inmueble. Cada año, los inversores disfrutan de una reducción fiscal basándose siempre en la duración.

En lo que respecta a la inversión en alquiler con la ley Pinel, el límite por persona asciende a 300 000 €, con un tope de 5 500 € por metro cuadrado de superficie habitable. No obstante, el límite se fija en 2 viviendas al año. A modo de ejemplo, podrás disfrutar de una reducción de impuestos de 63 000 € durante un período de alquiler de 12 años. Y el límite global de los beneficios fiscales por año no debe superar los 10 000 €.

En caso de que el inversor no respete las condiciones de alquiler del inmueble, será sancionado. Por ello, se verá obligado a reembolsar las ventajas fiscales percibidas durante los 3 últimos años. En caso de fallecimiento, invalidez o despido, la reducción de impuestos aplicada no se cuestionará.

Los estatutos de arrendador de alquiler amueblado no profesional (LMNP) y de arrendador de alquiler amueblado profesional (LMP)

Si vas a invertir en un inmueble amueblado antiguo o en una vivienda nueva, vas a sacar provecho de sus ventajas. Gracias a los estatutos LMNP y LMP, los gastos relacionados con la inversión se verán claramente reducidos. También puedes beneficiarte de una exención de plusvalía o de la amortización de un inmueble reducido.

• El estatuto LMNP y sus múltiples ventajas

¿Cuáles son las condiciones del estatuto LMNP? Si el importe de los ingresos inmobiliarios de un inversor supera los 23 000 €, se le reconoce como LMNP. También es necesario que tus ingresos por alquiler no superen el 50 % de la renta global de tu hogar fiscal. Los estatutos dependen, por tanto, enteramente de los límites fijados por la ley.

Después, el inversor se enfrenta a dos opciones relativas a los regímenes de tributación. Por un lado, puede optar por el micro-BIC, que se aplica cuando los ingresos por alquiler percibidos son inferiores a 70 000 €. Por otro lado, el inversor tiene la posibilidad de elegir el régimen real. Es el caso cuando los ingresos por alquiler son claramente superiores o si el inversor lo ha solicitado ante la Hacienda francesa.

Con el régimen real, el inversor puede deducir las amortizaciones de la adquisición del mobiliario y de los muros. Lo mismo ocurre con los gastos efectivos, como los impuestos locales o los gastos de seguro. En caso de déficit inmobiliario, este se deduce de los ingresos por alquiler. También puede trasladarse durante un periodo de unos 10 años.

• El estatuto LMP, sus condiciones y sus ventajas

Los estatutos LMP deben someterse al régimen real de tributación. Las condiciones son sencillas, ya que hay que elegir el estatuto de microempresa. Tus ingresos por alquiler no deben superar los 70 000 €. Así te beneficias de la deducción de los gastos efectivos, así como de la palanca de las amortizaciones.

Los estatutos LMP garantizan, por tanto, una deducción del déficit inmobiliario de la renta global. En este caso, los inversores no tienen límite. El déficit puede trasladarse durante un periodo de unos 6 años. Entre las demás ventajas del estatuto LMP, el inversor puede acceder a una posible exención de plusvalía en la reventa.

Si deseas transmitir tu patrimonio inmobiliario a tus descendientes, resulta ventajoso hacerlo como inversor LMP. En ese caso, la presión fiscal puede optimizarse en gran medida. La transmisión de patrimonio puede efectuarse, por tanto, bajo ciertas condiciones. Tendrás derecho a escalonar tus derechos de sucesión, pero únicamente durante un periodo de 15 años.

Para beneficiarte de una reducción del 75 %, estas son las condiciones que debes tener en cuenta:

• debes haber explotado tu empresa durante un periodo de 2 años,
• tus descendientes deben conservar el inmueble al menos durante 6 años,
• al menos un heredero se ocupa de la explotación de la empresa durante un mínimo de unos 5 meses.

• El dispositivo Censi-Bouvard y sus ventajas

El dispositivo Censi-Bouvard se introdujo en 2009 y solo incluye viviendas nuevas o en estado futuro de finalización. En efecto, la inversión en inmobiliario de alquiler te garantiza una reducción de impuestos de en torno al 11 % sobre el importe total invertido. Esta afecta únicamente a los apartamentos nuevos y amueblados.

Los inversores con estatuto LMP no pueden beneficiarse de los privilegios que ofrece el dispositivo Censi-Bouvard. Conviene recordar que estos estatutos declaran sus ingresos por alquiler como beneficios comerciales e industriales. El dispositivo también te ayuda a invertir en residencias con servicios. Estas acogen a personas mayores o con discapacidad, a personas enfermas y a estudiantes.

Con el dispositivo Censi-Bouvard, también es posible tener que devolver las ventajas fiscales. Entre las condiciones, se exige una duración de alquiler de 9 años como mínimo. Tu residencia debe ofrecer al menos 3 tipos de servicios como el desayuno, la limpieza de los espacios o el suministro de ropa de cama. En caso contrario, te beneficias de una reducción de impuestos del 11 % del importe invertido.

En comparación con la ley Pinel, el dispositivo Censi-Bouvard no contempla el alquiler de una vivienda a un familiar. Sin embargo, es posible confiar la gestión de tu inmueble a un explotador. De este modo, puedes percibir cada mes los alquileres de estudiantes o de personas mayores. Optimizas considerablemente tu rentabilidad inmobiliaria gracias a la ley Censi-Bouvard. Esta también incluye un límite a los nichos fiscales, igual que el dispositivo Pinel.

• La ley Malraux y sus ventajas

Si tienes una vivienda antigua que rehabilitar, la ley Malraux será tu mejor aliada como dispositivo de desgravación fiscal. Se puso en marcha en 1962 para garantizar la protección del patrimonio arquitectónico e histórico francés. La ley Malraux promete una reducción de impuestos de entre el 22 y el 30 %. Los inversores alquilan las viviendas a particulares y no a familiares.

En cuanto a los inmuebles, solo son elegibles para el dispositivo Malraux en la zona correspondiente al Plan de Salvaguarda y Puesta en Valor (PSMV). Tus edificios también deben estar situados en un Barrio Antiguo Degradado (QAD). Si deseas reformar, necesitas la validación del prefecto y de un arquitecto de los edificios.

Para beneficiarte de la reducción de impuestos, tus gastos deben centrarse en la demolición del inmueble o en la reforma de los muros exteriores. También es primordial concentrar las obras en la puesta en conformidad o el acondicionamiento de las zonas comunes. Así, tu proyecto de inversión inmobiliaria dará lugar a ventajas fiscales.

• La simulación del dispositivo Malraux

La ley Malraux se distingue de otros dispositivos de desgravación fiscal porque la reducción de impuestos varía según los sectores de actividad. Tomemos el ejemplo de los inmuebles en Planes de valorización de la arquitectura y del patrimonio (PVAP): los impuestos se reducen un 22 % frente al 30 % en los demás casos. Como en los dispositivos de desgravación fiscal, existe un límite de gastos elegibles durante unos 4 años consecutivos. Para la ley Malraux, el importe asciende a 400 000 €. No obstante, no está sujeta al límite de los nichos fiscales, de 10 000 €.

Si realizamos una simulación del dispositivo Malraux, vas a conseguir ahorros sustanciales. El importe de tus obras ronda los 370 000 €. Puede tratarse de un inmueble situado en un PVAP, lo que te permite beneficiarte de las reducciones de impuestos.

En este caso, el importe es inferior a 400 000 €. Solo te queda imputarlos a lo largo de 1 a 4 años. De este modo, te beneficias de una reducción de impuestos importante. Estos son los detalles del cálculo: (370 000 x 22 %)/4 = 20 350 € de ahorro. Eres libre de repartir la reducción de impuestos de forma equitativa.

• La ley de Monumentos Históricos y sus múltiples ventajas

Numerosos inversores realizan obras de mantenimiento de inmuebles clasificados como Monumentos Históricos (MH). También resulta ventajoso realizar obras de reparación de los sitios inscritos en el Inventario Suplementario de Monumentos Históricos (ISMH). Este dispositivo garantiza una deducción de la totalidad de los gastos de tus ingresos inmobiliarios y, además, sin límite.

Entre las condiciones de este dispositivo de desgravación fiscal, el inmueble debe conservarse al menos durante 15 años. También existen algunas condiciones relativas a los gastos, como las primas de seguro o los impuestos sobre el inmueble. Ningún ingreso procedente del inmueble, esté ocupado o no, abierto a posibles visitas o no… En ese caso, los gastos se deducirán directamente de la renta global.

Por otra parte, también es posible que el MH esté desocupado y genere ingresos. Se aplica entonces una deducción de los ingresos inmobiliarios. Y en caso de déficit, este será deducible de la renta global. Por último, el inmueble puede estar ocupado y generar ingresos al mismo tiempo. La ley de Monumentos Históricos garantiza entonces la deducción en su totalidad de la renta global y de los demás ingresos inmobiliarios.

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