Module 4 : LES IMPERATIFS POUR INVESTIR

INTRODUCTION

Parce que pour investir en immobilier, il y a des points obligatoires à connaître, dans ce module, vous allez apprendre plusieurs choses importantes. Vous saurez ainsi ce que vous devrez faire de votre cashflow, l’importance de votre 1er achat, il sera capital par la suite. Vous saurez également qu’il faut penser comme un robot, puisqu’on achète des M2, et non de l’affect. Enfin, vous comprendrez l’importance d’acheter à 2 lorsque vous êtes en couple.

QUE FAIRE DE VOTRE CASHFLOW

Voici l’une des premières questions qu’il faudra se poser si vous souhaitez investir en immobilier. Entres autres questions importantes, celle-ci est primordiale, car c’est de cette réponse que vous allez savoir si vous pourrez enchaîner les biens ou non. Quand on vous dit, devenez rentier avec l’immobilier avec 1000, 2000 ou 3000 euros, c’est du bullshit, puisque vos premiers revenus immobiliers ne sont pas faits pour vous permettre de quitter votre travail, ils sont là pour vous aider à réinvestir plus facilement.

Certes, vous souhaitez devenir rentier en immobilier, et c’est une très bonne chose, mais comme je vous l’ai dit un peu plus tôt dans cette formation, soyez assuré qu’on est pas rentier en immobilier avec des miettes de pain. Pour être rentier immobilier, pour moi, il faut au grand minimum gagner 5K NET de cashflow après impôts, mais c’est le minimum. Atteignez 10K par mois et vous serez tranquille, et vous pourrez vraiment être rentier en immobilier tout en pouvant réinvestir une bonne partie ce de revenu.

Pourquoi ne puis-je pas être rentier avec 1000, 2000 ou 3000 euros de cashflow net ? C’est tout simple, si vous touchez 3000 euros de CF NET, et que cet argent vous permet de vivre, c’est de l’argent qui ne sera donc pas réinvesti, ça sera de l’argent perdu. Comme je l’ai dit plus tôt, l’argent est un moyen permettant d’investir, si vous l’utilisez pour vivre, il n’aura rien rapporté.

C’est pourquoi, il ne faut jamais quitter son emploi pour ceux qui ont en un, puisque c’est LUI qui va vous permettre de vivre, ensuite, tout le cashflow que vous générez avec vos biens immobiliers, doit être réinvesti encore et encore jusqu’à atteindre le 5K de CF par mois. Vous pouvez réinvestir ce CF en immobilier, mais également en bourse, le but, c’est que cet argent fasse des petit €, pour grimper les échelons jusqu’à l’indépendance financière.

Vous allez me dire, mais quel est l’intérêt de réinvestir du CF sachant que j’emprunte à 110% (le bien + les frais de notaires + les travaux) ? Alors oui, le 110% vous pouvez le faire lorsque ce sont des biens à 50K, 100K, 200K, et que votre encours bancaire n’a pas dépassé les 700, 800, 900K, mais vous allez voir, qu’ensuite, la banque voudra des garanties lorsque vous enchaînez les biens, à un moment, vous devrez mettre un apport, de 10, 15, 20%, et c’est exactement à ça que devra servir votre cashflow, réinvestir pour gagner plus, on en parlera plus bas.

LE 1ER ACHAT EST LE PLUS IMPORTANT

Vous le savez maintenant, en France, l’échec est interdit, et la réussite est montrée du doigt, mais il vaut mieux être montré du doigt que fiché par les banques, et pour cela, vous n’avez qu’une seule solution en immobilier, réussir votre premier achat. Ce passage est important pour tous les investisseurs immobiliers, mais encore plus pour ceux qui achètent 1 immeuble de rapport pour leur premier bien, parce que si on fait mal les choses, il sera très compliqué de se relever par la suite. Autant on peut se relever d’un appartement foireux, mais pour se relever d’un immeuble de 5 appartements, ça va être très compliqué de s’en sortir.

En effet, si vous réussissez votre premier achat, il sera beaucoup plus simple d’enchaîner les biens par la suite, puisque vous aurez le triple bonus :

1. Votre revenu global du foyer qui va augmenter
2. Vous aurez une capacité d’emprunt qui augmentera grâce à votre taux d’endettement qui diminuera
3. Vous aurez la confiance de la banque et ça, ça n’a pas de prix, lorsqu’on a une banque qui nous suit, on ne la lâche pas.

Ça veut dire quoi réussir son premier achat ? C’est très simple, au yeux de la banque, réussir votre premier achat c’est que vous puissiez rembourser toutes vos mensualités, tout en ayant rien à sortir de votre poche. Ainsi, la banque voit que vous êtes un bon gestionnaire, que vous savez trouver les bons produits, elle vous fera confiance. Vous gagnerez plus d’argent que ce que vous coûte votre loyer, et en plus, votre endettement diminuera, ainsi, vous pourrez enchaîner les biens.

Prenons 2 personnes qui achètent un immeuble de 5 appartements à 220K tout compris, les studios se louent 300€. Je ne rentre pas dans les détails volontairement pour faire un exemple simple. Les charges TF, les assurances, les frais divers représentent environ 200€ par mois. Voici les exemples :

• Julie, elle a fait son étude de marché pour savoir où acheter et où ne pas acheter dans la ville. Elle a acheté l’immeuble au centre ville, elle loue ses studios sans problème, sans vacance locative, ses 5 studios lui rapportent environ 18000€ de loyer annuel (1500€/mois), soit une rentabilité brute d’environ 8.20%. Julie a environ 1100€ de crédit par mois. Il lui reste environ 1500-1100-200 = 200€ NET après impôts de cashflow (elle ne paie pas d’impôts, car elle a fait des travaux)

• Roger a acheté l’immeuble au centre ville mais il n’a pas fait d’étude de marché. Il loue ses studios avec plus de mal, les locataires ne restent pas très longtemps (3 mois maximum), ce qui fait 2 mois de vacance locative par an, car il perd environ 2 semaines pour trouver 1 locataire à chaque fois. Ses 5 studios lui rapportent environ 15000€ de loyer annuel (1250€/mois en incluant la vacance locative), soit une rentabilité brute d’environ 6.8%. Roger a environ 1100€ de crédit par mois. Il lui reste environ 1250-1100-200 = -50€. Il doit rajouter 50€ de sa poche chaque mois.

2 mois de vacance, ça peut paraître peu, mais en réalité, ça va très vite, c’est presque 20% de loyer de perdu pour rien. Tout ça pourquoi ? Puisqu’il n’a pas fait son étude de marché correctement, s’il l’avait faite, il aurait vu que les locataires sont moins intéressés de louer dans sa rue puisqu’il y a plusieurs Kebab, ce qui provoque une forte nuisance sonore la nuit. Il faut donc faire très attention, car Roger est dans une très mauvaise situation, avec un cashflow négatif, il doit rajouter de l’argent chaque mois pour combler son crédit, son banquier se rend compte de son erreur et ne lui prêtera plus d’argent.

Julie en revanche, sort un cashflow positif chaque mois, son taux d’endettement a diminué et la banque lui fera confiance pour des prochains investissements.

Moralité, le 1er projet, mais également tous les projets d’immeubles sont importants, faites-donc bien attention. Cette erreur aurait pu se passer dans plein d’autres domaines, comme les travaux par exemple, si le coût des travaux est mal estimé avant de faire le prêt, ça peut être une catastrophe pour la suite.

NE PAS AVOIR D’AFFECT

Contrairement aux personnes lambda qui cherchent leurs résidences principales ou à des investisseurs classiques, vous, vous n’êtes pas un humain, vous n’avez pas d’émotion, vous n’avez pas d’affect. Il faudra raisonner comme un robot, c’est-à-dire, analyser les données, uniquement les données et rien que les données, le reste on s’en fiche.

Qu’est-ce que ça veut dire exactement ? Un couple lambda va regarder la déco du salon, le sol de la chambre, la taille de la salle de bain, si la cuisine est au goût du jour, si la chambre est assez grande pour mettre son dressing… bref toutes les banalités qui feront que ce sont les émotions qui vont primer, et non l’objectivité. Que vous soyez un investisseur rentable qui a des biens, ou pas encore, il faut retenir cette chose importante, que ce soit moche ou beau, on en a rien à faire, le plus important, c’est la faisabilité de votre projet, tout le reste, ce n’est pas important. La beauté d’un bien ne veut rien dire.

On en parlera en détail dans le module Visite d’un immeuble, mais voici quelques pistes. Vous voici en mode ROBOT ON, voici ce que vous devez vérifier lorsque vous visitez un bien, sachez que plus c’est moche et plus c’est pour vous. Si vous souhaitez faire une colocation par exemple, il faudra vérifier s’il est possible de créer plus de chambre en divisant le salon, il faudra vérifier si on va pouvoir créer des salles de bain…Si on veut diviser un 50M2 en 2 studios, il faut vérifier la faisabilité en fonction des évacuations à créer… Tout le reste on s’en fiche, seule la partie technique est importante.

ON ACHETE UNIQUEMENT DES M2

Pour aller encore plus loin dans le raisonnement de l’affect, il faut se dire qu’on achète uniquement des M2. Ce qui signifie qu’il ne faut pas mettre d’affect dans la beauté du bien mais ÉGALEMENT sur la rentabilité d’un bien. En effet, un investisseur n’achète pas une rentabilité, il achète des M2. La rentabilité est juste une information qu’il faut exploiter pour en tirer des analyses, mais rien de plus. Pourquoi je fais cette remarque ?

Très souvent, l’une des informations les plus utilisées par les investisseurs lorsqu’on veut savoir si un bien est intéressant, c’est sa rentabilité. Imaginez trouver un bien de 50M2 à 120K€, le loyer mensuel hors charges est de 1000€, soit 12000€ par an. Ce qui donne une rentabilité brute de 10%. Comme ça, sans chercher plus loin, on se dit que c’est une très bonne affaire. Oui, mais en fait non, il ne faut pas regarder que ça.

On a acheté un immeuble de 50M2 à 120K€, soit 2400€ le M2, mais en fait, le prix moyen au M2 dans la ville est de 1200€. Partons sur le fait que le bien soit dans un état moyen, qu’il vaut le prix du marché. Le bien aurait du donc me coûter environ 60K€, j’ai donc payé 60K€ de trop pour ce bien. Est-ce grave ? Selon moi OUI. Imaginons que demain, vous avez un souci, quelle que soit la raison, vous avez besoin d’argent rapidement, vous souhaitez donc revendre le bien rapidement. Sachant que vous avez acheté le bien 2 fois plus cher que le prix du marché, vous n’arriverez pas à le revendre (sauf à un pigeon qui ne regarde que la rentabilité) puisque vous êtes beaucoup trop cher. La seule solution c’est de le revendre beaucoup moins cher, et vous aurez perdu de l’argent.

Certes, c’est caricatural, mais c’était pour bien expliquer le problème. Ce cas ne sera pas courant sur un bien classique, mais sur un bien que vous achetez 200€ plus cher au M2 que le marché, et en plus, vous faites des travaux, et bien vous serez hors marché. Attention, si vous êtes sûr de ne pas vendre durant 10, 15 ans, vous pouvez faire le choix de faire ça, c’est à vos risques et périls, moi je ne le ferais pas.

J’ai eu un cas concret il y a quelques jours, un agent immobilier est venu me proposer un immeuble en état correct à Échirolles, le quartier sud de Grenoble. Le bien fait 1000M2 habitables, il y a 80 studios environ, vendu à 2.5M pour 290K de loyers annuels. A première vue, on se dit que c’est une super affaire, mais en fait, le prix moyen au M2 est de 1700€ dans la ville, alors que le bien est vendu 2500€ le M2… Demain, si j’ai le moindre souci, même à la découpe, je ne récupérerai jamais ma mise, et encore pire si je fais quelques travaux.

Comme j’ai dit dans un module précédent, il faut toujours acheter en dessous du prix du marché. ON ACHETE DES M2 PAS UNE RENTA.

GARDER SON CASH, EMPRUNTER AU MAX

On a dit ce qu’on faisait de son cashflow, le réinvestir dans l’immobilier. Mais ici, on va aller encore plus loin en essayant de garder son CASH au max. Certes, à partir d’un certain encours ou lorsque c’est un gros projet, il faudra mettre un apport, mais au début, vous avez la chance d’être de première fraîcheur. En effet, pour des petits projets, moins de 300K, vous pouvez facilement emprunter un maximum d’argent sans mettre le moindre apport, même les frais de notaire.

C’est toujours un peu plus compliqué au début, lorsqu’on débute de devoir mettre de l’apport, car 10, 15, 20K€ c’est beaucoup quand on est jeune, on préférerait les avoir dans la poche. Alors, c’est pourquoi, je vous conseille, tant que vous le pouvez, d’emprunter au maximum d’argent et de garder votre cash pour les plus gros projets où vous devrez mettre de l’apport, ainsi, vous ne serez pas bloqué. De plus, en attendant, rien ne vous empêche de placer cet argent en assurance vie par exemple, en bon père de famille, avec des petits rendements, mais qui ne dormiront pas sur votre compte pour rien.

Demain, le projet de votre vie arrive après plusieurs années d’investissement immobilier, la banque vous demande 10% ou 20% d’apport, et bien, vous serez enclin à sortir cet argent sans sourciller.

INVESTIR A 2 LORSQU’ON EST EN COUPLE

Je ne conçois pas un couple dont seule 1 personne investirait en immobilier et l’autre n’y mettrait pas son nez, pour moi ce n’est pas possible. L’immobilier ce n’est pas un business comme un autre. Dès lors qu’on commence à investir en immobilier, en étant rentable, en voyant du cahsflow rentrer tous les mois, tout cela devient une vraie passion, quelque chose qui prend aux tripes.

Vous vous coucherez en pensant à l’immobilier, vous vous réveillerez en pensant immobilier, vous passerez vos journées à faire vos calculs de rentabilité. Est-ce que j’ai pensé à mettre les charges de copro dans mes calculs ? Est-ce que je vais réussir à louer facilement ? Comment, je vais en parler à ma famille ? Bref, ce sont des questions que vous vous poserez toute la journée et si vous êtes en couple, vous devez absolument partager ça avec votre conjoint(e).

Si seulement une des deux personnes du couple investi et pas l’autre, ça va causer pas mal de soucis dans le couple car l’un sera trop pris par sa passion et l’autre ne comprendra pas ça. Le couple doit investir ensemble. Avant de commencer à investir, il faut au moins lui en parler, lui expliquer et si elle veut faire partie de l’aventure, l’intégrer dedans. Par exemple avec ma femme nous sommes complémentaires. Je gère tout ce qui est les travaux, la recherche de bien, la compta et ma femme s’occupe de tous les locataires et la partie gestion administrative. Voilà comment faire durer un couple lorsqu’on fait de l’immobilier !