Comment se calculs les amortissements en location meublée ?

Voici une notion qui assez peu connue, c’est la notion d’amortissement, pour expliquer les choses simplement, c’est la perte de valeur d’un bien qui se fait avec le temps, dû à son utilisation ou à son usure temporelle. On en parle au niveau comptable, puisqu’en meublé, il faudra avoir une comptabilité.

Exemple, vous achetez un iPhone 10, lors de son achat il vaut environ 1000€, mais 5 ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c’est dû à son utilisation quotidienne, ainsi qu’au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont sorties depuis celui-là, sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement il ne vaut plus rien. Le smartphone, comptablement, vaudra 0 dans 5 ans. Il s’amortit donc à 20% par an (100% = 20% x 5 ans pour le smartphone). La première année il vaudra 1000€, puis il vaudra 800€ la 2ème année, 600€ la 3ème année, 400€ la 4ème année, 200€ la 5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième année, il vaudra 0.

A quoi sert l’amortissement en fait  ?

J’ai un bénéfice annuel de 100K. Sans amortissement, si on passe l’iPhone en charge, on aurait fait 100K – 1K = 99K. Si on le passe en amortissement, on fera 100000-200€ et cela pendant 5 ans. Ainsi, en charge, on considère que le bien vaut 0 directement la 1ère année, alors qu’en amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année pendant 5 ans. L’amortissement permet donc d’étaler le coût d’un bien sur plusieurs années.

Quel est l’intérêt de l’amortissement en immobilier  ?

 Pour les travaux, c’est moins avantageux que pour du revenu foncier, car en revenu foncier, les travaux passent tous en charge immédiatement, alors que pour du meublé, on ne peut pas les déduire directement, on déduit (amortit) sur plusieurs années. Vous faites des travaux, exemple l’électricité que vous allez refaire dans votre immeuble, ne passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce genre de travaux s’amortit entre 10 et 20 ans. Vous l’aurez compris, plus la durée est courte et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets donc la durée la plus courte à chaque fois. Pour 10000 € de travaux d’électricité, amorti sur 10 ans, vous avez donc 1000€ par an, qui va se déduire de vos impôts.

 Pour le bien en revanche, c’est un avantage considérable par rapport à la location nue, puisque ici, vous pouvez amortir le bien immobilier en lui-même. Exemple, votre bien vaut 300k€ par an, vous pouvez l’amortir sur 30 ans, ce qui fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%) de la valeur du bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire, 10K€ de vos impôts. Le calcul que j’ai fait n’est pas correct, car l’immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs type d’amortissement (il y a la charpente, le gros œuvre, l’électricité, la plomberie qui sont amortis de façon différente) mais en faisant une moyenne, on amorti cela sur environ 30 ans. De toute façon, c’est votre comptable qui se chargera d’amortir chaque composant de votre bien. Mais au moins, vous comprenez l’avantage énorme du LMNP. Il faut retenir par contre que seul 85% du bien sera amorti, on considère que les 15% restant étant du terrain, cela ne s’amortit pas.

Vous l’aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur comptablement chaque année, alors qu’en fait, non seulement il n’en perd pas, mais si vous êtes sur un bon secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez amortis la totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l’Etat. Pourtant, si vous le revendez dans 30 ans, on ne prend pas la base de sa valeur qui est 0, mais le prix que vous l’avez acheté. Ce qui est génial en LMNP, c’est que vous ne payerez de la plus-value que sur le la différence entre le prix d’achat du bien et le prix de vente, alors même que vous avez déduis pendant 30 ans sa valeur et que comptablement il ne vaut plus rien. Contrairement au LMP, où en prendra sa valeur d’achat en retirant tout ce qui a été amorti. On en reparlera en détail dans le module PLUS-VALUE.

Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez faire en meublé, aura son propre taux d’amortissement, voici un récapitulatif à titre d’information, mais au final, c’est votre comptable qui décidera  :

 Plomberie, électricité… amorti de 15 ans à 30 ans
 Mobilier, agencement, décoration, amorti de 5 ans à 15 ans
 Façade, terrasse… amorti de 20 ans à 25 ans
 Gros œuvre amorti sur 50 ans

A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€HT, peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce montant, ça passe en amortissement.