MODULE 11: LA FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE EN SCI (Partie 2)

INTRODUCTION

On arrive à la fin de tous les modules de fiscalité. Vous comprendrez enfin les différences entre tous les statuts fiscaux (Foncier, Bic, SCI) afin de pouvoir faire votre choix. Vous saurez également comment faire pour sortir l’argent d’une SCI, avec les différents calculs d’imposition. Vous aurez des exemples précis afin de tout comprendre et ne jamais vous tromper. Car avant d’investir, il faut se former, sous risque de perdre des dizaines de milliers d’euros.

SORTIR L’ARGENT D’UNE SCI

La SCI IR fonctionne exactement comme les revenus fonciers au niveau de l’imposition. On en parlait dans la partie 1, la SCI IS bénéficie d’une faible imposition, mais seulement lorsqu’on laisse l’argent dans la société, car si on veut sortir de l’argent, ça coûtera très cher. Le but d’une SCI IS, c’est vraiment de laisser l’argent dans la société, pour pouvoir investir encore et encore. C’est pour ça que je ne conseille pas de créer une SCI IS dès vos débuts dans l’investissement immobilier. Il vaut mieux investir plusieurs années en nom propre (revenu foncier ou revenu BIC) afin de récupérer un maximum de cash, puis lorsque vous aurez votre routine de cashflow qui tombe tous les mois, profitez-en pour vous diversifier avec des projets différents (comme des biens sans travaux, des commerces, de biens plus gros…) avec une SCI IS, en sachant que sortir l’argent ne sera pas intéressant.

Voici comment fonctionne le calcul des impôts en SCI IS. Toutes vos charges et travaux viennent en déduction de tous vos loyers. En gros CHIFFRE D’AFFAIRES – CHARGES. On définit ainsi la base taxable. En SCI IS, vous êtes taxé à 15% pour tout ce qui est en dessous de 38120€ de bénéfice, et tout ce qui est entre 38121€ et 500K€ de bénéfice est taxé à 28%.

Imaginons que vous ayez un bénéfice avant impôt de 45K€. On fera le calcul suivant :

Calcul de la 1ère tranche : 38120 x 0.15 = 5718€

Base de la 2ème tranche : 45000 – 38120 = 6880€

Calcul de la 2ème tranche : 6880 x 0.28 = 1926.4€

Impôt à payer : 5718 + 1926.4 = 7644.4€

Bénéfice après impôt : 45K – 7644.4 = 37355.6€

Vous payerez donc 7644.4€ d’impôt pour un bénéfice de 45k€, ce qui donne un taux d’imposition global de 16.99%. Plus on fera de bénéfice et plus le taux s’approchera des 28%, mais faire 45K€ de bénéfice, c’est déjà très beau. Ainsi, vous avez donc une fiscalité très souple, même lorsque vous avez très peu de travaux et charges à déduire.

Comme je l’ai indiqué précédemment, c’est intéressant lorsque l’argent reste dans la société, mais, si vous devez sortir cet argent, vous allez prendre des dividendes, et cet argent sera une nouvelle fois taxé. En effet, les dividendes ne se prennent qu’après avoir fait son bilan annuel de société et donc après avoir payé les impôts sur sa société.

C’est sur décision de l’Assemblée générale qui sera organisée après le bilan, que l’argent pourra être distribué aux associés. Dans ce cas-là, chaque associé reçoit des dividendes proportionnels à sa participation du capital. Les dividendes seront ensuite imposés à l’impôt sur le revenu de chaque associé.

Avant il y avait une imposition peu avantageuse lorsqu’on avait une grosse TMI, désormais, depuis l’air Macron, c’est la FLAT TAXE. c’est-à-dire, que vous êtes taxé à 30%. Dans notre exemple, sur les 45K€ de bénéfice, il reste donc 37355€ après impôt. Si vous souhaitez sortir la totalité des 37355€, l’argent sera une nouvelle fois imposé.

Calcul de la Flat taxe : 37355€ x 0.30 = 11206.5€

Ce qui reste dans votre poche : 37355€ – 11206.5 = 26148.5€

Il restera donc dans votre poche, 26148.5€ pour 45K€ de bénéfice de base. Ce qui donne un taux d’imposition global (IS + FLAT TAXE) de 42%.

Vous voyez que laisser l’argent dans la société, est plus avantageux, ainsi, vous payez peu d’impôt sur les sociétés, vous pourrez donc réinvestir à nouveau. Si vous prenez l’argent, vous ne pourrez donc plus ou en tout cas beaucoup moins réinvestir en immobilier, et en plus, vous serez beaucoup plus taxé sur le global. Vous comprenez ainsi, l’importance de laisser l’argent dans la société

A NOTER : Si tous vos loyers sont comblés totalement par vos charges, ce qui arrive beaucoup la 1ère année (même avec peu de travaux), puisque vous avez les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de chasseur immobilier, qui peuvent passer en charge directement, donc ça comble très vite 1 ou 2 ans de loyer. Votre bilan ne sera donc pas positif, c’est bien vous allez me dire, oui en effet, par contre, bilan non positif = pas de dividende. Puisque la société n’a fait aucun bénéfice comptablement sur l’année, il n’est pas possible de prendre de dividende, puisqu’ils sont uniquement calculés sur le bénéfice.

LES CALCULS CHIFFRÉS DE LA FISCALITÉ D’UN IMMEUBLE EN SCI

Vous avez en main les bases des différents type de SCI qui existent. Désormais, on va partir sur du concret pour bien comprendre l’importance d’avoir une SCI dans certains cas. Vous comprendrez que plus votre TMI est élevée, et plus il sera intéressant de faire une SCI IS pour de l’investissement sans travaux.

Prenons 2 exemples complets qui montreront qu’il sera plus rentable d’être en nom propre dans un cas, et plus rentable d’être en SCI IS dans un autre cas. On va prendre la même personne avec les mêmes revenus du salariat.

Nos 2 exemples porteront sur Victoria. Elle achète des immeubles depuis plusieurs années. Elle a une tranche marginale d’imposition à 45%. Elle fait environ 50K€ de loyers meublés annuel.

EXEMPLE N°1

Victoria achète uniquement avec des travaux, elle a encore un stock de 200K de charges/travaux à déduire sur plusieurs années. Si elle était en nom propre, pour faire simple, elle ne payerait aucun impôt pendant encore plusieurs années, car les charges et travaux combleront les loyers encore 4 ans au minimum, voire 5 avec les différentes charges et travaux qui arriveront durant cette période. Si elle était en SCI IS, ça serait très simple également, elle ne payerait pas d’impôt. Ses charges et amortissements à déduire seraient plus conséquents que le total des loyers de l’année.

Dans cet exemple N°1, il est inutile d’avoir une SCI IS si c’est juste pour une raison fiscale, puisqu’en nom propre, il n’y aura aucun impôt à payer. Avec sa SCI, comme elle n’aura pas fait de bénéfice, elle ne pourra pas sortir de dividende comme on l’a vu plus tôt. Donc pour ce cas-là, le nom propre est beaucoup plus avantageux, puisqu’elle va avoir droit à un gros cashflow net dans sa poche.

EXEMPLE N°2

Victoria achète uniquement sans travaux cette fois, elle a un petit stock de charges à déduire sur l’année, environ 10K€ comprenant la taxe foncière, la CFE, les intérêts d’emprunt et diverses bricoles. Ses charges sont tellement minimes que le micro bic est plus intéressant que le réel. On va faire le calcul en micro bic, au réel et avec une SCI IS.

Si elle était en nom propre au réel, voici le calcul de ses impôts :

Calcul de la base taxable : 50K (loyer) -10k (charges) = 40K

Calcul sur la TMI : 40K* 0.45 = 18000

Calcul sur la CSG: 40K* 0.172 = 6880

Impôt à payer TMI + CSG : 18000+6880 = 24880

Bénéfice après impôt : 40K-24880 = 15220 €

Au réel, il restera 15220€ dans sa poche après avoir payé les impôts.

Si elle était en nom propre au micro bic, voici le calcul de ses impôts :

Calcul de la base taxable après abattement : 50K * 0.50 = 25K

Calcul sur la TMI : 25K* 0.45 = 11250

Calcul sur la CSG: 25K* 0.172 = 4300

Impôt à payer TMI + CSG : 11250 + 4300 = 15550

Bénéfice après impôt : 50K – 10K (charges immo) – 15550 = 24450 €

Au micro bic, il restera 24450 € dans sa poche après avoir payé les impôts.

Si elle était en SCI IS, voici le calcul des impôts de sa société :

Calcul de la 1ère tranche : 38120 x 0.15 = 5718€

Base de la 2ème tranche : 40000 – 38120 = 1880€

Calcul de la 2ème tranche : 1880 x 0.28 = 526.4€

Impôt à payer : 5718 + 526.4 = 6244.4€

Bénéfice après impôt : 40k-6244.4 = 33755.6€

En SCI IS, il restera 33755.6€ dans sa société après avoir payé les impôts de sa société.

Dans cet exemple N°2, on remarque l’importance d’avoir une SCI IS dans le cas où vous avez très peu de travaux à déduire et que votre TMI est élevée. L’imposition de la SCI IS étant tellement intéressante, que même un gros bénéfice, n’est au final pas imposé de façon exagérée. Pour conclure, (outre la cession aux enfants et le faite d’investir à 2), juste au niveau fiscalité, si vous avez très peu de charges et travaux à déduire, alors choisissez la SCI IS, en revanche, si vous avez beaucoup de travaux à déduire, choisissez d’être en nom propre.

Victoria a fait du bénéfice avec sa SCI IS. Je ne recommande pas de sortir de l’argent de la SCI IS, sinon, il sera plus compliqué de réinvestir s’il y a peu de cash, mais si elle le souhaite, elle va pouvoir prendre des dividendes. On va prendre l’exemple où elle prendrait tout son bénéfice, mais ce n’est pas obligatoire, elle peut prendre seulement une partie et laisser le reste dans la société. Voici le calcul :

Calcul de la flat taxe : 33755.6 x 0.30 (30% flat taxe) = 10126.68

Calcul du restant : 33755.6 – 10126.68 = 23628.92€

Victoria aura dans sa poche, après l’impôt des sociétés et après son imposition personnelle, 23628.92€. Donc on le comprend aisément, si l’argent était resté sur la société, ça serait la SCI IS la plus avantageuse, mais si elle prend l’argent pour elle, alors ça serait le micro bic le plus intéressant dans son cas.

Vous venez de comprendre des calculs que peu d’investisseurs font avant de se lancer, et pourtant c’est primordial, car en fonction de la stratégie (réinvestir ou garder l’argent), l’approche d’investir en nom propre ou en SCI est totalement différente. Maintenant que vous connaissez tous les calculs à faire, c’est à vous d’en faire de nouveaux avec votre situation personnelle et vos chiffres afin de savoir la stratégie à suivre.

SE FAIRE RACHETER PAR SA SCI

Vous achetez un bien en LMNP ou en NU, il va arriver un moment, au bout de quelques années, où vous n’aurez plus grand chose à déduire, sûrement quelques travaux par-ci pas-là, quelques charges, mais tellement peu que vous serez plus rentable en micro bic qu’au réel. A ce moment là, vous pourriez avoir l’idée de revendre votre bien immobilier à une SCI que vous auriez créé pour l’occasion.

Malheureusement c’est une très mauvaise idée pour 2 raisons. Il faut savoir que vous en nom propre et votre SCI seront 2 entités différentes, donc si vous revendez à un autre investisseur ou à votre SCI, sachez que fiscalement, ça sera exactement la même chose. Voila les raisons :

• Vous (personnellement) payerez la taxe sur la plus-value. En tant qu’investisseur rentable, vous allez sûrement revendre plus cher que votre prix d’achat, donc il faudra passer à la caisse

• Vous (votre SCI) payerez des frais de notaire. Et oui, vous achèterez un bien, il faudra donc payer les frais de notaire.

Le mieux sera donc de revendre votre bien pour acheter un nouveau bien pourri.

CONCLUSION

Voila, vous avez vu en détail les 3 différents statuts fiscaux que vous pouvez choisir qui sont le revenu foncier (location nue), le Revenu BIC (location meublée) et la SCI IS (N’importe quel type de location). 3 types pour 3 stratégies différentes. Plusieurs exemples vous ont expliqué ce qui est le plus intéressant ou non.

Pour faire une conclusion finale sur la fiscalité, voici mon point de vue. Le revenu foncier et le revenu BIC sont à choisir en fonction de l’étude de marché de votre secteur, si la location nue est préférable, choisissez ça, si le meublé est propice, alors choisissez-le. Le meublé sera plus intéressant fiscalement. Ces 2 statuts seront intéressants si vous souhaitez sortir du cash-flow rapidement pour réinvestir un maximum, par contre pour cela, il faut beaucoup de travaux, car si vous n’avez pas beaucoup de travaux, vous serez fortement imposé, surtout si vous avez une forte TMI.

La SCI IS sera plus intéressante si vous souhaitez garder les biens longtemps, et que vous ne souhaitez pas sortir d’argent. L’argent restera dans votre société, mais comme vous serez faiblement taxé sur l’impôt des sociétés, vous pourrez réinvestir beaucoup avec votre SCI. Vous partez sur du long terme, avec la possibilité de léguer les biens à vos enfants avec de faibles frais. Le maître mot, sera l’anticipation, car si vous souhaitez léguer vos biens dans 10, 20, 30 ans, il faudra acheter vos biens en SCI dès le début, sinon vous aurez de gros frais, comme on l’a vu un peu plus tôt.

Note : La SCI IR est imposée exactement comme les revenus fonciers, sur l’impôt sur le revenu. Son seul avantage, c’est son avantage fiscale sur les donations à vos enfants, femme… Mais elle n’as pas les autres avantages de la SCI IS. Note : Que vous soyez en Foncier ou BIC, si vous avez une TMI élevée avec peu de choses à déduire, vous pourriez finir en cash-squeeze, ce qui signifie que le prêt + les impôts seront plus élevés que de loyer, ce qui serait problématique.

Exemple : Avec une TMI à 45+17.2 de CSG = 62.2% + le prêt à payer, on peut rapidement arriver à cette situation catastrophique.