MODULE 38: LES TRAVAUX EN GÉNÉRAL

INTRODUCTION

On rentre en douceur dans la partie travaux en expliquant les généralités des travaux et l’importance d’en faire lorsqu’on veut être rentable. On verra ensuite comment organiser les travaux grâce à un planning précis ainsi qu’à des plans détaillés afin que les artisans n’aient plus qu’à suivre vos indications. On verra enfin quand est-ce qu’il faudra faire les travaux ou non, et les erreurs à éviter au niveau des travaux.

LES GENERALITES

Les travaux ça fait peur à tout le monde, surtout aux débutants, et pourtant, c’est la stratégie qui rapporte le plus en immobilier car elle offre 3 avantages non négligeables :

• Quel que soit le type de location que vous ferez, les travaux seront déductibles des revenus de vos locations. Vous permettant ainsi de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Quand on connaît l’imposition que l’on a avec les revenus immobiliers, je considère que les travaux sont une niche fiscale extrêmement intéressante. Beaucoup plus rentable que beaucoup d’autres niches.

• La plus-value lors de la revente est assurée avec des travaux de rénovation. Si vous avez acheté votre bien immobilier en dessous du prix du marché comme je l’ai écrit précédemment dans cette formation, et que vous revendez un peu au-dessus du prix du marché avec une rénovation haut de gamme, vous vendrez vite et avec une plus-value. Cette plus-value sera imposée, mais ce n’est pas grave, comme dit Roger, « c’est le jeu ma pauvre Lucette ». Si vous voulez calculer la plus-value, je vous invite à regarder le module qui s’intitule « LA plus-value ».

• Une facilité à la location. Un bien refait à neuf, avec une belle déco et de beaux meubles, sera plus qualitatif que 90% du marché immobilier de votre secteur, vous louerez donc très facilement votre appartement. Quand on est meilleur que la concurrence et qu’on loue à un prix raisonnable, on sera le meilleur sur son secteur. Ainsi, vous pourrez louer un peu plus cher que la moyenne de la ville, mais en plus, vous aurez un turn-over plus faible, puisque le locataire se sentira bien dans votre logement. Un turn-over plus faible lorsqu’on est propriétaire, c’est s’assurer une tranquillité d’esprit et ça n’a pas de prix.

Si vous ne faites pas de travaux, vous perdez ces 3 avantages qui sont selon moi, la pierre angulaire d’un investissement immobilier à succès. Peut-être que certains ne seront pas d’accord, mais selon moi, on ne peut pas avoir un investissement très rentable sans faire beaucoup de travaux. C’est la seule solution pour être le meilleur en immobilier.

Il ne faut pas avoir peur des travaux, ce sont vos amis pour la vie (contrairement aux produits laitiers ^^). Dans les modules suivants, nous verrons les différents corps de métier afin de traiter tous les types de travaux auxquels vous aurez à faire face au fil de votre vie d’investisseur. Je vous apprendrai à parler le langage « travaux », afin d’être à l’aise devant les artisans. Savoir parler ce langage vous permettra d’être au même niveau que les artisans, vous permettant ainsi de paraître plus pro qu’une personne qui n’y connaît rien.

ORGANISER LES TRAVAUX

Pour que les travaux soient fait correctement, il faut préparer tout le processus à l’avance, il ne faudra rien laisser au hasard. Un chantier non organisé et sans planning, c’est un chantier qui va mal se passer. Je vous conseille donc de faire 2 choses importantes :

• Un planning

• Un plan

Ces 2 choses vous prendront du temps à mettre en place, mais vous verrez que vous gagnerez beaucoup de temps une fois que le chantier aura commencé car tout aura été prévu à la base, vous évitant ainsi une grosse partie des mauvaises surprises de chantier.

UN PLANNING

On a commencé à en parler dans le module précédent, on va rentrer dans le détail ici afin d’expliquer comment organiser un planning correctement. Le planning, ce n’est pas vous qui allez le faire, mais c’est tous ensemble. Quelques semaines avant le début du chantier, vous allez devoir organiser une réunion de chantier, avec tous les artisans. Il est impératif que tout le monde soit présent. Si tous les corps de métiers ne sont pas là, le planning ne sera pas totalement juste.

Vous allez prendre une feuille blanche ou un document word, c’est comme vous voulez. Vous allez dans un premier temps, vous concerter sur le temps prévu pour faire tout le chantier par tous les artisans. Vous partez par exemple sur 3 mois. Vous allez créer 1 case par semaine, donc vous ferez 12 cases pour les 3 mois de chantier. Dans chaque case, vous allez mettre ce que fera chaque artisan. C’est eux qui vous diront à quelle semaine sera posé le placo, à quelle semaine les gaines seront passées, à quelle semaine les évacuations seront créées.

Ainsi, grâce à l’aide des artisans, vous aurez votre planning de rempli sur les 3 mois. Vous saurez à quel moment sera faite telle ou telle action. Ça vous aidera vous, pour vous organiser et lorsque vous surveillerez le chantier, vous saurez s’il est en avance ou en retard. Ça aidera également les artisans, qui sauront à quel moment l’autre doit poser ses fournitures. Exemple, l’électricien doit attendre que l’ossature métallique soit posée pour y mettre ses gaines, grâce au planning il saura quand le faire. C’est un document qui aidera tout le monde.

En revanche, sur votre chantier, rien ne se passera comme vous l’avez indiqué sur votre planning et c’est normal. Le moindre grain de sel qui vient s’y mettre et vous pouvez perdre 1 semaine de chantier. Un artisan malade, un mur porteur qu’on ne peut pas toucher, une évacuation qu’on ne peut pas créer et c’est du temps de perdu. Donc n’ayez pas peur, dans la vraie vie les choses ne sont pas linéaires, mais ce n’est pas grave, même si le planning doit bouger avec le temps, au moins, les artisans auront une base sur quoi se reposer.

Si vous avez des informations, des questions, des indications à rajouter pour vos artisans, mettez-les sur le planning. En les notant dans la case correspondante, l’artisan saura qu’à la semaine 6 par exemple, il devra vous appeler pour choisir ensemble le parquet pour tout l’immeuble.

Ce planning devra être imprimé et il faudra en donner 1 exemplaire pour chaque artisan afin que chacun ait sa propre copie. Les artisans étant souvent tête en l’air, je vous invite à envoyer une copie de ce planning par email à tout le monde. Ainsi, plus aucune excuse de perte en faisant ainsi. Pour les artisans qui connaissent bien internet, la meilleure solution est de créer un google drive. Pour ceux qui ne connaissent pas, c’est un document commun et dès que vous écrirez quelque chose sur ce document, les autres le verront en temps réel. C’est très pratique lorsque vous avez des informations à rajouter, mais que vous ne souhaitez pas appeler l’artisan à chaque fois.

LE PLAN

Les artisans ont besoin de plan pour faire leur travail correctement. Si vous ne fournissez pas de plan, ou si vous fournissez des plans bâclés, c’est vous qui en pâtirez au final, car c’est votre logement. Un mauvais plan et la cuisine sera posée n’importe comment, les radiateurs seront posés dans le salon, et la TV finira dans le cellier. J’exagère, mais on n’est pas loin de la réalité. Pas tous les artisans, mais une grande partie, ne sont que des exécutants, et ils ne vont pas chercher à comprendre. Il sera logique pour vous de mettre le radiateur sous la fenêtre, mais si vous ne le dîtes pas, l’artisan le mettra n’importe où. Et ça sera de votre faute, puisque vous n’aurez pas fourni des plans détaillés.

Un plan de qualité, c’est un plan où absolument tout est détaillé sur plusieurs vues, idéalement au moins 2 ou 3 vues en 3D dans plusieurs coins de l’appartement et 1 vue en 2D afin de se rendre compte de l’espace. Pour chaque plan en 2D, il doit y avoir les mesures de chaque élément. La cuisine doit avoir des mesures au cm prêt, les radiateurs, le lit, le salon, la salle de bain, les fenêtres, les portes… Bref, tout doit y être pour que l’exécutant n’ait qu’un seul travail à faire, reproduire ce que vous avez mis dans votre plan.

Pour faire des plans rapidement comme un pro, il y a plusieurs logiciels en ligne qui existent, mais dans mon cas j’utilise uniquement home by me https://home.by.me/fr/, un site appartenant à Dassault, l’une des plus grosses boites françaises. Le logiciel est très simple d’utilisation.

Home By Me est un logiciel en ligne. Vous devez dessiner les plans directement sur le logiciel en ligne, avec les différentes mesures, pièce par pièce, et à la fin y rajouter les meubles et la décoration.

Le concept est très pratique, vous pouvez absolument tout faire, jusqu’à votre cave ! Le site met à disposition de nombreux projets d’utilisateurs que vous pourrez ouvrir dans votre propre logiciel en étant simplement inscrit (gratuitement). L’interface, blanche et simple, est de toute façon dotée d’une rubrique aide qui s’affiche en cliquant sur l’icône. Le rendu 3D est également pourvu d’une simulation lumière très bonne avec une vue à 360°. La présence d’un personnage dans votre maison permet aussi de changer de point de vue afin de tout percevoir par ses yeux. Mais ce n’est pas fini : le logiciel permet de puiser dans un fond important d’objets et de meubles pour décorer et meubler votre maison, et même de cuisines complètes, grâce à leurs partenariats avec certaines grandes marques.

LES ERREURS A NE PAS FAIRE

Les erreurs qu’on est susceptible de faire au niveau des travaux, surtout lorsqu’on débute dans l’immobilier, c’est la gestion du temps, on l’a vu plus tôt, mais c’est également la gestion de l’argent. En effet, dans 90% des cas, votre chantier vous coûtera plus que prévu. Moi-même, il m’arrive de dépasser mes estimations de chantiers, et à la fin ça me coûte plus cher que prévu. Lorsqu’on fait une rénovation totale, il y a toujours des variables qu’on ne peut connaître dès le départ.

Pour cela, la solution est d’augmenter le financement que vous allez demander à la banque. En général, on augmente de 10%, ça permet de faire face aux impondérables auxquels on n’a pas pensé au début du chantier. Si vous n’empruntez pas cette marge de 10%, il se peut que vous deviez rajouter de votre poche la différence, et ça peut atteindre des milliers d’euros. Pour cela, demandez à votre artisan de vous faire un devis un peu plus élevé avant de demander le prêt, ainsi, vous serez tranquille.

Si vous faites vos travaux vous-même, faites bien attention à vous assurer correctement. Au même titre qu’un artisan, vous devez vous assurer. Vous n’aurez pas le droit d’avoir une assurance décennale en tant que particulier, mais vous devrez prendre une assurance dommage/ouvrage. Vous serez ainsi assuré en cas de soucis pendant le chantier. Notez que lorsque vous faites les travaux vous-même, seul le matériel est déductible, votre temps passé à faire les travaux ne l’est pas.

QUAND FAIRE LES TRAVAUX

On le verra en détail dans les modules traitant des travaux, mais on va commencer à rentrer en profondeur afin de voir quand est-ce qu’il faut faire des travaux et quand est-ce qu’il ne faut pas en faire. Vous le savez, moi, je ne fais que de la très grosse rénovation en achetant des biens pourris, afin d’avoir le prix du bien assez bas. Donc je refais absolument tout, mais ce n’est pas une obligation lorsque ça ne s’y prête pas.

Lorsqu’on achète un immeuble ou un appartement, notre but est d’avoir le moins de soucis possible lorsque notre locataire sera présent. Il faut régler tous les soucis pendant le chantier, ne rien laisser de coté en se disant qu’on verra ça plus tard. Non, tout doit être réglé avant la rentrée du locataire dans les lieux. Si vous faites cela correctement, vous verrez que vous n’aurez aucun souci majeur pendant plusieurs années. Evidemment, on ne pourra rien faire contre des erreurs venant du locataire, mais vous enlèverez au moins les soucis qui pourraient venir à cause de vous.

Pour cela, lorsque vous achèterez un bien, il faudra tout vérifier. Les principaux soucis dans un bien immobilier, ce sont les fuites d’eau. Ça peut paraître insignifiant, mais une fuite d’eau peut ruiner un parquet stratifié. Donc le temps des travaux (qui vous coûteront déjà de l’argent), il faudra reloger le locataire… bref, ce n’est pas ce qu’on veut. Donc dès le début, vérifiez et faites vérifier par votre plombier, toute la tuyauterie. S’il a un doute à certains endroits, on ne réfléchit pas, on change tout de suite. Idem pour tout ce qui est matériel comme le bac à douche, le meuble vasque, le robinet. Tout ce qui semble suspect, il faut le changer.

Pour l’électricité et le gaz également, c’est encore plus important, car l’eau, ça fait des fuites, mais l’électricité et le gaz, ça peut tuer. Si vous avez un vieux compteur d’électricité ou de gaz ou des prises qui ne sont pas au norme, il ne faut même pas réfléchir une seule seconde, on change. Une chaudière au gaz qui fait peur, on change…

Notez bien cette phrase, il vaut mieux payer 100€ maintenant que 500€ dans 2 ans. Même si c’était quelque chose de pas prévu à la base, faites-le. Dans mon cas, je refais toute la tuyauterie en partant de la cave aux combles, pareil pour l’électricité, on refait une nouvelle colonne aux normes. En refaisant absolument tout de A à Z, je suis sûr d’être tranquille pendant 10-15 ans.

N’oubliez pas que c’est vous le maître à bord et personne d’autre, l’artisan est là pendant les travaux, après c’est vous et personne d’autre qui serez responsable de votre navire. Vous avez la responsabilité de votre bien immobilier, alors faites attention à tout et ne laissez rien passer quel que soit l’avis des autres.