MODULE 32 : Acheter un bien divisé officiellement
INTRODUCTION
Dans ce module, nous allons voir ensemble, les 5 points importants qu’il faut vérifier lorsqu’on achète un bien déjà divisé. Nous verrons qu’il faut vérifier tout ce qui est obligatoire au niveau de l’urbanisme, si la division a été faite correctement chez le notaire, si le vendeur a suivi les obligations qu’il a envers la copro, si les travaux ont été faits dans les normes, ainsi que les différents formulaires que le vendeur a établis lors de sa division.
VÉRIFIER QUE TOUT A ÉTÉ FAIT DANS LES RÈGLES
Lorsqu’on achète un appartement ou un immeuble entier qui a été divisé officiellement, il va falloir vérifier plusieurs points importants, car il n’est pas sûr que la division ait été faite correctement. Le vendeur a pu diviser l’appartement ou l’immeuble, mais il se peut qu’il ait oublié certains points, c’est pourquoi il est important de toujours vérifier ce qui a été fait dans le bien qu’on souhaite acheter.
Veuillez noter que si vous achetez un bien qui a été divisé officiellement, mais en étant illégale, alors vous prenez un risque. Oui, en effet, un bien peut être divisé de façon officielle, avec un enregistrement au cadastre, tout en étant illégale, je vous laisse réfléchir quelques minutes, je vous dirai comment c’est possible un peu plus bas. Dans tous les cas, n’ayez confiance en personne, faites vos propres analyse, vérifiez tous les documents, on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Je ne vais pas vous redonner les procédure de chaque document que nous avons vu tout au long de la formation, mais je vais vous récapituler tout ce qu’il doit avoir fait pour que cette division soit dans les règles :
1er point, vérifiez si tout est fait dans les règles niveau notaire. De toute façon, pour revendre un bien à la découpe, comme nous l’avons déjà vu ensemble, le vendeur a obligatoirement fait la procédure de division avec dépôt de la part du notaire. Néanmoins, il est intéressant de savoir combien ça lui a coûté, dans quel ordre il a fait tout ça. Plus vous aurez d’expérience et de témoignage sur un sujet et plus vous serez bon.
De plus, un notaire n’est pas infaillible, on ne sait jamais, il est quand même important de faire une vérification de toute la procédure car un oubli est vite arrivé.
2ème point, Vérifiez auprès du notaire qui publiera alors les différents lots. Sur le papier, tout va bien. Mais il faut également composer avec le droit de l’urbanisme. En effet, il se peut que le vendeur n’ait pas respecté les prescriptions du PLU.
Le souci, comme vous le savez, c’est que le PLU est souvent embêtant puisqu’il oblige notamment très régulièrement la création de parking pour une création de logement. Donc, si la division a été faite entièrement sans suivre le PLU, vous risquez gros. En effet, en achetant un bien qui a été divisé sans création de place de parking, alors qu’elle était obligatoire, alors ce bien est contraire au PLU.
A qui revient la responsabilité ? Logiquement, lorsque le notaire divise un bien officiellement, en le publiant, il est censé faire son travail de vérification, puisqu’il est payé pour ça et donc vérifier que la personne qui a fait la division a bien suivi les règles, notamment celles du PLU. Néanmoins, il se peut que cette partie soit oubliée par le notaire. C’est pourquoi, je vous invite grandement à vérifier vous-même les obligations du PLU de la ville et d’alerter le notaire sur ce point quoi qu’il en soit. Si vous trouvez une anomalie, parlez-en à ce dernier avant le compromis afin de valider ou non le souci que vous auriez trouvé. Même si vous n’êtes pas responsable si le vendeur n’a pas suivi le PLU, il est préférable de ne pas acheter un bien qui ne respecte pas les règles du PLU.
3ème point, si vous achetez dans une copropriété, vérifiez si tout est fait dans les règles niveau copro. C’est un peu comme le PLU, le vendeur peut avoir fait tout correctement, mais s’il n’a pas suivi le règlement de copropriété, ça sera problématique. Si vous achetez un bien dont la copropriété peut contester l’existence quelques mois ou années après votre achat car le règlement de copro interdit la division en petite surface, comment allez-vous faire ? Même si la responsabilité reste celle du vendeur, vous serez le propriétaire d’un appartement qui pose problème. Donc assurez-vous que le vendeur ait bien suivi le règlement de copro avant d’acheter un bien divisé.
Le principal élément à vérifier dans une copropriété pour un bien qui a été divisé, avant d’acheter, c’est le règlement de copropriété, car comme nous l’avons vu plus tôt dans la formation, celui-ci peut être très restrictif. En effet, les divisions de logements peuvent être mal vues par les copropriétaires, il est donc important de voir si ceux-ci n’ont pas émis de restriction dans ce fameux règlement de copropriété. Si vous avez un doute, revoyez le module dans lequel nous avons analysé différents règlements de copropriété pour voir quand la division est possible ou non.
Vérifiez également le Procès verbal de l’assemblée générale qui a dû avoir lieu avec les nouveaux lots ainsi que leurs M2, dont chacun doit avoir ses millièmes de calculé.
4ème point, Vérifiez si tout est fait dans les règles au niveau des travaux. Là encore un point important, lorsqu’un bien est divisé, que ce soit un immeuble entier ou un appartement, il faut absolument vérifier les travaux qui ont été effectués. Si vous êtes en copro, vérifiez surtout la création des évacuations et des arrivées d’eau, car si elles sont mal faites, vous risquez de gros ennuis avec la copropriété.
On le verra plus tard dans les modules traitant des travaux, mais les travaux pour faire une division sont assez complexes. S’ils sont mal faits, vous risquez d’avoir des fuites d’eau ou des tuyaux bouchés. Faites donc venir vos artisans pour qu’ils vérifient si tout est OK. Ceci est encore plus vrai lorsque vous achetez un immeuble, car pour faire des divisions de logement dans un immeuble, généralement on crée des colonnes d’arrivée d’eau et d’évacuation, il est donc impératif de regarder tout ça.
Voici les principaux travaux de division à vérifier :
Les évacuations. Lorsqu’un ou plusieurs logements sont créés, il y a obligatoirement des évacuations qui sont soit créées en perçant le sol, et en y créant des colonnes d’évacuation soit en l’ajoutant sur une colonne d’évacuation existante. Dans tous les cas, une colonne d’évacuation d’eau peut être problématique si elle est mal faite, car il n’y a rien de pire que d’avoir des fuites régulièrement.
Si c’est en copropriété, la création d’une colonne d’évacuation n’est presque jamais possible, il faut donc se rattacher à l’évacuation existante. En général, lorsqu’on divise un appartement en 2, on rattache le 2ème appartement créé avec l’évacuation principale, et pour cela, généralement on crée une petite estrade pour faire passer cette évacuation. Vérifiez donc un maximum tous les tuyaux d’évacuation avec votre plombier afin de voir si tout a été fait correctement. Si c’est en mono-propriété généralement on crée des colonnes d’évacuation, ça permet à chaque appartement d’avoir sa propre évacuation. Pour un immeuble de 3 étages avec 4 appartements par étage, on pourrait créer 4 colonnes d’évacuation en partant des caves, jusqu’à l’appartement le plus haut. Dans ces cas-là, il doit y avoir des trappes à plusieurs endroits, ouvrez-les avec votre plombier pour vérifier que les évacuations sont bien faites et qu’il n’y a pas de fuite d’eau. Regardez également s’il n’y a pas de fuite au plafond.
Les compteurs et les colonnes. La pose des compteurs et encore plus la pose des colonnes électriques impose des normes très strictes. Normalement, pour la création de compteur, le vendeur a obligatoirement dû obtenir le consuel, qui vérifie l’installation, mais rien ne vous empêche de venir avec votre électricien pour vérifier que les compteurs et les colonnes ont bien été installées.
Pour les compteurs d’eau, généralement installés dans les caves pour des immeubles en rénovation, il faut faire l’inspection de ce qu’a fait le plombier. Pour la division de logement, on doit créer des compteurs d’eau, faites vérifier ce qui a été fait au niveau de la nouvelle installation à votre plombier.
Vérifiez enfin, tout ce qui est isolation. On verra ça en détail dans les modules sur les travaux, mais un appartement qu’on divise ne s’isole pas de la même manière qu’un appartement rénové. L’isolation est un point crucial pour une division réussie, et si celle-ci est mal faite, vous risquez d’avoir un turn-over important. Mettez-vous dans le silence plusieurs fois à plusieurs moments de la journée et écoutez, vous entendrez des bruits de fond, c’est normal dans un appartement, mais vous ne devez pas entendre tout ce que fait votre voisin. Normalement, pour avoir une bonne isolation, on met des cloisons SAD, demandez au vendeur quel type de cloison il a installé pour sa division.
5ème point, vérifiez si tout est fait dans les règles au niveau de l’administration. Comme on l’a vu plus tôt, pour créer un logement au niveau administratif, il faut remplir le formulaire H2, c’est obligatoire pour informer l’administration de la création d’un logement. Normalement, pour être officiel, ce formulaire a normalement dû être rempli, mais on ne sait jamais, il vaut mieux vérifier, ça prend quelque minutes et au moins vous serez rassuré.
Ce document va servir à l’administration de savoir tout ce qui se trouve dans le bien, combien de salles à manger, combien de salles de bain, de cuisines, de caves, de garages… Le bien a-t-il l’eau courante, l’électricité… Bref, ce document doit récapituler tout ce que comporte le bien. Ce document servira notamment à l’administration pour le calcul de la taxe foncière, alors remplissez-le correctement. Vérifiez l’exactitude du document rempli, car si celui-ci est mal rempli, cela peut vous coûter cher.
Certes, l’administration ne vous mettra pas d’amende si l’ancien propriétaire a mal rempli ce formulaire mais, imaginons que le nombre de M2 ait été minimisé ou encore pire, qu’une pièce ait été oubliée, cela signifie que la taxe foncière a mal été calculée, puisque celle-ci a été calculée sur les éléments indiqués sur le formulaire H2. Si l’administration s’en rend compte, alors il y a de grande chance que votre taxe foncière soit recalculée à la hausse, alors que cela n’était pas prévu dans votre plan. Alors pensez à bien vérifier l’exactitude de ce formulaire.
Pensez donc à demander un maximum de documents, comme la déclaration préalable ou le permis de construire, le formulaire H2, le règlement de copro, le PLU de la ville, l’état descriptif de division, le dépôt au cadastre… Avec tous ces documents, vous pourrez commencer à faire votre enquête.
A noter : Si vous achetez un immeuble entier, vous serez en mono-propriété, le vendeur n’a donc pas l’obligation de faire la procédure d’enregistrement au cadastre. En revanche, il doit avoir effectué toutes les autres formalités pour avoir une division officielle. Donc même si vous achetez un immeuble, vérifiez si tout a bien été fait correctement pour le reste.
Il se peut que vous ne sachiez pas que l’appartement ou l’immeuble que vous allez acheter a été divisé, vous pouvez lui demander tout simplement, mais s’il répond non et que vous avez un doute alors c’est à vous de jouer. Avec tout ce que vous avez vu dans cette formation, vous allez pouvoir détecter rapidement si le bien a été divisé.
Si c’est un appartement, ça sera assez simple, le plus souvent, il y a toujours un sas entre 2 appartements qui viennent d’un seul appartement de base. La porte palière sera la même que les portes des autres appartements, donc facile à repérer. Si c’est un immeuble qui a été divisé, il sera également assez simple de voir s’il y a eu des divisions également. En effet, un immeuble divisé a de grandes chances d’avoir une nouvelle colonne électrique, comme vous le verrez dans les modules traitant des travaux. Une colonne électrique, si elle est neuve est très simple à repérer, puisqu’elle doit respecter des normes strictes, comme si vous deviez créer un bâtiment neuf.
Savoir que le bien a été divisé est important pour faire les vérifications qu’on a vues juste avant, mais c’est également important pour la négociation. En effet, vous savez que la personne va faire une plus-value, sauf s’il est mauvais, mais lorsqu’on divise un appartement ou un immeuble qu’on revend à la découpe, en général, il y a de grosses plus-values en jeu. C’est normal, le vendeur a fait un gros travail administratif pour la division, il a peut être fait des travaux, il est donc normal qu’il fasse une plus-value, mais comme vous avez cette information, vous allez pouvoir en jouer.
Il n’est pas rare de faire une plus-value de plusieurs dizaines de K€ pour chaque appartement revendu, vous savez donc que vous allez avoir une marge de manœuvre, n’hésitez pas à faire des offres agressives.
Au niveau des conditions suspensives inhérentes à la division que vous pourriez rajouter dans le compromis, je conseille d’en mettre une, qui regroupe un très large spectre. Il faut mettre la condition suspensive qui dit que si la division de cet appartement n’a pas été faite dans les règles, alors vous pourrez vous retirer facilement. Après, vous pouvez acheter un bien divisé officiellement sans être dans les règles, mais sachez que c’est un risque que vous prenez en fonction de ce qui n’a pas été fait correctement.
Ce n’est pas une Condition suspensive, mais c’est un point important à rajouter pendant le compromis. Allongez la durée du compromis à 6 mois, il y a tellement de choses à faire/penser et d’autorisations à avoir que tout faire en 3 mois serait compliqué, pas impossible mais le planning serait très tendu. Avec 6 mois, vous avez le temps de voir venir, de gérer tout ce qu’il faut.
Acheter un bien déjà divisé ne fait pas partie de ma stratégie, je préfère faire la division moi-même et mes travaux moi-même afin de pouvoir amortir un maximum de travaux et ne payer aucun impôt. Ce qui ne sera pas spécialement possible si vous achetez un bien déjà divisé dont les travaux ont été faits. Néanmoins, si vous souhaitez quand même acheter un bien déjà divisé, vous savez ce que vous devez faire pour prendre le moins de risques possible.
A noter : Si vous souhaitez vendre en bloc plus de cinq logements, l’acquéreur potentiel doit s’engager à proroger les baux en cours conformément à Article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. En général, ce point est maîtrisé par le notaire.
