Comment calculer la CFE ?
C’est une surprise qu’on ne s’attend peut être pas à payer lorsqu’on se met à faire du meublé en nom propre (LMNP ou LMP), mais elle est bien là et vous allez devoir la payer cette satané CET. Le statut LMNP est un statut entre le particulier et le pro, tantôt on bénéficie de la plus-value du particulier, tantôt on paie une cotisation réservée aux entreprises, allez comprendre. Rassurez-vous, elle est déductible comme toutes les charges en LMNP. La CET (Contribution Économique Et Territoriale) regroupe 2 taxes, la CFE (Cotisation foncière des entreprises) et la CVAE (Contribution sur la Valeur Ajoutée).
LA CFE
Auparavant une partie de la taxe professionnelle, la CFE, est payable pour ceux qui font de la location meublée (Non payable pour de la location nue). Alors même que vous payerez déjà la taxe foncière pour ce bien, vous payerez également la CFE, qui est dans les grandes lignes, pratiquement la même chose. Mais les avantages du LMNP étant tellement intéressants, que ce n’est pas cette petite taxe qui va plomber votre rentabilité.
Avant toute chose, sachez qu’il y a quand même une bonne nouvelle. En effet, la 1ère année d’exploitation, la CFE est exonérée à 100% du paiement et la 2ème année est exonérée à 50%. Vous l’aurez compris, si vous avez la possibilité, autant commencer votre exploitation meublée début janvier 2020 que fin décembre 2019.
Le plus important est de connaître le montant de votre CFE. Ce qu’il faut savoir, c’est que c’est une taxe locale dont votre municipalité (où se trouve le bien immobilier) décide du taux de la CFE. La CFE se calcul en fonction de la valeur locative x le taux voté par la municipalité. Le montant de la CFE se base sur un taux, mais rassurez-vous, puisque lorsqu’on est redevable de la CFE, on est assujetti à un montant minimum. Les lignes précédents sont là pour vous expliquer en détail la calcul de la CFE, mais au final, pour un LMNP, qui est assujetti à la CFE, la plupart du temps, il paiera le minimum appliqué par la ville et rien de plus conformément à l’article 1647 D du CGI.
LA CFE
En effet, dans la plupart des cas, les villes font payer le minimum de la CFE pour les loueurs en meublé que vous soyez en LMNP ou en LMP. Pour vous donner un ordre d’exemple en moyenne en 2017, le montant minimum de cette taxe était de 216 à 400€. Donc dans vos simulations, mettez 300€, vous serez à peu près dans la bonne fourchette de prix. Si vous souhaitez avoir le coût précis, je vous invite à contacter le service des impôts de votre ville.
Cette taxe est à payer, au plus tard, le 15 décembre de l’année. Elle sera à payer de façon dématérialisée, sur le même espace où vous déclarerez vos impôts LMNP, via votre compte fiscale en ligne.
Note :
Ceux qui louent une partie de leur résidence principale en meublé, sont exonérés de la CFE.
Pour ceux qui font moins de 5000€ de revenus BIC par an, la CFE est totalement exonérée.
Si vous avez 2 biens dans 2 villes différentes, vous ne payerez la cotisation minimum de la CFE qu’une seule fois, pour l’autre, la CFE sera plus basse.
LA CVAE
Vous ne la payerez sans doute jamais puisque son seuil est de 152 500€, si vous touchez moins de loyers annuels que ce seuil, vous n’aurez pas à la payer, mais vous savez qu’elle existe désormais. Cette taxe coûte environ 1.5% de votre valeur ajoutée sur l’année d’exploitation.
