Contrat location meublé : conditions et clauses

Plusieurs sont ceux qui optent pour la location meublée plutôt que de la location nue, car c’est plus intéressant fiscalement. La location meublée consiste en la location d’un logement décent qui dispose de l’ensemble du mobilier nécessaire comme literie, et les équipements de cuisines. Toutefois, cette forme de location est généralement régie par un cadre légal qui impose un contrat de location type. C’est un document juridique qui lie le bailleur et son locataire durant la mise à disposition du logement meublé. Après la signature de ce document, les deux parties s’engagent à respecter rigoureusement toutes les clauses de celui-ci. Qu’est-ce qu’un contrat de location meublée ? Que doit contenir un tel contrat ? Et quels sont les avantages d’une telle location ? Faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un contrat de location meublée ?

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, le logement meublé se définit comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour remettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». En ce qui concerne la définition d’un contrat de location meublée, il faut souligner que lorsqu’un propriétaire ou un bailleur décide de mettre à disposition sa maison meublée, ce dernier doit nécessairement faire signer à son locataire un contrat de location. Ce document purement juridique lie en quelque sorte les deux parties et fixe au même moment les droits et obligations de chacun.

Pour qu’un logement soit qualifié de meublé, ce dernier doit être habitable. C’est-à-dire qu’il ne sera pas nécessaire pour le locataire d’acheter du mobilier dans le logement avant de l’intégrer. D’ailleurs, le décret du 31 juillet 2015 liste de façon exhaustive les éléments de mobilier pour location meublée qui doivent être présents dans un logement meublé. On note par exemple :

• Une literie avec couette ;
• Des rideaux dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un compartiment à congélation ;
• Des ustensiles de cuisine….

Si une maison mise en location en tant que meublé ne dispose pas de ces éléments, le locataire pourra porter l’affaire devant le tribunal judiciaire dans le but d’obtenir des dommages et intérêts. Le contrat de location pourra aussi être requalifié en logement vide puisqu’il contient des dispositions différentes conformément à la loi du 6 juillet 1989.

Que savoir sur la loi Alur ?

La loi Alur vise essentiellement à améliorer l’accès au droit au logement. Cette loi est connue sous le nom de loi Duflot II et porte généralement l’appellation officielle de loi n° 2014-336 du 24 mars 2014. Par définition, la loi Alur est connue comme un texte officiel du gouvernement français pour faciliter l’accès au logement tout en favorisant un urbanisme rénové. Votée au début de l’année 2014 après les votes et l’examen du texte par le Conseil Constitutionnel, cette loi est entrée en vigueur en mars 2014.

Concernant ces objectifs, la loi Alur est un texte qui vise à atteindre des objectifs comme :

• L’amélioration de l’accès au droit de logement décent ;
• La protection des populations vulnérables ;
• L’équilibre des relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
• La régulation du marché immobilier ;
• Le développement de la transparence.

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Quels sont les principaux éléments d’un contrat de location meublée ?

Le contrat de location meublée est tellement simple à remplir comme la plupart des formulaires. D’abord, il suffit d’indiquer le nom et l’adresse des personnes signataires et ensuite mentionner l’adresse du local ainsi que sa description. En ce qui concerne les principaux éléments de ce contrat, il y a par exemple la durée de la location, les possibilités de donner congé au locataire, le montant du loyer et des charges ainsi que le dépôt de garantie obligatoire.

La durée de la location

La durée du contrat de location meublée est généralement réglementée si le logement loué par le locataire constitue sa résidence principale. Cette réglementation est en principe d’un an, renouvelable par période d’un an. En revanche, quand le locataire est un étudiant, une dérogation est prévue. Dans ce cas, il est possible de proposer un bail de neuf mois non renouvelables à l’étudiant.

En ce qui concerne le bail mobilité, la durée est ajustable d’un à dix mois selon les exigences du locataire en mobilité. Il est important de rappeler que ce bail ne peut être proposé qu’à un locataire qui est dans l’une des situations autorisant de signer ce type de bail.

Le congé et la durée du préavis

Dans un contrat de location meublé, le propriétaire et le locataire peuvent mettre fin au bail, en donnant congé. En effet, les conditions sont souvent différentes si c’est le bailleur ou le locataire qui donne congé. Toutefois, dans les deux cas, il y a un délai minimal à respecter qui n’est rien d’autre que le délai de préavis. Toutes ces modalités fixées par la loi sont souvent rappelées dans le contrat de location meublée.

En ce qui concerne le bail classique d’un an renouvelable, soulignons que le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour l’échéance du bail. Concernant le contrat meublé étudiant de neuf mois et celui de mobilité, le propriétaire n’a pas à donner congé puisque la location s’arrête automatiquement à la date prévue dans le bail.

Toutefois, si le locataire décide de partir en cours de contrat, il peut donner congé au propriétaire en respectant un délai de préavis d’un mois. Et ce, qu’il ait signé un bail d’un an renouvelable, un bail meublé étudiant ou un bail mobilité. Le congé doit être adressé par lettre recommandée AR, par huissier, qu’il soit donné par le propriétaire ou le locataire.

Le loyer

Depuis le 27 mars 2014, les propriétaires ne peuvent plus fixer librement le loyer à la relocation si la maison est située en zone dite « tendue ». En effet, dans ces zones dites tendues, le loyer du nouveau locataire ne peut en aucun cas excéder celui du locataire précédent. Toutefois, les propriétaires qui entreprennent des travaux importants peuvent prendre en compte le coût de ces travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement. Cela leur permettra de majorer le loyer à la relocation tout en respectant les règles requises en la matière.

De plus, si le loyer est sous-évalué, le bailleur dispose aussi d’une option qui lui permet de réévaluer le loyer du nouveau locataire. Enfin, le loyer peut également être révisé à l’aide du dernier indice de référence publié à la date de signature du nouveau bail s’il n’a pas été indexé depuis au moins un an avec le précédent locataire.

Les charges

Les charges sont une somme que le locataire paye en plus du loyer. Cela correspond au remboursement de dépenses payées par le propriétaire. Par exemple, si le locataire se sert de l’ascenseur, de l’escalier qui est nettoyé et éclairé, il doit payer des charges. Il faut souligner que les charges recouvrent les dépenses que le propriétaire paie au syndic pour le compte du locataire et qui correspondent à des services ou les équipements dont le locataire profite.

Le dépôt de garantie

Il est d’une importance capitale de demander un dépôt de garantie au locataire. Dans le monde de la location meublée, si vous signez un bail d’un an renouvelable, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer à part les charges.

La surface

Concernant les autres clauses d’un contrat de location, il y a également la surface habitable du logement à mentionner. En effet, les diagnostiqueurs qui établissent le dossier de diagnostics techniques proposent souvent de mesurer la surface habitable. C’est une bonne précaution puisque cette surface vous engage. Si la maison mise en location est située dans un milieu où s’imposent les loyers de référence à respecter, le loyer plafond est fixé autrement. Il faut multiplier la surface habitable du logement par le loyer de référence majoré établi par mètre carré par type de logement et par quartier.

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Pour avoir une bonne rentabilité investissement immobilier, il faut nécessairement opter pour la location meublée. En effet, conclure un contrat de location meublée présente de nombreux avantages. On note par exemple :

Les loyers plus élevés

Il est important de souligner qu’un bail de location meublée peut être loué de 10 à 30 % plus cher qu’un bail de location vide. La qualité du mobilier, les équipements proposés et la localisation de votre logement impactent le montant du loyer. Ainsi, le locataire profite d’économies substantielles et d’une tranquillité d’esprit pour emménager rapidement.

Un régime fiscal préférentiel

La location immobilière n’est pas votre activité principale ? Vos loyers perçus sont inférieurs à 23 000 € par an ? Vos loyers ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ? Si vous êtes dans ces situations, vous serez assimilé un LMNP (loueur en meublé non professionnels). Il faut souligner que ce statut vous permettra par exemple de payer des impôts uniquement sur la moitié de vos recettes locatives. Et ce, contrairement à un bail de location vide qui est imposé à 100 % des revenus fonciers.

 

Par ailleurs, qu’il s’agisse de travaux, de frais de copropriété, de taxe foncière, sachez aussi que vous pouvez déduire de vos revenus le montant de vos charges. Toutefois, ce régime fiscal avantageux ne vous limite pas à la location d’une maison. Il peut aussi s’appliquer à la location d’une place de parking, à la location d’un bureau, d’un commerce, d’un terrain et même d’une cave.

Un bail de location plus flexible

Le bail de location est généralement plus court en location meublée. Contrairement à un bail de location vide avec une durée de location de trois ans, celui de location meublée est seulement d’un an, 9 mois ou dix mois. En ce qui concerne le préavis du locataire, il est aussi plus court puisque là où il est de trois mois pour un logement vide, il passe à un mois minimum pour un logement meublé. Concernant le côté bailleur, il passe de 6 mois pour un vide, à 3 mois pour un meublé.

Par ailleurs, il y a d’autres différences notables sur le bail de location qui sont aussi à souligner. On note par exemple le cas du dépôt de garantie. Ce dernier est rallongé à deux mois pour un logement meublé, contre un mois pour un logement vide. Il faut tout simplement retenir que ces flexibilités sont synonymes de plus de liberté aux locataires tout en offrant plus d’opportunités aux propriétaires qui peuvent entre chaque location, revoir le montant des loyers et effectuer aussi des travaux d’amélioration.

Comment rédiger un bail meublé ?

Un bail meublé est un contrat qui est forcément rédigé par écrit. En effet, il est important de souligner qu’en l’absence d’écrit, le contrat n’est cependant pas nul puisque la loi ne prévoit aucune sanction en l’absence d’un écrit. De plus, la jurisprudence a déjà admis la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le bailleur. Toutefois, pour des questions de preuve et de sécurité, il est souvent préférable d’établir un écrit. La plupart du temps, le contrat peut être établi par acte sous seing privé. Cela peut se faire entre le propriétaire et le locataire avec ou sans la présence d’un mandataire ou un agent immobilier. Le contrat peut aussi être établi par acte authentique, mais le plus souvent en pratique, il est établi sous seing privé.

En ce qui concerne le contenu, sachez que le bail meublé doit obligatoirement comporter certaines clauses qui répondent au contrat type prévu par la loi ALUR et le décret de 2015. On note par exemple :

• La désignation des parties ;
• L’objet du contrat ;
• La date de prise d’effet et la durée du contrat ;
• Les conditions financières du contrat ;
• Le montant du dépôt de garantie.

Comment faire la déclaration des revenus d’une location meublée ?

Généralement, les revenus d’une location meublée se déclarent comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En effet, il faut souligner que si vous optez pour le régime micro-BIC, vous devez nécessairement remplir le formulaire n° 2042 C-PRO « Professions non-salariées ». Ensuite, vous devez inscrire l’ensemble de vos revenus charges comprises et l’abattement de 50 % s’appliquera automatiquement. En ce qui concerne les revenus restants, ils seront soumis aux prélèvements sociaux et imposés au barème de votre foyer fiscal.

Par ailleurs, si vous optez pour le régime réel, vous devez par exemple déposer un bilan, une déclaration de résultat n° 2031 ainsi qu’un compte de résultat. Dans le cas où vous bénéficiez de l’amortissement, sachez que vous devez aussi remplir un tableau d’amortissement.

Comment transformer un logement vide en logement meublé ?

Il est tout à fait possible de transformer une location vide en location meublée à tout moment, même en cours de bail si le locataire est d’avis. En effet, pour transformer un logement vide en logement meublé vous devez par exemple :

Fournir le mobilier et tous les équipements indispensables

Il est d’une importance capitale d’être précautionneux sur cette étape en cas de requalification en conservant le même locataire. Si vous rachetez les meubles à votre locataire par exemple, vous devez établir une facture de rachat précise.

Annexer un inventaire du mobilier et des équipements à l’état des lieux

Annexer un inventaire du mobilier et des équipements à l’état des lieux est indispensable pour prouver que le logement est bien meublé. En effet, en cas d’absence, le FISC pourrait requalifier la location meublée en location vide.

Remplir le formulaire P0i

Pour cette étape, vous devez déclarer le début de votre activité de Loueur en Meublé tout en remplissant le Formulaire P0i. C’est une déclaration initiale de début d’activité auprès du CFE dont dépend votre logement loué. À souligner que cette déclaration doit être faite dans les 15 jours à compter du début de la location du logement. S’il arrive que la transformation survienne en cours de bail, vous devrez mettre fin au bail en cours pour ensuite signer un nouveau bail meublé.

Comment résilier un bail meublé ?

Il y a plusieurs possibilités pour résilier un bail meublé. On note par exemple la résiliation d’un bail meublé par le locataire et la résiliation d’un bail meublé par le propriétaire.

La résiliation d’un bail meublé par le locataire

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment tout en respectant un préavis d’une durée d’un mois. Il faut noter qu’il n’a pas à justifier son congé. Le congé doit être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, il faut savoir que le délai de préavis dans ce cas commence à courir à compter de la date de réception de la lettre par le bailleur. Le congé peut aussi être adressé au bailleur par acte d’huissier. Le délai de préavis dans ce cas commence à courir à compter de la remise de la signification de l’acte d’huissier. Au cas où le congé s’adresse au bailleur par remise en main propre contre récépissé ou émargement, le délai de préavis commence à courir à compter de la remise.

La résiliation d’un bail meublé par le bailleur

Il est important de notifier que le bailleur ne peut pas résilier le contrat à tout moment comme le locataire. En effet, ce dernier peut seulement résilier le bail meublé à l’expiration du contrat sous réserve de respecter un préavis d’une durée de 3 mois ? Il doit aussi motiver ce congé par l’un des motifs prévus par la loi.

 

 

Modèle de contrat de location meublée à jour des dernières réformes comprend toutes ces clauses obligatoires https://bailpdf.com/contrat-de-bail/logement-meuble

Ce que dit le service public sur la location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165