Estimation des travaux : pourquoi rénover un bien locatif ?

15 septembre 2022

Estimation des travaux : pourquoi rénover un bien locatif ?

Si vous possédez un bien immobilier en location meublée, vous savez sans doute que les travaux de rénovation deviennent incontournables à un moment ou à un autre. Ils sont nécessaires voire obligatoires, lorsque vous proposez ce bien à la location. En plus, ils vous offrent de nombreux avantages que vous découvrirez dans ce guide.

Qui parle de rénovation d’un bien immobilier, fait d’office référence aux travaux de plomberie, à l’isolation des murs, aux revêtements muraux, à l’électricité, aux sols, au chauffage, à la salle de bain, la cuisine, etc.

Vous vous rendez donc compte que le budget nécessaire pour ce projet n’est pas négligeable. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire d’estimer les travaux. Connaître dans les détails les dépenses que vous devrez effectuer vous permettra de vous préparer en conséquence et de faire un choix judicieux quant aux artisans qui doivent intervenir (afin de bénéficier des aides de l’état).

La location d’un logement décent est une obligation

L’heure n’est plus à se demander s’il faut ou non rénover son bien immobilier. Louer un logement décent est à présent une obligation. En effet, selon la SRU, loi de Solidarité et de renouvellement urbain, un logement dit décent doit disposer :

De portes, murs, fenêtres et parois imperméables ou étanches ;
D’escaliers, garde-corps, balcons, et autres dispositifs de retenue des personnes dans un état idéal ;
D’un gros œuvre solide et bien entretenu ;
D’une couverture qui assure la protection contre les parasites dus à l’air et à l’eau et de menuiseries externes.

Également, les équipements de production d’eau chaude et de chauffage, les réseaux, les dispositifs de ventilation et d’ouverture, les canalisations, les revêtements et les matériaux de construction doivent nécessairement être conformes aux normes et mesures de sécurité.

Un logement est dit décent lorsqu’il possède un chauffage normal, une évacuation des eaux usées, une alimentation interne en eau potable et un coin de cuisine au moins avec un évier raccordé. Il doit également avoir des sanitaires internes à savoir un espace de toilette et un WC, assez éloignés des autres pièces de vie. Ce n’est pas tout ! il doit être pourvu d’un réseau électrique qui suffit aussi bien pour le fonctionnement des appareils électroménagers basiques et pour l’éclairage.

Que se passe-t-il lorsque ces normes ne sont pas respectées ?

Lorsqu’un propriétaire de logement ne fait pas tout ce qui est en son pouvoir pour respecter les normes de décence, il subit des sanctions :

Il doit verser des dommages et intérêts au locataire ;
Il doit aussi réduire le loyer ou le rendre gratuit jusqu’au moment où il se conforme aux règles ;
Il a l’obligation de réaliser les travaux qui s’imposent avec une astreinte de 1000€ par jour au cas où il y a du retard au niveau des travaux.

Il est plus facile de trouver un locataire lorsque le logement est rénové

Une maison ou un appartement qui a connu une rénovation dans les règles de l’art trouve plus vite un preneur. La personne intéressée la prendra même si le loyer est relativement haut. Cela est à votre avantage, car vous trouverez un locataire sérieux et vous éviterez une « vacance locative » entre deux baux.

Lors de l’estimation des travaux, vérifiez que les travaux d’entretien courant sont bien effectués. Mais aussi, voyez très vigilant sur les travaux suivants :

L’aménagement de la salle de bains et de la cuisine ;
Les rangements (la création) ;
La distribution des pièces ;
L’isolation thermique et phonique ;
La sécurité des matériaux et des installations.

NB : dès 2023, les logements qui consomment une énergie supérieure à 451kWh par m² annuellement (DPE classé G) ne pourront plus être loués. Ce sera le cas des logements qui consomment entre 331 kWh et 450 kWt par m² par an (DPE classé F) dès 2028. Veillez donc à ajouter le coût des travaux d’économie d’énergie à votre budget ou votre requête de devis.

La plus-value à la revente : une bonne raison de rénover son bien locatif

On entend par plus-value immobilière, le bénéfice ou le gain qui est réalisé entre l’achat d’un bien et sa revente. On pourrait dire que la plus-value est l’indice de rentabilité de votre investissement immobilier. Dans le cas d’espèce, vous avez une plus-value à la revente assez intéressante lorsque vous rénovez votre bien locatif.

Par ailleurs, l’achat d’un appartement ou d’une maison avec travaux aide à :

Obtenir un prix d’achat inférieur au prix du marché ;
Optimiser l’espace, c’est-à-dire augmenter la surface habitable ;
Avoir un prix de revente idéal ;
Créer une jolie décoration attirante ;
Réaliser un déficit foncier déductible des impôts.

Pour résumer, les points qui vous permettent de générer une plus-value alléchante lors de la revente de votre bien immobilier sont principalement : la gestion stricte de l’entretien courant, la rénovation parfaite et l’estimation rigoureuse des travaux.

L’estimation des travaux pour le calcul des réductions fiscales possibles

Une réduction fiscale est une somme qui peut être déduite de l’impôt à payer. Elle intervient pour diminuer ou annuler l’impôt que vous devez payer. Estimer les travaux de rénovation de votre maison vous permet de calculer les réductions fiscales dont vous pouvez bénéficier. Plus simplement, lorsque vous réalisez vos estimations, gardez à l’esprit que les dépenses que vous réaliserez pourront être déduites des revenus fonciers.

On parle de déficit foncier lorsque le coût des travaux est plus élevé que les revenus générés par le logement locatif. Ce déficit peut être reporté sur des années selon votre régime fiscal et le type de location. Le « mode de location » ou « type de location » fait référence à la location d’une maison vide ou d’une maison meublée. Généralement, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global brut ou sur les revenus qui proviennent de la location non professionnelle meublée.

Les travaux déductibles des revenus fonciers

Sont déductibles des revenus fonciers, les différents travaux dont le but est d’optimiser la qualité d’un appartement ou une maison sans modifier les dispositifs initiaux. Les dépenses que génèrent ces travaux concernent entre autres :

La rénovation thermique ;
La remise aux normes des installations de plomberie ou d’électricité ;
La rénovation du gros œuvre ;
Le remplacement d’un système de chauffage ou d’une chaudière ;
Le déplacement d’une cloison interne ;
La remise en état d’une cuisine ou d’une salle de bains ;
L’entretien courant ou les réparations ;
Les travaux d’aménagement studio spéciaux pour les personnes à mobilité réduite.

Les intérêts d’emprunt réalisé pour le financement des travaux, ainsi que les rénovations faites au niveau des parties communes d’une copropriété sont aussi déductibles des revenus fonciers.

Les travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers

Les travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers sont entre autres :

La construction d’une terrasse couverte ;
L’élargissement de la surface locative ;
Les travaux de construction ou de reconstruction ;
L’aménagement des combles ou d’un débarras dans une chambre.

La valeur réelle d’un bien ou valeur vénale, dépend de son emplacement, de ses caractéristiques et de sa surface. Et les travaux qui visent à augmenter cette valeur ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Que faut-il vérifier pour une estimation des travaux locatifs ?

La première des choses à faire avant l’estimation des travaux d’un bien locatif est l’inspection de l’appartement dans les moindres détails aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur.

L’examen intérieur du bien pour une estimation des travaux nécessaires

Lorsque vous visitez l’intérieur d’un appartement qui doit être rénové, tenez compte de l’état de ces éléments :

L’électricité (disjoncteur, interrupteurs, tableau, prises, etc.) ;
Le plafond (infiltrations, faux plafond, etc.) ;
Les sols (revêtements, nature des sols, etc.) ;
La plomberie (pression, écoulement, fuites, rouille, etc.) ;
Les murs (humidité, fissure, etc.) ;
Les huisseries et la menuiserie (manque d’entretien, mauvaises installations, usure, etc.).

Les éléments cités précédemment concernaient la maison en général. A présent, quels sont les points sur lesquels vous devez être vigilant dans chaque pièce ?

L’isolation des chambres et les dimensions ;
Les différents équipements du salon (téléphone, internet, branchements TV, installations électriques, etc.) ;
Les compteurs d’eau et le tableau électrique dans le couloir ou dans l’entrée ;
Le niveau d’ancienneté des diverses installations de la salle de bain et de la cuisine (ventilation, chauffe-eau ou chaudière, appareils électroménagers, réseau électricité et eau, etc.).

Un bien immobilier pour être loué, doit avoir au moins une pièce principale qui possède :

Un volume habitable de 20 mètres cube au minimum ;
Une surface habitable de 9 mètres carré au minimum et ;
Une hauteur sous plafond qui est égale à 2,2 mètres minimum.

L’examen extérieur du bâtiment pour l’estimation des travaux

La visite extérieure du bien immobilier doit se faire en vue d’inspecter la porte d’entrée, la façade, les fenêtres et volets, le jardin ou les espaces verts. Mais lorsqu’il s’agit d’un appartement qui est dans un immeuble collectif, vous devez examiner minutieusement le garage, la cave, le grenier, la cage d’escalier, les parties communes et l’ascenseur.

Les points qui ont été relevés sont tous très importants. Un bien immobilier qui est ancien aura tôt ou tard besoin d’une rénovation. Et si vous êtes l’un des copropriétaires, votre responsabilité sera partiellement engagée. De l’autre côté, si vous êtes l’acheteur du bien, vous devez prendre en compte la rénovation dans votre estimation.

Combien coûte une estimation des travaux d’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer pour avoir des revenus locatifs. Si vous êtes un investisseur, vous devez connaître les coûts des travaux ou tout de même en avoir une estimation.

Le cas d’une rénovation pour un bien locatif

Le rafraîchissement concerne tous les travaux de peinture, plafonds et revêtements de sol. Pour le réaliser, vous devez compter entre 160 euros et 350 euros par mètre carré. Quant à la rénovation complète, elle fluctue entre 950€ et 1250€ le mètre carré.

Si vous désirez refaire une pièce, vous devez savoir que pour un salon ou une chambre à coucher, il faut environ 400€ à 600€ le mètre carré. Pour la salle de bains ou la cuisine, le prix varie entre 800€ et 1200€ le mètre carré.

Si vous demandez un devis pour une remise aux normes ou pour des travaux de gros œuvre, vous aurez en moyenne des coûts entre :

80€ et 100€ le mètre carré pour l’eau ou le réseau électrique ;
700€ et 800€ le mètre carré pour la rénovation du réseau d’eau dans une salle de bains ou une cuisine ;
550€ et 2600€ le mètre carré pour agrandir un appartement ou une maison ou pour aménager les combles ;
1000€ et 3600€ le mètre carré pour détruire un mur porteur ;
190€ et 300€ le mètre carré refaire la toiture.

Les travaux locatifs en détail : le prix

Votre devis va varier selon le type de travaux que vous voulez faire.

Pose de parquet stratifié : entre 10 et 15€ le mètre carré ;
Peinture ou pose d’un revêtement mural : entre 40€ et 80€ le mètre carré ;
Isolation par l’intérieur ou l’extérieur des murs : entre 60€ et 160€ le mètre carré ;
Pose de fenêtres PVC double vitrage : entre 500 et 800€ le mètre carré.

En ce qui concerne le chauffage, vous aurez à payer entre :

8000€ HT et 10000€ HT pour installer un chauffage central individuel au gaz avec la production d’eau chaude sanitaire ;
150€ et 250€ HT pour la main d’œuvre d’une dépose des équipements ;
4000€ HT et 4900€ HT pour installer un chauffage électrique avec production d’eau chaude sanitaire.

Si vous n’arrivez pas à savoir si tel ou tel équipement de votre logement locatif est vétuste, référez-vous à la grille de vétusté de la loi ALUR. Grâce à cette liste vous pouvez connaître la durée de vie moyenne de certains équipements. Par exemple, le papier peint et la peinture durent 7 ans en moyenne, le chauffage dure 25 ans et le parquet, 15 ans.

Qu’en est-il du financement des travaux locatifs ?

Lorsque vous faites un achat immobilier, le coût des travaux pourrait être inclus dans la demande de prêt immobilier. Par contre, si vos travaux ne sont pas dans le cadre d’un achat immobilier, ils peuvent être financés grâce à un crédit à la consommation.

Travaux intégrés dans le prêt immobilier

Lorsque les travaux sont inclus dans le prêt immobilier, vous bénéficiez d’un taux plus bas, d’une mensualité unique et d’une durée de remboursement rallongée. Quand il s’agit d’un crédit immobilier, les travaux qui sont valables ou éligibles sont :

L’isolation phonique ou thermique ;
La remise aux normes des différentes installations ;
Le raccordement aux réseaux ;
La modification du système de chauffage ;
La réalisation d’un jardin ;
La construction d’une véranda ;
L’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains ;
La réparation ou la rénovation des surfaces.

Important à savoir : si vous faites de la location meublée, sachez que le crédit immobilier ne peut pas servir à acheter les meubles à utiliser.

Le cas du crédit à la consommation

Voici les 3 formes de crédit à la consommation qui pourraient vous être proposées :

Le crédit renouvelable ;
Le prêt personnel non affecté :
Le crédit affecté.

Eco-PTZ : l’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro est un financement octroyé aux projets de rénovation énergétique. Il varie entre 7000€ et 30000€. Il faut au plus 15 ans pour rembourser ce que vous auriez reçu comme montant. Si vous voulez un complément, vous pouvez faire la demande 5 ans après votre premier éco-prêt. La somme des deux éco-prêts ne doit pas dépasser 30000€.

L’éco PTZ sans conditions de ressources peut être permis à un bailleur propriétaire, un syndicat de copropriétaires et/ou un occupant. Aussi, l’appartement ou la maison doit avoir plus de 2 ans d’existence et doit être déclarée comme une résidence principale.

Il est obligatoire que les travaux de rénovation soient faits par des artisans ou sociétés du bâtiment reconnus RGE (certifiés garants de l’environnement) pour que l’éco-PTZ vous soit accordé. Ce financement est cumulable avec d’autres comme Ma Prime Rénov’, les aides des collectivités territoriales, celles de l’Anah et des fournisseurs d’énergie pour les mêmes projets.

Les aides pour l’amélioration et la rénovation énergétique : une option pour financer ses travaux

L’état accorde des prêts et aides dont vous pouvez bénéficier. Vous devriez vous y intéresser, car les travaux de rénovation de votre logement pourraient faire partie des mécanismes d’amélioration et de rénovation énergétique.

Financement des travaux : les aides de l’Anah

Les aides financières de l’Anah sont soumises à de nombreuses conditions. Votre bien immobilier doit :

Être terminé depuis 15 ans au moins (exception faite des travaux d’accessibilité pour personnes âgées ou à mobilité réduite) ;
Être mis en location comme résidence principale pour une durée donnée ;
Respecter les différentes caractéristiques de la décence.

Les travaux concernés sont les projets de travaux d’amélioration et les projets de travaux lourds. Le bailleur quant à lui, doit respecter le niveau maximal du loyer et avoir déjà loué son bien pendant une longue période.

Financement des travaux de rénovation énergétique : Ma Prime Rénov’

Ma Prime Rénov’ est ouverte aux copropriétés pour les travaux qui offrent 35% de gain énergétique et aux bailleurs qui peuvent obtenir de l’aide pour 3 biens loués au moins. Ce financement aide aux travaux d’isolation des murs, fenêtres, planchers et combles, à l’installation de ventilation ou chauffage et à un audit énergétique.

En définitive, la rénovation d’un bien immobilier locatif est obligatoire. Mais cela ne devrait pas vous inquiéter, car la rénovation vous profite également. Faites une estimation précise des travaux à effectuer et si vous avez besoin d’aide (prêts ou crédits immobiliers), assurez-vous d’être éligible.

Estimation des travaux : pourquoi rénover un bien locatif ?