MODULE 10 : A VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 2)

INTRODUCTION

Dans ce module, nous rentrerons dans les détails au niveau des arrivées d’eau qui peuvent être problématiques lorsqu’on fait des divisions de plusieurs appartements. On verra également les points essentiels à regarder au niveau des aérations, ce qu’il faut impérativement vérifier pour les planchers. Enfin, on verra ce qu’il faudra vérifier si on visite un immeuble ou une maison à diviser.

 

LES ARRIVÉES D’EAU

L’arrivée d’eau sera l’un des points importants à regarder lors d’une visite, car pour faire une division, vous devrez vous raccorder à cette arrivée. Dans les vieux immeubles, on trouve régulièrement l’arrivée d’eau avec son compteur sous l’évier de la cuisine.

 

Lorsque vous divisez un appartement en plusieurs studios, il faut s’assurer que la puissance de l’arrivée d’eau est suffisante pour alimenter tous les nouveaux appartements. En effet, c’est bien de créer des nouveaux appartements, mais si la puissance n’est pas suffisante, alors ça sera catastrophique. La puissance de l’arrivée d’eau a été calculée à la création de l’immeuble pour 10 appartements par exemple, mais comme vous allez créer des appartements supplémentaires, il est possible que cette puissance ne soit pas suffisante.

 

Si vous divisez un appartement en plusieurs studios sans vérifier la puissance auparavant et que tout le monde utilise l’eau en même temps, et bien il se peut que chaque locataire ait de l’eau avec un faible débit. Pour savoir si le débit existant est suffisant pour la création de nouveaux appartements, il faut faire venir votre plombier à la base, avant les compteurs d’eau, afin qu’il puisse regarder la puissance actuelle.

 

Les arrivées d’eau existantes sont prévues pour le nombre d’appartements créés avec le bâtiment à la base. Il y a généralement une marge permettant de créer des appartements, mais il est important que ça soit validé par votre plombier. Vous ne pourrez pas savoir de vous-même, si vous n’êtes pas du métier, si la puissance existante est suffisante ou non.

 

LES AÉRATIONS

C’est un point qu’on ne regarde pas spécialement mais qui est très important, et encore plus lorsqu’on veut faire une division. Plusieurs types de division peuvent être faits dans les vieux appartements :

• 1ère possibilité, c’est qu’il n’y a rien du tout. En effet, dans les vieux appartements, il est possible de ne rien avoir. Dans ces cas-là, vous savez que vous devrez créer une vraie VMC.
  
  
• 2ème possibilité, c’est qu’il n’y a que des aérations naturelles, sans rien d’autre comme des aérations au niveau des fenêtres et/ou un trou dans le mur avec une ouverture sur l’extérieur. Dans ces cas-là, une nouvelle fois, il faudra créer une VMC.
  
• 3ème possibilité, il y a une vraie VMC mécanique. Si c’est le cas, il faudra regarder s’il est possible de l’utiliser pour un appartement supplémentaire ou s’il faudra en ajouter une nouvelle pour l’appartement à diviser.

On en parlera en détail dans le module travaux, mais sachez qu’il faut une vraie VMC pour les locataires afin d’avoir un bien qui ne se dégrade pas plus vite que la normale.

 

Il est important de vérifier l’isolation actuelle du bien, car même si vous allez tout doubler en placo avec de l’isolant, s’il y a des soucis d’infiltration, ça ne changera rien. Il faut donc régler le souci en amont. Lors de la visite, touchez les murs, les sols, les plafonds, vérifiez que ce n’est pas humide. Vérifiez qu’il n’y a pas de champignons ou d’autres choses qui montrent des soucis d’humidité. Il faudra donc traiter l’origine du problème avant de tout isoler et tout replaquer, sinon le souci sera toujours présent.

 

LES PLANCHERS

Dans les nouveaux immeubles, le plancher est en béton, donc aucun souci. La création d’un nouvel appartement ne posera pas de souci au niveau du poids. En revanche, dans les vieux immeubles, c’est très souvent un plancher en bois, et le souci c’est que la division d’un appartement va augmenter considérablement son poids, au niveau des meubles, de l’électroménager, mais également au niveau des cloisons SAD.

 

En effet une cloison SAD (voir section qui en parle), c’est 5 plaques + Rail + montant + isolant. Cela fait des cloisons de plus de plusieurs centaines de kilos en plus à supporter pour les poutres en bois sur une faible surface, ce qui n’était pas prévu à l’époque lors de la construction du bien. Demandez à votre artisan, et s’il a un doute, faites intervenir un architecte qui pourra vérifier si le projet est faisable au niveau du poids.

 

Vous allez ajouter du poids, beaucoup de poids en fonction du nombre d’appartements que vous allez créer. En effet, un appartement de 100m² sera beaucoup moins lourd que 4 studios de 25m² car dans un grand appartement il n’y a qu’une cuisine, peut-être 2 salles de bain, des cloisons classiques, 1 seul chauffe-eau, moins d’occupants, contrairement à 4 studios où c’est multiplié par 4, où les cloisons spécifiques à la division sont très lourdes, sans compter le poids de l’OSB que l’on pourrait mettre.

 

L’OSB, c’est des planches de bois qu’on met au sol lorsqu’il n’est pas droit. Ça permet de repartir sur un sol droit, mais c’est assez lourd. Si vous avez un sol biscornu, il se peut que vous deviez en rajouter. Il y a aussi la possibilité de faire du ragréage, en fonction du plancher qu’il y a pour repartir sur un sol droit, mais c’est extrêmement lourd.

 

Il faut donc prendre cette donnée en compte, surtout que lorsqu’on fait des divisions, c’est surtout dans des vieux immeubles datant d’une centaine d’années. Dans ces vieux immeubles, les planchers sont principalement en bois. Il n’est donc pas assuré que ces planchers puissent accueillir autant de nouveaux appartements d’un coup.

 

LES COMPTEURS

Vous aurez des propriétaires qui vous diront que leurs biens ne sont pas divisés, mais en réalité, ils le seront. Outre la vérification au niveau du cadastre que vous aurez faite avant la visite du bien, vous allez devoir vérifier le nombre de compteurs d’électricité et d’eau présents dans l’appartement. Souvent, non seulement les propriétaires marchands de sommeil ne déclarent pas leurs divisions, mais en plus, ils laissent 1 compteur pour plusieurs appartements.

 

Dès que vous rentrez dans l’appartement, vérifiez systématiquement les compteurs d’électricité. Ils sont principalement placés dans les appartements. Dans les anciens appartements, ils peuvent être placés sur le palier ou dans les communs de l’immeuble. Dans tous les cas, il doit y en avoir 1 par appartement. Si vous voyez plusieurs appartements avec un seul compteur, il y a de grandes chances que le bien n’ait pas été divisé officiellement. Attention, s’il manque des compteurs, ce n’est pas rédhibitoire, mais il faut le savoir avant d’acheter.

 

Au niveau des compteurs d’eau, c’est pareil. Vérifiez qu’il y ait bien des compteurs pour chaque appartement. On verra les différentes obligations en matière de compteur lors d’une division officielle plus tard, mais déjà, assurez-vous qu’il y ait bien un compteur pour chaque appartement.

 

VISITER UNE MAISON OU UN IMMEUBLE

Quand on achète un immeuble, pour faire de la division c’est l’idéal car vous êtes le maître à bord, mais qui dit maître à bord, dit prendre toutes les responsabilités. Si vous souhaitez faire de la division d’immeuble, je conseille d’acheter un immeuble vide, ça sera beaucoup plus simple, car s’il y a déjà des locataires, on retrouvera les contraintes qu’on a dans les appartements.

 

En effet, imaginons que vous avez un immeuble de 2 étages, et qu’au premier il y a des locataires, mais au 2ème il n’y a personne. Et bien vous ne pourrez pas créer de colonne d’évacuation, puisque vous ne pourrez pas passer par les appartements déjà loués. La seule solution sera de se raccorder à l’évacuation existante, ce qui serait dommage. L’immeuble entier vous appartenant, autant créer des évacuations entières, c’est plus pratique, surtout pour les grosses divisions.

 

Les principales problématiques, pour la division d’un immeuble ou d’une maison, seront les arrivées d’eau, les évacuations d’eau et l’électricité.

 

Si vous créez plusieurs appartements à partir de ce qui est à la base un seul appartement, vous devrez créer plusieurs estrades pour relier toutes les évacuations entre elles. De plus, la taille de l’évacuation existante ne sera peut-être pas suffisante pour la création de tous les nouveaux appartements, c’est pourquoi il est préférable de créer plusieurs colonnes d’évacuation. Ça vous permettra de ne pas avoir à créer d’estrade, vous ferez ainsi la disposition que vous souhaitez pour les appartements. Idem pour les arrivées d’eau, pour une division, on devra se raccorder à l’existante, et si celle-ci n’a pas assez de puissance pour tous les nouveaux appartements créés, alors il faut en créer une nouvelle en bas, plus puissante. Ça peut être différent en fonction de la politique de la compagnie des eaux de la ville. Moi, elle demande de la mettre dans les caves avec tous les compteurs d’eau.

 

Concernant l’électricité, si vous créez beaucoup plus d’appartements que ce qu’il y avait de prévu initialement dans l’immeuble, en doublant, voir triplant les appartements, alors vous pourrez être sûr que vous devrez changer la colonne électrique. La colonne électrique à la base est prévue pour X appartements. Si vous doublez le nombre d’appartements, elle n’aura sûrement pas une puissance suffisante. Pour la changer, il ne faudra donc pas de locataires pendant les travaux, sinon ceux-ci n’auront pas d’électricité, ou alors il faudra trouver des systèmes D, comme leur proposer un compteur provisoire, mais ce n’est pas idéal.

 

Ensuite, partons sur un immeuble sans locataires, vous avez le cas d’acheter un immeuble en plateau (c’est-à-dire qu’il y a seulement les 4 murs porteurs, mais aucune cloison), c’est idéal car il n’y a aucune démolition à faire, donc un gain de temps et d’argent au niveau des artisans. Sinon, dans un immeuble classique avec différents appartements, vous avez le choix d’essayer de garder un maximum de cloisons afin d’avoir un minimum de démolition, mais vous devrez essayer de trouver des solutions avec des plans détaillés, ou alors de tout démolir. C’est un budget, mais ça permet de repartir de 0 et c’est vachement plus pratique pour faire ses optimisations.

 

Une division d’immeuble ou de maison, ça se passe également à l’extérieur. Si vous devez créer des fenêtres pour diviser votre bien, alors vérifiez que vous suivrez l’alignement vertical et horizontal des fenêtres existantes, car si ce n’est pas le cas, alors il y a de grandes chances que la mairie refuse votre demande d’autorisation de création de fenêtres.

 

Dans tous les cas, pour diviser une maison ou un immeuble, il faut impérativement faire venir votre plombier et votre électricien pour qu’ils voient la faisabilité technique de la division et qu’ils vous indiquent si la colonne électrique, les arrivées d’eau et les colonnes d’évacuation sont suffisantes ou non pour votre nouveau projet. On parlera de tous ces points en détail dans les modules traitant des travaux.

 

ANALYSER LE RÈGLEMENT DE COPRO

Le règlement de copro est votre pire ennemi avec le Plan local d’urbanisme de la ville. On en parlera en détail dans les prochains modules

 

ANALYSER LE PLU POUR LA DIVISION

On verra en détail comment analyser le plan local d’urbanisme de votre ville, mais en gros, si vous souhaitez diviser votre bien officiellement, alors vous devrez suivre les indications du PLU. En effet, le PLU est la bible de la ville. A chaque fois que vous devez faire des travaux dans la ville, quel que soit le type de travaux à faire, vous devrez vérifier le PLU. C’est le document administratif à regarder en priorité lorsqu’on veut diviser un bien.

 

SE FAIRE ACCOMPAGNER

Sauf si vous avez une grande expérience dans les travaux, je vous conseille fortement de vous faire accompagner par un ou plusieurs artisans. N’allez pas faire venir un artisan à chaque visite, ça sera inutile et du temps de perdu pour lui. Faites la première visite seul, avec les différents points à vérifier que nous vous avons appris.

 

Si selon vous, lors de votre première visite, les points importants (portes, fenêtres, évacuations, murs porteurs…) semblent être en adéquation avec de la division, alors à ce moment-là, je vous recommande de faire venir des artisans. Plusieurs corps de métier doivent vérifier si le projet est faisable : un plombier, un plaquiste et un électricien.

 

Le plombier pourra analyser et trouver les différentes évacuations et arrivées d’eau de l’appartement. L’électricien, lui, sera moins important car l’électricité ne gêne que très rarement une division, mais il pourra vérifier si le compteur existant est aux normes. Le plaquiste, ou menuisier, sera là pour vérifier si l’estrade et le faux-plafond qu’il devra créer sont faisables, ainsi que leur coût. Important : n’achetez pas un bien tant que vous n’avez pas de devis détaillé de la part de ces 3 corps de métier.

 

Pour récapituler, il faudra jouer à la fois avec les évacuations, la porte d’entrée et les fenêtres pour voir si la découpe est faisable, tout en vérifiant les murs porteurs. Il faut que ces 4 points essentiels soient en accord avec la division afin que celle-ci puisse se réaliser. Si vous souhaitez créer plusieurs appartements, comme 4, 5, 6… alors il faudra faire attention à tout ça mais en puissance 10. Diviser un appartement en 2 c’est assez facile, mais le diviser en plus d’appartements, c’est très compliqué au niveau technique. Pour résumer cette première partie, il faudra faire extrêmement attention à l’agencement qui regroupe plusieurs points importants, comme notamment les fenêtres et les murs porteurs qui peuvent vraiment bloquer une possibilité de division. Les évacuations seront un point moins important qu’il faudra quand même vérifier.