MODULE 21 : LA LÉGALITÉ D’UN BIEN DIVISÉ OFFICIELLEMENT
INTRODUCTION
Nous voilà dans le 2ème module traitant de la division officielle, vous verrez que tous les modules traitant de cette partie seront assez riches en contenu, vous devrez peut-être les relire ou les écouter plusieurs fois si nécessaire. Nous traiterons dans ce module des obligations préalables pour pouvoir lancer une division officielle. Je vous expliquerai de façon détaillée ce qu’est une division officielle. On terminera sur les risques encourus et si vous devez prévenir la mairie ou non en cas de division, et vous verrez qu’il n’y a pas qu’une seule réponse.
LES OBLIGATIONS
Au préalable, avant toute chose, nous allons voir ensemble les obligations qui vous incombent avant de lancer les procédures de division officielle. On a déjà parlé de certains points dans la partie du droit immobilier en début de formation, mais il est important de rappeler ces points importants. Pour faire une division officielle, vous devez vous assurer de vérifier les points suivants. Si ces points ne sont pas validés, alors vous ne pourrez pas faire votre division.
Point N°1 : Votre logement ne doit pas être indécent ni insalubre, vous devez en effet, vous assurer de cela. Pour rappel, les notions d’indécence et d’insalubrité sont définis en détail dans la formation plus tôt. Votre logement doit encore moins être frappé d’arrêté de péril. Si votre logement est dans ces cas-là, il vous sera impossible de faire une division. En tant qu’investisseur intelligent, je sais que vous ne serez pas dans ce cas-là mais il est important de le savoir pour votre culture personnelle.
Point N°2 : Chaque appartement divisé devra faire au minimum 14M2 ou un volume habitable supérieur à 33M3. Le nombre de M2 habitables fait partie de la notion d’indécence, mais j’ai préféré le mettre dans un point à part car je trouvais important de le mettre en évidence. Mais attention, pour les micro-logements, il convient de mettre le nez dans le règlement sanitaire départemental qui est parfois plus sévère quant au calcul des surfaces
Point N°3 : Le plan local d’urbanisme que je nommerai désormais PLU pour gagner du temps. On le verra un peu plus tard, mais si vous ne respectez pas le PLU, vous risquez gros. Le PLU d’une ville c’est la bible de l’investisseur, c’est là où se trouve toutes les obligations à respecter afin d’être en règle avec la mairie pour faire une division légale. On verra notamment comment lire un PLU, et les points important à mettre en évidence, comme notamment la fameuse place de parking, mais ce n’est pas la seule chose à regarder, il y a certains PLU qui obligent de créer des espaces verts, ou même des locaux à vélo, on verra tout ça en détail dans un module traitant de l’urbanisme.
Point N°4 : Le règlement de copropriété, lui, c’est la bible de l’investisseur à suivre dans une copropriété. Evidemment, il faudra le suivre et vérifier s’il est possible de diviser votre logement en fonction de ce qui est écrit dans ce règlement. On parlera du règlement de copro en détail dans un module traitant de la copropriété.
Point N°5 : La faisabilité technique. C’est bien d’avoir tous les feux au vert au niveau des autres points, mais si la division n’est techniquement pas faisable, alors inutile d’aller plus loin. En fin de formation, il y aura une grosse partie traitant de la faisabilité technique. On verra notamment qu’avec un immeuble, il est plus simple de faire une division officielle puisque vous pourrez par exemple créer directement des colonnes d’évacuation.
Si vous respectez ces 5 points, alors vous êtes apte à faire une division officielle. N’oubliez pas, si l’un de ces points n’est pas respecté, n’allez pas plus loin, sinon vous risquez gros. Il peut être tentant de diviser en ayant 4 points OK sur 5, en supprimant par exemple le règlement de copro ou la PLU, mais si vous faites ça, vous ne serez jamais serein et si vous souhaitez investir de façon régulière, vous vous devez de ne pas avoir ce genre de soucis.
LA DÉFINITION
Il faut savoir dans un premier temps que la division est une procédure longue qui peut prendre plusieurs mois à 1 an en fonction du projet que vous avez à diviser. Vous allez y perdre certains cheveux, beaucoup de temps, un peu d’énervement, car il y a tellement de strates différentes qu’il est impossible que la division se passe comme on le souhaite. Il faudra savoir garder son sang froid quoiqu’il arrive, c’est le plus important.
On parle de division depuis longtemps, ok, mais qu’est ce que ça veut dire exactement ? Au niveau imagé, une division c’est un bien de 50M2, coupé en 2 logements. Mais qu’est ce que ça signifie exactement, faire une division officielle ? Une division officielle c’est diviser un bien de façon juridique, fiscale et administratif de sorte que le bien de base devienne 2 lots bien distincts avec chacun ses propres compteurs pour l’électricité, l’eau et le cas échéant, le gaz. On va voir en détail ce qu’est chacun de ces points.
Une division au niveau juridique c’est faire en sorte que l’Etat ainsi que la copropriété soient au courant que votre bien a été divisé officiellement. Pour cela, il y aura plusieurs étapes à établir comme notamment la création ou la modification de l’état descriptif de division par un géomètre, ainsi que la modification cadastrale du bien de base par votre notaire.
Une division au niveau administratif et fiscal, c’est prévenir les impôts que le bien c’est désormais 2 appartements, afin que l’administration fiscale puisse calculer correctement la nouvelle taxe foncière pour 2 petits studios plutôt qu’un grand appartement de 50M2. Ca lui permettra également de calculer la taxe d’habitation pour chacun des locataires des appartements divisés. De plus, cela permettra à l’administration de pouvoir calculer les APL auxquelles vos locataires auront droit pour les logements.
La définition de la division ne prend que quelques lignes, mais vous allez voir que dans tous les prochains modules vous allez comprendre que c’est long et complexe à mettre en place. Une fois la division officielle faite, les 2 lots seront distincts, vous pourrez chacun les louer de la façon dont vous le souhaitez et vous pourrez les revendre à la découpe. Chaque bien aura sa propre existence, il n’y aura plus aucune corrélation entre les 2 biens.
PRÉVENIR LA MAIRIE
Voilà une question qu’on entend très souvent. Faut-il prévenir la mairie lorsqu’on veut faire une division ? La réponse est “ça dépend du type de division que vous souhaitez faire”.
1ère réponse, Vous n’avez pas besoin de prévenir la mairie si vous ne touchez pas à la façade et éléments visibles tels que les volets et si vous ne créez pas de surface plancher pour cette division. On en a parlé en début de formation, mais je vais faire un rappel afin de vous rafraîchir la mémoire.
La question écrite n° 22476 posée au sénat publiée dans le journal officiel du Sénat du 16/02/2012 disait cela : M. Jean Louis Masson demande (…) si le projet de transformation d’une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, demeure soumis à l’obtention d’une autorisation au titre de l’urbanisme.
Voici la réponse du Ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, en date du 03/05/2012 :
(…) Dans le cas d’espèce, où il s’agit de transformer une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la même puisqu’il s’agit dans les deux cas d’un usage d’habitation. Une autorisation d’urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation s’accompagne de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la création d’un niveau supplémentaire par exemple. En l’absence de création de surface de plancher aucune taxe d’urbanisme n’est due. Par ailleurs, cette division d’une maison de ville en six appartements ne peut entraîner une participation pour raccordement à l’égout (PRE) puisque cette opération n’est pas soumise à autorisation d’urbanisme. (…)
La réponse du ministère de l’écologie est sans appel, si vous faites des travaux ne nécessitant ni un permis de construire, ni une déclaration préalable comme une création de surface plancher, ou des travaux de structure porteuse du bien ou des travaux de façade, alors vous n’avez pas à prévenir la mairie de votre division. Alors attention, ne pas avoir avoir à prévenir la mairie c’est une chose, mais vous devrez obligatoirement suivre le PLU quand même.
En effet, ne pas avoir d’autorisation à avoir de la mairie pour faire votre division officielle ne vous dispense pas de suivre le PLU comme notamment pour la création de places de parking. Si vous ne suivez pas le PLU, vous risquez gros, on en parlera juste en dessous.
Voici le lien de la réponse complète faite qui a été publiée au journal officiel :
Si vous êtes dans ce cas, alors vous n’avez pas à prévenir la mairie.
2ème réponse, si en revanche, vous faites des travaux nécessitant l’autorisation de la mairie, alors dans ce cas-là, oui, vous devrez prévenir la mairie de votre division. Et ça englobe le permis de construire ainsi que la déclaration préalable. On verra dans la partie travaux le type de travaux qui nécessite ce genre de demande, mais sachez par exemple que les créations de surface plancher de plus de 5M2, les modifications de la structure porteuse, ou encore la modification de la façade font partie des travaux avec demande d’autorisation.
Il se pourrait que vous n’ayez même pas besoin de travaux, mais qu’il faille quand même faire une déclaration préalable. C’est notamment le cas si vous faites un changement de destination. Actuellement l’immeuble est par exemple un immeuble de bureau, et vous souhaitez le transformer en habitation, dans ces cas-là, vous devrez faire une déclaration préalable pour changer de destination du bien. Il passera ainsi de bureau en habitation. Dans ce cas-là, comme il faut une validation de la mairie, vous devrez indiquer également votre division officielle.
Complément de réponse, Si vous êtes dans le premier cas, ce qui signifie que vous n’avez donc pas besoin de prévenir la mairie pour faire votre division officielle, alors vous pourriez être tenté de ne pas faire de déclaration préalable puisqu’il n’y a pas d’obligation si les travaux faits n’en nécessitent pas. En revanche, je sais que certains investisseurs préfèrent quand même prévenir la mairie afin que celle-ci soit au courant de la division. Ca peut se comprendre, on préfère être totalement transparent avec la mairie mais sachez que ce n’est pas obligatoire, donc à vous de voir ce que vous préférez. Je vous expliquerai comment avoir une autorisation lorsqu’on sera dans les modules traitant des déclarations préalables.
Cependant, sachez que certaines municipalités obligent ceux qui souhaitent créer des compteurs, à avoir une autorisation de la mairie, sans cette autorisation, ENEDIS ne peut pas poser de compteur dans leur logement. Toutes les municipalités n’obligent pas ça, mais dans les grandes villes c’est très souvent le cas. Donc au final, je vous conseille néanmoins d’obtenir cette autorisation de la mairie, même si elle n’est pas obligatoire normalement, si vous souhaitez être transparent avec la mairie et si vous ne souhaitez pas avoir de soucis avec la pose du compteur. Je vous parlerai en détail du fonctionnement des compteurs dans un prochain module.
Dans certains cas, vous devrez systématiquement obtenir une autorisation pour pouvoir diviser votre maison en plusieurs logements. C’est par exemple le cas de d’une maison qui se situe dans un secteur d’habitat dégradé ou qui peut le devenir, ou si la maison se trouve dans une zone urbaine ou à urbaniser du PLU, qui impose des proportions minimales de grands logements pour les nouveaux programmes. Si vous faites une demande, l’autorisation préalable est considérée comme tacite passé le délai de 15 jours après réception de la demande par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale.
LES RISQUES ENCOURUS EN DIVISION OFFICIELLE
Pour faire une division officielle dans les règles, j’ai commencé à vous le dire, il faut suivre plusieurs étapes dans l’ordre, on les verra dans les prochains modules. On va s’attarder ici sur les risque encourus si vous ne faites pas les choses correctement. Lorsqu’un investisseur ne respecte pas les règles d’urbanisme en faisant des travaux non conformes au plan local d’urbanisme, c’est une infraction pénale.
On a déjà vu en détail les risques encourus pour des travaux immobiliers illicites. Désormais on va se pencher sur les risques spécifiques à la division suite à une demande administrative comme on l’a vu juste avant.
Si vous ne suivez pas la procédure correctement, vous risquez gros. Que risquez-vous si vous ne suivez pas le PLU de la ville ? Il faut savoir que le droit de l’urbanisme est assorti d’un dispositif pénal très répressif. C’est l’article L610-1 du code de l’urbanisme qui dispose qu’en cas d’infraction aux dispositions des PLU les articles L480-1 à 480-9 sont applicables.
La réalisation de certains travaux sans autorisation de la mairie est un délit pénal, il y a 2 types d’infractions qui peuvent vous incomber en fonction du type d’infraction que vous faites.
Il y a les infractions aux règles de procédure, c’est notamment le cas des travaux nécessitant une autorisation de la mairie via une déclaration préalable ou un permis de construire. Par exemple, si vous créez de la surface plancher de plus de 5M2, si vous touchez à la structure porteuse du bien, si vous faites un changement de destination d’un bien, dans tous ces cas-là, vous devrez avoir l’autorisation de la mairie. Pour la liste exhaustive, rendez-vous aux articles R421-14 à R421-16 du Code de l’Urbanisme
Si vous n’avez pas cette autorisation, c’est un délit pénal L.480-4. voici ce que dit cet article « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. »
Les articles L 480-5 et L480-7 vous en disent davantage sur la procédure…si vous en arrivez là, c’est que vous êtes dans la panade jusqu’au cou et c’est votre avocat qui se chargera de votre dossier au tribunal !
Il y a les infractions aux règles de fond, c’est entre autres le cas lorsque vous ne suivez pas les obligations du plan local d’urbanisme de votre ville. La plus connue est par exemple, ne pas avoir à disposition une place de parking pour la division d’un appartement. Toutes les villes ne demandent pas ça, mais la majorité des grandes villes, oblige à avoir la fameuse place de parking. Ca peut également être la création d’un espace vert, par exemple 5M2 d’espace vert par logement créé. Ou même la création d’un local à vélo. Les villes sont très imaginatives lorsqu’il s’agit d’urbanisme. Ces règles de fond sont régies par L.610-1 L.480-4 et 5 et 7 et c’est toujours un délit pénal.
Le délit est traité par le tribunal correctionnel, et les sanctions possibles sont les peines de prison et les amendes. Maintenant que je vous ai fait ce rappel, gardez bien en tête qu’il est inutile et dangereux de jouer avec le feu. Suivez les règles d’urbanisme de votre ville, afin d’être serein. Comme je le dis toujours, un investisseur heureux est un investisseur serein, car c’est l’une des choses les plus importantes lorsqu’on investit.
