MODULE 22: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 2)

INTRODUCTION

Dans ce module, vous saurez toutes les pièces qu’il faudra demander au vendeur pour vous assurer que vous achetez un immeuble en bonne santé. Vous verrez également ce qu’il faut vérifier au niveau des appartements pendant vos visites.

Si vous n’avez pas lu la première partie, je vous invite à le lire pour apprendre toutes les questions importantes à poser au vendeur ou à l’agent immobilier lors de la visite d’un immeuble : MODULE 21: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 1)

LES DOCUMENTS A DEMANDER AU VENDEUR AVANT D’ACHETER UN IMMEUBLE

En plus de toutes les questions que vous allez poser au vendeur, il va vous falloir des documents qui vont vous permettre de vérifier la véracité de ses dires et qui vous permettront d’analyser les différents points techniques du bien. Voici la listes des documents à demander :

• Demander les comptes rendus des AG des 5 dernières années (si le bien est en Copro). Si vous achetez un immeuble étant anciennement une Copro, vous pouvez demander cette information. Ça vous permettra de connaître la vie de l’immeuble, vous verrez les différents travaux qui ont été faits durant les dernières années, et s’il y avait des travaux prévus pour plus tard. Vous saurez également si certains copropriétaires payaient mal leurs charges de Copro et même s’il y avait des locataires indésirables qui mettaient la pagaille. Bref vous saurez absolument tout de l’historique du bien. Si vous achetez un immeuble à un propriétaire unique, c’est de la mono-propriété, il n’y a donc pas de Copro.

• Demander le carnet d’entretien de l’immeuble. Si vous achetez directement à un propriétaire, il n’y aura donc pas de PV D’AG, mais il y aura au moins un carnet d’entretien. Ce n’est pas un document obligatoire, mais si le propriétaire est consciencieux, il devrait avoir ce genre de document. C’est un peu comme un carnet d’entretien pour votre voiture, il y aura toutes les factures de travaux des dernières années, afin de voir ce qui a été réparé ou non avec différentes notes ou indications si elles ont lieu d’être.

• Demander une copie des comptes du propriétaire. Vous n’êtes pas là pour fliquer ou juger le propriétaire, votre but est de vérifier que les locataires paient bien. Pour cela, la seule preuve qui existe pour ça, c’est de vérifier ses comptes bancaires. Il faut au moins les 6 derniers mois afin d’être sûr qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement. s’il est réticent à vous montrer cela, vous pouvez lui dire de cacher les informations sur ses relevés bancaires qui n’ont pas de rapport avec les locataires.

• Demander un plan général de l’immeuble. C’est important, surtout lorsqu’on achète un immeuble, de savoir tous les appartements présents dans l’immeuble, avec les M2 précis pour chacun d’eux, pièce par pièce. Ça vous permettra de refaire vos plans au propre, avec votre nouvelle disposition, vos nouveaux meubles, sur un logiciel tel que Home By me (On en parlera plus tard) pour faire des plans détaillés.

• Demander les 3 derniers avis de Taxe foncière. Ça permettra de valider ce que vous a dit le vendeur sur le montant de la TF, mais en plus, vous pourrez voir comment évolue le montant de la TF sur les dernières années.

• Demander les baux de chaque appartement. Ça permettra de valider ce que vous a dit le vendeur sur le montant des baux. Vous aurez également différentes informations comme la date d’entrée des différents locataires, le montant du loyer, le montant des charges. Si le bail est meublé ou NU, si le bail a été rempli correctement…

• Demander la liste des diagnostics. Pour une vente il y a beaucoup de diagnostics obligatoires, vous permettant d’analyser le bien sous toutes ses coutures. Vous aurez ainsi les diagnostics :

* Loi Carrez. Elle vous permettra de savoir toute la superficie du bien supérieur à 1.80m. A noter qu’un immeuble vendu en mono propriété n’a pas l’obligation de faire le diagnostic Carrez.

* Le DPE. C’est le diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic permet de vérifier les besoins énergétiques du bien. Si vous comptez isoler le bien entièrement, le DPE ne sera qu’une indication pour vous car au final, une fois les travaux terminés, votre nouveau DPE sera meilleur que celui de la vente.

* Les diagnostics amiante et plomb. Ces 2 types de produits sont assez dangereux en fonction de la quantité présente dans l’immeuble. Il est possible d’en retrouver dans des anciens immeubles. Si c’est le cas, faites venir des artisans, il pourront vous dire ce qu’on peut faire pour y remédier. S’il y a du plomb dans une partie des communs, au plafond par exemple, cela n’est pas dangereux, vous pouvez le laisser, mais si l’immeuble entier est peint avec de la peinture au plomb, ça sera problématique. Ce diagnostic ne doit être fait qu’une seule fois si celui-ci indique qu’il n’y a aucune trace de plomb ou d’amiante. Si le diagnostic indique la présence de ces produits, les diagnostics ne sont valables qu’un an.

* Le diagnostic termites. Seuls les biens vendus dans une zone où il y a eu un arrêté préfectoral au sujet des termites doivent fournir un diagnostic termites. A savoir que s’il y a des termites dans l’immeuble, c’est problématique car le coût pour les tuer définitivement est de l’ordre de plusieurs milliers d’euros. Un diagnostic termite n’est valable que 6 mois.

* Le diagnostic de l’état des risques naturels. Nous avons la chance qu’en France il y a très peu de risques naturels, technologiques, sismiques ou cycloniques, mais il y a des régions où les inondations sont présentes régulièrement, comme dans l’ouest de la France par exemple. C’est pour ça qu’il est important d’avoir cette information. Ce diagnostic également n’est valable que 6 mois.

* Le diagnostic gaz et électrique. Si le bien est équipé d’une installation de gaz ou d’électricité de plus de 15 ans, alors il faut obligatoirement avoir un diagnostic pour chacun d’entre eux (1 pour le gaz et 1 pour l’électricité) afin de prouver que les équipements sont bien conformes. Ces 2 diagnostics sont valables 3 ans chacun.

* Le diagnostic assainissement non collectif. Ce diagnostic concerne uniquement les maisons et immeubles qui ne sont pas raccordés au tout à l’égout. On l’a vu ensemble dans le module précédent, il faut bien poser la question du raccordement. Si le bien a une fosse septique, ce diagnostic permet de voir que l’installation de collecte des eaux usées est bien au norme.

* Les détails non obligatoires. Le vendeur peut également vous donner des informations sur la présence de mérule, mais ce n’est pas une obligation. On a aussi le diagnostic Internet et mobile, permettant de connaître les performances de la connexion internet avec les différents opérateurs.

A VERIFIER AU NIVEAU DES APPARTEMENTS AVANT D’ACHETER UN IMMEUBLE

Il y a des choses que l’on demande, et des choses que l’on vérifie par soi-même, puisqu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Au niveau des appartements, voici les points qu’il faut absolument vérifier :

• L’état des murs. Un mur en mauvais état est un très mauvais indicateur. Il peut y avoir plusieurs soucis sur un mur. Vous pouvez avoir des traces d’humidité, représentées par des traces noires. En général, les traces d’humidité proviennent du fait qu’il n’y a pas de VMC dans un appartement et l’humidité s’y installe petit à petit. Il peut également y avoir de l’humidité sur les murs qui provient d’un mur fissuré où l’eau rentre par là, c’est un gros souci également qui peut être structurel. Il faudra faire venir un artisan pour qu’il vérifie ça. Si vous voyez du lambris par exemple, il faut vérifier derrière s’il n’y a pas de soucis d’humidité car le lambris est un super cache misère. Dans les salles de bain, il est important que toute la partie qui donne sur la douche ou la baignoire soit faïencée, sinon les murs pourriront rapidement.

• L’état des plafonds. Si vous voyez un plafond avec des traces rondes, c’est qu’il y a de l’eau qui fuit de l’étage au-dessus. Ça peut ne pas être grave, comme très grave en fonction du type de fuite qu’il y a. Sur des vieux bâtiments avec une sdb avec un sol pourri, il faudra changer tout le sol en bois par exemple. Regardez également si le plafond est bien droit et non arrondi, car ce problème est très problématique, cela signifie que le sol s’affaisse et qu’il y a donc un problème structurel. Seul un artisan qualifié pourra vous dire s’il y a un risque important au non à ce niveau.

• L’état des planchers. Dans les vieux immeubles, ce n’est pas rare de voir des sols en lino assez pourris, ce n’est pas grave, car ça s’enlève facilement. Mais si vous voyez un plancher pas droit, avec des pentes à certains endroits, c’est qu’il y a des défauts de planéité, il faut donc vérifier que la structure ne soit pas dangereuse. Si vous le pouvez, enlevez une petite partie du sol pour accéder au plancher (principalement en bois dans les vieux immeubles) afin de vérifier qu’il est en bon état. Il faut bien vérifier tout ce qui est sol dans les salles de bain car un sol non adapté dans une SDB est à changer rapidement, par exemple si vous soyez du parquet stratifié dans une SDB, vous saurez que vous devrez le changer.

• L’état des VMC et des ventilations. Un appartement doit respirer, pour cela, il doit y avoir de bonnes VMC pour que l’air circule correctement. s’il n’y a pas de VMC dans un appartement, c’est problématique car un appartement sans VMC c’est des problèmes d’humidité assurés à l’avenir. C’est le genre de chose qu’on laisse traîner, et qui peuvent faire très mal lorsque l’appartement est rempli de champignons et de moisissures. S’il n’y en a pas, il faudra y remédier au plus vite après l’achat. Pour information, juste des trous dans les fenêtres ce n’est pas suffisant, il faut beaucoup plus que ça. Il faut une VMC ayant une sortie sur l’extérieur pour avoir une bonne circulation de l’air. On parlera des VMC en détail dans la partie Travaux.

• L’état des portes et fenêtres. La porte donnant sur l’extérieur est importante, elle doit être de bonne facture. Une simple porte en bois avec un mauvais joint ça donne une mauvaise isolation phonique et thermique. Si la porte est mauvaise, il faudra changer la porte actuelle par une porte en PVC. Pour les fenêtres en bois ayant un simple vitrage, c’est également à changer très rapidement car non seulement le locataire entendra tout ce qu’il se passe dans la rue, mais en plus, le froid rentrera facilement.

• L’état de l’électricité. C’est le poste le plus important, une mauvaise installation électrique ou une installation qui n’est plus aux normes provoque facilement des incendies, et qui dit incendie, dit peut-être prison, c’est pourquoi il faut être très vigilent. J’ai l’habitude de changer toute l’électricité lorsque j’achète un immeuble pour être tranquille et repartir sur des bases saines. Regardez en priorité le tableau électrique. S’il est jauni, et qu’il a un aspect vieux, c’est qu’il a plus de 10 ou 20 ans et qu’il faudra le changer, vérifiez également l’état des disjoncteurs, on le voit très vite un vieux disjoncteur qu’il faut changer. Il faut également regarder les prises, si elles n’ont pas de terre par exemple, c’est rédhibitoire, car ce n’est plus aux normes. Bref, votre électricien pourra vous dire facilement s’il faut tout changer ou non, mais à la première visite, si vous voyez ce genre de choses, sachez qu’il faudra changer l’installation électrique. Vous pouvez également vous fier au diagnostic électrique, et regarder s’il y a des anomalies au niveau électricité pour voir à quoi ça correspond.

• L’état de la plomberie. Avec l’électricité, le poste plomberie est important, puisqu’une vieille installation dans un vieil immeuble et c’est des fuites très régulièrement. Dans tous les cas, votre plombier pourra voir ce que ça donne, mais dans un premier temps, vous allez devoir estimer si elle est en bon état dès la première visite. Regardez tout ce qui est tuyauterie visible facilement, puis regardez sous le meuble vasque et sous la cuisine. Vous verrez si les tuyaux sont en mauvais état ou non. Ce n’est pas évident de voir s’il y a un soucis niveau plomberie, mais faites un test simple, ouvrez les robinets, vous verrez s’il y a un bon débit, si ce n’est pas le cas, il y a un souci de pression, de plus mettez votre nez dans les canalisations et vérifiez qu’il n’y ait pas de mauvaises odeurs. Vérifiez également si les canalisations sont en plomb, si c’est le cas, sachez que ça ne sera bientôt plus au norme, il faudra donc tout passer en PER par exemple.

• L’état des compteurs électriques. Dans les vieux immeubles on voit encore les compteurs de l’époque, des compteurs mécaniques, il faudra donc le changer, par un nouveau compteur Linky. Un compteur électrique est la propriété d’ENEDIS, vous ne pourrez donc jamais le changer sans leur accord. Pour changer un compteur, il faut compter entre 200 et 1000€ en fonction de qui posera le nouveau compteur. On en parlera en détail dans les modules de travaux. Mais sachez que ce n’est pas un souci de changer un compteur

• L’isolation. Si vous comptez tout refaire dans l’immeuble, à la rigueur ce n’est pas très important, mais si vous ne souhaitez pas tout changer, il faudra regarder si l’isolation est bonne. Il y a l’isolation sur les murs, vérifiez que les murs donnant sur l’extérieur et ceux donnant sur les communs soient bien isolés, c’est important pour le bien-être de votre locataire et pour son porte monnaie. Regardez également si le plafond est bien isolé, il n’y a rien de pire que d’entendre tout ce que fait son voisin du dessus.