MODULE 23: VISITER UN IMMEUBLE (Partie 3)

INTRODUCTION

On va terminer la partie vérification du bien au niveau des parties communes et au niveau de l’extérieur afin d’être sûr de n’avoir rien oublié. Vous verrez également tout ce qu’il faut vérifier au niveau de la disposition de tous les appartements de l’immeuble afin de pouvoir préparer votre futur agencement au mieux.

A VERIFIER AU NIVEAU DES PARTIES COMMUNES DE L’IMMEUBLE

Lorsqu’on achète un appartement, les parties communes sont à regarder, mais lorsqu’on achète un immeuble, les parties communes sont aussi importantes que les appartements qui s’y trouvent. Lors d’une visite, outre la façade, ça sera la première chose que verra le futur locataire, il faut donc qu’elles soient en parfait état.

• L’état de la cage d’escalier

Souvent, dans les vieux immeubles, l’escalier est en pierre, l’avantage c’est que ça ne cassera jamais, ce genre d’escalier c’est à vie, personnellement, je ne touche pas un escalier en pierre, puisque c’est inusable et en plus ça a du charme. Il arrive également de voir des escaliers en bois, dans ces cas-là, il faut vérifier la solidité si vous avez un doute. Si vous sentez un escalier qui craque beaucoup à chaque marche, ça peut être problématique avec le temps. Pour la contre visite, faites venir un menuisier, il vous dira si l’escalier est en bon état ou non.

• L’état des caves

La chose la plus importante à vérifier dans les caves, c’est l’humidité. Une cave est humide, c’est normal, puisqu’elle a un accès direct au sol. Elle peut donc avoir des traces l’humidité, par contre il ne faut pas qu’elle soit remplie d’eau, ce qui signifierait que l’eau du sol remonte, et qu’il n’y a donc pas eu de dalle en béton sous la cave, ce qui peut être problématique. En effet, sans cette dalle, l’immeuble peut bouger plus facilement avec le temps. Si la cave est remplie d’eau, ça peut être un problème de canalisation, qui est cassée ou fissurée par exemple. L’arrivée d’eau et l’évacuation d’eau se faisant par la cave. S’il y a un souci avec l’eau, vous le verrez à cet endroit. Vérifiez également que la cave soit bien aérée, normalement il doit y avoir des trous menant sur le trottoir, permettant une bonne circulation de l’air, s’il n’y a aucune sortie vers l’extérieur, c’est problématique, elle sera plus humide qu’une cave normale. Enfin, pensez à vérifier la structure du bâtiment, il y aura sûrement des poutres et des murs porteurs dans la cave, vérifiez que tout soit sain. Les poutres doivent être solides et non s’effriter dans la main par exemple.

• L’état des murs et plafonds des communs

Contrairement à un appartement où les murs peuvent être doublés, les murs des communs, ne sont pas doublés en placo en général, ils sont souvent en pierre ou béton directement. C’est bien puisque ça permet de voir s’il y a des coulures d’eau facilement, si vous en voyez, il faut absolument voir si cela provient de l’extérieur ou d’un appartement, puis le faire régler au plus vite. Idem, si vous voyez de la peinture qui s’écaille, c’est peut-être rien du tout, ou peut-être de l’eau qui s’infiltre, c’est un indicateur à regarder. Après, il faut regarder l’esthétisme, car c’est également important pour avoir une bonne impression. En général, il faut remettre un coup de peinture sur les murs afin d’y donner une apparence agréable et ce n’est pas très coûteux

• L’état des sols des communs

Souvent au sol, c’est du carrelage, pierre ou béton directement, donc c’est solide, ça ne bouge pas. Néanmoins, si c’est ce type de matière et que le sol a des bosses, ou des endroits avec des creux, il faut s’y pencher sérieusement, cela signifie que la structure bouge. Il faudra donc regarder si la structure générale est saine ou non. Ça peut également être un mauvais poseur de carrelage, il faut tout analyser. Si le sol est en bois, on verra plus facilement s’il y a des soucis de structure. Si le sol n’est pas droit, idem, il faut vérifier la structure du bien. Si le sol en bois craque, il faut faire venir un menuisier pour qu’il confirme si le sol doit être changé ou non.

• Si les diagnostics montrent de l’amiante et/ou du plomb

Si les diagnostics montrent de l’amiante et/ou du plomb, il faut regarder les endroits exacts où se trouvent ces matières, pour voir si elles sont dangereuses ou non. Si elles sont en présence directe avec les locataires ça sera problématique contrairement à si ça se trouve sur un plafond, toiture…

• L’état de la cour commune

C’est important dans un immeuble d’avoir une cour commune propre et bien entretenue, c’est un endroit où les locataires peuvent se rencontrer et passer de bons moments. Outre cet aspect, il faut regarder au niveau norme si tout est ok. Le plus important, c’est l’évacuation de l’eau. Il m’arrive de voir des cours où il n’y a pas d’évacuation à l’égout et donc l’eau stagne lorsqu’il pleut beaucoup, et met plusieurs jours avant de rentrer dans le sol. S’il faut créer un tout à l’égout, c’est un coût non négligeable. La cours vous permet également de regarder l’arrière de votre immeuble, pour voir si la façade est ok et s’il n’y a pas de coulures au niveau des chenaux.

• L’état des boites aux lettres

C’est tout bête, mais une allée où les boites aux lettres sont toutes dépareillées, ou encore pire, cassées, ça ne donne pas envie d’y aller pour un locataire. Si elles sont en mauvais état, il faudra les changer, donc ajouter un petit billet en travaux.

A VERIFIER AU NIVEAU DE L’EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE

L’intérieur c’est important, mais l’extérieur c’est également important, puisque tout ce qui est problème structurel et tout ce qui est problème d’eau se verront facilement à l’extérieur.

La chose la plus importante à regarder à l’extérieur, c’est la façade, puisqu’elle vous en dira beaucoup. Vous saurez rapidement s’il y a des problèmes de structure en la regardant. En priorité, il faudra regarder les fissures, il y a plusieurs types de fissure, il y a les petites fissures sur le crépi de quelques millimètres d’épaisseurs qui sont de l’usure normal sans aucun risque pour la structure, et il y a les fissures épaisses de plusieurs centimètres.

Les petites fissures qui sont sur le crépi, sont inoffensives, en général, ce genre de fissures est juste sur la couche du crépi, mais rien au niveau du béton de l’immeuble. Touchez, essayez de gratter un peu et vous verrez rapidement que ce n’est rien de grave.

En revanche, si vous voyez une fissure de plusieurs centimètres d’épaisseur, où vous pouvez rentrer votre main, là il y aura alors un gros souci. Ce genre de fissures se créent lorsque la structure du bâtiment bouge, dans ces cas-là, il faut partir en courant lorsqu’on est débutant. Si vous avez déjà acheté 1 ou 2 immeubles, vous pouvez y faire venir un artisan du gros œuvre, afin qu’il puisse estimer le problème. Dans mon cas, si c’est une très bonne affaire qu’il ne faudrait pas louper, je pourrais y faire venir une société experte dans le bâtiment qui pourrait voir d’où vient le souci exactement, pour voir si c’est réparable et quel en serait le coût.

Sur la façade aussi, vous pourrez voir s’il y a des coulures d’eau lorsqu’il pleut. Si c’est le cas, la plupart du temps, ça viendra du chéneau qui est abîmé voire cassé, et l’eau passe à travers. Dans ces cas-là, ce n’est pas un gros souci, car un chéneau se répare facilement, comptez quelques centaines d’euros pour réparer un chéneau.

Enfin, sur la façade, vous pourrez également regarder s’il n’y a pas de remontée capillaire. En gros, de l’humidité qui remonte du sous-sol (notamment des caves) et qui fait que la façade est humide sur 30, 40, 50cm de hauteur. Là par contre, c’est plus problématique. Il faudra voir ce que j’ai indiqué plus tôt sur l’état des caves pour réparer ce problème.

Au niveau de l’esthétisme de la façade, je vous invite à choisir un immeuble avec une façade jolie ou correcte, pour ne pas avoir à faire un ravalement de façade, car c’est plusieurs milliers d’euros pour cette prestation.

La façade est la première chose que verront les candidats pendant les visites, si elle n’est pas jolie ou qu’elle a des soucis voyant, ça peut être problématique car la première impression est primordiale, c’est ce dont va se rappeler le candidat pendant toute la visite.

Un point très important à regarder lorsque vous êtes à l’extérieur mais également à l’intérieur, c’est la toiture et les combles. De l’extérieur, il faut regarder principalement les tuiles, pour voir si elles sont en bon état, il faut également regarder l’arête du toit. Normalement cette arête doit être droite, mais si elle fait un creux, il y a un problème, ça veut dire que la structure de la toiture n’arrive pas à soutenir tout ça. Une toiture qui fait un creux, signifie qu’il faut tout changer, c’est facilement 20k€ pour une prestation comme ça.

Ensuite, lorsque vous serez dans les combles, il faudra regarder si les poutres et les solives sont en bon état au niveau de la charpente. Le pire dans une structure, c’est que le bois soit mangé par les insectes. Aux différents étages, il sera compliqué de voir ça, puisque les poutres sont généralement cachées, mais dans les combles, c’est le seul endroit où vous pourrez vérifier ça. Un bois en mauvais état est mou, quand on le touche, il s’effrite facilement. Vérifiez également qu’il n’y ait pas de trou dans le bois, ce qui montrerait qu’il y a des termites. Vérifiez également dans les combles que les tuiles soient en bon état et que l’eau ne fuie pas.

Si vous n’arrivez pas à avoir la toiture car l’immeuble est trop haut et qu’il n’y a pas de Velux dans les combles pour y accéder, vous pouvez utiliser un drone. Pas besoin d’un produit de compétition, un drone à 100€ suffira très bien pour vérifier que la toiture est en bon état. Vous pourrez ainsi voir facilement s’il y a des traces de végétation, d’humidité, d’étanchéité, d’infiltration…

A VERIFIER AU NIVEAU DE LA DISPOSITION DE L’IMMEUBLE

Sauf si vous comptez garder la même disposition, dans le cas contraire où vous comptez changer la disposition ou même tout casser, pour en faire de nouveaux appartements, vous devrez noter la disposition générale. Normalement, vous aurez des plans fournis par le vendeur, mais souvent il n’y a que les pièces avec les m2 mais on ne sait pas où se trouvent les cuisines, SDB, chambres dans les plans. C’est pourquoi il est important de tout reporter sur le plan. Notez également où se trouvent les murs porteurs, car on n’y touche jamais lors d’une rénovation.

Plus vous ferez un plan détaillé, et plus ça sera simple pour préparer votre réorganisation pour vos futurs travaux. Pour ainsi, faire une restructuration en sachant où se trouvaient tous les principaux éléments au départ. Ça aidera également les artisans pour estimer le coût des travaux.

Voici ce qu’il faut absolument noter pour avoir des plans détaillés:

• Les cuisines, afin de connaître tout ce qui est évacuation et arrivée d’eau pour vos futurs installations.

• Les salles de bain, afin de connaître tout ce qui est évacuation et arrivée d’eau pour vos futurs installations.

• Les murs porteurs afin de voir comment on peut organiser la nouvelles mise en place

• Les fenêtres, c’est souvent le plus embêtant, car il faut absolument que chaque appartement ait au moins une fenêtre ainsi que chaque chambre.

• La porte d’entrée, notamment si vous souhaitez faire de la division, ça vous permettra de savoir comment pouvoir organiser la création de plusieurs appartements.