MODULE 46: LE LOCATAIRE

INTRODUCTION

Dans ce module, nous verrons en détail la procédure pour trouver un locataire rentable, nous verrons également les différentes vérifications qu’il va falloir faire afin d’être sûr de ne pas se faire avoir. Nous verrons également ce qu’est un bon locataire et les différents points importants à retenir lorsqu’on cherche un locataire.

TROUVER UN BON LOCATAIRE

En tant qu’investisseur rentable, nous avons fait les choses dans les règles, ce qui signifie que nous avons fait notre étude de marché pour savoir dans quel secteur acheter notre bien, nous avons établi le type de bien à acheter/créer. Puis, nous avons acheté un bien immobilier bien placé, ensuite, nous avons fait les travaux pour en faire un bien haut de gamme. « Juste » en faisant tout ça, vous vous assurez d’être au-dessus du marché, vous permettant ainsi d’attirer les meilleurs profils.

Désormais, il va falloir savoir quels sont les meilleurs profils, ceux dont tout propriétaire rêve d’avoir afin d’être tranquille durant toute la période de location de son appartement. C’est ce que nous allons voir en détail durant tout ce module.

La chose la plus importante à retenir pour le choix de son locataire, c’est de ne pas se précipiter. En effet, nous avons passé près d’un an entre le début des recherches et la mise en location, nous sommes donc très pressé de mettre notre bien en location pour toucher notre argent, cependant, c’est une très grosse erreur de faire cela. Rappelez-vous, pas d’émotion dans le business, qu’il soit immobilier ou n’importe lequel autre, seuls les chiffres parlent.

Ce que je vais dire ne sera pas facile à comprendre, mais c’est la vie, vous pouvez ne pas être d’accord avec moi. Si un locataire a l’air sympa et que vous avez un bon feeling, mais qu’il est au chômage, ou qu’il est en intérim ou qu’il ne gagne pas au moins 4 fois (On prend 3 en général, mais moi je préfère 4) le montant du loyer (pour un étudiant, ce sont ses garants qui doivent gagner 4 fois le loyer), je ne prends pas malheureusement et je vais vous dire pourquoi. La personne aura toute meilleure la volonté du monde, et je suis sûr que parmi les lecteurs, il y a des personnes dans cette situation qui paient très bien leurs loyers depuis des années, mais je ne prends pas ce risque. Je ne prends pas ce risque, car en France, une procédure d’expulsion dure environ 2 ans.

La faute revient au gouvernement, car si nous avions un système américain ou anglais à ce niveau, c’est-à-dire pouvoir expulser un locataire en défaut de paiement en quelques semaines, je laisserais la chance à des personnes en intérim, à des CDD, à des auto-entrepreneurs puisque je sais qu’en cas de non paiement, je pourrais l’expulser facilement. C’est en protégeant trop ses citoyens qu’on crée des disparités. Les personnes qui ont des difficultés à se loger, en auraient beaucoup moins si nous avions un système moins protecteur.

Exemple, c’est pareil pour l’emploi, en Angleterre, un salarié peut être licencié du jour au lendemain, mais il retrouve du travail le lendemain dans une autre société facilement. Alors qu’en France, les entreprises ont peur d’embaucher car, la procédure de licenciement est très longue, les patrons ont peu de droits. Si on ouvrait un peu tout ça, le travail se trouverait beaucoup plus facilement.

Donc, il faut prendre les meilleurs profils, vous avez fait un bien haut de gamme, vous méritez donc les meilleurs profils. Ne choisissez donc pas le premier profil qui veut louer votre appartement. Si vous mettez 2, 3, 4, semaines à trouver le bon profil, ce n’est pas grave, car une fois qu’il sera en place, vous n’aurez pas d’ennuis. On verra plus bas ce qu’est un bon profil, car il y a son revenu qui est très important, mais il y a également d’autres choses à regarder.

LA PROCEDURE

Pour trouver un bon locataire, vous devez avoir une procédure professionnelle, c’est-à-dire, qu’aux yeux des potentiels locataires, vous devez avoir l’air pro. Un locataire qui parle à une personne pro, ce n’est pas pareil qu’un locataire qui parle à une personne qui ne connaît pas ses procédures.

DEPOSER L’ANNONCE

Je poste l’annonce sur leboncoin (voir le module précédent) pendant une dizaine de jours environ pour récupérer un maximum de profils. Plus j’ai de profils et plus j’aurai de chance d’avoir des pépites parmi tous les postulants. C’est uniquement eux que je cherche pour mes locations.

Je ne mets que mon email pour 2 raisons, ça me permet de garder une trace écrite pour une recherche plus facile car si vous avez 20 personnes qui vous appellent, il y a des chances d’en oublier la moitié. De plus, je n’ai pas envie d’être harcelé à n’importe quelle heure de la journée (ou de la soirée!). Si vous êtes dans un secteur où vous savez que vous ne serez pas harcelé, vous pouvez mettre votre tel, c’est vous qui choisissez.

LE CONTACT

Une fois l’annonce terminée ou pendant la diffusion, c’est comme vous souhaitez, vous faites un tri. Déjà, toutes les personnes qui posent des questions où les réponses sont déjà présentes dans l’annonce, je dégage, car la personne n’a même pas pris le temps de lire l’annonce, ça prouve une mauvaise mentalité. Si la personne ne dit pas bonjour, c’est supprimé également. Les wesh wesh aussi, c’est next direct. Si la personne fait des fautes à chaque phrase, je supprime. Pour tous ces gens, je ne prends même pas la peine de répondre, car l’écrit reflète la mentalité de la personne et ce genre de profil ne m’intéresse pas du tout.

Ensuite, pour les personnes mettant dans le mail qu’elles sont au chômage, au RSA, en CDD, en Intérim, en Auto Entrepreneur, je leur réponds que malheureusement nous ne prenons pas ce type de profil et leurs souhaite bonne chance pour la suite de leurs recherches.

Tout ça permet de supprimer facilement 30-40% de mails. Une fois ce premier écrémage effectué, vous allez envoyer un mail type. C’est un mail que j’envoie à tous les locataires qui sont potentiellement intéressants. Voici le mail type :

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Bonjour,

Nous donnons suite à votre candidature

L’appartement de 25m2 situé au XXXX entièrement meublé et équipé sera bientôt disponible à la location.

Pour compléter le dossier nous aurons besoin de :

– Pour vous:

Un RIB

Les 3 derniers bulletins de salaire (sauf étudiant)

Carte d’étudiant (si étudiant)

Une copie du CDI (sauf étudiant)

Avis imposition (si présent)

Carte d’identité

Visa (si hors UE)

Justificatif de domicile actuel

– Garant:

Un RIB

Les 3 derniers bulletins de salaire

Une copie du CDI (première page suffit)

Carte d’identité

Avis d’imposition

Justificatif de domicile

Je vous remercie par avance de l’envoi de vos documents.

Je reste à votre disposition

Bien cordialement

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Les personnes qui mettent plus de 24h à répondre (sauf raisons vraiment valables), je les sors de la course, car une personne vraiment intéressée, répond très rapidement à ce genre de mail.

Les personnes qui n’avaient pas indiquées leur emploi au tout début et qui répondent ici qu’elles sont au RSA, Chômage… étant dans les « profils à risque » je les écarte. Tout comme les personnes n’ayant pas de garant, je les écarte.

Note : Moi je cherche quasi que des étudiants, mais je ne prends pas les petits cursus 1 ou 2 ans, je ne prends que les cursus longs de plusieurs années afin de ne pas avoir à trouver un locataire chaque année pour mes locations. De plus, les étudiants ne gagnant que rarement de l’argent, c’est le garant qui est très important au niveau de son profil risque (emploi, revenu…) comme vu plus haut, c’est sur lui qu’il faudra enquêter.

Avec cette nouvelle étape, on supprime facilement 30% de profil en plus. Il ne reste plus que quelques candidatures intéressantes. C’est à la prochaine étape que vous allez faire visiter le bien à ces candidats.

LA VISITE

Ne faites pas des visites groupées, ce n’est pas agréable, puis on n’arrive pas à bien se rendre compte du profil de la personne. Nous on organise toutes les visites la même journée. Environ 30 minutes entre chaque locataire, ça suffit largement.

Suite à l’écrémage précédent, vous n’allez faire visiter que les personnes qui ont un profil intéressant avec de bons revenus, ce n’est donc pas là-dessus que vous allez choisir votre futur locataire. Désormais, ça sera sur plusieurs nouveaux points qu’il faudra choisir :

• Pour moi, les fumeurs c’est next direct, je ne veux pas de fumeur dans mes locations. Je ne suis pas fumeur, alors dès qu’un fumeur s’approche de moi, je le sens très vite. Si vous avez un doute, regardez les poches du candidat, ça se voit facilement, s’il y a un paquet de cigarette. La fumée ça va s’incruster dans le mobilier, dans le linge de lit et de toilette, ça va rendre les murs jaunes, et cela très rapidement, donc je ne conseille pas de fumeur en tant que locataire.

• Les animaux, pourtant j’aime les animaux, mais je n’en veux pas dans mes logements, car je ne fais que des studios donc ce n’est pas approprié d’en avoir dans une si petite surface. Après, si j’avais des grandes surfaces, je n’exclurais pas les chats par exemple, ce n’est pas dérangeant. Par contre une règle pour moi, jamais de chien dans un appartement, il sera malheureux et aboiera très souvent, c’est le meilleur moyen de perdre les autres locataires.

• Le feeling évidemment, il faut se mettre dans la position de celui qui fait une faveur à une personne et non l’inverse. Vous êtes en position dominante, il faut donc la garder. Donc les personnes qui sont chiantes pour le moindre détail, qui font la tronche, qui cherchent la petite bête c’est next. Sinon, vous serez emmerdé durant toute la période de location, et ce n’est pas ce qu’on veut.

Pour bien garder cette position dominante que nous avons en tant que propriétaire, il ne faut pas dire au locataire qu’il est pris dès la fin du rendez-vous, même si vous savez que c’est lui, car il est top en tout point. Il faut le laisser mariner quelques heures. En général, nous, on dit « votre profil est intéressant, nous vous rappellerons demain ». Je peux vous assurer que dire, vous êtes pris maintenant, et appeler la personne le lendemain, après l’avoir fait patienter 24h, psychologiquement, ça ne sera pas la même chose. Cette personne vous remerciera grandement et vous le revaudra pendant toute la période de sa location en n’étant pas embêtante du tout.

LA VERIFICATION

La période de 24h, vous permettra également de vérifier les papiers de votre locataire. En effet, c’est bien d’avoir un locataire dont le feeling est bien passé, avec de bons papiers, mais rien n’empêche de faire une vérification complète, car certaines personnes ont un double visage. Sachez quand même que peu de locataires font des faux papiers, car ça entraîne un risque pénal conséquent. C’est un délit passible de 45k€ d’amende et de 3 ans de prison.

Personnellement, avant de faire rentrer un locataire, je fais 3 vérifications :

• Le travail du locataire ou du garant pour un étudiant. J’appelle tout simplement l’entreprise pour savoir si la personne travaille bien dans cette entreprise. Si la personne répond oui, ça me suffit, inutile d’en savoir plus.

• La carte d’identité du locataire. Je n’ai pas l’appareil me permettant de vérifier si la carte d’identité ou passeport sont vrais, mais je regarde grossièrement par rapport au mien, s’il n’y a pas un truc bizarre.

• Le revenu du locataire ou du garant pour un étudiant. Pour cela, nous avons un super outil fourni pas l’état, il va vous permettre de voir si le revenu indiqué sur son avis d’impôt est vrai. Il est très simple de faire de faux avis d’impôt, donc autant bien le vérifier. Vous trouvez les infos ici : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

En faisant tout cela, vous pouvez être assuré que vous allez non seulement attirer les meilleurs profils dans votre bien, mais en plus, vous serez normalement tranquille pendant toute la durée de location. Un bon locataire, est un locataire qui paie bien, mais c’est aussi un locataire qui reste longtemps, un locataire qui ne vous appelle que très rarement, un locataire qui se débrouille tout seul. Avec ce genre de locataire, vous serez apaisé tout en faisant rentrer un maximum d’argent dans votre poche !

S’il est clean et qu’il n’a pas menti du tout, alors vous pouvez choisir ce locataire ! On verra dans le module suivant, les pièces obligatoires pour faire rentrer un locataire.