MODULE 47: LA GESTION DU LOCATAIRE

INTRODUCTION

La gestion locative peut faire peur à beaucoup de personnes, mais lorsqu’on utilise les bons outils, tout va très vite. On va voir dans ce module en détail toute la procédure et les documents obligatoires qu’il faut pour faire rentrer un locataire dans son bien immobilier. On verra également comment gérer le départ d’un locataire et surtout s’il est possible d’augmenter le loyer et dans quelles conditions.

FAIRE RENTRER LE LOCATAIRE DANS LES LIEUX

Vous avez fait tout ce qu’il fallait pour avoir les meilleurs profils de locataire, et le jour J vient d’arriver, vous aller faire entrer dans les lieux votre futur locataire, celui dont tout le monde rêve. Pour que tout se fasse correctement, il y a des règles à suivre.

L’ETAT DES LIEUX

Si vous avez déjà été locataire au moins une fois dans votre vie, vous avez donc déjà vu à quoi ressemblait un état des lieux. C’est un document qui doit être réalisé à la remise des clés au locataire, en principe, le jour de la signature du bail, puisque justement l’état des lieux et le contrat de bail doivent être joints.

L’état des lieux est un document qui décrit l’état du logement et récapitule tous ses équipements à l’entrée du locataire. Il y aura un nouvel état des lieux à la sortie du locataire, mais il faudra utiliser le même document, il faut donc bien le conserver. Ce document est très important et il faut le remplir avec soin (surtout lorsqu’on fait de la location meublée) car en cas de litige, c’est la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux sortie qui seront comparés afin d’établir les responsabilités de chacun.

Pour que l’établissement du document sur l’état des lieux soit valable, il faut que le propriétaire (ou la personne mandatée) et le locataire soient présents, sans cela, le document n’est pas valable. Le document doit être établi en 2 exemplaires, un pour le propriétaire et un autre pour le locataire. L’état des lieux doit décrire en détail tout ce qui se trouve dans le logement avec l’état de chaque objet. Dans mon cas, mon état des lieux est sous forme de tableau de plusieurs pages, en récapitulant absolument tous les éléments présents dans le logement. Pour chaque élément, on peut y indiquer son état. Il y a ‘Mauvais état’ ‘Etat moyen’ ‘Bon état’ ‘Très bon état’ avec une case commentaire pour chaque objet, au cas où c’est nécessaire.

Il faudra également mettre l’état général du bien au niveau des murs, du sol, du plafond, de l’électricité, de la plomberie, des fenêtres, des portes. Vous devrez ensuite indiquer les relevés des compteurs d’eau et d’énergie. Il doit également y avoir la date, la localisation du logement, le nom de chaque partie (locataire et propriétaire), le nombre de clé distribuées et la signature des 2 parties.

Je vous mettrai mon état des lieux dans le module 50.

LE BAIL

Le bail d’habitation est tout simplement un contrat, ce qui signifie que le contrat de bail lie les 2 parties. Chacune des 2 parties a une obligation envers l’autre. Le propriétaire doit fournir un logement décent et en échange, le locataire doit payer son loyer avec les indications fournies dans le bail. Il y a principalement 2 types de baux pour de l’habitation, il y a le LOGEMENT NU et le LOGEMENT MEUBLE. Je ne rentrerai pas dans les détails puisque je vous fournirai un bail nu et meublé dans le module 50, mais on va quand même en parler un peu afin de comprendre les informations principales.

Dans les contrats, il doit y avoir les informations sur chaque partie (nom, adresse) ainsi que la date de prise d’effet du bail et la durée du bail. Il doit y avoir également les informations sur le logement, comme le type de destination (bail d’habitation, bail mixte, bail professionnel libéral), la description du logement (maison ou appartement et les M2).

Une petite indication sur le bail notarié. Vous pouvez faire votre bail vous-même, mais vous pouvez également le faire via un notaire, on appellera cela un bail notarié. Ce bail coûte assez cher, environ un peu plus d’un mois de loyer, par contre, en échange, en cas de défaillance de paiement du locataire, la procédure sera très rapide, environ 1-2 mois maximum contre 2 ans pour une procédure classique. Le bail notarié n’est pas nécessaire selon moi pour une location de studio, ça coûtera assez cher pour pas grand chose, par contre, pour un loyer de plus de 1000€ ou pour la location d’un commerce avec un loyer élevé, ça peut être intéressant.

LES AUTRES DOCUMENTS

Il y a un document très important que votre locataire doit amener le jour de l’entrée dans les lieux, c’est son assurance habitation. Dans la théorie, si le locataire n’a pas ce document, il n’a pas le droit de louer votre bien, car il ne sera pas assuré. Pour être tranquille, il est même préférable que le locataire vous envoie une copie de cette attestation d’assurance 1 ou 2 jours avant l’entrée dans les lieux, afin d’être certain qu’il l’aura le jour de la remise des clés. Certains locataires, comme les étudiants notamment, peuvent ne pas connaître ce genre d’information, alors n’hésitez pas à leur en parler au moins 1 semaine avant, ainsi, vous n’aurez pas de surprise.

Il faudra également que le locataire vous ramène ses papiers d’identité et les autres papiers, qu’il vous aura envoyés plus tôt, lors de votre recherche de candidat.

Evidemment, il ne faudra pas oublier les chèques (1 pour la caution, 1 pour la location du mois en cours avec prorata des dates). En même temps, je fais signer un document au locataire pour lancer le virement automatique pour les prochains loyers, car les chèques ça prend trop de temps au niveau gestion. Le document sera dans le module 50

L’acte de cautionnement, c’est un document à remplir par le garant du locataire, c’est un long texte que le garant doit remplir afin qu’il devienne légalement son garant pour ce logement.

En tant que propriétaire, nous devrons fournir en plus des autres papiers vus plus tôt, si vous êtes en copro, il faudra remettre le règlement de copro au locataire. Il faudra également fournir le diagnostic performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic électrique (et gaz si nécessaire)

LE DEPART DU LOCATAIRE

Si le locataire souhaite partir de lui-même, il doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas besoin de vous donner de raison, il peut partir quand il le souhaite en respectant les préavis. Pour une location meublée, il doit envoyer une LRAR au moins 1 mois avant son départ, alors qu’en location nue, il doit envoyer une LRAR au moins 3 mois avant son départ.

BAIL NU

Un bail NU dure 3 ans. A la fin du contrat de bail en nu, si le locataire ne souhaite pas partir, le contrat est renouvelé automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans. Si vous souhaitez faire partir un locataire actuellement en location nue, il faut envoyer une LRAR au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail. Mais vous ne pouvez pas le faire sans raison, vous avez 3 raisons valables pour faire cela :

• Si vous souhaitez y habiter. C’est vraiment si vous souhaitez y habiter, car il peut y avoir des contrôles, ou si le locataire s’en rend compte, il pourrait vous balancer, vous auriez une grosse amende et devrez reloger le locataire dans votre appartement.

• Si vous souhaitez vendre le logement. Idem, il faut vraiment le vendre.

• Si le locataire fait n’importe quoi dans votre logement. Avec des témoins à l’appui qui peuvent prouver qu’il est dangereux, bruyant, ou qu’il fait des choses illégales.

Si ce n’est pas pour l’une de ces 3 raisons, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire.

BAIL MEUBLE

Il y a principalement 2 types de baux en meublé. Le bail meublé d’1 an et le bail meublé de 9 mois. Pour faire du meublé, il est obligatoire de faire un bail d’un an pour de l’habitation sauf si c’est un étudiant, dans ce cas-là, il est autorisé de faire un bail meublé de 9 mois.

Pour résumer :

• Bail 9 mois = Uniquement étudiant

• Bail 12 mois = N’importe qui dont étudiant

Il faut savoir que le bail 12 mois est reconductible automatiquement si le locataire souhaite rester dans les lieux. A l’inverse, le bail de 9 mois n’est pas reconductible automatiquement, le bail prend fin directement à la fin de la période.

Pour mes étudiants, je mets un bail 12 mois, qui est automatiquement reconductible, c’est beaucoup plus simple, de plus, mes locataires ont souvent des cursus longs, donc ils restent plusieurs années dans le logement. Le bail 9 mois est intéressant si vous êtes dans une zone où la LCD s’y prête. Certains propriétaires louent à des étudiants pendant 9 mois, puis, pendant les 2-3 mois d’été, ils louent en location courte durée. C’est une stratégie intéressante lorsqu’on peut la faire pour booster son chiffre d’affaire.

AUGMENTER LE LOYER

Au même titre qu’on ne peut pas faire partir un locataire (sauf conditions vues plus tôt), il n’est pas possible d’augmenter le loyer à sa guise, tout est normé en France. C’est un point auquel il faut faire attention lorsque vous allez acheter. En effet, c’est bien de calculer de beaux chiffres, mais avec un locataire déjà en place et un loyer bas, vous ne pourrez pas faire grand chose tant qu’il sera là.

Depuis le 6 juillet 1989, l’augmentation des loyers est encadrée. Lorsque le locataire est en place, vous pouvez uniquement faire l’augmentation annuelle qui est autorisée par l’état. Pour faire cette augmentation, il faut se baser sur l’IRL (indice de révision des loyers) de l’INSEE. Il y a une procédure à suivre pour augmenter le loyer, je vous invite à taper calcul IRL sur google pour comprendre le fonctionnement. Mais en gros, ce qu’il faut savoir c’est que le taux est assez bas, environ 1%, ce qui signifie que vous ne gagnerez que quelques euros de plus si vous faites cette augmentation. Personnellement, je ne fais pas cette augmentation, pour éviter la paperasserie pour quelques euros de gagner, mais en plus, le fait que le loyer n’augmente pas, fait plaisir aux locataires.

Si vous souhaitez augmenter le loyer suite au départ d’un locataire, vous ne pouvez pas non plus, en effet, nous sommes en France, tout est réglementé malheureusement. Donc même après le départ de votre locataire, le loyer ne peut pas augmenter.

La seule solution vous permettant d’augmenter le loyer entre 2 locataires, c’est de faire des travaux, des gros travaux. On ne parle pas ici de travaux de peinture ou des travaux d’entretien, mais de vrais travaux augmentant le confort du futur locataire (comme le changement d’une cuisine, d’une sdb, une meilleur isolation…). Ces travaux doivent coûter plus de 6 mois de loyer.

Même lorsque l’appartement est déjà loué, il est néanmoins possible d’augmenter le loyer plus fortement que l’indice IRL lorsqu’on fait des gros travaux, mais c’est également très réglementé, je vous invite à vous renseigner en détail.

GERER UN IMMEUBLE

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, gérer plusieurs immeubles ne prend pas tant de temps que ça lorsque tout automatisé au maximum. J’ai une quarantaine de biens immobiliers, et cela prend assez peu de temps au niveau de la gestion. Lorsque les bons outils et les bons process sont mis en place, tout va très vite. A savoir en plus qu’on gère tout en perso avec ma femme, pas d’agence immobilière, elle ne savent pas faire leur boulot correctement.

Dans mon cas, tous mes immeubles sont remis à neuf, donc j’ai assez peu d’appels de locataires pour des fuites ou ce genre de petits soucis. Mais au cas où un locataire nous appelle pour un souci, nous avons un « homme de main » qui s’occupe de tout ce qui est les soucis du quotidien. Des problèmes qui se règlent en quelques minutes. Pour le trouver, ça a été très simple, nous avons été sur un site de micro job comme needhelp, mestravaux, frizbiz… Les gens sont notés, donc vous pouvez voir les avis sur ces personnes, ainsi, fini les arnaqueurs qui facturent un dépannage à 200€.

Pour ne pas perdre un maximum de temps avec la gestion de l’eau et de l’électricité, je laisse mes locataires gérer eux-mêmes leurs consommations. Gérer 40 abonnements d’eau et d’électricité ça prendrait un temps fou chaque mois, avec les vérifications de consommation. En plus, les locataires aiment pouvoir gérer leurs propres consommations, ça les rend indépendant.

Pour tout ce qui est la gestion des locataires, j’utilise un logiciel en ligne, tout se fait ainsi sur internet, comme l’envoi des quittances, la gestion de réception de l’argent… C’est un logiciel en ligne gratuit qui permet de gérer ses biens immobiliers facilement. On gère tout avec ce logiciel, il permet de faire toute la gestion de nos locataires. On peut ainsi créer la fiche locataire en quelques minutes, on rajoute un bien très rapidement. La gestion du locataire se fait en quelques minutes par mois. Ça coûte une dizaine d’euro par mois environ. Il existe plusieurs logiciels comme rentila, rendement locatif…

En utilisant des outils permettant d’automatiser un maximum les tâches, ça permet de gagner beaucoup de temps chaque mois pour gérer la gestion locative.