MODULE 49: ALLER ENCORE PLUS LOIN

INTRODUCTION

Voilà, nous y sommes, voici le dernier module d’apprentissage auquel vous allez devoir être assidu afin de terminer cette formation en beauté. On verra dans ce module qu’il est assez simple d’atteindre l’encours à 1M, mais le 10M n’est pas non plus très compliqué si on fait les choses correctement. Je vous dévoilerai également ma stratégie pour atteindre le fameux 10M d’encours et ce que je ferai après.

UN ENCOURS A 1M

L’encours à 1 million n’est pas le plus compliqué à atteindre, avec quelques biens, vous pouvez atteindre ce million assez facilement. Sur une durée de vie d’investisseur, surtout si vous commencez tôt, vous verrez à quel point cet objectif arrivera très vite. Personnellement, j’ai commencé il y a moins de 3 ans à l’heure où j’écris ce module, et je suis déjà à environ 1.8M d’encours, ce qui fait qu’à la fin de tous mes crédits, je serai millionnaire, c’est aussi simple que ça.

Sur quelques années, il est facile de devenir millionnaire, il suffit d’acheter 5 appartements à 200K€ chacun, et vous pouvez l’atteindre, et ça va encore plus vite lorsque c’est des immeubles. Cela peut prendre plus de temps, peut-être 5 ou même 10 ans pour ceux qui prennent vraiment leur temps, mais c’est possible. Dans la plupart des cas, quelqu’un qui se lance intelligemment dans l’immobilier, avec du cashflow positif dès le début, en investissant régulièrement, peut arriver à atteindre le million en quelques années, 5 maximum.

Gardez une chose en tête, restez focus sur l’investissement et rien d’autre, hors votre vie de famille, c’est l’investissement immobilier qui doit être le plus important et occuper un maximum votre temps. Fixez-vous des objectifs afin de rester toujours sur la même trajectoire. Vous vivrez des moments compliqués car vous ne ferez que penser immobilier, mais ça en vaut vraiment le peine quand on voit le résultat.

Achetez un bien, faites vos travaux, louez-le avec un cashflow positif, attendez quelques mois, pour faire plaisir et rassurer la banque, puis recommencez et ainsi de suite. En arrivant vers les 600K-700K, vous commencerez à avoir des blocages au niveau des banques, car si vous avez eu des prêts à 110% assez facilement au début, là ça sera plus compliqué. Il faudra donc commencer à ramener un peu de cash, peut être 10% ou au moins les frais de notaire pour fair plaisir à la banque.

UN ENCOURS A 10M

Là, avec un encours à 10 millions, on passe dans la cours de grands, car il y a beaucoup de millionnaires à 1M en France, mais des millionnaires à 10M, ce n’est pas la même chose, vous passez une tranche supplémentaire de riche. Evidemment, plus c’est haut et plus c’est compliqué à atteindre, mais paradoxalement, partir de 0, pour atteindre 1M, c’est plus compliqué que de partir de 1M pour atteindre 10M.

Le raisonnement est simple, la calcul pour partir de 10k (c’est l’épargne moyenne des français de moins de 30ans) par exemple à 1M est x 100, vous aurez multiplié votre mise de départ par 100. Alors que pour faire de 1M à 10M, vous aurez simplement fait x10, ce qui est mathématiquement plus simple à atteindre.

Par contre, pour atteindre 10M, il faudra se diversifier, faire des opérations qu’on ne faisait pas avant. Car on n’atteint pas 10M en achetant puis en louant comme on le fait au départ. C’est bien pour commencer, et pour atteindre son premier million d’encours, mais pour atteindre 10M, il faut la jouer différemment.

Pour cela, il va falloir utiliser plusieurs stratégies différentes, il va falloir se diversifier. Je parle uniquement d’immobilier dans cette formation, alors quand je parle de se diversifier, c’est d’utiliser plusieurs techniques qui existent en immobilier.

Il va donc falloir, faire des achats, faire des travaux, puis louer, mais il faudra également faire de l’achat revente, vous permettant d’avoir un maximum de cash rapidement, il faudra également louer des bureaux/commerces, permettant d’avoir une stabilité dans le temps. Il faudra également peut-être faire une SCI IS, afin de vous associer, vous permettant d’acquérir des biens très chers que vous n’auriez pas pu acheter seul.

Bref, il va falloir utiliser plusieurs stratégies en même temps. Plus vous en utiliserez et plus vous stabiliserez votre assise financière auprès des banques. Vous diversifier en utilisant plusieurs stratégies permet à la fois de rentrer plus d’argent, mais également de rassurer la banque, car si une stratégie ne fonctionne plus, les autres seront toujours présentes.

Je vais vous donner ma stratégie pour les années à venir. J’ai actuellement une quarantaine de lot, me rapportant environ 14-15K€ de loyer mensuel avec 50% de CF net environ. Actuellement, tout est loué en meublé classique à l’année. Avant la fin de l’année 2019, j’aurai acquis un nouveau bien où je suis actuellement encore en négociation à ce moment précis. Ce nouveau bien de 700M2, me permettra de créer environ 25 logements, avec un loyer de 15k supplémentaires et 8K de CF net. Quand je dis NET, c’est toujours après impôt, je n’en paie aucun puisque j’ai énormément de travaux. Je ferai 2 logements en courte durée et le reste en logement meublée à l’année. J’aurai au total 30K€ de loyer mensuel et la moitié en CF NET. J’aurai environ 65 logements. Ce projet, au vu de l’ampleur des travaux, se terminera sûrement en été 2020.

Actuellement, j’investis tout en nom propre, afin d’avoir un maximum de cash m’appartenant à moi et pas à une société. Ça, c’était l’acte 1. L’acte 2, sera pour moi de passer à la vitesse supérieure, et pour cela, il faut changer de stratégie. L’acte 2, que je mettrai en place fin 2020 ou début 2021, sera de créer une SCI IS, avec laquelle, j’investirai dans des bureaux et des commerces. Pourquoi des bureaux et des commerces ? Car c’est un très bon investissement, ne demandant que peu de travail. Il faut savoir que les plus grosses foncières dans le monde, ont principalement des bureaux et des commerces, car ça demande beaucoup moins de gestion que du locatif classique et c’est assez facile d’avoir du 8-10%, avec très peu de travaux. Vous l’aurez compris, peu de travaux = grosse imposition en nom propre, voilà pourquoi je vais créer une SCI IS.

Comme je n’aurais pas besoin de sortir d’argent de cette SCI IS, je réinvestirai tout. C’est pourquoi en parallèle ou plus tard en 2021, je créerai ma structure de marchand de biens afin de faire des grosses opérations et récupérer un maximum de cash pour réinvestir massivement.

J’ai actuellement 32 ans, je pense atteindre les 10M de patrimoine avant 40 ans. A partir de 40 ans environ, je pense débrayer, et commencer à vendre une grosse partie de mes investissements immobiliers. Je pense que je revendrai tout ce que j’aurai en nom propre (surtout que d’ici-là, il n’y aura plus grand chose à déduire, donc l’heure de la revente sera venue), Je garderai sûrement quelques biens en SCI, les plus rentables, avec une stratégie de conservation afin de léguer ce patrimoine à mes enfants.

Ayant revendu une grosse partie de mon patrimoine à 40 ans, ça sera l’acte 3. J’aurais gardé 20-30% de mes investissements dans la SCI. Le reste du cash, je le réinvestirai en bourse. Je ne me suis pas encore vraiment renseigné, mais je connais des investisseurs qui font du 10% de renta sans que ça soit trop risqué.

La stratégie de l’immobilier pour commencer est la meilleure car elle permet d’utiliser l’effet de levier des banques pour investir sans sortir d’argent. On peut emprunter plus d’600k-1M en banque sans trop de difficulté, en fonction des profils, permettant de monter rapidement. Ensuite, une fois qu’on a le cash, on peut se permettre de le mettre en bourse.

Je viens de vous dévoiler mon plan sur les 10 ans à venir, mais sachez que ce n’est pas de la vantardise, je pense que vous commencez à me connaître désormais, moi je n’ai pas honte de parler d’argent, il faut arrêter avec ça. Nous sommes entre investisseurs, il ne faut pas avoir honte d’en parler. Chacun avance à son rythme, certains diront que mes chiffres sont très élevés, alors que d’autres ont 10 fois plus que ça. Le plus important, c’est de passer à l’action, même si vous ne commencez que par un studio, c’est déjà très bien, c’est le début de votre nouvelle vie d’investisseur !

L’AVENIR

Retenez bien une chose importante, quel que soit le type d’investissement que vous faites, il faut toujours ANTICIPER. C’est l’un des maîtres mots des personnes qui ont réussi dans la vie. Si vous n’anticipez pas, vous allez droit dans le mur. Lorsque vous commencez un chantier, il faut déjà que vous soyez en recherche d’autres biens. Lorsque vous sentez qu’une stratégie ne sent pas bon, il faut en avoir prévu 2 autres au cas où. Lorsque vous achetez un bien, il faut anticiper les 6 mois de procédure administrative à venir.

Prenons l’exemple d’Apple, l’iPhone 12 va sortir fin 2019, mais sachez qu’Apple est déjà en train de préparer l’iPhone 13 depuis des mois. J’écris ces lignes le lundi 22 avril 2019, et bien sachez que l’iPhone 12 est sûrement en pleine finition et les premiers modèles sont sûrement en train d’être fabriqués. Les innovations des iPhones 13 sont sûrement déjà prêtes, et celles du 14 sont en train d’être brainstormées. Si Apple attendait la sortie de l’iPhone 12 pour commencer à réfléchir sur le 13, ils prendraient beaucoup de retard.

Vous, c’est pareil, vous n’êtes pas qu’un simple investisseur, avoir 5, 10, 20 biens immobiliers, c’est être un vrai chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, vous devez mener votre bateau le plus loin et le plus vite possible, et pour cela, il faut anticiper. Il y a l’anticipation à court terme sur quelques mois, comme je vous le disais plus tôt, mais il y a également l’anticipation sur le long terme, sur plusieurs années.

L’anticipation sur le long terme, c’est quoi ? C’est comprendre, voir, réfléchir aux logements du futur. Il y a 20 ans, les studios meublés pour étudiants, c’était assez marginal, il y a 15 ans, Airbnb n’existait même pas, il y a encore 10 ans, on ne pensait pas qu’on pourrait louer avec des baux de quelques mois. Le monde change très vite. C’est pourquoi je vous invite à méditer sur ce qu’est l’investissement immobilier de l’avenir, c’est une vraie question à laquelle je vous invite à répondre. En faisant cela, vous serez devant tout le monde. Quand on sait que 80% du parc locatif est vieillissant, et que les propriétaires ne veulent pas dépenser quelques euros pour remettre leurs biens à neuf, vous pouvez être sûr que ces personnes n’iront pas loin, car ils n’auront pas anticipé, ils ne sont même pas à la page…

Retenez bien qu’on aura toujours besoin de l’immobilier dans l’avenir, on aura toujours besoin de loger des gens dans 100 ans, puisque les gens ont besoin de se loger depuis des centaines d’années mais c’est le mode d’exploitation qui va changer.

LA FIN

Voilà les amis, on arrive à la fin de cette formation, après plus de 3 mois de travail intensif, et plus de 100 heures de travail, je vous écris les derniers mots de cette formation. Je suis très fier d’avoir réussi à tenir mon engagement de vous faire une formation de 50 modules et cela gratuitement.

Sincèrement, dans cette formation de près de 250 pages, vous avez tout ce qu’il vous faut pour vous lancer dans l’immobilier. En complément, je vous invite à vous inscrire sur plusieurs groupes facebook d’entraide dans l’immobilier, et à lire des livres.

Néanmoins, sachez une chose, c’est que cette formation, cette vraie formation que je vous offre gracieusement, elle vaut une très grosse partie des formations payantes. J’ai eu accès à quelques formations payantes, et vraiment, certaines sont de l’arnaque, car on ne rentre pas à fond dans les sujets, comme je le fais moi. Donc, c’est inutile de prendre une formation payante, en vous disant que comme c’est payant, ça sera forcément mieux.

J’ai fait cette formation suite à un défi que je me suis lancé, pouvoir faire une vraie formation gratuite de 50 modules sur 3 mois et j’y suis arrivé. J’aime me fixer des objectifs dans la vie, c’est ce qui me permet d’exister, d’avoir de l’adrénaline ! Cette formation je l’ai faite pour 2 raisons :

Aujourd’hui, entre ma première société et l’immobilier, je gagne plusieurs centaines de K€ par an. J’aurais pu faire comme tout le monde et lancer une formation payante et gagner encore plus, mais ce n’est pas mon intérêt, je préfère aider les gens gratuitement. Donc je voulais partager mon savoir avec des personnes qui en avaient besoin, des personnes qui ont besoin de se lancer dans cette belle aventure de l’immobilier.

J’ai lancé ma société sur le mobilier (easy-mobilier.com), elle permet d’inclure son mobilier dans le prêt immobilier, cette société évoluera en faisant de l’accompagnement des investisseurs dans leurs travaux, car bientôt, nous ferons également les travaux.

Voilà les 2 raisons pour lesquelles j’ai fait cette formation gratuite. Cette nouvelle société, ce n’est pas spécialement pour l’argent, mais surtout le challenge de créer des nouvelles entreprises, car c’est ça qui me plait.

Le dernier module, le module 50, sera un module où il n’y aura pas d’apprentissage, je récapitulerai une grande partie de tous les fichiers dont on a besoin pour l’immobilier (bail, état des lieux, dossier bancaire…). Pour un affichage plus simple, tous les liens des différents fichiers sont affichés sur renta-immo.com.

Merci d’avoir réussi à lire cette formation très longue et j’espère qu’elle vous aura permis de vous former correctement dans l’immobilier !

Sachez que j’ai été seul à écrire toute cette formation, je suis heureux d’avoir réussi à vous créer un vrai produit de qualité qui pourra permettre à un investisseur débutant comme à un confirmé d’acheter un immeuble très facilement.

Rappel des liens utiles :

Incluez le coût de votre mobilier dans votre prêt immobilier :

https://easy-mobilier.com

La page facebook d’easy-mobilier

https://www.facebook.com/EASY-Mobilier-583070892196489/

Le groupe privé des investisseurs voulant gagner gros :

https://www.facebook.com/groups/2734840303224949/