MODULE 8 : À VÉRIFIER PENDANT LA RECHERCHE DE BIEN

INTRODUCTION

Vous allez voir dans ce module tout ce que vous allez devoir vérifier pendant la recherche de bien à diviser. Vous comprendrez ce qu’il faut faire pour analyser une annonce, pour savoir si elle est intéressante ou non. On verra ainsi comment correctement préparer sa recherche de bien, afin de ne rien oublier pendant la visite.

 

PRÉPARER SA RECHERCHE

Avant toute chose, vous allez devoir créer une routine de recherche. Cela ne vous prendra que quelques minutes par jour si vous faites les choses correctement, comme nous le verrons plus tard. Plus vous serez minutieux dès le départ, et plus vous gagnerez du temps sur votre recherche de bien. Si vous êtes en pleine période de recherche de bien, je vous invite à faire vos recherches 3 fois par jour si vous en avez le temps. Une fois le matin, une fois l’après midi et une fois le soir. Si vous êtes dans les premiers à chaque fois, ça vous permettra de ne pas louper une seule annonce. Pensez également à enregistrer des recherches sur Leboncoin, ça vous permettra de recevoir un email chaque matin avec les biens immobiliers qui rentrent dans vos critères.

 

Personnellement, j’utilise principalement 2 sites d’annonces, Leboncoin et Seloger, qui dominent 90% du marché immobilier en France. Je vais vous montrer les recherches à faire sur leboncoin qui vous permettront de gagner beaucoup de temps. Il faut savoir une chose, c’est qu’absolument tous les biens immobiliers sont susceptibles d’être divisés, que ce soit un simple appartement, une maison, un immeuble, ou même un entrepôt. Bref, dans votre recherche il ne faut rien laisser de côté.

 

Comme il ne faut laisser aucun bien de côté, dans la barre de recherche, vous n’allez rien mettre, laissez-la vide. Ce qui sera important dans notre cas, comme il n’y a pas de recherche précise, c’est de ne rien mettre dans la barre de recherche. Choisissez la catégorie VENTE IMMOBILIÈRE, puis cochez les filtres Maison, Appartement, et autre. Mettez ensuite le budget maximum que vous pouvez investir. Sachez que si vous avez par exemple 300k€ à investir, vous pouvez regarder les biens en vente jusqu’à 350k€, puisque le prix affiché n’est pas le prix que vous allez payer, il y aura la partie négociation qui entrera en jeu.

 

RECONNAÎTRE UN BIEN DIVISIBLE SUR LES ANNONCES

L’analyse des annonces va se faire en 2 étapes : il y aura une première partie qui nous permettra d’analyser le titre avec la miniature de l’annonce, puis une deuxième partie où nous analyserons l’annonce en elle-même. La première étape est importante, car ouvrir une annonce et l’analyser, ça fait perdre du temps, alors si vous êtes capable de dégager toutes les annonces juste avec le titre et la miniature, sur les milliers d’annonces que vous aurez vues durant votre carrière d’investisseur, vous aurez gagné beaucoup de temps.

 

L’idée, pour gagner le plus de temps possible, c’est que dès que vous trouvez une annonce intéressante avec la première étape, vous l’ouvrez dans une nouvelle fenêtre. Vous ferez ainsi avec toutes les annonces intéressantes que vous trouverez, mais vous n’irez les voir qu’à la fin. Concentrez-vous sur 1 chose à la fois pour gagner un maximum de temps. Dans un premier temps, analysez tous les titres avec les miniatures, et dans un deuxième temps, vous analyserez toutes les annonces que vous aurez ouvertes dans un autre onglet.

 

Au niveau du titre je regarde :

• La taille en m² du bien, c’est souvent indiqué sur le titre, c’est pratique, ça permet de savoir très vite si le prix au m² est trop cher par rapport au prix moyen du secteur. Vous savez que le prix moyen est 2K€ au m², et vous voyez un bien de 100m² à 250K€, c’est next direct, pas besoin d’ouvrir l’annonce, vous perdrez du temps.
  
• Le secteur : régulièrement, dans le titre on voit « proche gare », « quartier XXX »… sachant que grâce à l’étude de marché, vous savez où investir, vous saurez directement si le secteur indiqué dans le titre mérite d’ouvrir l’annonce ou non.
  
• Les indications du type « refait à neuf », « Neuf », sachant qu’en tant qu’investisseur rentable, on veut faire beaucoup travaux, pas besoin d’aller plus loin non plus, je dis NEXT.

Au niveau de la miniature, je regarde :

• La miniature avec un programme neuf en 3D, c’est next direct.
• La miniature qui montre un chalet, une ferme ou une maison de campagne, je fais Next direct aussi. On cherche du centre-ville, pas une maison familiale paumée.
• La miniature qui montre une façade de l’immeuble dont le bien est en vente, j’aime bien, on se rend compte vite de l’état du bien. Si c’est une façade pourrie en train de dépérir ou avec du gros oeuvre, je n’ouvre pas l’annonce.

Analyse de l’annonce :

Nous en sommes au point où vous n’avez gardé que les annonces intéressantes en les ouvrant dans un nouvel onglet. La première chose à regarder, c’est le prix au m² en quelques secondes avec l’application Rendement locatif qui s’affiche à côté de chaque annonce (on verra dans le module d’après, le détail de l’application). Comme on l’a vu ensemble dans les précédents modules, on achète avec des travaux, donc le bien doit être au moins 20% en dessous du prix au m² moyen pour une rénovation moyenne, ou 40% en dessous du prix pour une grosse rénovation. Si vous trouvez des biens au prix du marché ou plus cher, inutile d’aller plus loin, baisser un prix de plus de 20% étant très rare. Si le bien est 10 ou 15% en dessous du prix du marché et que c’est une rénovation moyenne, alors vous pouvez aller plus loin dans l’analyse car il y aura la négociation qui vous permettra de baisser le prix.

 

Ensuite, la chose primordiale qu’il faut regarder, c’est la possibilité de pouvoir diviser le bien en plusieurs appartements. On ne pourra savoir si un bien est divisible qu’en se rendant sur place, mais on va déjà pouvoir dégager tous les biens dont on sait qu’il ne seront pas divisibles juste avec l’annonce, nous permettant de gagner du temps, car une visite prend beaucoup de temps. Il y a plusieurs types de biens :

Si l’annonce correspond à un appartement, il va falloir regarder en priorité les fenêtres, car c’est elles qui vont vous permettre de voir si vous pouvez aller plus loin dans l’analyse du bien. S’il n’y a qu’une seule fenêtre dans l’appartement, il n’y a pas de division possible. Sauf si vous faites une ouverture sur un mur de l’immeuble, mais il vous faudra l’autorisation de la copro et de la mairie. Ça induit plusieurs mois d’attente pour que chacun accepte ou refuse, et ce n’est pas ce qu’on recherche. Il faudra notamment regarder la disposition des fenêtres, car même s’il y en a 2, il faut être sûr qu’on puisse en faire 2 appartements. Si les 2 fenêtres sont collées, ça sera plus compliqué que si elles sont face à face par exemple.

 

Essayez aussi de voir les plans ou de savoir s’ils existent en appelant directement le vendeur, ça va vous permettre de savoir directement la disposition du bien, vous pourrez ainsi facilement connaître la disposition des murs porteurs car s’ils sont nombreux, cela peut bloquer la possibilité de faire une division. Regardez également l’agencement du bien, s’il est en enfilade ou plutôt en rectangle.

 

Dans un premier temps, ici vous allez dégager tous les biens n’ayant qu’une fenêtre, ou dont la disposition des murs porteurs ou l’agencement n’est pas bon. Avant de faire une visite, on ne saura pas beaucoup de choses, car seule une visite nous permettra réellement de voir si un bien est divisible ou non, mais en tout cas, vous aurez déjà une idée précise du bien. Vous saurez ce qu’il faudra regarder pour savoir si le bien est divisible facilement et rapidement.

 

Pour les immeubles et les maisons, c’est beaucoup plus simple, car il n’y a pas la problématique des fenêtres. Le bien étant en mono-propriété, vous pouvez faire ce que vous voulez à l’intérieur. En cassant des cloisons, vous pouvez réorganiser l’agencement du bien, afin que les fenêtres soient au bon endroit. Idem pour les murs porteurs, on arrive à passer outre en mettant la disposition qu’on souhaite.

 

PRÉPARER SA VISITE

Si vous avez trouvé un bien avec un prix au m² intéressant qu’il est possible de diviser, au vu des premières informations que vous avez vues dans l’annonce, alors il faut vérifier des points complémentaires avant de faire la visite. Si vous faites une visite d’un bien, il faut compter facilement 1h, il est donc important de ne pas se déplacer pour rien. En tant qu’investisseur rentable, notre temps est précieux. Pour cela, nous allons vérifier plusieurs points importants. Si vous avez un doute ou une question qui n’est pas dans l’annonce, vous pouvez appeler directement le vendeur, vous gagnerez du temps.

 

1er point important – Vérifier si le bien a déjà été divisé

Si le bien a déjà été divisé. Si oui, si ça a été fait officiellement ou officieusement. Il n’est pas rare de voir des appartements ou des maisons qui ont déjà été divisés pour augmenter la rentabilité, mais il faut vérifier si cela a été fait dans les règles ou non. On le verra plus tard dans les modules traitant de la visite de bien, mais on va dans un premier temps demander au vendeur si le bien a déjà été divisé, afin d’avoir une première réponse. En fonction de sa réponse, si vous pensez qu’il ment, alors vous pouvez faire vos propres recherches.

 

Vous pourrez déjà avoir des doutes juste avec l’annonce. Exemple : si vous voyez une annonce proposant 2 appartements en vente en même temps, et qu’ils ne peuvent pas être différenciés, alors, il y a de grandes chances que le bien ait été divisé officieusement. Ce n’est pas mauvais, mais c’est une info qu’il faut savoir. Si l’annonce ne semble pas suspecte, vous pouvez allez plus loin dans vos recherches, en allant vous renseigner auprès du cadastre. Vous saurez ainsi si le bien a déjà été divisé ou non.

 

2ème point important – Vérifier si le bien n’est pas insalubre ou en péril

Je vous ai indiqué les différentes procédures qui existent au niveau d’un bien en péril ou insalubre, et comment en sortir. Ici, je vais vous indiquer comment faire pour savoir si un bien fait partie de l’une de ces procédures.

 

Comme on l’a vu ensemble, les biens insalubres ou en péril le sont via un arrêté, ce document est disponible à la mairie. Il vous suffit donc d’appeler le service de la mairie et de leur demander si tel ou tel bien est en statut de péril ou en insalubrité. Si c’est le cas, demandez une copie de cet arrêté. Sur cet arrêté, vous verrez pour quelle raison ce bien est frappé de péril ou d’insalubrité. Connaître cela avant d’aller visiter le bien vous donnera un avantage que n’ont pas les autres acheteurs. Listez bien les raisons pour lesquelles il est sous arrêté, cela vous permettra de vérifier cela lors de votre première visite.

 

A savoir que si vous oubliez cette étape, dans tous les cas, c’est un point que votre notaire devra regarder lors de l’élaboration du compromis. Vous serez donc mis au courant durant la signature de celui-ci, mais en tant qu’investisseur rentable, vous vous devez de savoir cette information avant évidemment. Ainsi, cela vous donnera une bonne marge de négociation, car un bien frappé d’un arrêté se vend difficilement, le vendeur sera donc plus ouvert.

 

3ème point important – Vérifier la destination du bien

On ne va pas à une visite dans le même état d’esprit lorsque le bien est une habitation ou lorsque c’est un commerce ou un bureau par exemple. En effet, les vérifications ne seront pas les mêmes pour une habitation classique ou pour un local commercial. La destination étant différente, les vérifications le seront aussi. Dans la quasi-totalité des annonces, vous connaîtrez la destination du bien en vente.

 

La chose la plus importante, lorsque vous achetez un bien ayant une destination autre que de l’habitation, est d’absolument vérifier que le changement de destination est possible, puisque vous le savez, vous ne pouvez pas louer un bien en tant qu’habitation si sa destination n’est pas la bonne. Au final, si vous allez visiter un commerce dont le changement de destination n’est pas possible, alors ce n’est même pas la peine d’aller le visiter, vous perdrez du temps pour rien.

 

On le verra en détail plus tard, mais pour changer la destination d’un bien, vous devez regarder le PLU (plan local d’urbanisme) de la ville. Celui-ci peut vous obliger à créer des places de parking pour la création de logement. En effet, le changement de destination d’un commerce en habitation est considéré comme de la création de logement, il faut donc bien vérifier les obligations inhérentes à cette création.

 

Pour savoir s’il est possible de changer la destination d’un bien, il faut obligatoirement appeler la mairie ou le service de l’urbanisme pour les villes en ayant un. Ce n’est pas sur le PLU que vous saurez si tel ou tel commerce peut changer de destination, c’est directement le service concerné qui pourra vous répondre. A savoir que c’est différent en fonction de chaque ville, certaines accepteront tous les changements de destination, alors que d’autres préfèreront sauvegarder les commerces pour garder une dynamique dans la ville. De plus, c’est aussi de savoir si vous êtes aux abords d’un monument historique. Si tel est le cas, sachez seulement que des obligations supplémentaires vous pendent au nez si vous effectuez des travaux… et qu’il est possible que vous ayez à batailler dur avec l’ABF.

 

4ème point important – Vérifier l’environnement

Une visite qui se passe bien, c’est une visite organisée. Pour arriver à la visite dans les meilleures conditions, vous devez visualiser l’environnement du bien sur Google street view. Si vous n’avez pas la rue, demandez-la au téléphone, c’est impératif, ou au moins le quartier si le vendeur est récalcitrant.

 

En un coup d’oeil, vous pourrez voir les différents commerces à proximité, ainsi que si le quartier est plutôt propice à vos locataires ou non. Exemple : si vous louez à des étudiants et que le bien est situé dans une zone pavillonnaire, loin de tout, que le centre-ville est à plusieurs kilomètres et qu’il n’y a pas de transports en commun proches de votre bien, alors vous n’aurez pas besoin de vous déplacer, ça sera de la perte de temps. Si vous voyez en bas de votre immeuble un kebab ou une épicerie qui ferme à 3h du matin ou une boite de nuit, ça peut être rédhibitoire.

 

Ces 4 points importants vont vous permettre de ne pas vous déplacer pour rien. Si vous trouvez des points rédhibitoires, vous n’y allez pas, un point c’est tout. De plus, cette analyse vous permettra d’appréhender plus facilement vos visites de bien.